Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02954 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-ILHH

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Mélody MANET, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 02 Décembre 2024

ENTRE :

Fondation ARALIS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roxane DIMIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Anne BERNADAC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [R] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 15 janvier 2016, l’association ARALIS devenue la FONDATION ARALIS a mis à disposition auprès de Monsieur [R] [M], un appartement situé [Adresse 3] dans une résidence régie notamment par les articles [4]-1 à L633-5 du code de construction et de l’habitation, moyennant une redevance mensuelle révisable de 355,4 euros, charges et prestations comprises.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 mars 2024, la FONDATION ARALIS a fait délivrer à Monsieur [R] [M] une mise en demeure de payer les loyers échus pour un arriéré de 1822,99 euros.

Par courrier simple du 5 février 2024, la FONDATION ARALIS a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers.

Suivant assignation délivrée par acte de commissaire de Justice en date du 14 mai 2024, la FONDATION ARALIS a attrait Monsieur [R] [M] devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater la résiliation du contrat de résidence,

— à défaut, de prononcer la résiliation du contrat de résidence,

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [M],

— de condamner Monsieur [R] [M] au paiement solidaire des sommes suivantes :

1403,86 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation, somme arrêté au 22 avril 2024,une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant actuel de la redevance jusqu’au départ effectif des lieux,350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,des entiers dépens.

L’audience s’est tenue le 2 décembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

La FONDATION ARALIS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 1272,09 euros, arrêtée au 25 novembre 2024, échéance du mois d’octobre incluse. Elle a fait part d’un accord sur un échéancier à hauteur de 25 euros par mois.

Monsieur [R] [M], cité à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité malgré l’absence du défendeur.

Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de résidence en raison du non-paiement des loyers

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les logements-foyers sont exclus du champ d’application de celle-ci. et sont régis par le code de la construction et de l’habitation.

En vertu de l’article L 633-1 du code de la construction et de l’habitation, "un logement-foyer (…), est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées (…) »

L’article L 633-2 du même code précise que « Toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d’effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l’ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites.

Le gestionnaire ne peut accéder au local privatif du résident qu’à la condition d’en avoir fait la demande préalable et dans les conditions prévues par le règlement intérieur.

Le gestionnaire peut toutefois accéder au local privatif du résident dans les conditions prévues pour la mise en œuvre de l’accompagnement personnalisé défini dans le contrat de séjour conclu entre le résident et le gestionnaire en application de l’article L. 311-4 du code de l’action sociale et des familles.

En cas d’urgence motivée par la sécurité immédiate de l’immeuble ou des personnes, le gestionnaire peut accéder sans autorisation préalable au local privatif du résident. Il en tient informé ce dernier par écrit dans les meilleurs délais.

Le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré ».

L’article R 633-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit en outre que « Le contrat prévu à l’article L. 633-2 précise le montant à acquitter pour le logement et les charges, celui des prestations obligatoires, lorsqu’elles existent, ainsi que le montant des prestations que l’établissement propose à titre facultatif.

Il précise également les conditions d’admission dans l’établissement.

Le règlement intérieur est annexé au contrat et paraphé par la personne logée ou son représentant ».

L’article R 633-2 du même code dispose enfin que :

« I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis ».

En l’espèce, le contrat de résidence conclu entre les parties est expressément soumis aux articles L 633-1 et R633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas d’impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs correspondant au total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires ou facultatives n’ont pas été réglés, ou en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due. La résiliation de plein droit est acquise un mois après une mise en demeure de payer notifiée par courrier recommandé restée infructueuse, sans autre formalité.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’une mise en demeure a été délivrée à Monsieur [R] [M] le 21 mars 2024, dont la date de signature de l’accusé de réception n’est pas lisible, pour un arriéré de loyers vérifié de 1822,99 euros et qu’elle est demeurée infructueuse dans le délai imparti, Monsieur [R] [M] n’ayant pas réglé totalement la dette locative.

Au jour de la clôture des débats, la somme due par Monsieur [R] [M] s’élève à 1684,50 euros, échéance d’octobre incluse, somme arrêtée au 4 novembre 2024 selon décompte fourni.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 avril 2024, à l’expiration du délai fixé par la mise en demeure, et que la résiliation du contrat de résidence est intervenue de plein droit à cette date.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [R] [M] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [M] et de dire que faute par ce dernier d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des articles L633-1 à L633-5 du code de construction et de l’habitation et du contrat de résidence que le résident est tenu de payer la redevance aux termes convenus.

En l’espèce, la FONDATION ARALIS verse aux débats un décompte arrêté au 4 novembre 2024 établissant que la somme due par Monsieur [R] [M] s’élève à 1684,50 euros, échéance d’octobre incluse.

La FONDATION ARALIS sollicite le paiement de la somme de 1272,09 euros, échéance d’octobre incluse, somme arrêtée au 25 novembre 2024 (sans justifier de paiements qui seraient intervenus).

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [R] [M] à payer à la FONDATION ARALIS la somme de 1272,09 euros, échéance d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Enfin, au visa de l’article 1343-5 du code civil, il sera validé l’échéancier en cours entre les deux parties compte tenu de la non opposition du créancier, dont les modalités sont précisées dans le dispositif.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [M] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice à la FONDATION ARALIS qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par le bailleur.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [M] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les coûts de la mise en demeure et de l’assignation.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de résidence conclu le 15 janvier 2016 entre l’association ARALIS, devenue la FONDATION ARALIS, et Monsieur [R] [M] concernant le logement situé [Adresse 2] s’est trouvé de plein droit résilié le 22 avril 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [R] [M] et de tous occupants de son chef ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] à payer à la FONDATION ARALIS la somme de 1272,09 euros, échéance d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [R] [M] à s’acquitter de la dette par versements mensuels de 25 euros sur 23 mois, avec une dernière échéance le 24è mois à hauteur du montant du solde de la dette ;

DIT que chaque versement interviendra avant le 10e jour de chaque mois à compter du mois suivant le présent jugement (mars 2025) ;

DIT qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité selon les conditions ci-dessus, la totalité du solde redeviendra immédiatement exigible 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [R] [M] à une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges dus si le contrat n’avait pas été résilié, et au besoin le CONDAMNE à verser à la FONDATION ARALIS ladite indemnité mensuelle à compter du mois du 1er novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [R] [M] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [R] [M] au paiement des dépens qui comprendront notamment les coûts de la mise en demeure et de l’assignation ;

DEBOUTE la FONDATION ARALIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE