Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04327 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOUS

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 04 Février 2025

ENTRE :

S.C.I. ZANA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M. [J] [W] (Gérant)

ET :

Monsieur [S] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 6 octobre 2005, Madame [N] [H] a donné à bail à Monsieur [S] [F], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 355 euros charges comprises.

La SCI ZANA a acquis l’immeuble loué suivant acte authentique du 04 avril 2022.

La SCI ZANA a fait délivrer le 12 mai 2023 à Monsieur [S] [F] :

— un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 645,01 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 mai 2023, la SCI ZANA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 24 septembre 2024 et signifiée à étude, la SCI ZANA a attrait Monsieur [S] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :

— de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [F] ;

— de condamner Monsieur [S] [F] au paiement des sommes suivantes :

2 469,26 € euros au titre de sa créance locative, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts légaux ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 4 février 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Lors de l’audience, la SCI ZANA, représentée par Monsieur [J] [W], a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 3 700,00 € sa créance locative arrêtée au 7 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, en indiquant que la dette continue d’augmenter depuis la délivrance de l’assignation.

Monsieur [S] [F], bien qu’ayant été régulièrement cité, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 08 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

La SCI ZANA a été autorisée à produire ses pièces sous un délai de deux semaines à compter de la date d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité malgré l’absence du défendeur.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail pour impayés de loyers

L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du code civil dispose : « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements ».

Ainsi, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En vertu de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. En effet, conformément à l’article 1227 du même code, la résolution peut être demandée en justice. L’article 1228 du code civil prévoit que le juge peut prononcer la résolution du contrat.

Il en résulte que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Ainsi, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des partie ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient donc au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que la situation doit être appréciée au jour où le juge statue.

En l’espèce, l’existence d’un bail entre les parties n’est pas contesté et est établie par l’occupation des lieux par Monsieur [F], le contrat de bail et les règlements effectués par ce dernier.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer les loyers a été délivré par la SCI ZANA le 12 mai 2023 à Monsieur [F] pour un arriéré de 1645,01 euros.

A l’audience, le bailleur a indiqué que sa créance locative s’élevait à la somme de 3700 euros.

Monsieur [F] est resté défaillant dans le paiement des loyers courants. Cela constitue incontestablement un manquement des locataires à leur obligation essentielle et déterminante de la conclusion du contrat.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [S] [F] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [F] et de dire que faute par Monsieur [S] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SCI ZANA verse aux débats un décompte arrêté au 22 décembre2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3516,90.

Cependant, il convient de retirer de cette somme les frais de rejet ainsi que les frais d’huissier et de mise en demeure pour une somme globale de 730,68 euros.

Ainsi, la créance locatice de la SCI ZANA s’élève à 2 786,22 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la SCI ZANA est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [S] [F] à payer la somme de 2 786,22 € arrêtée au 07 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [F] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la la SCI ZANA qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [S] [F] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [S] [F]. Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par SCI ZANA sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 mai 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure.

Il convient de condamner Monsieur [S] [F] à payer à la SCI ZANA la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 6 octobre 2005 entre Madame [N] [H] et Monsieur [S] [F] concernant le bien sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [S] [F] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à la SCI ZANA la somme de 2 786,22 € arrêtée au 07 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [S] [F] à un montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SCI ZANA , ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Monsieur [S] [F] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI ZANA ;

REJETTE les demandes des parties, plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 mai 2023, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture et des éventuelles mises en demeure ;

CONDAMNE Monsieur [S] [F] à payer à la SCI ZANA la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE