Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00878 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUWT

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 17 Juin 2025

ENTRE :

Monsieur [P] [O]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Anthony SUC de la SCP CORNILLON-CHARBONNIER-SUC, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [J] [E]

demeurant [Adresse 4]

comparante

Monsieur [U] [V] [E]

demeurant [Adresse 1]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat conclu le 12 décembre 2021, Monsieur [P] [O] a donné à bail à Monsieur [U] [E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer révisable mensuel de 998,00 euros hors charges.

Suivant acte sous seing privé du 12 décembre 2021, Madame [J] [E] se serait engagée en qualité de caution solidaire dans la limite de la somme de 998,00 euros par mois, couvrant le paiement du loyer, des charges et des accessoires pour une durée de trois ans et de trois renouvellements de bail.

Monsieur [P] [O] a fait délivrer le 5 décembre 2024 à Monsieur [U] [E] un commandement de payer des loyers échus, signifié à la caution le 12 décembre 2024, pour un arriéré de 2088 euros, taxe d’ordures ménages comprises, échéance de décembre 2024 inclus.

Par courrier électronique avec accusé de réception en date du 06 décembre 2024, Monsieur [P] [O] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par acte de commissaire de Justice en date du 17 février 2025, Monsieur [P] [O] a attrait Monsieur [U] [E] et Madame [J] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du contrat de bail,

— ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef, et avec l’aide de la force publique si besoin est,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 4276 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance de février 2025 incluse, somme à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la délivrance du commandement de payer,

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, subissant les augmentations légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur [P] [O] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par lettre électronique avec accusé de réception délivrée le 19 février 2025.

A l’audience de plaidoirie du 17 juin 2025, Monsieur [P] [O], assisté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance locative à la somme de 3847,75 euros, échéance de juin 2025 inclus. Il a précisé que deux règlements du locataire ont été pris en compte. En ce qui concerne la caution, il explique que celle-ci avait connaissance du montant du loyer ainsi que de la révision de celui-ci et, surtout, qu’elle a délivré une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle elle se reconnaît caution. Le bailleur s’est s’opposé à l’octroi de délais de paiement en l’absence d’éléments sur l’activité du locataire et de sa condamnation pour escroquerie.

Monsieur [U] [E], comparant en personne, a reconnu la dette, sollicité des délais de paiement avec la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il a indiqué avoir connu des difficultés financières en fin d’année 2024. Il a précisé être autoentrepreneur et avoir eu des impayés par certains clients. Il a signalé prévoir de solder la dette afin fin juillet et reprendre le paiement des loyers courants. Il a ajouté avoir signé à la place de sa mère sur le second contrat de bail.

Madame [J] [E], comparante en personne, a demandé, à titre principal, la nullité de l’acte de cautionnement et, à titre subsidiaire, sa condamnation au paiement de la somme de 2470,50 euros et non 3847,75 euros. Elle rappelle n’être engagée que dans la limite de 998,00 euros par mois. Elle a contesté l’acte de cautionnement en indiquant que si elle a signé en bas du document, elle n’a pas rédigé les mentions. Elle a ajouté ne s’être engagée que sur la partie de son fils et non du colocataire. Elle a expliqué que Monsieur [O] l’a incitée à ne plus payer pour procéder à l’expulsion.

Le Juge des contentieux de la protection a autorisation la production d’une note en délibéré à Monsieur [U] [E] pour justifier du paiement de la dette jusqu’au 31 juillet 2025.

Rien n’a été communiqué à la date butoir.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige dans sa nouvelle version dispose :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

(…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s’en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d’équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

A l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, notamment de l’historique des loyers et du décompte, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [U] [V] [E] le 5 décembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2088 euros, échéance de décembre 2024 inclus.

Il est rapporté que le commandement de payer délivré à Monsieur [U] [V] [E] est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies à la date du 6 février 2025.

Monsieur [U] [E] est donc depuis cette date occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par ailleurs, s’il est à souligner un effort sur le paiement de la dette par deux versements le 16 juin 2025 par Monsieur [U] [E], il n’a pas justifié comme il s’y était engagé du paiement du reliquat avant le 31 juillet 2025.

De plus, en l’absence de justificatif relatif à ses ressources financières, et de la qualité de bailleur privé (et non social) de Monsieur [P] [O] qui ne souhaite pas que le locataire demeure, il ne peut lui être accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1342-10 alinéa 2 du code civil, « à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. »

En l’espèce, Monsieur [P] [O] verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif à la somme de 3847,75 euros, échéance du mois de juin 2025 inclus.

Néanmoins, Monsieur [U] [E] est occupant sans droit ni titre depuis le 6 février 2025, de sorte que sa dette locative s’élevait à 4276 euros, échéance de février 2025 inclus, dont il convient d’ôter les paiements intervenus le 16 juin 2025, soit 4941,75 euros.

Il convient par conséquent de constater que la dette locative est éteinte.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [U] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [P] [O] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer dû et des charges (sur justificatifs), et ce à compter du 1er mars 2025 et déduction faite de la somme de 665,75 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [U] [E] au paiement de cette indemnité, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

SUR L’ENGAGEMENT DE LA CAUTION

Selon l’article 2288 du Code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire ; à défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, nonobstant le caractère applicable de l’engagement de la caution selon Madame [J] [E], il convient de relever que cet acte porte sur le loyer, les charges et les accessoires et non les indemnités d’occupation.

En conséquence, et la dette locative étant éteinte eu égard à ce qui précède, la demande de condamnation de Madame [J] [E] es qualité de caution sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTERETS

Compte tenu des paiements partiels pendant trois mois suivis d’absence de paiement plus de six mois, Monsieur [U] [E] sera condamné à payer à Monsieur [P] [O] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [U] [E] aux dépens de l’instance.

Il y a lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 500 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 12 décembre 2021 entre Monsieur [P] [O] et Monsieur [U] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies et que le bail est résilié depuis le 6 février 2025 ;

DEBOUTE Monsieur [P] [O] de sa demande de paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à régler à Monsieur [P] [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges (sur production de justificatifs) qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2025, et déduction faite de la somme de 665,75 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT que faute par Monsieur [U] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à Monsieur [P] [O] la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [P] [O] de ses demandes à l’égard de Madame [J] [E], es qualité de caution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [V] [E] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [U] [E] à payer à Monsieur [P] [O] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La présente décision a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION