TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Paul-Philippe MASSONI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Johanna TAHAR

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10411 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKB4

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. ASSURECUREUIL PIERRE 2,

[Adresse 1]

représentée par M^e Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [I],

[Adresse 2]

représenté par M^e Paul-Philippe MASSONI, avocat au barreau de PARIS,

Madame [L] [H] épouse [I],

[Adresse 2]

représentée par M^e Paul-Philippe MASSONI, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 26 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10411 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKB4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 21 octobre 2013 à effet au 15 janvier 2014, la société civile immobilière (SCI) ASSURECUREUIL PIERRE 2 a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] pour une durée de six ans renouvelable sur des locaux situés [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3886 euros et une provision pour charges de 410 euros par mois.

Le 20 janvier 2022 et suite à un dégât des eaux survenu en juin 2021, la SCI ASSURECUREUIL PIERRE 2 d’une part et M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] d’autre part ont signé un bail de droit commun à usage de résidence secondaire à effet au 21 janvier 2022, d’une durée d’un an, afin de permettre le relogement des locataires, ainsi qu’un protocole d’accord.

M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] ont réintégré leur appartement le 31 janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2024, la SCI ASSURECUREUIL PIERRE 2 a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 29953,93 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 octobre 2025, la SCI ASSURECUREUIL PIERRE 2 a fait assigner M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] ainsi que de tout occupant de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ordonner le transport et la séquestration des meubles et condamner solidairement M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation de 4401,98 euros outre les charges, soit une indemnité journalière de 146,73 euros, avec indexation, jusqu’à libération des lieux,

—  25818,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  265,91 euros au titre du commandement de payer,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 octobre 2025.

À l’audience du 11 décembre 2025, la SCI ASSURECUREUIL PIERRE 2, représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au terme desquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre :

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser la somme de 2000 euros au titre de leur responsabilité contractuelle,

— que M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes,

— une actualisation de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3500 euros.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, elle a indiqué que la dette locative était apurée concernant l’habitation principale mais qu’elle maintenait l’ensemble de ses demandes, outre des dommages et intérêts, compte tenu du paiement tardif et de la mauvaise foi des défendeurs. Elle a ajouté que ces derniers restaient devoir la somme de 570,92 euros au titre de l’habitation secondaire. Elle a soutenu que l’ensemble des demandes reconventionnelles devaient être rejeté au regard du protocole d’accord conclu le 20 janvier 2022.

M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions soutenues oralement au terme desquelles ils ont demandé de:

— à titre principal, débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes,

— leur accorder rétroactivement un délai de paiement pour apurer leur dette et suspendre les effets de la clause résolutoire,

— à titre reconventionnel, dire et juger que la bailleresse a commis un manquement grave à son obligation résultant de l’article 7 du protocole d’accord ainsi qu’à son obligation de bonne foi,

— condamner la SCI ASSURECUREUIL PIERRE 2 à l’indemniser à hauteur de 13682,91 euros correspondant à trois mois de loyers en réparation des préjudices matériels et immatériels subis postérieurement au relogement, et 2000 euros au titre du manquement du bailleur à son obligation d’exécuter les conventions de bonne foi,

— condamner la SCI ASSURECUREUIL PIERRE 2 à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que 1104, 1219 et 1348 du code civil, ils ont expliqué avoir réglé l’intégralité de la dette et ont ainsi sollicité des délais rétroactifs permettant de considérer que les effets de la clause résolutoire n’avaient pas joué. Ils ont fait valoir que la bailleresse refusait leur indemnisation et ne respectait pas le protocole conclu le 20 janvier 2022.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer aux écritures des parties auxquelles elles se sont respectivement référées lors de l’audience du 11 décembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 au jour de la conclusion du contrat de bail, tout contrat de bail d’habitation contenant une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie est résilié deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et contractuelles a bien été signifié aux locataires le 11 décembre 2024 et la somme de 29953,93 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La SCI ASSURECUREUIL PIERRE 2 justifie ainsi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, ce que les défendeurs ne contestent pas, et est ainsi bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 février 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce. Le locataire ne doit toutefois pas être privé des droits qu’il tient de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette. L’on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats par M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] que les locataires ont payé leur arriéré locatif en procédant à trois paiements en date des 4, 9 et 10 décembre 2025, par trois virements de 4811,98 euros, 15000 euros et 10247,96 euros. Si ce dernier virement, effectué la veille de l’audience, est justifié par une copie portant la mention que l’ordre de virement est en cours de traitement et donc non encore effectif, il n’a pas été contesté par la bailleresse à l’audience, et aucune note en délibéré n’a été communiquée pour faire valoir un défaut de paiement. M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] ont ainsi payé intégralement à la fois l’arriéré visé au commandement de payer et les loyers en cours jusqu’à la date de l’audience.

Compte tenu du règlement intégral de l’arriéré locatif, après l’expiration du délai de deux mois imparti par le commandement de payer mais en cours de procédure, il convient d’accorder rétroactivement à M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] des délais de paiement au 11 décembre 2025 pour acquitter la dette locative, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de constater qu’à cette date, M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] s’étant acquitté du montant de la dette, la clause résolutoire est dépourvue d’effet.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte de la combinaison des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de régler le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la demanderesse indique que la somme de 570,97 euros n’a pas été réglée s’agissant de l’habitation secondaire. Toutefois, elle ne produit qu’un décompte en date du 25 septembre 2025. Les défendeurs produisent leur compte client dont il ressort que la dette a été réglée. L’existence d’une dette n’est pas établie.

La SCI ASSURECUREUIL PIERRE 2 sera déboutée de sa demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la réparation des préjudices

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte de l’article 1104 du même code que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, un protocole a été signé par les parties le 20 janvier 2022 aux fins de convenir et organiser les modalités de relogement des locataires le temps que des travaux d’étanchéité de la toiture et de remise en état de l’appartement soient effectués. Il a été prévu que:

— un bail soumis aux dispositions du code civil soit conclu à usage de résidence secondaire d’une durée d’un an à effet du 21 janvier 2022 pour la location d’un appartement situé à la même adresse, avec une franchise d’un mois de loyer soit 3000 euros,

— la suspension de l’appel de loyer et des charges pour la résidence principale jusqu’à la date de réintégration,

— l’effacement intégral de la dette locative soit la somme de 25341,07 euros en indemnisation du préjudice subi par les locataires depuis le début du sinistre jusqu’à leur relogement, les locataires s’engageant expressément à ne demander aucune autre indemnisation à ce titre,

— la prise en charge par la bailleresse des frais de déménagement (aller et retour),

— la prise en charge par les locataires de l’assurance multirisques habitation et l’engagement de souscrire tous les abonnements de fourniture d’énergie ou autres nécessaires à leur occupation,

— enfin, les parties ont convenu (article 7) de se “rapprocher à nouveau une fois les travaux réalisés et la réintégration de la résidence principale des locataires effectuée. Bailleur et locataires conviennent ainsi de discuter à cette occasion, selon les modalités de prise en charge assurantielle du sinistre et des accords déjà issus du protocole, du solde créditeur ou débiteur des locataires établi entre le 21 janvier 2022 et la réintégration de leur résidence principale, date non connue au jour de la rédaction du protocole”.

M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] se fondent sur cet article 7 pour faire faire valoir des préjudices postérieurs à la rédaction du protocole.

Il doit être constaté que l’article 7 prévoit en effet la possibilité de discuter de préjudices existant entre le relogement et la réintégration, en fonction de la prise en charge assurantielle et des préjudices déjà pris en compte par le protocole.

M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] ont d’ores et déjà été indemnisés de leurs préjudices depuis le début du sinistre jusqu’à leur relogement et ne peuvent solliciter une indemnisation supplémentaire à ce titre.

Ainsi, il est considéré que sont inclus dans l’indemnisation déjà effectuée toutes les demandes relatives à des éléments intervenus entre le début du sinistre (juin 2021) et le relogement (22 janvier 2022), soit les frais d’achat d’électroménager, qui datent du 19 janvier 2022.

Par ailleurs, les demandes suivantes n’apparaissent pas justifiées:

— l’usure du mobilier, en particulier deux canapés, due à deux déménagements successifs, n’est étayée par aucun élément,

— le temps passé à gérer les dysfonctionnements de l’appartement de relogement et l’impossibilité de jouir pleinement de cet appartement ne sont étayés que par un courriel de réponse de la gérance locative en date du 20 janvier 2022 indiquant “j’ai pris bonne note des problèmes de volets roulants et de radiateurs. Auriez-vous des photos de ces derniers ?”, ce qui n’est pas de nature à établir le moindre dysfonctionnement,

— la gestion de visites dans l’appartement en cours de rénovation, qui n’est étayée par aucune pièce,

— les frais d’installation et de désinstallation des systèmes d’alarme, de sécurité et d’internet, qui ne sont justifiés que par une pièce (n°19) particulièrement succinte, sans montant ni précision,

— les frais de bricolage ne sont justifiés par aucun élément.

Ces demandes seront rejetées.

S’agissant de l’obligation de prolonger le bail du logement secondaire, il doit être relevé que la réintegration du logement principal n’a eu lieu que 8 jours après la date du fin de bail de la résidence secondaire ce qui ne justifie pas la moindre indemnisation, en l’absence de précision sur le préjudice subi par les locataires.

S’agissant de la gestion de deux déménagements en un an, il sera relevé que les défendeurs n’apportent pas davantage de précision sur leur préjudice. En outre, ils ont reconnu dans le protocole que le logement secondaire a été loué pour un montant inférieur à celui constaté sur le marché locatif, soit 500 euros mensuels de moins par mois, ce qu’ils contestent aujourd’hui sans apporter le moindre élément, outre une franchise d’un mois de loyer, soit un total de 9000 euros. Ces éléments conduisent à estimer qu’il n’y a pas lieu d’indemniser le trouble provoqué par les déménagements, dont tous les frais ont été réglés par la demanderesse.

En revanche, s’agissant de l’électricité, la clause 6 du protocole prévoit que “le bailleur fera dresser un premier constat par huissier de la résidence principale des locataires dans les jours suivants leur déménagement puis un deuxième à la fin des travaux de remise en état de ce logement, juste avant la réintegration des lieux par les locataires, ce que ces derniers acceptent sans réserve. A ces deux occasions, l’index du compteur électrique de l’appartement sera relevé”. Ces relevés ne peuvent se comprendre que pour indemniser les locataires du paiement de l’électricité durant le temps des travaux, ainsi prévue par le protocole. Les défendeurs estiment à 129 euros ce coût. La demanderesse indique sur ce point qu’aucune consommation n’a eu lieu durant une grande partie de la durée du relogement, ce qui est exact, mais signifie également, ce qui est confirmé par les relevés de consommation communiqués, qu’une consommation est observable sur une autre partie de cette période. Le calcul des défendeurs sera retenu et la somme de 129 euros leur sera attribuée à ce titre. S’agissant de l’assurance habitation, il apparaît légitime que les défendeurs soient indemnisés pour un montant de 480,74 euros (pièce n°20).

Au regard de ces éléments, il sera attribué la somme de 609,74 euros à M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I].

Sur les dommages et intérêt

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il ressort de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la somme de 2000 euros du fait de la suspension du paiement du loyer par les locataires pour tenter de lui imposer une indemnisation. Les locataires sollicitent la somme de 2000 euros en réparation du manquement du bailleur à son obligation d’exécuter les conventions de bonne foi.

Il ressort des éléments de la procédure et de l’audience que M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] ont indiqué avoir suspendu le paiement de leur loyer afin de contraindre la bailleresse à entamer les discussions relatives à la clause 7 du protocole. Ladite discussion a eu lieu en juin 2023, cinq mois après la réintégration de l’appartement. Or, d’une part, ce manquement n’apparaît pas suffisamment grave pour justifier la suspension du paiement du loyer, principale obligation d’un locataire, mais les défendeurs ont ensuite maintenu leur position à l’issu de la discussion puisque le commandement de payer a été délivré en décembre 2024 ce qui démontre que les loyers n’étaient pas payés. Or, le protocole n’engageait pas la SCI ASSURECUREUIL PIERRE 2 à indemniser d’autres préjudices mais uniquement à en discuter. Il apparaît ainsi que M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] ont maintenu la suspension du paiement de leur loyer en raison d’un désaccord avec la bailleresse qui refusait toute nouvelle indemnisation et non en raison d’une inexécution contractuelle.

Le retard dans l’exécution de l’obligation du paiement du loyer par M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] sera indemnisé à hauteur de 1000 euros. Ils seront quant à eux déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, dès lors que les défendeurs n’ont pas réglé leur dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l’instance s’est avérée nécessaire pour les contraindre à exécuter complètement leurs obligations contractuelles. Il ressort plus globalement de la solution du litige que M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] succombent à l’instance et seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront le commandement de payer.

Il seront également condamnés in solidum à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

ACCORDE à M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] des délais de paiement au 11 décembre 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 21 octobre 2013 à effet au 15 janvier 2014 conclu entre la société civile immobilière ASSURECUREUIL PIERRE 2 d’une part et M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 3],

CONSTATE qu’à la date du 11 décembre 2025, M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] s’étant acquitté de la dette locative, la clause résolutoire est dépourvue d’effet,

DEBOUTE la société civile immobilière ASSURECUREUIL PIERRE 2 de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE la société civile immobilière ASSURECUREUIL PIERRE 2 à payer à M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] la somme de 609,74 euros au titre de la réparation de leurs préjudices,

DEBOUTE M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] de l’ensemble de leurs autres demandes,

CONDAMNE M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] à payer à la société civile immobilière ASSURECUREUIL PIERRE 2 la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] à payer à la société civile immobilière ASSURECUREUIL PIERRE 2 la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [Y] [I] et Mme [L] [H] épouse [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge