TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

08 JUILLET 2025

N° RG 22/05000 – N° Portalis DB22-W-B7G-Q226

Code NAC : 71F

DEMANDEURS :

1/ Madame [FF] [Y] épouse [A]

née le 13 Janvier 1969 à [Localité 25] (78),

demeurant [Adresse 4],

[Localité 20] (USA),

2/ Monsieur [IG], [B] [W]

né le 01 Janvier 1932 à [Localité 17] (92),

demeurant [Adresse 1],

3/ Madame [WX], [R] [CW] épouse [W]

née le 17 Juin 1938 à [Localité 22] (75)

demeurant [Adresse 1],

4/ Monsieur [H], [IG], [GJ] [W]

né le 09 Juin 1962 à [Localité 14] (95),

demeurant [Adresse 12],

5/ Madame [J], [WL] [W] épouse [V]

née le 13 Janvier 1965 à [Localité 14] (95),

demeurant [Adresse 11],

6/ Monsieur [D] [S]

né le 04 Octobre 1947 à [Localité 22] (75),

demeurant [Adresse 10],

7/ Madame [Z] [I] épouse [S]

née le 18 Septembre 1961 à [Localité 18] (51),

demeurant [Adresse 10],

8/ Monsieur [K], [X] [U]

né le 18 Mai 1933 à [Localité 22] (75),

demeurant [Adresse 10],

9/ Madame [LG], [HC], [NZ] [VA] veuve [O]

née le 07 Mars 1930 à [Localité 19] (59),

demeurant [Adresse 10],

10/ Madame [P], [IR], [ZE] [TD] épouse [XH],

née le 28 Août 1956 à [Localité 22] (75),

demeurant [Adresse 2],

11/ Monsieur [KN], [T], [JJ] [XH]

né le 20 Mars 1956 à [Localité 24] (80),

demeurant [Adresse 2],

12/ Madame [M] [PK] divorcée [DM]

née le 10 Décembre 1958 à [Localité 22] (75),

demeurant [Adresse 9],

13/ Monsieur [IG], [T], [C] [AK]

né le 22 Mai 1924 à [Localité 22] (75),

demeurant [Adresse 5],

14/ Madame [G] [E] veuve [BS]

née le 16 Juin 1940 à [Localité 16] (MAROC),

demeurant [Adresse 9],

15/ Madame [F], [NN], [L] [UO]

née le 18 Mai 1966 à [Localité 15] (92),

demeurant [Adresse 7],

représentés par Maître Olivier DOUEK de l’AARPI CORTEN, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne LEJEUNE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 21] situé [Adresse 6], [Adresse 13], [Adresse 3] [Localité 23] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART [Localité 23], dont le siège est situé [Adresse 8],

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, BESNARD, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Frédérique FARGUES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 08 Septembre 2022 reçu au greffe le 12 Septembre 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 10 Avril 2025, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 08 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Les immeubles de la Résidence [Adresse 21], sis [Adresse 6], [Adresse 13], [Adresse 3] à [Localité 23], sont soumis au régime de la copropriété. Le syndic actuellement en exercice est la société FONCIA MANSART à [Localité 23].

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2022, Mme [A] [FF], propriétaire des lots n° 1001 et n° 1405 au sein du bâtiment A et du lot n° 1166 au sein du bâtiment B, Mme [W] [YI], M. [W] [IG], Mme [V] [J] et M. [W] [H], propriétaires indivis des lots n° 1131 et n° 114 au sein du bâtiment A et des lots n° 1188 et n° 1204 au sein du bâtiment B, M. [S] [D] et Mme [S] [Z], propriétaires des lots n° 1041 et n° 1048 au sein du bâtiment A, M. [U] [K], usufruitier des lots n° 1042 et n° 1049 au sein du bâtiment A et du lot n° 1346 au sein du bâtiment D, Mme [O] [LG], propriétaire des lots n° 1039, n° 1046, n° 1596 au sein du bâtiment A, M. [XH] [KN] et Mme [XH] [ZE], propriétaires du lot n° 1400 au sein du bâtiment D et du lot n° 1465 au sein du bâtiment G, M. [AK] [IG], propriétaire des lots n° 1293, n° 1303 et n° 1379 au sein du bâtiment D, Mme [E] [G], propriétaire des lots n° 1012, n° 1019 au sein du bâtiment A et du lot n° 1199 au sein du bâtiment B, Mme [PK] [M], propriétaire des lots n° 1009 et n° 1023 au sein du bâtiment A et du lot n° 1590, et Mme [UO] [F], propriétaire des lots n° 1451 et n° 1461 au sein du bâtiment F et du lot n° 1376 au sein du bâtiment D, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 21] (ci-après le syndicat des copropriétaires), en la personne de son syndic alors en exercice la SIGERC, devant le tribunal de céans.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 3 décembre 2024, les demandeurs sollicitent du tribunal de :

— prononcer la nullité des résolutions 4, 11 à 11-2 , 14 à 14-3, 15 à 15-3, 16 à 16-3, 17 à 17-3, 18 à 18-3, 19 à 19-3, 20 à 20-3, 21 à 21-3 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 ;

— constater le caractère sans objet des résolutions 13 à 13-4, 22 à 22-5 et 23 à 23-5 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande visant à faire déclarer non écrite la clause de l’article 63 alinéa 2 du règlement de copropriété ;

— dispenser les demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure engagée par le syndicat des copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement au profit des demandeurs d’une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de leur conseil.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes

— recevoir le syndicat des copropriétaires en sa demande reconventionnelle et déclarer non écrite la clause de l’article 63 alinéa 2 du règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 21], mais seulement en ce que cette clause s’appliquerait aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes telles que visées à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les résolutions devenues sans objet

Les demandeurs sollicitent du tribunal de constater le caractère sans objet des résolutions n° 13 à 13-4 (travaux de réfection des eaux vannes et eaux usées), n° 22 à 22-5 (travaux de réfection des balcons et façades du bâtiment A), et

n° 23 à 23-5 (travaux de réfection des façades du bâtiment BB) de l’assemblée générale du 15 juin 2022.

Il ressort des pièces produites que ces résolutions ont effectivement été annulées par trois décisions ultérieures du syndicat des copropriétaires, lors de l’assemblée générale du 11 septembre 2023.

Dès lors, il y a lieu de constater, ainsi que le sollicitent les demandeurs, que ces demandes sont devenues sans objet.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 4

En application de l’article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

[…]

II.-Pour l’information des copropriétaires : […]

4° Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Par ailleurs, l’article 76 alinéa 3 du règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 21] précise que le conseil syndical présente un rapport à l’assemblée générale sur les comptes de l’exercice écoulé.

Les demandeurs sollicitent la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 15 juin 2022, portant approbation des comptes de l’exercice 2021.

Le syndicat des copropriétaires, en défense, soutient avoir respecté les obligations de notification des documents essentiels conformément à l’article 11-I du décret du 17 mars 1967.

Concernant le « rapport de contrôle des comptes », il est constant que ce document n’a pas été joint à la convocation à l’assemblée générale du 15 juin 2022.

Cependant, le procès-verbal de l’assemblée générale énonce que la résolution n°4, portant approbation des comptes de l’exercice 2021, a été adoptée "après avoir pris connaissance du rapport de contrôle des comptes réalisé par Monsieur [N]".

En l’absence de communication préalable de ce document, pourtant explicitement visé dans le libellé de la résolution comme un élément d’information ayant servi de fondement au vote, les copropriétaires ont été induits en erreur quant aux bases réelles de leur décision. Ils étaient fondés à considérer que l’ensemble des pièces mentionnées comme éclairant la délibération leur avaient été accessibles.

Le fait que la résolution s’affirme votée après prise de connaissance d’un document substantiel qui n’a pas été régulièrement porté à la connaissance des votants entache la régularité du consentement de ces derniers.

Ce défaut d’information loyale et complète, directement lié au contenu de la résolution soumise au vote, vicie le processus d’approbation des comptes, sans qu’il soit nécessaire pour les demandeurs de démontrer l’existence d’un préjudice spécifique.

En conséquence, la demande de nullité de la résolution n° 4 est fondée.

Il convient dès lors de prononcer la nullité de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 sans qu’il y ait lieu de statuer sur le grief tiré du défaut de communication du relevé général des dépenses, étant toutefois observé que le syndicat des copropriétaires a produit les éléments justifiant la communication des documents financiers requis par l’article 11-I-1° du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°11 à 11-2, 14 à 14-3, 15 à 15-3, 16 à 16-3, 17 à 17-3, 18 à 18-3, 19 à 19-3, 20 à 20-3 et 21 à 21-3

En application de l’article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires “arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.”

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 précise que lorsque l’assemblée n’en a pas fixé les conditions, la mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

La résolution n°7 adoptée par l’assemblée générale de la Résidence [Adresse 21] du 29 juin 2021, a fixé à 6.000 euros TTC, le montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.

S’agissant de la résolution N°11, les demandeurs apparaissent bien fondés dans leur argumentation consistant à dire que les copropriétaires ont été invités à voter sur la base d’un seul devis ce que ne conteste pas le syndicat des copropriétaires. La nullité des résolutions 11 à 11-2 sera donc prononcée nonobstant leur annulation par la résolution n° 25 de l’assemblée générale du 26 novembre 2024.

S’agissant des autres résolutions, le syndicat des copropriétaires soutient avoir satisfait à son obligation de mise en concurrence en ayant recours à un architecte, en consultant trois entreprises et en joignant un tableau récapitulatif comparatif des devis à la convocation.

Les demandeurs contestent la validité de cette mise en concurrence. Ils font valoir qu’un seul devis a été soumis au vote de l’assemblée générale, en violation des droits des copropriétaires de choisir eux-mêmes entre les différentes propositions. Ils soulignent en outre le caractère trompeur du libellé des résolutions, qui mentionnent une « prise de connaissance du rapport d’appel d’offres » alors qu’un simple tableau a été communiqué, et le caractère préétabli du choix de l’entreprise.

L’obligation de mise en concurrence impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale. Cette exigence n’est pas satisfaite si un seul devis est soumis à l’approbation de l’assemblée même si d’autres devis ont été notifiés et que le maître d’œuvre a expliqué son choix.

En l’espèce, il ressort des débats que la procédure de mise en concurrence n’a pas respecté ces exigences. Il est constant que, malgré la consultation de trois entreprises et la communication d’un tableau comparatif, un seul devis a été soumis au vote de l’assemblée générale pour les résolutions 14 à 14-3, 16 à 16-3, 17 à 17-3, 18 à 18-3, 19 à 19-3, 20 à 20-3 et 21 à 21-3. Ce faisant, les copropriétaires n’ont donc pas été mis en mesure de choisir directement entre plusieurs propositions.

De plus, le tribunal constate que le libellé des résolutions 14 à 14-3, 15 à 15-3, 16 à 16-3, 17 à 17-3, 18 à 18-3, 19 à 19-3, 20 à 20-3 et 21 à 21-3, mentionne une « prise de connaissance du rapport d’appel d’offres des travaux de réfection… » alors qu’il est constant qu’aucun rapport analytique n’a été communiqué sous cette forme, mais uniquement un tableau de synthèse. Cette discordance entre le contenu du procès-verbal et la réalité des documents transmis est de nature à induire en erreur les copropriétaires et à vicier leur consentement. En outre, le fait que le nom de la société SEEF ait été pré-inscrit dans le projet des huit résolutions corrobore l’absence d’une véritable mise en concurrence permettant un choix libre de l’assemblée.

Dès lors, quand bien même le syndicat des copropriétaires soutient avoir consulté plusieurs entreprises et avoir eu recours à un architecte, le fait que les copropriétaires n’aient pas été mis en mesure de voter sur plusieurs propositions concurrentes de manière claire et loyale, et que le procès-verbal mentionne un rapport inexistant, constitue un manquement substantiel à l’obligation de mise en concurrence et au devoir d’information.

En conséquence, la demande de nullité des résolutions n° 14 à 14-3, 15 à 15-3, 16 à 16-3, 17 à 17-3, 18 à 18-3, 19 à 19-3, 20 à 20-3 et 21 à 21-3, est fondée.

Il convient dès lors de prononcer la nullité des résolutions 14 à 14-3, 15 à 15-3, 16 à 16-3, 17 à 17-3, 18 à 18-3, 19 à 19-3, 20 à 20-3 et 21 à 21-3 de l’assemblée générale du 15 juin 2022.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 43 de la même loi, "Toutes clauses contraires aux dispositions des articles… [dont l’article 10]… sont réputées non écrites."

L’article 63 du règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 21] mentionne que “Lorsque la question débattue est relative à l’une des charges spéciales définies au présent règlement, seuls participent au vote les copropriétaire à qui ces charges incombent, chacun d’eux disposant alors d’un nombre de voix proportionnel à sa contribution dans les dépenses en cause”.

Le syndicat des copropriétaires, soutient que le règlement de copropriété ne prévoit pas l’existence de parties communes spéciales par bâtiment, mais uniquement des parties communes générales. Il allègue que l’article 63 du règlement de copropriété est contraire à la loi et doit être réputé non écrit en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu des modifications apportées à l’article 10 de cette loi par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. Il précise que les terrasses de rez-de-chaussée des bâtiments concernés ne constituent ni un élément d’équipement, ni une dépense d’entretien ou de fonctionnement relative à un service collectif. Le syndicat ajoute que la loi est d’application immédiate et que l’article 10 est d’ordre public, ne pouvant être contrecarré par une décision d’assemblée générale.

Par voie reconventionnelle, le syndicat des copropriétaires demande donc au tribunal de déclarer non écrit l’article 63 alinéa 2 du règlement de copropriété mais seulement en ce que cette clause s’appliquerait aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes telles que visées à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 21], en son article 63, prévoit une spécialisation des votes pour les charges spéciales. Cependant, cette clause a été rédigée sous l’empire de l’ancienne rédaction de la loi du 10 juillet 1965, notamment de l’article 24 III abrogé par l’ordonnance du 30 octobre 2019.

L’ordonnance du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020, a réformé les règles de participation aux charges et aux votes. Désormais, la spécialisation du vote n’est prévue par l’article 10, dernier alinéa, que pour les charges afférentes à des services ou équipements collectifs ou à des parties communes spéciales expressément définies par le règlement de copropriété.

Pour les autres charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (visées à l’article 10 alinéa 2), la règle générale de la participation de l’ensemble des copropriétaires s’applique.

En l’espèce, il est constant que le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales par bâtiment, mais seulement des parties communes générales.

Ainsi, l’article 63 du règlement de copropriété, en ce qu’il impose une spécialisation des votes pour des charges qui, comme celles de réfection des terrasses (non qualifiées de services/équipements ou de parties communes spéciales), relèvent de la conservation et de l’entretien des parties communes générales, est devenu contraire aux dispositions impératives de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. En conséquence, cette clause doit être réputée non écrite dans la mesure visée par le syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, la décision de l’assemblée générale du 11 septembre 2023 de refuser la mise en conformité du règlement de copropriété avec la loi dite “ÉLAN” n’a pas pour effet de rendre applicable une clause réputée non écrite par l’effet d’une loi d’ordre public.

Compte tenu de ce qui précède, il y a lieu de faire droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires visant à voir déclarer non écrit l’article 63 alinéa 2 du règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 21], en ce que cette clause s’appliquerait aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes telles que visées à l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les autres demandes

Sur la dispense de participation aux frais

Conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les frais de procédure engagés par le copropriétaire qui a obtenu gain de cause, à l’issue de son instance l’opposant au syndicat des copropriétaires, sont supportés par le syndicat des copropriétaires. Le copropriétaire dont l’action est reconnue fondée ne participe pas à la répartition de ces frais.

En l’espèce, la majorité des prétentions des demandeurs ont été déclarées fondées par le présent jugement .

Dès lors, il convient de dispenser l’ensemble des demandeurs de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, incluant les dépens et les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ces frais et condamnations seront ainsi supportés par les seuls autres copropriétaires.

Sur les dépens

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires succombant, il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de le condamner aux dépens de l’instance au fond dont distraction au profit de Maître Anne LEJEUNE.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 21] à payer aux demandeurs, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les demandes d’annulation des résolutions n° 13 à 13-4, n° 22 à 22-5 et n° 23 à 23-5 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 du syndicat des copropriétaire de la Résidence [Adresse 21] situé [Adresse 6], [Adresse 13], [Adresse 3] à [Localité 23], sont devenues sans objet ;

Prononce la nullité des résolutions N° 4, N°11 à 11-2, n° 14 à 14-3, n° 15 à 15-3 , n° 16 à 16-3, n° 17 à 17-3, n° 18 à 18-3, n° 19 à 19-3, n° 20 à 20-3 et

n° 21 à 21-3 de l’assemblée générale du 15 juin 2022 du syndicat des copropriétaire de la Résidence [Adresse 21] situé [Adresse 6], [Adresse 13], [Adresse 3] à [Localité 23] ;

Déclare l’article 63 alinéa 2 du règlement de copropriété de la Résidence [Adresse 21] situé [Adresse 6], [Adresse 13], [Adresse 3] à [Localité 23], réputé non écrit, en ce que cette clause s’appliquerait aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes telles que visées à l’article 10 alinéa 2 de la loi n°65-557 du du 10 juillet 1965 ;

Dit que Mme [A] [FF], Mme [W] [YI], M. [W] [IG], Mme [V] [J], M. [W] [H], M. [S] [D], Mme [S] [Z], M. [U] [K], Mme [O] [LG], M. [XH] [KN], Mme [XH] [ZE], M. [AK] [IG], Mme [E] [G], Mme [PK] [M] et Mme [UO] [F], sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, incluant les dépens et les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que ces frais et condamnations seront supportés par les seuls autres copropriétaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 21] situé [Adresse 6], [Adresse 13], [Adresse 3] à [Localité 23], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Mme [A] [FF], Mme [W] [YI], M. [W] [IG], Mme [V] [J], M. [W] [H], M. [S] [D], Mme [S] [Z], M. [U] [K], Mme [O] [LG], M. [XH] [KN], Mme [XH] [ZE], M. [AK] [IG], Mme [E] [G], Mme [PK] [M] et Mme [UO] [F] la somme totale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 21] situé [Adresse 6], [Adresse 13], [Adresse 3] à [Localité 23], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens de l’instance au fond, dont distraction au profit de Maître LEJEUNE Anne, avocat ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 JUILLET 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT