TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/06185

N° Portalis 352J-W-B7I-C43CO

N° MINUTE : 2

Assignation du :

04 Mai 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [R] [V][2]

[2]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Médiateur : [C] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

JUGEMENT

rendu le 09 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EUROPE – SCI SECOVALDE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0423

DEFENDERESSE

S.A.S INTERIEUR PARIS OUEST

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Manuel BISE BLAINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0780

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 08 juillet 2008, la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] (ci-après SCI SECOVALDE) a donné à bail commercial à la SOCIETE D’EDITION ET DIFFUSION D’AMEUBLEMENT CONTEMPORAIN, devenue SOCIETE INTERIEUR PARIS OUEST, pour une durée de douze années à compter de la livraison de la coque, un local MU n°3 d’une surface de 738 m² GLA, dont 18 m² à usage de réserve, situé au sein du Centre commercial [14] sis [Adresse 16], afin qu’elle y exploite un commerce d’équipement de la maison, négoce de produits d’ameublement intérieur et extérieurs (meubles et canapés) et d’objets de décoration sous l’enseigne ROCHE BOBOIS ou toute autre enseigne de qualité, notoriété et de niveau de gamme équivalent, moyennant un loyer variable fixé à 5 % du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le preneur dans les lieux loués, sans pouvoir être inférieure à un loyer annuel minimum garanti fixé à la somme de 184.500 euros en principal, soumis à indexation.

Par acte extrajudiciaire du 17 février 2017, la SOCIETE INTERIEUR PARIS OUEST a sollicité le renouvellement de son bain à compter du 1er avril 2021 “ aux mêmes prix, charges, clauses et conditions ” que le bail expiré.

Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 13 mars 2023, la S.C.I SECOVALDE a fait assigner la SOCIETE INTERIEUR PARIS OUEST devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 04 mai 2024, aux fins essentiellement de voir fixer le montant du loyer minimum garanti en renouvellement au 1er avril 2021 à la somme de 590.400 euros par an en principal et, subsidiairement, de voir ordonner une expertise judiciaire, le loyer provisionnel devant être fixé, pour la durée de l’instance, au loyer minimum garanti en cours.

Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 17 juillet 2025 et par voie électronique, la S.C.I SECOVALDE demande au juge des loyers commerciaux, de :

IN LIMINE LITIS, SUR L’INCOMPETENCE TERRITORIALE RELEVEE D’OFFICE PAR LA JURIDICTION DE CEANS :

SE DECLARER territorialement compétent pour connaître du litige et donc pour fixer le loyer minimum garanti de renouvellement à la valeur locative,

SUBSIDIAIREMENT, si par extraordinaire la Juridiction de Céans se déclarerait incompétente pour connaître du présent litige, DIRE que le dossier de cette affaire sera aussitôt transmis par le secrétariat greffe du Tribunal, avec une copie de la décision de renvoi, au Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire de MEAUX, en application des articles 81 et 82 du code de procédure civile,

A TITRE PRINCIPAL :

RECEVOIR la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] – SCI SECOVALDE en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTER la société INTERIEUR PARIS OUEST de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, à l’exception de sa demande subsidiaire de désignation d’Expert,

JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er avril 2021, aux clauses et conditions du bail échu en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception de celles qui nécessiteront une adaptation de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relatives à l’Artisanat, au Commerce et aux Très Petites Entreprises et à son Décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial,

CONSTATER que les parties ont expressément convenu, aux termes de l’article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail :

— d’organiser, d’un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail,

— de demander à la Juridiction de Céans, à défaut d’accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux considérés, laquelle devant être déterminée selon les mêmes critères que ceux arrêtés entre les parties en cas d’accord amiable,

JUGER qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun et de la refacturation de la taxe foncière,

FIXER le loyer minimum garanti de renouvellement au 1er avril 2021 à la somme de 590.400 euros hors taxes et hors charges par an,

JUGER que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d’effet,

JUGER que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

CONDAMNER la société INTERIEUR PARIS OUEST au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

SUBSIDIAIREMENT

VOIR DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec mission de donner son avis sur la valeur locative du local, telle qu’elle résulte à la date considérée, des éléments visés à l’article 35 “ RENOUVELLEMENT ” du bail, et qui devront être recherchés :

— exclusivement dans le Centre Commercial Super Régional [14] sis à [Localité 13], celui-ci constituant une unité autonome de marché,

— en référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence,

FIXER, dans ce cas, le loyer minimum garanti provisionnel, à compter rétroactivement du 1er avril 2021, et pour la durée de l’instance, au montant du loyer minimum garanti sollicité par le preneur aux termes de ses écritures, soit à une somme de 400.000 HT HC/ AN, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail,

DEBOUTER la société INTERIEUR PARIS OUEST de sa demande tendant à ce qu’il soit fait injonction à la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] – SCI SECOVALDE de laisser libre accès à l’ensemble des éléments de comparaison du Centre Commercial, une telle demande n’étant nullement justifiée,

JUGER que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties,

VOIR RESERVER, dans ce cas, les dépens.

In limine litis, la demanderesse indique que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris est compétent pour fixer le montant du loyer minimum garanti au 1er avril 2021, en application de la clause attributive de juridiction stipulée au bail entre les parties. Elle estime que les conditions dans lesquelles l’article 77 du code de procédure civile autorise le juge à relever d’office son incompétence ne sont pas réunies. Elle ajoute que le caractère d’ordre public attaché aux dispositions de l’article L.145-23 du code de commerce est limité à la compétence d’attribution y définie, et non pas à la compétence territoriale. Elle se prévaut, à cet égard, de la doctrine et de la jurisprudence (Cour d’appel de Paris RG : 2001/06069, RG : 24/11779 et RG : 24/11828).

Sur le fond, elle expose essentiellement que le centre commercial [14], classé en ZTI en 2016, jouit d’une position stratégique, étant implanté à proximité de [8], des [15], ainsi que du retail-park outlet [11]. Elle précise qu’il a fait l’objet d’importants travaux de rénovation et d’extension en 2017, qu’il se développe sur une surface commerciale de 127.400 m² sur deux niveaux, dont 24.000 m² occupés par l’hypermarché AUCHAN, 5.000 m² dédiés à la restauration, 2.500 m² affectés à l’Aquarium [12], 1.200 m² exploités à usage de la salle de sports CAP’TONIC et qu’il regroupe au total 140 boutiques d’enseignes nationales et internationales.

Après avoir rappelé les principales stipulations du bail en date du 08 juillet 2008, elle demande que le loyer minimum garanti en renouvellement au 1er avril 2021 soit fixé judiciairement. Elle explique que les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé et que, les dispositions des articles L.145-33, R.145-2 à R.145-8 du code de commerce n’étant pas impératives, mais supplétives de la volonté des parties, celles-ci ont pu librement aménager leurs relations financières lors de la signature du bail et déterminer, par anticipation, les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé (Pourvoi n°22-16445 et n°02/14998). Elle déclare que le loyer minimum garanti doit ainsi être fixé dans les conditions convenues à l’article 35 dudit bail, qui constitue la loi des parties en application de l’article 1103 du code civil. Elle réfute l’applicabilité des articles L145-33 1° à 4°, R145-2 à R.145-8 du code de commerce invoquée par la défenderesse, considérant qu’elle contreviendrait aux stipulations contractuelles et aboutirait à les dénaturer. Elle se prévaut de différentes jurisprudences, selon elle transposables (Cour d’appel de Paris RG : 20/01289, juge des loyers commerciaux de Paris RG : 24/00082 et juge des loyers commerciaux de Bobigny RG : 23/00026).

Elle acquiesce à la surface de 738 m²GLA proposée par la défenderesse mais conteste le prix unitaire de 600 euros/m²/an auquel elle prétend. Elle se fonde sur quatre références de locaux (dont trois issues de baux nouveaux, relatifs à une activité de prêt-à-porter ayant donné lieu au versement d’un droit d’entrée, et une issue d’un renouvellement portant sur une activité de restauration) pour revendiquer un prix unitaire de 800 euros/m²/an et voir fixer le loyer annuel minimum garanti à la somme de 590.400 euros en principal. En réplique à la SOCIETE INTERIEUR PARIS OUEST qui critique la pertinence de ces baux, elle oppose qu’elle a légitimement retenu les références qu’elle considérait adaptées, puisque portant sur des locaux comparables en termes de surfaces. Elle ajoute que le preneur est en situation de monopole sur le centre commercial. Elle conteste aussi l’argument tiré de la typologie de l’emplacement.

Elle critique l’évaluation issue du rapport d’expertise amiable sollicitée par le preneur, considérant qu’elle résulte d’un abattement de 25 % dénué de fondement, outre que les valeurs de références prises en compte sont anciennes alors qu’en application de l’article 35 du bail, seuls les loyers pratiqués à la date du renouvellement peuvent être retenus.

Enfin, elle oppose à la demande de communication de l’ensemble des éléments de comparaison, que celle-ci serait contraire aux stipulations contractuelles qui ont prévu la valeur locative soit fixée par équivalence en termes de prise d’effet des baux, de surfaces comparables et de destination contractuelle. Elle soutient qu’elle est fondée à garantir la confidentialité de son activité et de son process, de sorte que tous les baux n’ont pas à être produits, se prévalant de la jurisprudence (Juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Nanterre RG : 15/01489 et Juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris RG : 22/04613).

Par ailleurs, elle sollicite que le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé porte intérêts au taux légal à compter de sa date d’effet, capitalisés.

Si une mesure d’instruction était ordonnée, elle requiert, d’une part, que l’expert soit chargé de donner son avis sur la valeur locative à la date du renouvellement dans les conditions prévues à l’article 35 du bail et, d’autre parts, que le loyer provisionnel soit fixé au montant du loyer proposé par la défenderesse.

Selon dernier mémoire notifié le 14 mai 2025 en lettre recommandée avec avis de réception (produit), la S.A.S INTERIEUR PARIS OUEST demande au juge des loyers commerciaux, de :

A titre principal,

JUGER que le bail liant la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] – SCI SECOVALDE et la société INTERIEUR PARIS OUEST s’est renouvelé pour une durée de douze (12) années à effet du 1er avril 2021,

DEBOUTER la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] – SCI SECOVALDE de sa demande de fixation du loyer minimum garanti de renouvellement au 1er avril 2021 à la somme de 590.400 € hors taxes et hors charges par an,

FIXER le loyer minimum garanti annuel du bail renouvelé à effet du 1er avril 2021 à la somme de 400.000 euros HT et HC par an,

JUGER que sera déduit de ce loyer minimum garanti, les montants reversés chaque année par le preneur au bailleur au titre de la taxe foncière et de l’assurance du bailleur,

CONDAMNER la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] – SCI SECOVALDE à payer à la société INTERIEUR PARIS OUEST la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,

Subsidiairement,

ORDONNER une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code de commerce et FIXER dans cette hypothèse le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 308.202,28 euros, correspondant au dernier loyer appliqué,

L’expert aura pour mission de :

— convoquer les parties et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux et de les décrire ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne le déplafonnement de droit sur le fondement de l’article ;

— rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2021 au regard des dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce, ce conformément à l’article 35 du bail, par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalent du centre commercial, sauf à être corrigé, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence et en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ou les renouvellements amiables,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

JUGER que pour accomplir la mission lui étant ainsi confiée, l’expert désigné, ainsi que les parties, auront accès à l’ensemble des éléments de comparaison du centre commercial et, le cas échant,

FAIRE injonction à la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] – SCI SECOVALDE de laisser l’expert judiciaire désigné et les parties prendre connaissance desdites références,

JUGER que les frais d’expertise seront avancés par la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] – SCI SECOVALDE,

RESERVER les dépens.

La défenderesse expose, in limine litis, que le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris est compétent territorialement pour statuer sur le loyer minimum garanti en renouvellement au 1er avril 2021 en application des dispositions combinées des articles R.145-23 du code de commerce et R.211-4 du code de l’organisation judiciaire, relatifs à la compétence d’attribution du juge des loyers commerciaux pour fixer le montant des loyers renouvelés ou révisés, d’une part, ainsi que 48 du code de procédure civile, qui autorise les sociétés commerciales à déroger aux règles de compétence territoriale par une clause apparente insérée au contrat, d’autre part. Elle se prévaut aussi d’une jurisprudence du juge des loyers commerciaux. Elle précise que le bail confère compétence aux tribunaux de Paris en son article 37 pour tout litige y relatif.

Sur le fond, après avoir rappelé les principales caractéristiques des lieux loués et clauses du bail, elle sollicite que le montant du loyer minimum garanti en renouvellement au 1er avril 2021 soit fixé conformément aux stipulations contractuelles qui ont notamment organisé, pour l’avenir, les conditions d’un renouvellement. Elle fait valoir que l’article 35 du bail prévoit que ledit loyer minimum garanti sera fixé à la valeur locative du local considéré à la date du renouvellement ce, par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Elle explique qu’en application de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, la surface des locaux situés dans les centres commerciaux n’est pas pondérée et en déduit qu’il convient de retenir une surface de 738 m² GLA. Concernant les références de comparaison, elle insiste sur le fait qu’elles sont en possession de la bailleresse, laquelle s’est limitée à faire état de quatre baux pour fonder sa demande de fixation du prix unitaire à 800 euros/m²GLA/an, qu’elle estime insuffisants pour que le juge des loyers commerciaux soit en mesure d’apprécier objectivement la valeur locative de son local, d’autat qu’il est excentré, contrairement auxdites références.

Elle souligne que le centre commercial regroupe un nombre très important de boutiques (180), dont certaines exercent la même activité d’équipement de la maison qu’elle. Elle soutient que ces éléments de comparaison, pertinents, doivent être communiqués et pris en compte dans le cadre de la fixation judiciaire. La S.A.S INTERIEUR PARIS OUEST ajoute que faute d’avoir eu accès aux données en possession de la bailleresse, elle a consulté un expert qui a dû se fonder sur des éléments anciens, ce que la S.C.I SECOVALDE ne manque pas de critiquer puisque le bail impose de prendre en considération la valeur locative à la date du renouvellement. Elle indique que le rapport d’expertise amiable établi par le cabinet MGG EXPERTISE, qui conclut à un prix unitaire de 600 euros/m²GLA/ an, s’est fondé sur des références (1) situées dans un secteur qui concentre l’essentiel du flux de chalandise alors que son local est implanté sur un parking à l’écart du centre commercial [14] et du retail-park [11] et (2) principalement relatives à l’équipement de la personne, activité susceptible de supporter un taux d’effort supérieur à celui observé pour les commerces d’équipement de la maison. Elle rappelle aussi que le prix unitaire est généralement moindre pour de plus grandes surfaces Elle en conclut que le prix unitaire revendiqué par la bailleresse, de 800 euros/m²GLA/an, ne peut être retenu. Elle indique aussi que le cabinet MGG EXPERTISE a, à juste titre selon elle, appliqué un abattement de 10 % sur la valeur locative annuelle brute retenue de 443.000 euros, pour tenir compte de la livraison du local “ brut de béton, fluides en attente ”, l’article 17 du bail stipulant une accession en fin de jouissance.

Elle fait encore valoir que la clause du bail relative à la fixation de la valeur locative par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, n’instaure pas une dérogation expresse à l’ensemble des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce. Elle déclare que ladite clause doit être interprétée en faveur du preneur qui s’oblige, de sorte que les points 1 à 4 de l’article L.145-33 demeurent applicables, seul le 5° étant écarté par cette clause. Selon elle, il doit donc encore être tenu compte de ce que le bail comporte différentes clauses exorbitantes du droit commun, ouvrant droit à des abattements notamment au titre de l’impôt foncier, frais de gestion et d’enrôlement, primes d’assurance de l’immeuble, coût des travaux de mises aux normes et frais d’administration du centre, en plus de l’accession différée.

Enfin, la défenderesse s’oppose aux demandes formées par la bailleresse, relatives aux intérêts de retard et à leur capitalisation, faisant valoir qu’elles sont irrecevables devant le juge des loyers commerciaux en application de l’article L.145-23 du code de commerce.

A titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux ne s’estimait pas suffisamment informé, elle sollicite l’a désignation d’un expert judiciaire chargé de lui fournir tous les éléments utiles, en application de l’article L.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la bailleresse, et qu’il soit fait injonction à la S.C.I SECOVALDE de communiquer toutes les références du centre commercial permettant de fixer le loyer minimum garanti en renouvellement dans les conditions contractuellement “ par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial ”. Elle demande que le loyer provisionnel soit, dans cette hypothèse, fixé au dernier loyer annuel appliqué, soit la somme de 308.202,28 euros.

*

L’affaire, fixée pour plaidoiries à l’audience du 02 décembre 2025, a été mise en délibéré au 09 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à “ recevoir ”, “ constater ” et “ juger ” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, lorsqu’elles ne confèrent pas de droit celle qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, les demandes relatives à la durée du bail renouvelé et aux conditions applicables à celui-ci, ainsi qu’aux intérêts au taux légal courant sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer minimum garanti et à leur capitalisation, et aux frais d’expertise, constituent de véritables prétentions malgré l’emploi erroné du terme “ juger ” en lieu et place du terme “ ordonner ”, sur lesquelles il y a lieu de se prononcer.

I- Sur la compétence du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris

Aux termes de l’article R.145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

L’article 48 du code de procédure civile dispose quant à lui que toute clause qui, directement ou indirectement, déroge aux règles de compétence territoriale est réputée non écrite à moins qu’elle n’ait été convenue entre des personnes ayant toutes contracté en qualité de commerçant et qu’elle n’ait été spécifiée de façon très apparente dans l’engagement de la partie à qui elle est opposée.

Selon l’article 77 du même code, en matière gracieuse, le juge peut relever d’office son incompétence territoriale. Il ne le peut, en matière contentieuse, que dans les litiges relatifs à l’état des personnes, dans les cas où la loi attribue compétence exclusive à une autre juridiction ou si le défendeur ne comparaît pas.

Par ailleurs, l’article 1134 ancien devenu 1103 du code civil précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les parties demandent au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris de se déclarer compétent pour fixer le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé au 1er avril 2021.

Les locaux objet du bail renouvelé sont certes situés au sein du Centre commercial [14] sis [Adresse 16], qui est implanté dans le ressort du tribunal judiciaire de Meaux. Mais, les parties y ont inséré une clause attributive de juridiction stipulant que tout litige relatif au bail et à ses suites sera de la compétence des tribunaux de Paris.

Partant, en application des dispositions combinées de l’article R.145-23 du code de commerce, qui confère compétence au juge des loyers commerciaux pour statuer sur la fixation du loyer des baux renouvelés, d’une part, de l’article 48 du code de procédure civile qui autorise les parties à déroger aux règles de compétence territoriale, d’autre part, ainsi que de l’article 77 du code de procédure civile, le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris est compétent pour statuer sur la fixation du montant du loyer minimum garanti en renouvellement au 1er avril 2021 entre la S.C.I SECOVALDE et la S.A.S INTERIEUR PARIS OUEST.

II- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations devant être portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, dont les dispositions sont d’ordre public, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de se prononcer sur la durée du bail renouvelé, ni sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré sous réserve de leur éventuelle adaptation aux dispositions imposées par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

Ces demandes sont irrecevables comme excédant les pouvoirs du juge des loyers commerciaux. A défaut d’accord des parties, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir le tribunal pour trancher ces points, si elles l’estiment nécessaire.

III- Sur le loyer minimum garanti du bail renouvelé

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 du même code précise qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article R.145-7 du même code énonce que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R.145-8 du même code dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Ces dispositions relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger conventionnellement.

En application de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au bail signé le 08 juillet 2008, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1162 du même code, dans sa rédaction applicable, dispose quant à lui que, dans le doute, la convention s’interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l’obligation.

En l’espèce, les parties s’accordent sur un renouvellement du bail au 1er avril 2021 et sur la fixation du loyer minimum garanti du bail renouvelé à la valeur locative.

Elles sont en revanche contraires sur le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé, et les modalités de détermination de celui-ci. En effet, les parties sollicitent toute deux l’application de l’article 35 du bail expiré, qui a fixé par anticipation les conditions de fixation du loyer en cas de renouvellement, mais la défenderesse fait valoir que celui-ci doit être interprété en sa faveur et que les points 1 à 4 de l’article L.145-33 ainsi que l’article R.145-8 du code de commerce demeurent applicables, seul le 5° étant écarté par cette clause.

Eu égard à la durée du bail expiré, consenti pour une durée de douze années, le loyer minimum garanti du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative telle que définie par les parties à l’article 35 du bail, soit par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigés, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence et en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement ou les renouvellements amiables.

Pour justifier sa demande de fixation du loyer minimum garanti à la somme annuelle de 590.400 euros hors taxes et hors charges, représentant un prix unitaire de 800 euros/m²GLA/an, la bailleresse se prévaut de quatre références, selon elle pertinentes à raison de la surface louée (dont trois issues de baux nouveaux, relatifs à une activité de prêt-à-porter ayant donné lieu au versement d’un droit d’entrée, et une issue d’un renouvellement portant sur une activité de restauration) et d’une surface locative de 738 m²GLA.

De son côté, la défenderesse revendique un prix unitaire de 600 euros/m²GLA/an, la surface n’étant pas contestée, en se fondant sur le rapport d’expertise amiable qu’elle a fait établir, qui a légitimement appliqué selon elle différents abattements pour clauses exorbitantes du droit commun. Elle reconnaît toutefois que cette évaluation, issue de données anciennes, ne répond pas aux exigences de l’article 35 du bail, qui prévoit expressément la détermination du loyer minimum garanti à la valeur locative des locaux au jour du renouvellement de bail, données auxquelles seule la bailleresse a accès. Elle conteste la pertinence des quatre références invoquées par celle-ci au motif qu’elles sont issues de commerces ayant des activités différentes, situés dans des emplacements non comparables, outre leur trop petit nombre par rapport au nombre de boutiques du centre commercial.

Il n’est pas contestable que la S.C.I SECOVALDE dispose, en qualité de bailleresse, des baux afférents à l’ensemble des locaux du centre commercial, parmi lesquels les parties ou le juge, doivent déterminer les références locatives pertinentes pour la fixation du loyer minimum garanti du local considéré à la date du renouvellement. Malgré le nombre de boutiques exploitées, cent quarante selon la demanderesse, celle-ci se contente de produire quatre références de baux qui portent sur des activités différentes de celle exploitée par la défenderesse. Ces références locatives qu’elle a elle-même sélectionnées, même si elles peuvent être comparables en termes de surfaces, représentent moins de 3 % des baux consentis dans le centre commercial. Elles sont donc insuffisantes pour permettre au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer minimum garanti, dans les conditions prévues à l’article 35 du bail expiré, à la somme revendiquée par la S.C.I SECOVALDE.

De son côté, la défenderesse se prévaut du rapport d’expertise amiable qu’elle a fait établir, pour solliciter un loyer annuel minimum garanti fixé à 400.000 euros, tout en reconnaissant que les données y analysées sont trop anciennes, faute d’accès aux références détenues par la bailleresse.

Il est constant que le juge des loyers commerciaux ne peut se fonder exclusivement sur un rapport d’expertise amiable pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé (Pourvoi n°11-18.710, n°21-15784, n°19-16894 et n°21-17957), mais que celui-ci doit être examiné, dès lors qu’il a été versé aux débats dans le respect du principe du contradictoire (Pourvoi n°18/17322). Aussi, en l’état de cet unique rapport d’expertise non contradictoire, le juge des loyers commerciaux ne peut accueillir la demande reconventionnelle de la défenderesse.

Selon l’article R.145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’état des quatre références produites par la bailleresse et du rapport d’expertise amiable versé par la défenderesse, qui constitue un commencement de preuve, le juge ne dispose pas des éléments d’appréciation suffisants pour statuer sur le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé au 1er avril 2021, de sorte qu’une expertise judiciaire doit être ordonnée, avant dire droit.

Vainement la bailleresse invoque-t-elle le secret des affaires pour s’opposer à la divulgation à son preneur des baux commerciaux de tous les commerces du centre commercial. En effet, elle a elle-même défini en son temps les modalités de fixation du loyer minimum garanti en cas de renouvellement, et l’exigence de bonne foi dans l’exécution du contrat conduit à permettre une analyse contradictoire de toutes les références, dont la pertinence doit pouvoir être discutée par chacune des parties, le bail ne stipulant pas un accès restreint en nombre aux données de comparaison.

La préservation du secret des affaires sera suffisamment assurée par la mise en place du DATA-ROOM où tant l’expert judiciaire, que les parties pourront avoir accès à toutes les références pertinentes en termes (1) de surfaces, (2) d’activités exercées et (3) de localisation dans le centre commercial.

Il convient donc, avant dire droit, d’ordonner une mesure d’instruction, aux frais avancés de la S.C.I SECOVALDE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, tenant compte de la divergence des parties sur l’application des dispositions des articles L.145-33 1° à 4° et R.145-8 du code de commerce.

IV- Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

Selon l’article 21 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l’amiable tout ou partie du litige.

L’article 1533 du même code précise que le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

L’article 1533-1 dudit dispose que le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d’information susvisée, étant précisé que la présence ou l’absence d’une partie à la réunion n’est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l’estime nécessaire, il peut, en application de l’article 1533-2 du même code organiser cette réunion d’information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

L’article 1533-3 du même code ajoute que le médiateur informe le juge de l’absence d’une partie à la réunion. La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction prévue au premier alinéa de l’article 1533 peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros.

En l’espèce, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

V- Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer minimum garanti provisionnel sera fixé, pour la durée de l’instance, ainsi que le demande la bailleresse, au montant du loyer annuel minimum garanti revendiqué par la défenderesse, soit 400.000 euros, outre les charges et taxes locatives.

VI- Sur les mesures accessoires

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, il sera sursis à statuer sur les demandes des parties et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant précisé que les éléments du dossier ne justifient que celle-ci soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,

SE DECLARE compétent territorialement,

DÉCLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à statuer sur la durée du bail renouvelé et sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré, sous réserve des adaptations imposées par la loi du 18 juin 2014,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs, à défaut d’accord,

CONSTATE le principe du renouvellement du bail commercial entre la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] – SCI SECOVALDE et la S.A.S INTERIEUR PARIS OUEST, portant sur le local MU n°3 situé au sein du Centre commercial [14] sis [Adresse 16], à effet du 1er avril 2021,

DIT que le loyer minimum garanti du bail renouvelé au 1er avril 2021 doit être fixé à la valeur locative, en application de l’article 35 du bail signé le 08 juillet 2008,

Avant dire droit sur le montant du loyer minimum garanti du bail renouvelé,

ORDONNE une expertise et commet pour y procéder :

M. [R] [V]

[Adresse 6]

Tel: [XXXXXXXX01]

Courriel: [Courriel 9]

avec mission de :

* se faire remettre toutes les pièces et documents techniques, contractuels ou non nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux situés Centre commercial [14] sis [Adresse 16], en présence des parties et de leurs conseils, ou ceux-ci dûment convoqués,

* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;

* rechercher les références utiles de comparaison ;

* rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2021 des lieux loués (1) conformément aux conditions fixées par l’article 35 du bail signé le 08 juillet 2008, qui prévoit expressément la détermination du loyer minimum garanti à la valeur locative des locaux au jour du renouvellement de bail, et (2) des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 1° à 4° et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions, répondant aux Dires des parties,

ORDONNE à la S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] – SCI SECOVALDE de mettre à la disposition de l’expert et de la S.A.S INTERIEUR PARIS OUEST ainsi que de son conseil et de ses techniciens, tous les baux conclus au sein du centre commercial, en cours à la date du renouvellement, identifiés par l’expert judiciaire qui aura eu accès à la totalité des baux dudit centre commercial, comme pertinents en termes de (1) surfaces et/ou (2) activité autorisée par le bail et/ou (3) d’emplacement dans ledit centre, en permettant leur consultation dans le cadre d’une DATA-ROOM mise en place par la bailleresse et qui restera ouverte pendant le temps de la mission d’expertise et l’instance chargée de fixer judiciairement le montant du loyer minimum garanti renouvelé en ouverture de rapport,

FAIT INJONCTION aux parties de communiquer à l’expert et aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport avec ses annexes ainsi qu’une copie numérisée (clé USB) au greffe de la juridiction avant le 30 avril 2027,

FIXE à la somme de 5.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [14] – SCI SECOVALDE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 7] avant le 31 mars 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du 05 mai 2026 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

DESIGNE le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

DONNE injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [C] [M]

[Adresse 3]

Mob: [XXXXXXXX02]

Courriel: [Courriel 10]

DIT que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

DIT qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

DIT que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

DIT qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

DIT que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

DIT qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

RAPPELLE que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l’injonction peut être condamnée au paiement d’une amende civile d’un maximum de 10.000 euros,

DIT que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

DIT que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelle qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations ou réclamations tardives ;

FIXE le loyer provisionnel minimum garanti dû par la S.A.S INTERIEUR PARIS OUEST, à compter du présent jugement, et pour la durée de l’instance à la somme de 400.000 euros par an augmenté des charges et accessoires contractuels,

SURSOIT à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à PARIS, le 09 février 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER E. ALVES