Tribunal Judiciaire de Tours, Referes, 4 mars 2025, n° 24/20566

TJ Tours 4 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que la SAS SBB n'a pas justifié de l'apurement de ses obligations de paiement dans le délai imparti, rendant ainsi l'acquisition de la clause résolutoire effective.
Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a ordonné l'expulsion de la SAS SBB, considérant que la clause résolutoire avait été acquise et que la SAS SBB devait libérer les lieux.
Accepté
Impayés de loyers
La cour a jugé que le montant des impayés était non sérieusement contestable et a accordé une provision à la demanderesse.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation des lieux par la SAS SBB sans droit justifiait le versement d'une indemnité d'occupation.
Rejeté
Acquisition du dépôt de garantie
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle ne présentait pas un caractère de provision.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné la SAS SBB aux dépens, conformément aux dispositions applicables.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tours, réf., 4 mars 2025, n° 24/20566
Numéro(s) :	24/20566
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eugène HOUSSARD
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE HOUSSARD ET TERRAZZONI AVOCATS AU BARREAU DE TOURS
Parties :	S.A.S. SBB immatriculée au RCS de [ Localité 7 ] sous le

Texte intégral

N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

04 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20566 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOKP

DEMANDERESSE :

Madame [Y] [B] épouse [L]

née le 02 Février 1951 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Eugène HOUSSARD de la SCP HOUSSARD ET TERRAZZONI, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.A.S. SBB immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 880 106 067, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me D. VERITE, Greffier.

A l’audience publique du 14 Janvier 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 04 Mars 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 04 Mars 2025, assistée de Madame K. TACAFRED, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 17 septembre 2019, Mme [J] [B] a donné à bail commercial à la SAS SBB, un local faisant partie d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 5], à compter du 21 septembre 2019 et pour un loyer mensuel de 450 € hors charges et taxes.

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, Mme [Y] [L] née [B] a fait délivrer à la SAS SBB un commandement de payer, lequel a été déposé en l’étude du commissaire de justice instrumentaire.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, Mme [Y] [L] née [B] a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, la SAS SBB et demande de :

DECLARER pleinement recevable la présente action en référé et les demandes subséquentes de Madame [Y] [L] née [B] à l’encontre de la société SBB prise en la personne de sa Présidente en exercice, à savoir Madame [C] [S],CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail commercial en date du 17 septembre 2019 à compter du 9 septembre 2024,ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de la société SBB ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, des locaux identifiés sous le numéro 1 du règlement de copropriété en date du 8 décembre 2006 relatif à l’ensemble immobilier sis au [Adresse 3],DIRE ET JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, et en conséquence autoriser Madame [Y] [L] née [B] à faire transporter dans tel lieu de son choix les objets mobiliers pouvant se trouver dans les locaux loués, aux frais et risques exclusifs de la société SBB,CONDAMNER par provision la société SBB à payer à Madame [Y] [L] née [B] la somme de 10.497,89 € TTC correspondant à la dette locative arrêtée au 9 septembre 2024, soit à la date d’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail commercial en date du 17 septembre 2019, et incluant le coût de la signification du commandement en date du 8 août 2024,CONDAMNER par provision la société SBB à payer à Madame [Y] [L] née [B] une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail, à savoir à compter du 9 septembre 2024, dont le montant mensuel devra correspondre à celui du dernier loyer mensuel en principal, soit la somme de 490 € HT par mois étant précisé que ladite indemnité d’occupation ne sera pas assujettie à la TVA, payable le premier de chaque mois jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés et exécution des réparations locatives incombant au preneur,DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie du montant contractuellement majoré de 490 € HT (non soumis à TVA), versé par la société SBB lors de la conclusion du Bail, sera définitivement acquis à Madame [Y] [L] née [B] du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,CONDAMNER la société SBB au paiement de la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la société SBB au paiement des entiers dépens d’instance, y compris le coût de la signification de la présente assignation.Elle expose qu’elle vient aux droits de la bailleresse et que la défenderesse paie irrégulièrement ses loyers depuis le mois de janvier 2020, et ce malgré des tolérances consenties à plusieurs reprises à titre amiable.

Elle relate notamment les différentes démarches entreprises précédemment en vue d’obtenir les paiements, faisant notamment état de l’envoi de plusieurs commandements de payer, et expose que face à l’inertie totale de la défenderesse, elle a été contrainte de faire délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour la somme totale de 10 367,23 €.

Elle expose que la défenderesse n’a procédé depuis lors à aucun règlement et ajoute que le greffe du tribunal de commerce de Tours a procédé à une mention de cessation d’activité de la défenderesse par application de l’article R. 611-14-3 du code de commerce, mais que la société n’a pas fait l’objet d’une dissolution.

Elle s’estime en conséquence fondée en sa demande tendant à constater l’acquisition de ladite clause résolutoire et l’expulsion du défendeur.

Elle indique qu’aucune inscription ne grève le fonds exploité dans les lieux par le défendeur, et qu’elle est fondée en ses demandes provisionnelles faute de contestations sérieuses à ces sommes.

Elle demande enfin que le montant contractuellement majoré du dépôt de garantie lui soit définitivement acquis.

À l’audience du 14 janvier 2025, Mme [Y] [L] née [B], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation.

La SAS SBB, assigné suivant procès-verbal de recherches infructueuses, n’était ni comparante ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La régularité du commandement de payer est subordonnée à une précision suffisante des inexécutions contractuelles reprochées (V. not., Civ. 3, 11 octobre 1977, n°76-12.730, publié au bulletin).

En application de ce texte, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que la demanderesse vient aux droits de la bailleresse et le bail commercial du 17 septembre 2019 prévoit un loyer mensuel fixé de 450 euros payable d’avance le premier de chaque mois.

L’acte indique que le loyer stipulé n’est pas assujetti à la TVA.

En outre, le bail contient une clause aux termes de laquelle :

« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extra judiciaire restée sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres et consignations ultérieures. Si au mépris de cette clause, le preneur refusait de quitter immédiatement les lieux, il y serait contraint en exécution d’une ordonnance rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance compétent ou par toute autre juridiction statuant en référé et exécutoire par provision nonobstant appel, qui après avoir constaté la résolution du bail, prononcerait l’expulsion du preneur sans délai. ».

Par acte de commissaire de justice du 8 août 2024, Mme [Y] [L] née [B] a fait délivrer à la SAS SBB un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, dont les termes ont été rappelés, indiquant la volonté du bailleur de s’en prévaloir faute de régularisation dans un délai de un mois.

Ce commandement de payer vise un principal dû de 10 189,88 €, auquel est annexé un décompte comprenant les échéances et paiements intervenus entre le 31/12/2019 et la 01/06/2024.

Il résulte des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées que d’une part, l’obligation de paiement des loyers n’est pas sérieusement contestable en son principe et qu’il appartient au preneur de justifier de son exécution.

Cependant, le commandement de payer présente en page 1 le détail suivant

Libellé : « Loyer du au 24/06/2024 selon décompte ci-joint » Montant : « 9209,88 € »

Libellé «  Loyer juillet et août 2024 » Montant : 980 €

Le décompte joint laisse apparaître que des paiements sont intervenus à hauteur de

16 778,49 € et présente un solde de 9 209,88 €.

Il ressort de ce décompte que des frais d’huissiers et d’autres frais (commandements de payer antérieurs) sont appelés.

Cependant, il n’est pas justifié des modalités d’indexation du loyer, en l’absence de versement des modalités de calcul et des indices afférents.

Il n’est pas non plus justifié du bien fondé des charges appelées dans ce décompte, notamment en l’absence d’un avis de taxe foncière émanant de l’administration.

Il n’appartient pas au juge des référés de déterminer à quelles sommes doivent être imputés les divers paiements effectués par le preneur.

Il ressort manifestement du décompte qu’aucun règlement n’est intervenu depuis le 13 septembre 2023.

Il en résulte que, à la date du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable des obligations contractuelles s’établissait à (450* 9) = 4 050 €.

Faute pour le défendeur de justifier, comme il en a la charge probatoire, de l’apurement de cette somme dans le délai de un mois visé au commandement de payer, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 9 septembre 2024.

***

À défaut de libération des lieux dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS SBB ainsi que de tout occupant de son chef tel qu’exposé au dispositif à intervenir.

Il n’y a pas lieu de rappeler les dispositions de plein droit applicables au sort des meubles en vertu des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont les difficultés d’application relèveront, le cas échéant, du juge compétent.

Sur la demande provisionnelle

Par application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les impayés contractuels

La demanderesse sollicite une provision de 10 497,89 €, arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire, augmentée de la majoration de l’intérêt au taux légal.

Aux termes de ses écritures, elle reproche le non-paiement des loyers suivant le décompte joint au commandement de payer.

Il résulte des développements précédents que, d’une part, le montant non sérieusement contestable des impayés contractuels s’établissait, à la date du commandement de payer du 8 août 2024, à la somme de 4 050 € au titre des loyers d’octobre 2023 à juin 2024 ; et, d’autre part, qu’il existait une contestation sérieuse quant au quantum des loyers et à l’imputabilité des paiements pour la période antérieure à octobre 2023.

Outre, les impayés contractuels à la date du commandement de payer, la demanderesse est fondée à solliciter le paiement de l’échéance de septembre 2024, échue au 1er du mois, laquelle n’est pas sérieusement contestable à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Ainsi, entre octobre 2023 et la date d’acquisition de la clause résolutoire, la demanderesse est manifestement créancière de la somme de 4 500 €.

Le coût du commandement de payer du 8 août 2024 sera traité au titre des dépens.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de provision formulée par la demanderesse au titre des impayés contractuels arrêtés au 9 septembre 2024, à hauteur de 4 500 €.

Sur les indemnités d’occupation

la demanderesse sollicite une provision journalière à valoir sur l’indemnité d’occupation à hauteur de 490 € HT par mois.

L’occupation sans droit ni titre des lieux à la date de la résiliation du bail, justifie la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que le montant non sérieusement contestable du loyer mensuel avant acquisition de la clause résolutoire s’établissant à 450€.

Dès lors, il y a lieu de considérer que le montant non sérieusement contestable de l’indemnité d’occupation mensuelle par jour calendaire s’établit à 450 €.

Il convient en conséquence de faire droit à la demande provisionnelle à valoir sur l’indemnité d’occupation, à hauteur de 450 € HT par mois, à compter du 1er octobre 2024 et ce jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande relative au dépôt de garantie

La demanderesse sollicite une somme de 490 € HT, contractuellement majoré, au titre de l’acquisition du dépôt de garantie, en raison de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le juge des référés ne saurait statuer sur cette demande pécuniaire ne présentant pas un caractère de provision sans excéder ses pouvoirs, étant au surplus relevé, sans préjuger de la solution qui sera éventuellement retenue par les juges du fonds, que l’imputation des paiements antérieurs à octobre 2023 n’a pu être appréciée dans le cadre de la présente instance.

Cette demande d’indemnité sera donc rejetée.

Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la défenderesse, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 8 août 2024.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner le même à verser à la demanderesse une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, stipulée au bail commercial du 17 septembre 2019 liant les parties, et sa résiliation à effet du 9 septembre 2024 ;

ORDONNE à la SAS SBB d’avoir à libérer les lieux dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISE, faute pour la SAS SBB de libérer les lieux, [Adresse 2] à [Localité 5], à l’expiration de ce délai, Mme [Y] [L] née [B] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SAS SBB à payer à Mme [Y] [L] née [B] une provision de 4 500 € à valoir sur les impayés contractuels arrêtés au 8 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE la SAS SBB à payer à Mme [Y] [L] née [B] une provision de 450 € par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE la SAS SBB à verser à Mme [Y] [L] née [B] une somme de 1 000,00 € (MILLE euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SAS SBB aux entiers dépens.

Le Greffier

K. TACAFRED

La Présidente

V. ROUSSEAU