Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 23/04903 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-ICDN

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

Monsieur [R] [C]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e François PAQUET-CAUET, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

substitué par M^e Juliette DAUVILLIERS, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [J] [Z]

demeurant [Adresse 3]

assisté par M^e Solange VIALLARD-VALEZY, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2024-93 du 16/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 août 2017 Monsieur [R] [C] a donné à bail à Monsieur [J] [Z], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] ([Localité 4]), moyennant un loyer mensuel de 395 euros outre une provision sur charges de 5 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 400 euros. Le bail a été conclu pour une durée de 3 ans, prenant effet le 31 août 2017 et expirant le 30 août 2020.

Le contrat de bail a été tacitement renouvelé pour une durée de trois ans, prenant effet le 31 août 2020 et expirant le 30 août 2023.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 31 janvier 2023 et signifié à étude, Monsieur [R] [C] a délivré un congé à Monsieur [J] [Z] aux fins de vente, avec effet au 30 août 2023.

Monsieur [R] [C] a fait délivrer le 19 septembre 2023, à Monsieur [J] [Z], une sommation de vider les locaux occupés et de lui remettre les clefs, signifiée à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 17 novembre 2023 et signifiée à étude, Monsieur [R] [C] a attrait Monsieur [J] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

juger recevables et bien fondées ses demandes ;constater la validité du congé aux fins de vente en date du 31 janvier 2023 ;donner acte à Monsieur [J] [Z] de son départ des lieux ; condamner Monsieur [J] [Z] à lui payer la somme de 6 500 euros au titre des dommages et intérêts, outre les intérêts aux taux légal à compter de la présente assignation ;condamner Monsieur [J] [Z] à lui rembourser l’intégralité des réparations locatives, soit la somme de 11 488,17 euros soit : 2 001,47 euros de matériel acquis auprès de l’enseigne LEROY MERLIN ; 191,92 euros pour la grille de radiateur ; 9 294,78 euros toutes taxes comprises pour le plâtre et peinture ; condamner Monsieur à [J] à lui rembourser l’intégralité des loyers et taxes d’ordures ménagères impayés, soit la somme de 645 euros se décomposant de la sorte : 138 euros de retard de loyers réclamés au mois d’août 2023 lors de la convocation à l’état des lieux de sortie ;454 euros d’arriérés de loyers entre le mois de septembre 2023 et le 1er avril 2024 ;53 euros de taxe d’ordure ménagère calculée au prorata de la même période ; condamner Monsieur [J] [Z] à lui verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Monsieur [R] [C] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 21 novembre 2023.

Après plusieurs renvois successifs, l’audience s’est tenue le 10 juin 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [R] [C], représenté par son conseil, a demandé au juge de :

juger recevables et bien fondées ses demandes ;constater la validité du congé aux fins de vente en date du 31 janvier 2023 ;donner acte à Monsieur [J] [Z] de son départ des lieux ; condamner Monsieur [J] [Z] à lui payer la somme de 6 500 euros au titre des dommages et intérêts, outre les intérêts aux taux légal à compter de la présente assignation ;condamner Monsieur [J] [Z] à lui rembourser l’intégralité des réparations locatives, soit la somme de 11 488,17 euros correspondant à  : 2 001,47 euros de matériel chez LEROY MERLIN ; 191,92 euros pour la grille de radiateur ; 9 294,78 euros toutes taxes comprises pour le plâtre et peinture ; condamner Monsieur [Z] à lui rembourser l’intégralité des loyers et taxes d’ordures ménagères impayés, soit la somme de 737,63 euros se décomposant de la sorte : 138 euros de retard de loyers réclamés au mois d’août 2023 lors de la convocation à l’état des lieux de sortie ;536,98 euros d’arriérés de loyers entre le mois de septembre 2023 et le 1er avril 2024 ;53 euros de taxe d’ordure ménagère calculée au prorata de la même période ; 9,65 euros de charges de copropriété sur les années 2022, 2023 et 2024 ;débouter Monsieur [J] [Z] de l’intégralité de ses demandes ;condamner Monsieur [J] [Z] à lui verser 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien de sa demande tendant à la validation du congé délivré le 31 janvier 2023, Monsieur [R] [C] fait valoir, au visa des articles 15-I et 15-II de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [Z] n’a pas manifesté son intention d’acquérir le logement dans le délai légal de deux mois à compter de la notification du congé. Il ajoute que ce dernier a, en tout état de cause, quitté les lieux postérieurement.

Au soutien de sa demande en paiement, sur le fondement des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1er du décret du 26 août 1987, ainsi que des articles 1358 et 1731 du code civil, Monsieur [R] [C] se prévaut de l’état des lieux de sortie établi le 2 avril 2024, dont il ressort de nombreuses dégradations imputables selon lui à Monsieur [J] [Z].

Il expose que plusieurs éléments de l’appartement sont soit absents, soit détériorés, que les plafonds, les murs, la tapisserie et le parquet sont abîmés, et que ni le détecteur de fumée ni la ventilation de la VMC n’ont été entretenus. Il soutient que le logement avait été remis à neuf au moment de l’entrée dans les lieux de Monsieur [J] [Z], et qu’au vu de l’ampleur des désordres constatés, une restauration complète s’est révélée nécessaire. Il indique avoir procédé lui-même aux travaux de remise en état afin de ne pas retarder la mise en vente du bien.

Il précise encore que Monsieur [J] [Z] a eu le temps de relire et de signer l’état des lieux de sortie, après que des mentions en rouge aient été ajoutées sur le document.

En tout état de cause, il fait valoir qu’à défaut d’état des lieux de sortie contradictoire, la charge de la preuve des dégradations incombe au locataire, lequel doit démontrer que celles-ci procèdent d’une faute du bailleur, d’un tiers ou d’un cas de force majeure.

Enfin, s’agissant du dégât des eaux survenu en juillet 2021, il indique y avoir remédié à l’aide d’une bande d’étanchéité, toujours en place à ce jour, et rappelle que ces éléments ont été évoqués dans un jugement du tribunal judiciaire de Saint-Étienne en date du 22 novembre 2022, lequel n’a pas retenu de manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Monsieur [R] [C] fait valoir que Monsieur [J] [Z] ne s’est pas acquitté de l’intégralité des loyers dus à compter du mois d’octobre 2022 jusqu’à la libération des lieux, intervenue le 2 avril 2024, l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 536,98 euros. Il y ajoute un montant de 9,56 euros au titre des charges de copropriété afférentes aux années 2022 à 2024, une somme de 138 euros correspondant aux frais de convocation à l’état des lieux de sortie, ainsi que 53 euros au titre des ordures ménagères demeurées impayées.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, et sur le fondement des articles 1231-1, 1231-2 et 1231-6 du code civil, il soutient que l’état du logement, qu’il impute au locataire, l’a empêché de poursuivre la vente du bien dans des conditions normales, engendrant de ce fait une perte de gains. Il affirme en outre que le refus de Monsieur [J] [Z] de libérer les lieux a directement entravé le processus de mise en vente. Il estime enfin que, sans les dégradations locatives constatées, il aurait pu vendre le bien sans avoir à supporter de frais importants de remise en état.

En réponse aux demandes reconventionnelles formées par Monsieur [J] [Z], Monsieur [R] [C] indique ne pas avoir délivré de quittances de loyer au motif que les règlements opérés par le locataire étaient partiels. S’agissant de la restitution du dépôt de garantie, il fait valoir qu’un seul courrier de relance, émanant de Monsieur [J] [Z], a été versé aux débats. Il ajoute que le dépôt de garantie n’a pas été restitué en raison d’un motif légitime, tenant à l’existence d’arriérés de loyers et de réparations locatives à la charge du preneur.

Enfin, pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts fondée sur une prétendue procédure abusive, il soutient n’avoir agi qu’en vue de la défense de ses droits, sans volonté de nuire, et rappelle que dans un précédent litige l’opposant à Monsieur [J] [Z], le tribunal avait écarté toute faute de sa part.

En défense, Monsieur [J] [Z], assisté de son conseil, a demandé au Juge de :

à titre principal, rejeter la demande en paiement de Monsieur [R] [C] au titre des réparations locatives ;à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement ;- en tout état de cause, rejeter la demande en paiement de Monsieur [R] [C] au titre des arriérés de loyers et charges ;

rejeter la demande en paiement de Monsieur [R] [C] au titre de dommages et intérêts ; rejeter la demande de Monsieur [R] [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; rejeter la demande de Monsieur [R] [C] au titre des dépens ;condamner Monsieur [R] [C] à communiquer à Monsieur [J] [Z] les quittances de loyer pour la période de juin 2022 à avril 2024 inclus, sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par quittance, à compter du jugement à intervenir ;condamner Monsieur [R] [C] à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;condamner Monsieur [R] [C] à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;condamner Monsieur [R] [C] à payer à Monsieur [J] [Z] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;condamner Monsieur [R] [C] aux entiers dépens ;dire n’y avoir lieu a écarter l’exécution provisoire. Pour s’opposer aux demandes formulées par Monsieur [R] [C], Monsieur [J] [Z] relève, au visa des articles 7 et 24 V de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que celles des articles 1353 et 1343-5 du code civil, que l’état des lieux de sortie versé aux débats ne correspond pas à celui qu’il a effectivement signé et paraphé. Il affirme que les mentions manuscrites rédigées en rouge ont été ajoutées postérieurement par le bailleur, sans son accord. Il précise avoir sollicité, par lettre recommandée en date du 6 mai 2024, la communication d’une copie de l’état des lieux établi le 2 avril 2024, laquelle ne comporte pas lesdites annotations.

