Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/01669 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IH6N

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 22 Octobre 2024

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Monsieur [K] [B], muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [O] [U]

demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 5 novembre 2018, à effet du même jour, pour une durée de trois années reconductibles tacitement, la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [U], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 239,81 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 144,31 euros, et le versement d’un dépôt de garantie « Logement et Accès » d’un montant de 259 euros.

Par courrier simple du 17 janvier 2024, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 19 janvier 2024 à Monsieur [O] [U] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 414,36 €, outre 122,32 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 mars 2024, signifiée à personne, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [O] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de location liant les parties, et ce, pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, conformément à la clause résolutoire insérée dans le contrat de location telle que rappelée dans le commandement de payer les loyers, et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers par application des articles 1217 et suivants du Code civil étant rappelé l’obligation de paiement visée à l’article 1728 du même Code,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de leur chef du logement et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier conformément aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution,

— supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative faisant ainsi courir tout risque sur l’immeuble en application des articles L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le condamner à leur payer les sommes suivantes :

—  2300,08 euros, au titre des loyers et charges locatives dues au 18 mars 2024 (mois de février 2024 inclus), avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— à partir du mois de mars 2024, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être payées pour le logement si le contrat de location n’avait pas fait l’objet d’une résiliation, y compris l’indexation légale et les régularisations de charges, et ce, jusqu’à son départ effectif,

—  250 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— tous les frais et dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et sa dénonciation à la Préfecture, au titre de l’article 696 du Code de procédure civile.

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 28 mars 2024.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’audience s’est tenue le 22 octobre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, demanderesse représentée avec pouvoir, maintient l’ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser leur créance locative à la somme de 5 307,04 €, arrêtée au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Monsieur [O] [U], défendeur, bien que régulièrement cité, n’a ni comparu ni mandaté personne pour le représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en ressort qu’il n’a pu être réalisé en raison de l’absence de Monsieur [O] [U] aux rendez-vous fixés par l’organisme compétent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025 pour y être rendu la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, il convient de faire application de l’article précité en raison de l’absence de Monsieur [O] [U], défendeur.

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM ALLIADE HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 17 janvier 2024.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 5] le 28 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (X – Clause résolutoire, page 13) a été signifié au locataire le 19 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 414,36 € n’a pas été réglée par Monsieur [O] [U] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [O] [U] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 20 mars 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par la SA d’HLM ALLIADE HABITAT ou par Monsieur [O] [U], et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 21 octobre 2024, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 5307,04 euros, soit 12 termes de loyers.

Force est de constater que Monsieur [O] [U] – lequel n’apporte, au demeurant, aucun élément d’appréciation sur ses revenus et ses charges actuels faute de comparaître – ne justifie pas de disposer des moyens financiers suffisants pour s’acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette locative, de sorte qu’il n’est pas susceptible de bénéficier de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Il sera donc fait droit à la demande de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [O] [U] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [U] et de dire que faute par Monsieur [O] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire fondée sur le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers courants et des charges locatives.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

La bailleresse a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 5 307,04 €.

Pour la somme au principal, Monsieur [O] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’SA d’HLM ALLIADE HABITAT est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [U] à payer à l’SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 5 307,04 €, arrêtée au 30 septembre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux

Conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, qui dispose que « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En vertu de ce même article, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Conformément aux articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation, en prenant en considération notamment, la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, les situations respectives du propriétaire et de l’occupant, l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

Le juge est tenu d’opérer un contrôle de proportionnalité au stade de la détermination et de l’opportunité de la mesure adoptée pour mettre fin au trouble manifestement illicite relevé. Ledit contrôle peut se manifester dans le choix des modalités qui peuvent assortir la mesure soit pour renforcer cette dernière soit pour en atténuer les effets. Le juge doit alors se déterminer, au vu des circonstances de l’espèce, en confrontant les intérêts en cause et les droits fondamentaux invoqués et garantis comme, en l’espèce, par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme.

En l’espèce, la SA d’HLM ALLIADE HABITAT sollicite la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sans en justifier.

Par conséquent, la demande de la SA d’HLM ALLIADE HABITAT aux fins de suppression du délai qui suit le commandement de quitter les lieux, fixé à deux mois, sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [U] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. À cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [O] [U] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [O] [U] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 414,36 € du 19 janvier 2024, de la dénonce à la CCAPEX du 17 janvier 2024, de l’assignation du 26 mars 2024 et de la dénonce à la préfecture de la [Localité 5] du 28 mars 2024.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 414,36 € du 19 janvier 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail,

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 5 novembre 2018, à effet du même jour, conclu entre la SA d’HLM [Adresse 4] aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, d’une part, et Monsieur [O] [U], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 20 mars 2024, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives,

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Monsieur [O] [U] à payer à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT la somme de 5 307,04 €, arrêtée au 30 septembre 2024, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE la SA d’HLM ALLIADE HABITAT de leur demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [U] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à la SA d’HLM ALLIADE HABITAT, ladite indemnité mensuelle à compter du 1er OCTOBRE 2024 jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Monsieur [O] [U] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

DÉBOUTE la SA d’HLM ALLIADE HABITAT de leur demande en paiement à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [O] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1 414,36 € du 19 janvier 2024, de la dénonce à la CCAPEX du 17 janvier 2024, de l’assignation du 26 mars 2024 et de la dénonce à la préfecture de la [Localité 5] du 28 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE