N° RG 24/05611 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M2TM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

11ème civ. S3

N° RG 24/05611 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-M2TM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Steeve WEIBEL

☐ Copie c.c au déf.

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 20 août 2025

Le Greffier

teeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 AOUT 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA, (anciennement CUS HABITAT) Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 10]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Steeve WEIBEL,

avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 6]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Nathalie PINSON, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Août 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 22 octobre 2020, L’OFFICE PUBLIC D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA COMMUNAUTE URBAINE DE [Localité 10], OPHEA (l’OPHEA), a donné en location à Monsieur [M] [C] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] (porte 009 et étage 4), moyennant un loyer, provision sur charges comprise et prestations fournies, de 500,86 € par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 22 décembre 2023, non réceptionné, l’OPHEA a notifié à Monsieur [M] [C] un congé pour le 31 mars 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2.886,56€ jusqu’au 30 novembre 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 27 décembre 2023.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [M] [C], par acte de commissaire de justice du 18 avril 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 4.221,71 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 584,26 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 450 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 19 avril 2024.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 3 décembre 2024 puis renvoyée à l’audience du 18 mars 2025 et du 20 mai 2025 afin de connaître la décision de la Commission de Surendettement, notamment au regard de la dette de loyer de Monsieur [M] [C].

Lors de l’audience du 20 mai 2025, l’OPHEA, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation.

Il actualise la dette à 2.487,24 € au 16 mai 2025.

Il indique que la Commission de Surendettement a effacé la dette de loyers à hauteur de 8.310,41 suite à une décision du 30 janvier 2025 ; que malgré cet effacement, Monsieur [M] [C] ne s’est pas acquitté des loyers suivants et qu’il n’a toujours pas repris le paiement du loyer courant.

Il s’oppose par conséquent à toute demande de délais de grâce, que ce soit au titre de l’arriéré de loyers qu’au titre du délai pour quitter le logement.

Monsieur [M] [C], comparaissant en personne, sollicite des délais de paiement et propose de s’acquitter des arriérés de loyer à hauteur de 50 € à 100 € par mois en sus du loyer courant.

A titre subsidiaire, si de tels délais ne devaient pas lui être accordés, il sollicite un délai de deux mois à compter du mois de juin ou de juillet pour pouvoir rechercher un logement.

Il précise avoir des revenus aléatoires puisque travaillant en intérim et être père de cinq enfants qu’il accueille chez lui les week-ends.

Il a été précisé qu’aucun rapport d’enquête sociale n’est parvenu au Tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

L’OPHEA étant régulièrement représentée et Monsieur [M] [C] étant présent, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

* Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur [M] [C] pour le 31 mars 2024 au vu des impayés de loyers au 30 novembre 2023; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 30 novembre 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 30 novembre 2023 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

* Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 18 avril 2024.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 4.221,71 € (échéance du mois de mars 2024 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (impayés non régularisés depuis le 30 novembre 2021), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

* Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [M] [C] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 2.487,24 €, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fourmies et indemnités d’occupation au 16 mai 2025 (dernière échéance incluse : avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

* Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [M] [C] produit ses fiches de paies desquelles il résulte qu’il travaille en intérim et perçoit des revenus variables selon les mois; ses revenus moyens s’élèvent à 1.100€.

Il déclare, lors de l’audience, qu’il est intérimaire et que lorsqu’il travaille, il perçoit des revenus de l’ordre de 1.400 à 1.600 € par mois.

Outre les charges de la vie courante, il doit s’acquitter d’un loyer de 621,81 €. Il ne produit aucun justificatif concernant ses charges.

Il indique avoir cinq enfants mais ceux-ci ne sont pas à sa charge habituelle ; il ne les voit que le week-end.

Tel qu’indiqué précédemment, la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable dans la présente procédure et par conséquent seul le délai de 24 mois prévu par l’article 1343-5 alinéa 1er du Code Civil a vocation à s’appliquer, en l’absence d’accord du bailleur sur un délai plus long.

De ce fait, eu égard au montant de la dette, l’échéance mensuelle pour s’acquitter des arriérés sur 24 mois est de 103,64 €.

Il sera relevé que malgré l’apurement de sa dette à hauteur de 8.110,14 €, qui aurait permis à Monsieur [M] [C] d’être à jour de ses loyers dès le mois de février 2025, celui-ci ne s’est pas acquitté du règlement de l’échéance de janvier 2025, ni des échéances de février 2025 à avril 2025.

S’il est certain que Monsieur [M] [C] perçoit des revenus irréguliers, en raison des missions d’intérim réalisées et qu’il affirme, sans pour autant le justifier, avoir effectué une formation de trois mois, il ne s’est pas acquitté, même partiellement du paiement de ses loyers, alors même qu’il résulte de sa fiche de paie du mois d’avril 2025 qu’il a perçu 1.023 € nets pour une mission et 143,79 € pour une autre.

Ainsi, en raison de la situation financière de Monsieur [M] [C], du fait qu’il n’a pas repris le paiement des loyers, et ce, alors même qu’il avait bénéficié d’un effacement de dettes et qu’il a, à nouveau, un arriéré conséquent de 2.487,24 €, ainsi que du fait de sa situation financière incertaine et irrégulière qui ne permet pas d’envisager qu’il puisse à la fois s’acquitter du loyer courant et d’une échéance pour régler l’arriéré, il y a lieu de le débouter de sa demande de délais de paiement.

Son expulsion sera donc ordonnée.

* Sur la demande de délais à expulsion

Conformément aux dispositions des articles L 412-3 et L 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :

— « le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales »

— "la durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an” ;

— “ Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement";

En l’espèce, tel que cela a été évoqué précédemment, Monsieur [M] [C] ne s’acquitte pas, même partiellement, du paiement du loyer courant.

Sa dette ne cesse d’augmenter malgré un effacement récent conséquent ; il ne convient pas de lui permettre de l’augmenter de manière trop importante.

Aucun élément du dossier ne permet de dire que Monsieur [M] [C] aura des difficultés pour se reloger. En outre, il ne justifie pas avoir effectué des démarches pour se reloger, notamment afin de trouver un logement avec un loyer plus approprié à ses capacités financières.

Enfin, il convient de tenir compte des délais déjà accordés de part la durée de la procédure d’expulsion et de celle de la procédure de surendettement, étant précisé que le congé a été donné pour le 30 novembre 2023, soit depuis plus de un an.

De plus, Monsieur [M] [C] sollicite un délai de deux mois, ce dont il a déjà pu bénéficier au regard de la date de délibéré liée à la période de vacations judiciaires, mais dont il pourra également bénéficier au regard du délai légal devant s’écouler entre la date du commandement de quitter les lieux et la date de départ du domicile, ce délai étant de deux mois.

Ainsi, Monsieur [M] [C] a déjà pu bénéficier d’un délai de trois mois auquel s’ajoutera le délai légal précité.

En raison de l’ensemble de ces éléments, et afin d’éviter que la dette ne continue d’augmenter, il y a lieu de débouter Monsieur [M] [C] de sa demande de délais d’expulsion.

En cas d’élément nouveau à faire valoir, il pourra toujours saisir le Juge de l’Exécution d’une demande de délai une fois le commandement de quitter les lieux délivré.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [M] [C], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité justifie la condamnation de Monsieur [M] [C] à payer à l’OPHEA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 22 octobre 2020 entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [M] [C] d’autre part, portant sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 6] (porte 009 et étage 4) ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [M] [C] de son droit au maintien dans les lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [M] [C] à l’OPHEA à compter du 31 mars 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges et :

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à payer à OPHEA, en deniers ou quittances, ladite indemnité d’occupation mensuelle à compter du 17 mai 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 2.487,24 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 16 mai 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [M] [C] de sa demande de délais de paiement et de sa demande de délais à expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] à payer à l’OPHEA la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [C] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Véronique BASTOS