Il fait également valoir que les états des lieux d’entrée et de sortie n’ont pas été établis en autant d’exemplaires que de parties, de sorte que le bailleur ne saurait utilement se prévaloir de la présomption selon laquelle le preneur est réputé avoir reçu les lieux en bon état. Il ajoute que les photographies produites par Monsieur [R] [C] ne sont ni datées ni identifiables, de sorte qu’elles ne permettent pas d’établir la réalité des désordres allégués.

En tout état de cause, il fait observer que Monsieur [R] [C] ne justifie pas s’être effectivement acquitté du coût des réparations locatives, une simple commande ou un devis ne pouvant suffire à démontrer un paiement effectif. Il indique par ailleurs avoir été victime d’un dégât des eaux le 10 juillet 2021, dont le bailleur a été immédiatement informé, mais auquel ce dernier aurait tardé à réagir, en n’effectuant pas les démarches nécessaires auprès de son assureur, ce qui aurait conduit à une dégradation du sol de la chambre.

S’agissant de la demande de Monsieur [R] [C] au titre de l’arriéré locatif, Monsieur [J] [Z] fait valoir qu’aucun décompte locatif n’a été versé aux débats, de sorte qu’il n’est pas en mesure de vérifier la réalité ni le montant de la dette alléguée. Il relève également que les quittances de loyer ne sont pas produites, rendant impossible toute vérification des sommes effectivement perçues par le bailleur. En ce qui concerne la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il soutient s’en être acquitté.

S’agissant de la somme de 138 euros réclamée par Monsieur [R] [C], il affirme l’avoir sollicité à plusieurs reprises afin d’obtenir les justificatifs afférents à cette somme, en vain. Il rappelle, en tout état de cause, que dans son jugement en date du 22 novembre 2022, le tribunal avait relevé la particulière mauvaise foi du bailleur dans ses relations avec le locataire.

En réponse à la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [R] [C], il observe que ce dernier ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice distinct du simple retard de paiement, ni de la mauvaise foi du débiteur dans ce retard. Il souligne par ailleurs que le bailleur ne justifie d’aucune démarche concrète tendant à la vente du bien, ni de l’existence d’un acquéreur potentiel.

Au soutien de sa demande tendant à la délivrance des quittances de loyer, Monsieur [J] [Z], se fondant sur l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989, fait valoir que, depuis le mois de juin 2022, aucune quittance ne lui a été transmise, en dépit de demandes réitérées. Il précise que Monsieur [R] [C] a déjà été condamné à lui verser la somme de 50 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de délivrance des quittances lors d’une précédente décision de justice.

Au soutien de sa demande de restitution du dépôt de garantie, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, il affirme que le bailleur ne lui a pas restitué ledit dépôt depuis la remise des clefs intervenue le 2 avril 2024, malgré plusieurs relances demeurées sans réponse.

Enfin, au soutien de sa demande en dommages et intérêts fondée sur l’article 1240 du code civil, il affirme que Monsieur [R] [C] agit de manière abusive, animé par un esprit de représailles en lien avec la procédure antérieure les ayant opposés.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé de vente

L’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être notifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. »

En outre, aux termes de l’article15 II de ladite loi « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

Les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public.

En l’espèce, il y a lieu de constater que Monsieur [J] [Z] a quitté le logement et restitué les clefs au bailleur le 2 avril 2024, date de l’état des lieux de sortie.

Dans ces conditions, la demande est sans objet.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] verse aux débats un décompte arrêté au 1er avril 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 536,98 euros,

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [R] [C], à ce titre, est établie tant dans son principe que dans son montant.

Concernant la créance établie au titre des charges de copropriété, il ressort du décompte produit aux débats que le montant des charges locatives dû annuellement par le locataire doit être établi de la façon suivante :

—  96,24€ (6,56 + 33,25 + 56,43) au titre de l’année 2022 ;

—  17,68€ (1,21 + 6,11 + 10,36) au titre de l’année 2023 ;

—  19,80€ ((5,40 + 27,37 +46,46) x 12 / 3) sur les 3 mois de l’année 2024, le locataire ayant quitté les lieux le 2 avril 2024.

Soit un total de 133,72€ sur la durée du bail. En effet, la somme alléguée par le demandeur est manifestement erronée dès lors qu’il ajoute aux montants précités la TVA alors que celle-ci est déjà incluse (voir la mention « dont TVA » sur les décomptes)

Aux termes de l’argumentaire du demandeur, non contesté par le défendeur, le locataire a ainsi payé à titre de provision sur charges sur la période litigieuse :

—  60€ en 2022 ;

—  60€ en 2023 ;

—  15€ en 2024 (sur 3 mois).

Soit un total de 135€ sur la durée du bail.

C’est donc à tort que le bailleur soutient que le locataire est débiteur de la somme de 9,65€ s’agissant des charges de copropriété, ce dernier étant à contrario créancier de la somme de 1,28€

Concernant la taxe d’ordures ménagères, le demandeur ne verse aux débats aucun élément permettant à la fois d’en constater la réalité et de prouver qu’il a effectivement procédé au paiement de la somme de 53 euros. En revanche, le locataire justifie avoir procédé le 17 octobre 2023 à un virement de 129,02€ porté au crédit du compte du bailleur, faisant suite à sa demande qui incluait notamment le montant de cette taxe.

Ainsi, le bailleur, qui supporte la charge de la preuve, ne démontre pas être créancier de la somme de 53 euros.

Enfin, concernant la somme de 138 euros sollicitée par Monsieur [R] [C], qu’il justifie par un retard de loyers réclamés au mois d’août 2023 lors de la convocation à l’état des lieux de sortie, aucun élément est versé aux débats permettant d’établir la réalité de cette créance.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 535,70 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 1er avril 2024, échéance du mois de mai incluse (après compensation avec sa créance liée aux charges de copropriété), outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur les frais de réparations locatives

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1731 du code civil, « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l’article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] sollicite le paiement de la somme totale de

11 488,17 euros au titre des réparations locatives imputables à Monsieur [J] [Z].

Le bailleur verse aux débats des justificatifs du coût des réparations locatives ainsi que l’état des lieux d’entrée en date 31 août 2017, sur lequel a également été établi l’état des lieux de sortie du 02 avril 2024.

Monsieur [J] [Z] conteste la valeur probante de cet état des lieux de sortie, en soutenant que le document produit ne serait pas celui qu’il a signé et paraphé, et que des mentions manuscrites, rédigées en rouge, auraient été ajoutées postérieurement par le bailleur.

Il convient toutefois d’observer que l’état des lieux de sortie a été établi sur le même support que l’état des lieux d’entrée. La lecture de ce document révèle que les inscriptions effectuées à l’encre noire correspondent à l’état des lieux d’entrée, ainsi qu’en attestent notamment les relevés des compteurs d’électricité, de gaz et d’eau, suivis de la date du 31 août 2017, également inscrite en noir. En parallèle, d’autres relevés, rédigés à l’encre rouge et datés du 2 avril 2024, figurent sur le même document. Par ailleurs, l’ensemble des pages comportent deux séries de paraphes identifiables, « RJ » et « MG », l’une réalisée l’encre noire et l’autre à l’encre rouge, de sorte que chaque page comprend en réalité quatre paraphes. La dernière page (page 11) porte deux signatures de Monsieur [J] [Z], l’une à l’encre noire, l’autre à l’encre rouge. Cette seconde signature, apposée en rouge, précède celle de Monsieur [R] [C], elle-même rédigée à la même encre, en dessous de la mention manuscrite « certifie exacte le 02/04/2024 ».

Ces éléments permettent d’écarter l’hypothèse selon laquelle les mentions en rouge auraient été ajoutées postérieurement à la signature de Monsieur [J] [Z], alors même que ses propres paraphes et sa signature apparaissent à l’encre rouge, identique à celle utilisée pour les annotations contestées. En l’absence d’éléments contraires, il y a lieu de considérer que l’état des lieux de sortie a été établi contradictoirement.

Concernant les photographies produites aux débats, celles-ci mettent effectivement en évidence des dégradations et sont ainsi de nature à corroborer les constatations de l’état des lieux de sortie. Toutefois, rien ne permet d’affirmer avec certitude que celles-ci concernent effectivement le logement objet du contrat de bail, en l’absence de données de localisation ou de prises de vue d’ensemble. De surcroît, la datation de ces photographies, pour la plupart prises deux semaines après l’état des lieux de sortie, ne permet pas d’établir avec certitude que les dégâts révélés par les images sont identiques à ceux constatés le 2 avril 2024. Compte tenu de ces éléments, les photographies ne sauraient revêtir une quelconque valeur probatoire. Il en résulte que l’appréciation du montant de l’indemnisation consécutive aux dégradations ne sera effectuée que sur la base des constatations de l’état des lieux de sortie ainsi que des factures produites aux débats.

Il convient ainsi de comparer l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, afin de contrôler si la nature des travaux et les sommes afférentes devant être dûment justifiés, résultent de dégradations commises par le locataire, étant observé qu’au regard de l’occupation des lieux durant 6 ans et 7 mois, la vétusté devra être appréciée.

S’agissant de l’état des murs, l’état des lieux d’entrée, en date du 31 août 2017, mentionne que ceux-ci étaient, dans l’ensemble des pièces, de couleur blanche et en très bon état. À l’inverse, l’état des lieux de sortie établi le 2 avril 2024 relève, pièce par pièce, des altérations significatives. Ainsi, au niveau de l’entrée, il est mentionné des murs gris et verts, abîmés, comportant de nombreux trous, ainsi qu’une fibre de verre déchirée. Dans le séjour, les murs sont également décrits comme étant de couleur verts, abîmés et percés de nombreux trous. Dans la chambre, les murs sont indiqués comme étant de couleur bleu et gris, très abîmés, troués, et présentant un nid d’abeilles. Dans la cuisine, sont relevés un nid d’abeilles, des murs sales, tachés et percés de multiples trous. Les murs de la salle de bains sont décrits comme sales, tachés et troués, tandis que, dans les WC, il est expressément mentionné que la tapisserie est abimée.

S’agissant du plafond, l’état des lieux d’entrée indique un très bon état général dans l’ensemble des pièces. L’état des lieux de sortie fait apparaître, au niveau de l’entrée, le séjour, la chambre, la cuisine, la salle de bains et les WC, des plafonds très sales et tachés.

Ces dégradations, en raison de leur nature, de leur répartition dans l’ensemble du logement et de leur gravité, excèdent les seuls effets de l’usure normale liée au temps, et ne sauraient être imputées à la seule vétusté.

À ce titre, Monsieur [R] [C] verse aux débats un devis n°2024-169 établi le 16 avril 2024 par la société VICENS PLÂTRERIE PEINTURE, portant sur des travaux de peinture à réaliser dans le séjour, la cuisine, le couloir et la salle de bains, ainsi que sur la finition d’un faux plafond, pour un montant total de 9 294,78 euros toutes taxes comprises.

Il y a lieu de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que le bailleur n’est pas tenu de justifier de l’exécution effective des travaux ni du règlement des factures correspondantes pour obtenir réparation des dégradations imputables au preneur. L’indemnisation du préjudice né de ces dégradations peut ainsi être fondée sur un devis régulièrement produit.

L’ensemble des prestations décrites dans le devis concerne des pièces dont l’état dégradé est expressément constaté dans l’état des lieux de sortie, à l’exception du dégagement, pour lequel aucune mention ne figure. Dès lors, en l’absence d’élément complémentaire permettant de justifier de travaux nécessaires dans cette partie du logement, il convient d’exclure de l’indemnisation la part correspondant à la peinture du dégagement, soit la somme de 1 274 euros hors taxes et 1 401,40 euros toutes taxes comprises (TVA à 10 %).

Il s’ensuit que le montant retenu au titre des réparations locatives liées à l’état des murs et plafonds devra être fixé à la somme de 7 893,38 euros toutes taxes comprises (9 294,78 € – 1 401,40 €).

S’agissant des sols, l’état des lieux d’entrée établi le 31 août 2017 souligne un très bon état dans la chambre, la cuisine, la salle de bains et les WC. L’état des lieux de sortie du 2 avril 2024 relève, quant à lui, un parquet abîmé ainsi que des plinthes détériorées dans la chambre, un état moyen dans la cuisine, et un mauvais état des sols dans la salle de bains et les WC, avec notamment une plinthe abimée dans la salle de bains. Si Monsieur [J] [Z] soutient que l’état du sol résulte d’un dégât des eaux antérieurement survenu et que Monsieur [R] [C] n’aurait pas su intervenir en temps utile pour en prévenir les conséquences, il ne verse néanmoins aux débats aucun élément de nature à étayer cette affirmation.

À ce titre, Monsieur [R] [C] verse aux débats une commande réalisée sur le site LEROY MERLIN, bien que non exécutée, portant notamment sur l’achat de parquet contrecollé (dimensions : 13 cm x 12 unités), de plinthes (H : 7,8 cm x L : 2,4 m, par 8 unités) ainsi qu’un lot de 5 plinthes supplémentaires, deux sous-couches de sol en dalles, et un kit de pose pour parquet, pour un montant total de 805,84 euros. La superficie à couvrir n’étant pas contestée par Monsieur [J] [Z], et les travaux correspondant aux dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie, la somme sollicitée est dûment justifiée. En conséquence, Monsieur [J] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 805,84 euros au titre de la remise en état des sols.

S’agissant des portes, l’état des lieux d’entrée mentionne leur très bon état dans l’ensemble du logement. À l’état des lieux de sortie, sont relevées les dégradations suivantes : une porte d’entrée en très mauvais état avec une poignée abîmée, une porte sale au niveau du séjour, une poignée abîmée dans la chambre, une porte sale, tachée et abîmée dans la cuisine, et une porte sale et abîmée dans les WC. Monsieur [R] [C] produit, à l’appui de sa demande, la même commande effectuée sur le site LEROY MERLIN comprenant une poignée de remplacement pour la porte d’entrée d’un montant de 19,90 euros, ainsi qu’une paire de poignées de porte pour un montant de 44,90 euros. Ces sommes, qui trouvent leur justification dans les dégradations constatées, seront mises à la charge de Monsieur [J] [Z].

S’agissant de l’installation électrique, l’état des lieux d’entrée du 31 août 2017 mentionne un très bon état dans l’ensemble des pièces. L’état des lieux de sortie du 2 avril 2024 relève toutefois l’absence d’ampoule au niveau de l’entrée, l’absence totale d’ampoules dans le séjour et dans la cuisine, ainsi que l’absence de protection du lustre et du plafonnier dans la salle de bains. Monsieur [R] [C] produit, à l’appui de ses prétentions, une commande effectuée sur le site LEROY MERLIN faisant état d’un montant de 32,70 euros pour le remplacement de trois ampoules, ainsi que d’un montant de 39,90 euros correspondant au remplacement du plafonnier de la salle de bains. Ces sommes, en lien direct avec les dégradations constatées, sont dûment justifiées et seront mises à la charge de Monsieur [J] [Z].

S’agissant du système de chauffage, l’état des lieux de sortie mentionne que le robinet thermostatique du séjour est cassé. Si Monsieur [R] [C] verse aux débats la même commande sur le site LEROY MERLIN comportant la mention de l’achat d’une tête thermostatique, aucun prix n’est toutefois indiqué au titre de cette pièce, de sorte qu’en l’absence de justificatif probant quant au montant, aucune somme ne saurait être mise à la charge de Monsieur [J] [Z] à ce titre.

S’agissant des éléments de la cuisine, l’état des lieux d’entrée du 31 août 2017 mentionne un meuble de cuisine dont un tiroir est abîmé ainsi qu’un plan de travail dans un état moyen. L’état des lieux de sortie établi le 2 avril 2024 relève, pour sa part, que la porte du meuble est hors service, que les huit poignées sont abîmées, que l’évier présente de nombreuses rayures et un éclat, que les joints sont endommagés, que la plaque de cuisson ne fonctionne pas en raison d’un câble sectionné, que la hotte est sale et graisseuse, et que le plan de travail est abîmé avec une trace de brûlure.

Monsieur [R] [C] verse aux débats la même commande établie sur le site LEROY MERLIN portant, notamment, sur l’acquisition d’une porte de placard de cuisine pour un montant de 84,90 euros, d’un lot de huit jeux de deux poignées pour un montant de 127,20 euros, d’un plan de travail pour un montant de 199,00 euros, d’une colle pour joints pour un montant de 50,88 euros, ainsi que d’une plaque de cuisson à gaz pour un montant de 161,04 euros. Ces différents éléments correspondent aux dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie et les sommes afférentes seront mises à la charge de Monsieur [J] [Z].

En revanche, la commande inclut également une ligne relative à l’achat de plinthes de cuisine pour un montant de 27,90 euros, alors qu’aucune dégradation n’est constatée à ce titre dans l’état des lieux de sortie. En l’absence de tout autre élément justificatif, cette dépense ne saurait être retenue.

Concernant la salle de bain, l’état des lieux de sortie en date du 2 avril 2024 mentionne que deux portes de placard sont abîmées. L’état des lieux d’entrée du 31 août 2017 faisait déjà état de poignées de placard abîmées. Il en résulte que les portes de placard présentaient, dès l’entrée dans les lieux, une dégradation. Dès lors, si Monsieur [R] [C] justifie d’une dépense de 72,00 euros correspondant au remplacement des deux portes de placard, cette somme ne saurait être intégralement mise à la charge de Monsieur [J] [Z]. Compte tenu de l’état initial partiellement dégradé de ces éléments, il convient de réduire de moitié la somme sollicitée. Monsieur [J] [Z] sera ainsi redevable de la somme de 36,00 euros.

Par ailleurs, l’état des lieux de sortie mentionne un pommeau de douche hors service ainsi qu’un pommeau de douche supérieur défectueux (fuite), tandis que l’état des lieux d’entrée indiquait un très bon état de ces équipements. À ce titre, Monsieur [R] [C] justifie de l’acquisition d’un pommeau de douche pour un montant de 32,90 euros et d’un pommeau de douche supérieur pour un montant de 38,99 euros, selon la commande effectuée sur le site LEROY MERLIN. Ces sommes, en lien direct avec les dégradations constatées, seront mises à la charge de Monsieur [J] [Z].

S’agissant des toilettes, l’état des lieux de sortie fait état d’un mécanisme de chasse d’eau hors service, alors qu’aucune défectuosité n’était relevée lors de l’entrée dans les lieux. Monsieur [R] [C] produit un justificatif d’achat d’un mécanisme de chasse d’eau pour un montant de 53,40 euros, au regard de la commande passée sur le site LEROY MERLIN. Cette somme sera donc mise à la charge de Monsieur [J] [Z].

L’état des lieux de sortie en date du 2 avril 2024 fait également état d’une sonnette non fonctionnelle. Monsieur [R] [C] justifie, à ce titre, de la somme de 23,90 euros correspondant au remplacement de ladite sonnette. Cette somme, correspondant à une dégradation avérée, sera mise à la charge de Monsieur [J] [Z].

S’agissant de la commande effectuée sur le site internet LE ROY MERLIN, Monsieur [R] [C] sollicite le remboursement d’une somme de 11,90 euros correspondant à l’achat d’une poignée de fenêtre. Toutefois, l’état des lieux de sortie ne fait mention d’aucune dégradation afférente à une poignée de fenêtre. En l’absence de tout autre élément justificatif, cette somme ne saurait être mise à la charge de Monsieur [J] [Z]. Il en va de même des articles suivants figurant sur la commande : un lot de deux angles intérieurs pour la somme de 4,00 euros, deux moulures avec séparations pour un prix de 9,80 euros, une barre de seuil pour la somme de 11,90 euros, ainsi qu’un détecteur de fumée pour la somme de 11,90 euros. Aucune de ces dégradations n’est visée à l’état des lieux de sortie, ni autrement justifiée par le bailleur. Dès lors, ces dépenses ne seront pas retenues.

En revanche, les frais de livraison afférents aux commandes portant sur des éléments dont les dégradations ont été établies seront mis à la charge du locataire. À ce titre, les sommes de 9,50 euros et de 64,58 euros seront mises à la charge de Monsieur [J] [Z].

Par ailleurs, Monsieur [R] [C] verse aux débats une commande en ligne, non exécutée, portant sur l’achat d’une grille supérieure pour radiateur pour un montant de 185,97 euros, auquel s’ajoutent des frais de livraison de 5,95 euros, soit une somme totale de 191,92 euros. Or, si l’état des lieux de sortie évoque un état « moyen » du système de chauffage dans la cuisine et la salle de bain, aucune mention n’est faite d’une dégradation spécifique de la grille d’un radiateur. En l’absence d’éléments complémentaires de nature à établir la nécessité de son remplacement, cette dépense ne peut être imputée au locataire.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’il convient de soustraire à la somme réclamée d’un montant de 11 488,17 euros, les sommes qui ne sont pas justifiées, soit un montant de 1 769,26 euros.

Monsieur [J] [Z] sera donc condamné au titre des réparations locatives à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 9 718,91 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

En l’espèce, au regard de l’absence de contestation de Monsieur [R] [C], de la situation du débiteur et de ses capacités financières, il sera fait droit à sa demande selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

L’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. »

En l’espèce, compte tenu de ce qui précède, Monsieur [J] [Z] est redevable de la somme de 9 718, 91 euros au titre des réparations locatives.

Il sera néanmoins constaté que la garantie d’un montant de 400 euros, n’ayant pas été restituée, viendra en déduction de cette somme.

Sur la demande au titre des quittances de loyers

Conformément à l’article 21 de la loi de 6 juillet1989 : « Le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l’accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. »

Il résulte de ces dispositions que le bailleur est seulement tenu de délivrer une quittance de loyer au locataire ayant effectué un paiement intégral du loyer. En cas de paiement partiel, il sera en revanche tenu de lui délivrer un reçu.

Il est également admis que dès lors que le locataire en fait la demande, il ne peut lui être objecté par le bailleur qu’il n’est plus locataire au motif que le bail aurait été résilié. Ainsi, la fin du contrat de bail est sans incidence sur le droit du locataire à bénéficier de la délivrance des quittances de loyer.

L’article l.131-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d’exécution dispose « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, il ressort du tableau récapitulatif du paiement des loyers et des charges, notamment complété par les relevés de compte du bailleur, que le locataire s’est acquitté de l’entier paiement du loyer, en tenant compte du trop-perçu, les mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2022, juillet et octobre 2023.

Par conséquent, le bailleur sera condamné à verser au preneur les quittances de loyer portant sur ces mois, étant précisé que les paiements partiels effectués concernant les autres mois ouvrent également droit à la délivrance d’un reçu.

Compte tenu des relations conflictuelles entre les parties, de nature à retarder l’exécution de cette condamnation, il y’a lieu de l’assortir d’une astreinte de 50 euros par jour de retard en cas d’inexécution dans un délai d’un mois à compter de la date de signification du présent jugement.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [R] [C]

L’article 1231-1 du code civil dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En outre, conformément à l’article 1231-2 du code civil : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. »

En l’espèce, le demandeur se prévaut de l’impossibilité d’avoir pu vendre son bien compte tenu des dégradations locatives et de l’absence de libération des lieux par le locataire. Si l’arrêt du 27 juin 2024, dont il se prévaut, fait effectivement référence aux circonstances postérieures à la libération des locaux, telle la vente, pour évaluer le montant du préjudice causé par le manquement contractuel du locataire, encore faut-il que cette circonstance, qui ne saurait être présumée, soit avérée. À cet égard, le bailleur ne produit aucun élément attestant de la réalité de la mise en vente du bien concomitamment à la situation litigieuse. Même à supposer cette circonstance établie, il ne démontre pas non plus que les comportements reprochés aient présenté, de façon certaine, un lien causal avec celle-ci, faute de produire un quelconque élément en ce sens. Ainsi, le demandeur, qui supporte la charge de la preuve, ne démontre pas ne pas avoir pu vendre le bien compte tenu de son état et de sa situation locative.

De surcroît, il ne démontre pas en quoi le fait de ne pas avoir pu vendre son bien plus rapidement lui a causé en soi un préjudice faute de faire état d’un différentiel de prix à son détriment entre le moment de la vente projetée et celui de la vente effectivement réalisée. Il sera noté que les désagréments dont il se prévaut ont déjà donné lieu à indemnisation, en l’occurrence les sommes octroyées au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif.

Par conséquent, le bailleur ne réunit pas les conditions permettant de réparer le préjudice allégué qui s’avère pourtant bel et bien distinct.

Ainsi, sa demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [J] [Z]

L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En l’espèce, il convient de préciser qu’il a été en partie fait droit aux demandes de Monsieur [R] [C], Monsieur [J] [Z] ayant été condamné au paiement des réparations locatives et de l’arriéré locatif. Ainsi, il ne serait être retenu une quelconque procédure abusive de la part de Monsieur [R] [C].

Par conséquent, la demande de Monsieur [J] [Z] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [J] [Z] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que la demande de validation de congé est sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 536,98 euros arrêtée au 1er avril 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, jusqu’à l’échéance du mois de mai incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à Monsieur [R] [C] la somme de 9 718,91 euros au titre de réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

AUTORISE Monsieur [J] [Z] à se libérer de sa dette au titre de réparations locatives en 23 mensualités de 400 euros, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que durant ces délais, les procédures de recouvrement forcé qui auraient été engagées par Monsieur [R] [C] sont suspendues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

DIT que la somme de 400 euros, dont Monsieur [J] [Z] s’est acquitté au titre du dépôt de garantie, viendra en déduction de sa dette au titre de réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] à verser à Monsieur [J] [Z] les quittances de loyers portant sur les mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2022 ainsi que juillet et octobre 2023, dans un délai d’un mois à compter de la date de signification du présent jugement et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Monsieur [J] [Z], à défaut d’exécution à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

DEBOUTE Monsieur [R] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Monsieur [J] [Z] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de la signification de la décision à intervenir ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE