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ORDONNANCE DU : 12 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00769 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRGU

AFFAIRE : S.A.S. BILTOKI C/ S.A.S. DESTINATION [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE

Service des référés

ORDONNANCE DE REFERE

1ère VICE PRESIDENTE : Séverine BESSE

GREFFIERE : Céline TREILLE

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. BILTOKI, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE, avocat postulant Maître Virginie TERRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.S. DESTINATION [Localité 4] ETIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL, avocats au barreau de SAINT-ETIENNE,

Débats tenus à l’audience du : 15 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par la Présidente: 12 Juin 2025

DECISION:contradictoire en 1er ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2021, la société Biltoki a consenti à la SAS Destination [Localité 6], une sous-location commerciale portant sur un local situé au sein des [Adresse 3], pour une durée de 9 années entières pour un loyer principal annuel hors taxe et hors charges de 17 919 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, la société Biltoki a assigné la société Destination Saint-Etienne devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail commercial.

L’affaire est retenue à l’audience du 15 mai 2025.

La société Biltoki sollicite de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail commercial conclu le 27 juillet 2021 entre la société Biltoki et la société

Destination [Localité 5] à compter du 16 novembre 2024 ;

— Dire Et Juger que le bail signé est résolu à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 16 novembre 2024 ;

— Ordonner l’expulsion immédiate de la société Destination [Localité 5] et de tous occupants de son chef, ainsi que l’évacuation de tous meubles présents dans les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’Ordonnance à venir ;

— Dire Et Juger que l’huissier requis à cet effet pourra se faire assister du

Commissaire de Police et d’un serrurier s’il échet ;

— Ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira à la société Biltoki, aux frais avancés de la société Destination [Localité 5] ;

— Condamner à titre provisoire la société Destination [Localité 5] au paiement d’une somme de dix-neuf mille deux cent un euros et quatre-vingt-neuf centimes (19 201.89€) au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société

Destination [Localité 5] à compter du 16 novembre 2024 à la somme journalière de 100 euros hors taxes outre les intérêts, droits et charges y afférents ;

— Dire Et Juger que la somme de 1.493,00 euros versée par la société

Destination [Localité 5] à titre de dépôt de garantie est définitivement acquise à la société Biltoki, conformément aux stipulations du bail commercial conclu le 27 juillet 2021 ;

— Condamner la société Destination [Localité 5] au paiement d’un intérêt de retard de 12% sur les sommes impayées ;

— Condamner la société Destination [Localité 5] à payer à la société

Biltoki la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— Condamner la société Destination [Localité 5] aux entiers dépens lesquels comprendront les frais des commandements de la SARL ACT-e Huissierss 42 ;

— Dire Et Juger que la société Biltoki pourra recourir à tout Commissaire de justice pour procéder à l’exécution de l’Ordonnance à intervenir et à l’expulsion, lequel pourra se faire assister de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur et ce, aux frais de la société Destination [Localité 5].

— Débouter la société Destination [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Elle expose que :

— En raison d’une dette locative persistante, elle a fait délivrer à la société Destination [Localité 5] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 octobre 2024,

— En parallèle, elle a fait réaliser une saisie-conservatoire sur le compte de la société Destination [Localité 5] qui s’est révélée fructueuse à hauteur de 5 417,08 euros,

— Un mois après la délivrance du commandement de payer, la locataire n’avait pas apuré sa dette locative,

— Les deux virements réalisés par la société Destination [Localité 5] le 8 novembre 2024 n’ont pas permis d’apurer les causes du commandement de payer,

— Une nouvelle saisie conservatoire a été réalisés, faisant apparaître un compte débiteur de 23 998,65 euros,

— Le bail commercial de la société Biltoki a été résilié par le propriétaire des halles, la société Inovy, avec effet au 30 mars 2025, suite à la délivrance de deux commandements de payer visant la clause résolutoire restés infructueux,

— En effet, sans paiement de la part des commerçants, la société Biltoki ne dispose d’aucun flux financier lui permettant de payer ses loyers et charges,

— Elle reconnait devoir à la société Destination [Localité 5] des factures de prestation à hauteur de 3 292 euros TTC, et demande la compensation des sommes,

— Le bail prévoit que l’indemnité d’occupation journalière est égale à deux fois le loyer journalier hors taxe augmentée des charges et taxes en vigueur à la date de fin du sous-bail, soit la somme de 100 euros par jour,

— Le bail prévoit la conservation du dépôt de garantie par le locataire principal à titre de premiers dommages et intérêts, ainsi que des pénalités de retard,

— La société Destination [Localité 5] a reçu trimestriellement l’ensemble des justificatifs des charges et la régularisation avec les explications correspondantes.

La société Destination [Localité 5] sollicite de voir :

— Débouter la société Biltoki de l’intégralité de ses demandes, compte-tenu des règlements intervenus de la part de la société Destination [Localité 5],

— A titre reconventionnel, compte-tenu des règlements intervenus le 8 novembre 2024, soit préalablement à l’assignation du 25 novembre 2024, condamner la société Biltoki à lui payer la somme de 3 000 euros à titre provisionnel à valoir sur la réparation de son préjudice pour procédure abusive,

— Condamner la société Biltoki à lui payer par provision :

— La somme de 861,32 euros TTC correspondant au remboursement de la facture F2024-09-16 du 16 septembre 2024 sur des pénalités injustifiées,

— La somme de 39 240 euros HT soit 47 088 euros TTC correspondant aux charges injustifiées et facturées indument depuis janvier 2022 et jusqu’en décembre 2024,

— Condamner la société Biltoki à communiquer à la société Destination [Localité 5]:

— L’ensemble des justificatifs afférents aux charges, impôts, taxes et autres redevances facturés et imputés, depuis l’entrée en vigueur de la convention de sous-location, outre le détail de répartition entre les différents sous-locataires, et ce, dans le délai d’un mois à compter de l’ordonnance, et à défaut, sous astreinte de la somme de 200 euros par jour de retard,

— Le justificatif de la résiliation du bail commercial du 16 décembre 2020 régularisée entre la société Biltoki d’une part, et la SCI Montant d’autre part, dans le délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir et à défaut, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— Se réserver la faculté de liquider l’astreinte ainsi prononcée,

— Autoriser la société Destination [Localité 5], dans l’intervalle, à ne procéder qu’au seul paiement du loyer mensuel, soit la somme de 1 500 euros HT, et de la provision pour charges initiales, soit la somme de 940 euros HT, soit au total la somme de 2 440 euros HT par mois,

— Condamner par provision la société Biltoki à payer à la société Destination [Localité 5] les factures au titre des prestations assurées au profit de la société Biltoki, en septembre et octobre 2024, la somme totale de 3 292 euros TTC,

— En toutes hypothèses, condamner la société Biltoki à payer à la société Destination [Localité 5] la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société Destination [Localité 5] expose avoir cessé de payer ses loyers à compter du mois de juin 2024, après avoir subi une forte hausse du montant des charges, sans aucune justification ; que dès le 8 novembre 2024, elle a payé au profit de la société Biltoki les sommes suivantes :

—  5 417,08 euros au titre de la saisie conservatoire du 29 octobre 2024,

—  8 876,48 euros au titre d’un virement du 8 novembre 2024,

—  4 352,37 euros au titre d’un virement du 8 novembre 2024,

Soit la somme totale de 18 645,93 euros, correspondant au principal visé dans le commandement de payer ; qu’elle a fait état de ses règlements auprès de la société Biltoki par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 novembre 2024, sollicitant par la même les justificatifs des charges communes afférentes à l’exploitation des locaux ; qu’alors que sa créance est contestée, la société Biltoki a pratiqué une nouvelle saisie-conservatoire entre les mains de l’établissement bancaire de la société Destination [Localité 5] ; que concernant le dépôt de garantie, celui -ci n’est destiné qu’à pallier aux éventuels frais de remise en état à l’issue de la restitution des locaux ; que les pénalités de retard constituent des clauses pénales ; que les demandes tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire et l’expulsion de la société Destination [Localité 5] sont devenues sans objet compte-tenu de la résiliation du bail commercial liant la société Biltoki à la SCI La Montat ; que les charges locatives dont le paiement est demandé par la société Biltoki ne sont nullement justifiées et sans commune mesure avec les montants annoncés dans le cadre de la convention de sous-location.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.

L’article L145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon les stipulations du bail, « A défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte, ou d’une somme quelconque due en vertu du présent sous-bail, ou d’un rappel de loyer après révision ou renouvellement, ou d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après refus de renouvellement, ou encore à défaut d’exécution d’une seule des conditions du présent sous-bail et ses annexes notamment le règlement intérieur ou des obligations imposées au sous-locataire par la loi et les règlements, et un mois après, selon le cas, un commandement de payer ou d’exécuter reproduisant la présente clause et resté sans effet, le présent sous-bail sera résilié de plein droit si bon semble au locataire principal et l’expulsion du sous-locataire et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulée par des offres réelles passé le délai sus-indiqué ».

Un commandement de payer les loyers a été signifié à la société Destination [Localité 5] le 15 octobre 2024 pour la somme principale de 19 507,25 euros, arrêtée au 30 septembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

Aux termes de l’article L211-2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acte de saisie emporte, à concurrence des sommes pour lesquelles elle est pratiquée, attribution immédiate au profit du saisissant de la créance saisie, disponible entre les mains du tiers ainsi que de tous ses accessoires. Il rend le tiers personnellement débiteur des causes de la saisie dans la limite de son obligation.

En l’espèce, la société Destination [Localité 5] a réalisé deux virements d’un montant total de 13 228,85 euros le 8 novembre 2024.

Aux termes d’un procès-verbal de saisir conservatoire de créances, en date du 29 octobre 2024, la somme de 5 417,08 euros a été saisie sur les comptes bancaires de la société Destination [Localité 5] mais cette dernière ne justifie pas avoir acquiescé à la saisie et donc du versement de la somme à la demanderesse dans le mois du commandement.

Ainsi il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 novembre 2024. Il convient d’ordonner l’expulsion à défaut de libération des lieux dans les 8 jours de la signification de l’ordonnance. Il n’y a pas lieu à astreinte.

Compte tenu de l’accueil de la demande principale, la demande reconventionnelle pour procédure abusive est rejetée.

Sur les demandes de provision

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Le contrat de sous-location prévoit des charges locatives en fonction de la surface louée, non contestées par la défenderesse et des charges portant sur les prestations de service pour l’organisation d’événements, communication et animation des halles… réparties en fonction soit de la surface du stand occupé, soit du nombre de stands, soit du chiffre d’affaires réalisé ou du mètre linéaire de vente, et ce à la discrétion du locataire principal sans contestation possible par le sous-locataire.

La société Biltoki ne produit qu’un relevé comptable des charges qu’elle règle qui ne saurait valoir comme justificatifs des charges pour leur régularisation annuelle. Elle ne s’explique pas sur la répartition des charges qu’elle opère entre les sous-locataires.

Le décompte produit des loyers et charges ne fait aucune distinction entre les loyers dus et les provisions sur charge qui sont sujettes à une contestation sérieuse ; il est inexploitable pour déterminer une créance incontestable au titre des loyers.

Par ailleurs la société Destination [Localité 5] justifie de dysfonctionnement des portes des halles et du chauffage avec une température de 14°, soit d’un possible manquement à l’obligation de délivrance.

La demande de provision au titre des loyers et charges est sérieusement contestable tout comme la demande de remboursement des provisions sur charges sollicitée par la société Destination [Localité 5].

Le dépôt de garantie a pour objet de garantir le bailleur du règlement des dégradations locatives. La demande d’acquisition du dépôt de garantie à titre de sanction est sérieusement contestable.

La sous-locataire est condamnée à une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, sans les provisions sur charges contestables, à compter du 1er décembre 2024.

La société Biltoki reconnait devoir à la société Destination [Localité 5] des factures de prestation à hauteur de 3 292 euros TTC. Il convient donc de la condamner à payer à titre provisionnel cette somme.

La somme de 861,32 euros correspond à la facture F2024-09-16 du 16 septembre 2024, cette somme est correspond à l’indemnité de 6% prévue à l’article 8.7 du bail qui dispose que : « Si tout ou partie des loyers, charges et accessoires n’était pas réglé à bonne date, le Sous-Locataire devra payer au Locataire Principal, en sus des sommes dues et à titre d’indemnité destinée à compenser les frais occasionnés par ce recouvrement tardif, une somme égale à 6% du montant des sommes impayées si ce recouvrement a lieu avant l’intervention d’un huissier, et à 12%, du montant de ces mêmes sommes si le recouvrement devait être poursuivi par un huissier et/ou par voie judiciaire, n’est-il été délivré qu’un simple commandement ».

La société Destination [Localité 5] est déboutée de sa demande de remboursement de cette somme.

Sur les demandes de communication de documents

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La société Biltoki verse aux débats le courrier de la SCI Montat, confirmant la résiliation du bail liant les deux sociétés, en raison de nombreux impayés. Le courrier précise que deux commandements de payer ont été délivrés à la société Biltoki, sans effet. La demande de communication de la preuve de la résiliation du contrat principal est rejetée.

La société Destination [Localité 5] ne justifie pas d’un motif légitime de sa demande de communication de l’ensemble des justificatifs afférents aux charges, impôts, taxes et autres redevances facturés et imputés, depuis l’entrée en vigueur de la convention de sous-location, outre le détail de répartition entre les différents sous-locataires, puisqu’elle est sanctionnée par la non exigibilité des charges afférentes.

Elle est déboutée de cette demande.

En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, la sous-locataire est condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

CONSTATE la résiliation du bail liant la SAS Biltoki à la S.A.S. Destination [Localité 5] pour défaut de paiement des loyers au 15 novembre 2024,

DIT que la S.A.S. Destination [Localité 5] doit quitter les lieux dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance ;

A défaut de départ volontaire, ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la S.A.S. Destination [Localité 5] à payer à la société Biltoki une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer à compter du 1er décembre 2024 et ce jusqu’à la libération complète des lieux par la remise des clés ;

CONDAMNE la société Biltoki à payer à la S.A.S. Destination [Localité 5] la somme 3 292 euros à titre de provision,

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de provision, d’acquisition du dépôt de garantie, de communication de pièces et de remboursement,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE la S.A.S. Destination [Localité 5] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 76,48 euros.

LA GREFFIERE LA 1ère VICE PRESIDENTE

Céline TREILLE Séverine BESSE

Grosse + Copie :

la SELARL JUDICAL-CLERGUE-ABRIAL

M^e Virginie TERRIER ( par la SCP BONIFACE-HORDOT-FUMAT-MALLON)

COPIES

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Le 12 Juin 2025