DOSSIER N° RG 25/00762 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2NV5

Jugement du :

03/10/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

[V] [M]

C/

[B] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :SELARL PRIMA AVOCATS

Expédition délivrée

le :

M^e Maxence GENTY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue

le Vendredi trois Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : STELLA Karen

GREFFIER : MANSOURI Céline

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [M],

demeurant Montferrat – 69670 VAUGNERAY

représenté par Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1287

Monsieur [R] [M],

demeurant 552 montée de la Grande Perrière – 01700 MIRIBEL

représenté par Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 1287

d’une part,

DEFENDEURS

Madame [B] [Z],

demeurant 146 B avenue Charles de Gaulle

69160 TASSIN LA DEMI LUNE

représentée par M^e Maxence GENTY,

avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2298

Madame [A] [O] épouse [Z] [S],

demeurant 2 rue des Alouettes – 69890 LA TOUR DE SALVIGNY

non comparante, ni représentée

Monsieur [N] [Z] [S],

demeurant 2 rue des Alouettes – 69890 LA TOUR DE SALVIGNY

non comparant, ni représenté

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 19 Septembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 21/03/2025

Renvois: 11/04/2025 et 20/06/2025

Date de la mise en délibéré : 03/10/2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit délivré le 19 septembre 2024, [V] [M] et [R] [M] ont assigné [B] [Z], [A] [O] épouse [Z] et [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-6, 1343-2 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989, :

A titre principal

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire visé au commandement de payer les loyers du 20 juin 2024 et dénoncé aux deux cautions solidaires le 24 juin suivant,

— voir rejeter les prétentions, fins et conclusions d'[B] [Z]

— se voir autoriser à défaut de libération effective des lieux, à procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de « sic » l’ordonnance jusqu’à son départ définitif et avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— voir ordonner à [B] [Z] de quitter les lieux et de les laisser libres de toute personne et de bien dans les 8 jours suivant la signification du jugement à intervenir sous astreinte de 50 euros par jour de retard

— la voir condamner solidairement avec les cautions solidaires à leur payer la somme de 10 944,80 euros au titre des loyers et charges restant dus au 3 septembre 2024, avec actualisation à la date de l’audience outre intérêts au légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 juin 2024 ,

— outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel outre charges jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués,

— outre 1200 euros à chaque demandeurs en application de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce aux cautions et à la CCAPEX, le coût de la signification de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture.

[B] [Z] est assistée d’un conseil. Ses parents assignés en l’étude, n’ont pas comparu ni été représentés aux audiences.

Après divers renvois, l’affaire a été prise le 20 juin 2025.

Le conseil des demandeurs a actualisé la créance à 23454,50 euros au 12 juin échéance de juin 2025 incluse. Il s’agit d’une nouvelle affaire. La procédure d’appel concernant la première affaire est toujours en cours.

Pour le surplus, les demandeurs s’en sont remis à leurs dernières écritures reprenant à titre principal les demandes principales initiales, actualisant à 23454,50 euros le montant du au 12 juin 2025 au titre de l’arriéré locatif avec capitalisation des intérêts pour les intérêts échus dus au moins pour une année entière Ils ont demandé de déclarer que Madame [Z] a tenté de tromper le tribunal et eux-même en invoquant mensongèrement avoir procédé au versement de 10000 euros en mai 2024 ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Ce comportement doit conduire au rejet de toutes demandes de délais. Il est demandé de déclarer que les travaux sollicités par Madame [Z] ont été exécutés. A titre subsidiaire, ils ont demandé d’écarter l’exécution provisoire pour les demandes de Madame [Z], étant radicalement incompatibles avec la nature de l’affaire. En tout état de cause, il est demandé la condamnation solidaire des défendeurs à leur verser 2500 chacun de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi, outre 2000 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Suivant conclusions n°2, [B] [Z] a demandé de débouter les demandeurs de leur demande de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers et d’annuler les effets du commandement de payer du 20 juin 2024 en les condamnant solidairement à lui payer 6520,216 euros au titre de son préjudice de jouissance. Elle a demandé de les condamner à effectuer les travaux de remise en état de l’appartement sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Il est demandé de séquestrer les loyers sur le compte d'[N] [Z] ou entre les mains de Maître [H] [K], commissaire de justice de la SELARL LEXELIUM. Elle a demandé de les condamner aux dépens dont le coût du constat de Maître [D] [F] outre le paiement de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est demandé de suspendre l’exécution provisoire en cas de condamnation de [B] [Z] et d’ordonner l’exécution provisoire en cas de condamnation des demandeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2025.

Compte tenu de la nature des demandes et de leur montant, le jugement sera en premier ressort et réputé contradictoire, [N] et de [A] [Z] n’ayant ni comparu ni été représentés.

MOTIFS

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée »

Sur la constatation de la résiliation de plein droit du bail et ses conséquences de droit

Selon l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant et non contesté que [B] [Z] est titulaire d’un bail conclu avec les consorts [M] portant sur un logement au 146B avenue Charles de Gaulle 69160 TASSIN LA DEMI LUNE d’un surface de 91,13 m 3 moyennant un loyer de 1130 euros outre une provision sur charges de 139 euros. Elle a déclaré avoir suspendu le paiement des loyers depuis août 2022 au motif de l’indécence de son logement.

Il est constant que par jugement du 22 mars 2024, le juge des contentieux de la protection de Lyon a constaté que les conditions de résiliation de plein droit du bail suivant commandement de payer délivré le 4 novembre 2022 n’étaient pas réunies, a annulé les effets de ce commandement de payer dit que le préjudice de jouissance de Madame [Z] devait être indemnisé par une diminution de son loyer à hauteur de 25 % entre décembre 2021 et octobre 2023 tout en condamnant solidairement [B] [Z], [N] et [A] [Z] à verser à [V] et [R] [M] la somme de 22 514,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir au titre de l’arriéré locatif. Ce jugement a fait l’objet d’un appel des consorts [M] qui est encore en cours. Les condamnations ont été payées par les cautions dont les comptes bancaires ont fait l’objet d’une saisie.

De décembre 2023 à mars 2024, [B] [Z] n’a pas contesté avoir suspendu le paiement de ses loyers. La violation de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989 est reconnue.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur un principal de 6782,75 euros à apurer sous deux mois a été délivré le 20 juin 2024 à la locataire avec dénonce à ses parents cautions solidaires le 24 juin 2024. Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 21 juin 2024. L’assignation a été notifiée au Préfet le 20 septembre 2024.

Madame [Z] prétend que son logement était encore indécent malgré les travaux entrepris par les bailleurs sur la plomberie, la faïence de la salle de bain, la VMC et les deux stores. Elle invoque des moisissures et une humidité excessive dans le logement mais également sur la façade extérieure ce dont elle s’est plainte déjà en 2021 puis le 15 mars 2024, dans un mail dont l’envoi a été contesté. Pourtant ce n’est que le 18 mars 2025 qu’elle a jugé bon de signaler le désordre à la mairie et à la CAF et de faire intervenir un commissaire de justice le 27 mai 2025 soit bien postérieurement au commandement de payer litigieux et à l’assignation.

En application de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation si l’autre n’exécute pas la sienne ou si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux 1er et 2 ème alinéa de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité . A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. Le juge peut être saisi et détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement jusqu’à la réalisation des travaux.

Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur doit entretenir la chose louée en l’état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur durant la durée du bail.

L’article 6 al 1 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre un logement décent ne laissant apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la santé du locataire.

Les articles 2 et 3 du décret Le décret n°2022-120 du 30 janvier 2002 définissent notamment le logement décent comme celui :

— qui assure le clos et le couvert, est protégé des infiltrations d’air

— qui ne comporte pas de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et rendant le logement non conforme à l’usage d’habitation.

Force est de constater que Madame [Z], qui indique avoir déjà évoqué les moisissures de son logement en 2021, n’a pas jugé bon de saisir ni la commission départementale de conciliation pour son problème d’indécence qui dure depuis 2021 ni le juge au visa de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour faire suspendre ou consigner son loyer dans l’attente de réalisation des travaux pour mettre fin à l’indécence prétendue de son logement. Elle n’a pas non plus saisi le juge des référés pour obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire avant tout procès au fond qui seule aurait pu emporter la conviction quant à l’existence du logement indécent imputable aux bailleurs ou quant au défaut d’entretien imputable au contraire à la locataire..

Elle s’est bornée tardivement en réponse à l’assignation, à entamer des démarches bien largement insuffisantes à faire la preuve de l’inexécution grave des obligations de bailleurs pouvant justifier une exception d’inexécution de son obligation de paiement. La lecture édifiante du jugement du 22 mars 2024 permet de comprendre qu’entre le 7 avril 2023 et le 22 mars 2024, les problématiques de moisissures n’étaient pas en débat puisqu’il n’était nullement question de condamnation à faire faire des travaux sous astreinte pour mettre fin au problème d’humidité et de moisissures. Elle avait expliqué devant le juge que son préjudice de jouissance était lié au volets roulants et à un radiateur hors d’usage sans évoquer ni l’humidité ni les moisissures.

Dans ces conditions, son exception d’inexécution ne peut être accueillie. Le commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 juin 2024 est donc valable et le défaut d’apurement de la dette dans le délai de deux mois conduit à devoir constater la résiliation de plein droit du bail liant les consorts [M] à [B] [Z] à la date du 20 août 2024 à minuit. En effet, deux paiements uniquement ont eu lieu le 5 février et le 1er mars 2024 pour un totale de 2692 euros sur un principal dû de 6782,75 euros.

Il s’ensuit que les demandes aux fins d’expulsion et de condamnation à payer une indemnité d’occupation mensuelle comme il est dit au dispositif sont accueillies comme il est dit au dispositif.

En revanche, il n’est pas nécessaire de prévoir des astreintes pour assurer l’exécution forcée de la décision puisque la force publique est autorisée.

S’agissant de la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux,

l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable le 29 juillet 2023, prévoit que le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Les bailleurs ont demandé de constater la mauvaise foi de Madame [Z]. Ils produisent notamment l’attestation de son ancien bailleur Monsieur [W] (pièce 12) qui a attesté avoir rencontré six ans de difficultés pour se faire payer le loyer ayant été confronté à des chèques non provisionnés, des virements imaginaires outre la restitution du logement dans un mauvais état. Ils produisent également un mail d’un commissaire de justice certifiant n’avoir pas été destinataire du virement de la somme de 12968,65 euros comme prétendu par Madame [Z] alors qu’ils avaient effectué les travaux qui leur incombaient. (pièce 15). Enfin postérieurement au jugement du 22 mars 2024, alors qu’elle avait obtenu l’annulation des effets du commandement de payer, une condamnation des bailleurs à faire de travaux et la réparation de son préjudice de jouissance, elle n’a pas repris le paiement de son loyer courant entraînant une nouvelle dette locative très importante.

La mauvaise foi de Madame [Z] ressort suffisamment de ces éléments de sorte qu’il y a lieu de dire que le délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux ne s’applique pas.

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation

S’agissant de la dette locative, elle s’établit à 23 454,50 euros suivant décompte en pièce 21 au 12 juin 2025 échéance de juin incluse. Dès lors, [B] [Z], [A] [O] épouse [Z] et [N] [Z], ces deux derniers en qualité de cautions solidaires, sont condamnés solidairement et in solidum à payer à [V] et [R] [M] la somme de 23454,50 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation, échéance de juin 2025 incluse, outre intérêt légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire du 20 juin 2024 sur la somme de 6782,75 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts pour les intérêts échus dus au moins pour une année entière comme demandé au titre de l’article 1343-2 du Code civil.

Au visa de l’article 1240 du Code civil, ils sont également condamnés in solidum, l’occupation sans droit ni titre ne pouvant être gratuite sauf à causer un préjudice aux bailleurs, à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel outre charges, à compter de l’échéance de juillet 2025 incluse, jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués, dans la limite pour les cautions de la somme de 137 052 euros tel que cela ressort de leurs engagement de caution solidaire.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [Z]

L’insuffisance probatoire d'[B] [Z] quant à son exception d’inexécution conduit à devoir rejeter ces demandes de condamnation des bailleurs à effectuer des travaux sous astreinte et de séquestration des loyers

S’agissant de sa demande de réparation de son préjudice de jouissance, Madame [Z] le fixe à 6520,26 euros. En seulement six lignes, elle s’est bornée à reprendre le calcul du jugement antérieur ayant fait le choix d’une diminution de 25 % de son loyer de novembre 2023 à juin 2025.

Aucun argument pour caractériser la nature du préjudice de jouissance n’est avancé. S’il s’agit de la problématique de l’humidité et des moisissures, ce point a été écarté ci-dessus. S’il s’agit du défaut de lumière dans l’appartement, les volets roulants ne fonctionnant plus et devant être réparés, le premier jugement du 22 mars 2024 a indemnisé ce préjudice entre décembre 2021 et octobre 2023 à hauteur de 6667,02 euros et il résulte d’un mail de Madame [Z] que le 3 novembre 2023, celle-ci a attesté que la réparation avait eu lieu et les volets roulants fonctionnaient (pièce 14).

Dans ces conditions, ce préjudice de jouissance n’existe plus à compter de novembre 2023. la demande indemnitaire de Madame [Z] est rejetée.

Bien que le dispositif des conclusions de Madame [Z] ne fait pas état d’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec des délais de paiement à raison de mensualités de 1000 euros, il y a lieu de rejeter une telle demande qui n’a été développée que dans les motifs des conclusions en l’absence de reprise du paiement du loyer courant et alors qu’il n’est absolument pas démontré qu’elle est en capacité de payer une somme de 1000 euros par mois en sus du loyer courant, ni qu’elle est sincèrement désireuse d’honorer ses engagements, vu la mauvaise foi qui a été caractérisée à son encontre plus haut et le fait qu’elle n’a pas fait le moindre effort pour faire consigner ses loyers.

La demande de suspension des effets de la clause résolutoire avec délais de paiement régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est rejetée.

Sur la demande indemnitaire des demandeurs en réparation de leur préjudice moral

Les consorts [M] exposent que leur préjudice moral provient d’une part du licenciement de [V] [M] qui a été sans emploi de septembre 2022 à mars 2025 et d’autre part de l’hospitalisation en psychiatrie en 20023 de [R] [M] du fait des non-paiements par Madame [Z].

S’ils n’ont pas à démontrer une intention de nuire de Madame [Z], une faute ayant entraîné un préjudice d’ordre moral par négligence, légèreté blâmable, refus injustifié ou abusif étant suffisante, il appartient aux consorts [M] de démontrer la réalité de leur préjudice et surtout le lien de causalité entre la résistance abusive à paiement de Madame [Z] et le licenciement du premier et l’hospitalisation du second. Or, pour toutes pièces, il est produit en pièce 18 un certificat médical attestant uniquement d’un arrêt de travail pour [R] [M] pour raison médicale et un bulletin d’hospitalisation de 4 jours en janvier 2023 en pièce 19. Ces éléments sont très nettement insuffisants à faire la preuve du lien de causalité nécessaire et certain. De même, s’il est exact que les impayés importants de Madame [Z] constituent un manque à gagner important, aucune pièce financière n’est produite pour démontrer que cette situation a engendré d’importantes conséquences financières et un déclassement social comme allégué par Messieurs [M].

Dès lors, leur demande indemnitaire pour préjudice moral est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante, [B] [N] et [A] [Z] doivent être tenus in solidum des entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement du payer du 20 juin 2024, de la dénonce aux cautions le 24 juin 2024 et celui de la notification du commandement de payer à la CCAPEX et de l’assignation ainsi que sa dénonce à la Préfecture. La condamnation ne peut être solidaire à défaut de clause expresse étendant la solidarité jusqu’aux frais irrépétibles et dépens.

En équité, [B] [N] et [A] [Z] doivent in solidum une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du Code de procédure civile d’un montant de 2000 euros à [R] [M] et d’un montant de 2000 euros à [V] [M].

L’exécution provisoire du jugement de plein droit est le principe selon l’article 514 du Code de procédure civile. Elle ne peut être écartée que si le juge l’estime incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’existe pas d’incompatibilité concrète ni particulière entre l’exécution provisoire et la présente affaire étant rappelé que Madame [Z] a fait le choix de se faire justice elle-même en suspendant unilatéralement, à ses risques et périls, le paiement de ses loyers au point d’avoir une dette de loyers de plus de 23000 euros. Sa demande de voir écarter l’exécution provisoire du jugement, si elle était condamnée, est rejetée.

PAR CES MOTIFS,

le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement en premier ressort, réputé contradictoire, exécutoire de plein droit à titre provisoire,

mis à disposition au greffe,

— REJETTE l’exception d’inexécution soulevée par [B] [Z]

— CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer les loyers du 20 juin 2024 et dénoncé aux deux cautions solidaires le 24 juin suivant et la résiliation du bail liant [B] [Z] d’une part et [R] et [V] [M] d’autre part au 20 août 2024 à minuit,

— DÉCLARE [B] [Z] occupante sans droit ni titre du logement sis 146 B avenue de Charles de Gaulle 69160 TASSIN LA DEMI-LUNE,

— AUTORISE [R] et et [V] [M], à défaut de libération effective des lieux, à faire procéder à l’ expulsion d'[B] [Z] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si nécessaire,

— DIT que le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution est inapplicable

— DIT qu’ [B] [Z] doit quitter les lieux et de les laisser libres de toute personne et de bien dans les 8 jours ouvrables suivant la signification du jugement et du commandement de quitter les lieux,

— DÉBOUTE [R] et [V] [M] de leurs deux demandes de condamnation à astreinte,

— CONDAMNE SOLIDAIREMENT ET IN SOLIDUM [B] [Z] avec les cautions solidaires, [A] et [N] [Z], ses parents, à payer à [R] [M] et [V] [M] la somme totale de 23454,50 euros au titre des loyers et charges ainsi que les indemnités d’occupation impayés, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts éau taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 6782,75 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ORDONNE la capitalisation des intérêts pour les intérêts échus dus au moins pour une année entière,

— CONDAMNE IN SOLIDUM [B] [Z] avec les cautions solidaires, [A] et [N] [Z], ses parents, à payer à [R] [M] et [V] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel outre charges, à compter de l’échéance de juillet 2025 incluse, jusqu’à la libération effective et complète des lieux loués, dans la limite pour les cautions de la somme de 137 052 euros tel que cela ressort de leurs engagement de caution solidaire,

— DÉBOUTE [B] [Z] de ses entières demandes reconventionnelles,

— DÉBOUTE [V] [M] et [R] [M] de leur demande indemnitaire en réparation de leur préjudice moral,

— CONDAMNE IN SOLIDUM [B] [Z] avec les cautions solidaires, [A] et [N] [Z] ses parents, aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2024, de la dénonce aux cautions le 24 juin 2024 et à la CCAPEX,ainsi que le coût de la signification de l’assignation et de sa dénonce à la Préfecture,

— CONDAMNE IN SOLIDUM [B] [Z] avec les cautions solidaires, [A] et [N] [Z], ses parents, à payer la somme de 2000 euros à [R] [M] et celle de 2000 euros à [V] [M] en application de l’article 700 du Code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, le Président,