TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie exécutoire délivrée le:

à M^e D’ORSO

Copie certifiée conforme délivrée le:

à M^e DEVILLERS

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/08455

N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFD

N° MINUTE :

Assignation du :

26 juin 2023

JUGEMENT

rendu le 05 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DSV, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-Christophe DEVILLERS de la SELARL ALLIANCE EUROPE AVOCATS CONSEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1040

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.S. ANDRE DEGUELDRE PHILIPPE DEGUELDRE ET CIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Laurence D’ORSO de l’AARPI D’ORSO ABRASSART & ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0343

Décision du 05 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08455 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Madame Maïssam KHALIL, greffière

DÉBATS

A l’audience du 02 mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 11 juillet 2025, prorogé au 05 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DSV est copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale du 16 mai 2023, la résolution n°13 portant sur la mise en place de répartiteurs de frais de chauffage a été rejetée.

C’est dans ces conditions que la SCI DSV a fait délivrer assignation, par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], aux fins d’annulation de la résolution n°13 de l’assemblée générale du 16 mai 2023, de condamnation du syndicat sous astreinte de 500 euros par jour de retard à convoquer une nouvelle assemblée générale avec des devis relatifs à la réalisation des travaux de chauffage dans les trois mois à compter de la décision à intervenir, outre le versement de dommages et intérêts et demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2024, la SCI DSV demande au tribunal, au visa de l’article 25 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, des articles L.174-2 et R.174-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et de l’article 1240 du code civil, de :

« Constater que le syndic n’a pas établi la note d’information établissant ou non la rentabilité et donc l’obligation ou non d’effectuer les travaux de pose de compteurs et de thermostats ;

Juger nulle la résolution n°13 de l’assemblée générale de la copropriété tenue le 16 mai 2023 ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société DSV la somme de 1500€ à titre de dommages-intérêts ;

Décision du 05 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08455 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFD

Juger que le seuil de rentabilité se calcule à l’exclusion des travaux de remise aux normes ou d’adaptation de la chaudière ;

Subsidiairement, si le Tribunal estimait être incertain quant à l’interprétation de l’arrêté du 27 août 2012 :

— ordonner une expertise afin d’établir si la modification de la pompe de la chaudière constitue ou non une nécessité préalable à la pose de thermostats individuels ; établir également la note visée aux articles R174-3 (4°) ou l’article R174-4 (3°) du CCH ;

— mettre à la charge du syndicat en défense la totalité des frais d’expertise, celle-ci n’étant rendue nécessaire que du fait de la carence du syndic ;

En toute hypothèse :

Condamner le syndicat des copropriétaires à convoquer une assemblée générale extraordinaire aux fins de voter les travaux et choisir l’un des devis que le syndic aura préalablement sollicités en vue de leur réalisation, ce sous astreinte de 500€ par jour de retard trois mois à compter de la notification de la décision à intervenir ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la société DSV la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens.

Juger que la répartition des charges résultant du jugement à intervenir se fera à l’exclusion de la participation de la société DSV au financement desdites charges. ».

*

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 13 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], demande au tribunal, au visa des articles L.174-2, R.174-2, R.174-3 et R.174-5 du code de la construction et de l’habitation, de l’annexe II de l’arrêté du 27 août 2012, de :

« Débouter la SCI DSV de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SCI DSV à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du CPC ;

Condamner la SCI DSV aux dépens ».

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 septembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 2 mai 2025 date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur La demande d’annulation de la résolution 13 de l’assemblée générale du 16 mai 2023

A titre liminaire, il sera rappelé que la résolution n°13 litigieuse est ainsi libellée :

Décision du 05 septembre 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08455 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2GFD

« 13 – Individualisation des frais de chauffage / Travaux d’économie d’énergie (arrêté du 27 août 2012).

13.1. Décision à prendre concernant la pose de répartiteur de frais de chauffage

(vote à la majorité de l’article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires)

L’assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles du contrat joint à la convocation décide de réaliser la pose de répartiteurs de frais de chauffage afin de permettre l’individualisation de ces frais.

L’assemblée générale vote un budget maximum de 11 713,14 euros :

— Pour la pose de répartiteurs : offert ;

—  7 406,64 euros pour la pose de robinets thermostatiques ;

—  4 306,50 euros pour les travaux nécessaires à la mise en place d’un répartiteur de frais de chauffage.

Il est précisé que les dépenses concernant la pose de répartiteurs de frais de chauffage et de robinets thermostatiques seront réparties au coût unitaire.

L’assemblée générale autorise le syndic à souscrire un contrat d’entretien annuel TTC de 795,96 euros auprès de l’entreprise ISTA pour l’entretien et la location des répartiteurs de frais de chauffage.

Cette résolution est rejetée par 20 voix contre 7 voix.

Ont votés pour : SCI DSV (4), Mme [A] [C] (3)

Se sont abstenus : M. ou Mme [Z] [T] [Z] [S] (3), Succession [U] (3), Mme [M] [X] (1), M. ou Mme [E] [H] (3).

Les résolutions 13.2 et suivantes deviennent sans objet. ».

La SCI DSV sollicite l’annulation de la résolution litigieuse, sur le fondement des articles L.174-2, L.174-5, R.174-2, L.185-1 et L185-4 du code de la construction et de l’habitation, et de l’arrêté du 27 août 2012 pris en application de l’article R.174-3 dudit code, estimant que les devis présentés lors de l’assemblée générale litigieuse démontrent que ces travaux sont techniquement réalisables sans réserves particulières ; qu’ils doivent dès lors être réalisés, car un refus fait courir le risque de sanctions dès lors que la date limite d’installation de répartiteurs de frais de chauffage a été fixée au 25 octobre 2020 par les textes.

Elle ajoute que le devis de la société Albasini, produit par le syndicat dans le cadre de la présente instance, n’a pas été présenté à l’assemblée, n’est pas daté, et indique qu’il conviendrait de procéder au remplacement de la pompe à débit fixe de la chaufferie existante, par une autre à débit variable pour l’installation de robinets thermostatiques, ce qui permet au syndicat de se prévaloir de l’exemption prévue à l’article R.174-3, 4°, afférente au coût excessif ; alors que le calcul fixé par l’annexe II de l’arrêté du 27 août 2012 ne prévoit pas la prise en compte du coût de changement de la pompe de la chaudière dans le calcul ; que l’installation des pompes les moins performantes semble avoir été prohibée par la directive 2009/125/CE et que toutes les installations doivent être à débit variable ; que compte tenu cependant du nombre de modèles anciens encore existants, il serait absurde de considérer que le législateur ait omis cette circonstance et qu’il faille prendre en compte des travaux d’adaptation de la pompe non expressément prévus ; que c’est la formule suivante s’applique : CGA = [(108 x 68,58) + (108 x 8,57) x 9] – [(11.499,99 + 12.332,08 + 9.981,80) /3] x 15% x 10 = 15 736,68€ – 16 906,94 = – 1 170,26€. Un nombre négatif fait valoir la rentabilité et donc obligation de procéder à l’installation de RFC ou CET.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient qu’il ressort de l’article L.174-2 alinéa 3 et de l’article R.174-2 du code de la construction et de l’habitation, qu’il peut être dérogé en tout ou partie aux obligations prévues au premier alinéa (répartiteurs de frais de chauffage) en raison d’un coût excessif au regard des économies attendues, comme en l’espèce ; qu’il indique produire les dépenses annuelles de chauffage de la copropriété pour les exercices 2020 (12.146,43 €), 2021 (13.230,49 €) et 2022 (10.885,84 €) issues des relevés généraux des dépenses de ces exercices, trois devis d’entreprises différentes (Ista, Proxiserve et Techem) pour l’installation des répartiteurs, en précisant que chaque radiateur dans chaque lot (24 lots) doit être muni d’un robinet thermostatique (soit un total de 108 robinets), et qu’il est de ce fait nécessaire de procéder au changement de la pompe existante fonctionnant à débit fixe, par une autre à débit variable ce qui génère un coût supplémentaire devant être intégré au calcul ; qu’ainsi le calcul est le suivant : CGA = [(108 x 68,58) + 4.979,45] + (108 x 8,57) x 9 – [(11 499,99 + 12.332,08 + 9.981,80) /3] x 15% x 10, soit : CGA = 12.386,09 + (925,56 x 9) – (1 690,69 x 10) = 3.809,20 ; soit un montant supérieur à 0, ce qui démontre que le coût est excessif par rapport aux économies attendues.

Sur ce,

En application des articles L.174-2 (qui pose le principe de l’installation permettant d’individualiser les frais de chauffage et d’eau chaude dans tous les immeubles collectifs d’habitation ou mixtes et les possibilités de dérogation), R.174-2, R.174-3 du code de la construction et de l’habitation (qui prévoit les exceptions à cette obligation), le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, doit établir une note de calcul justifiant l’impossibilité technique de mise en place des compteurs individuels thermiques (CET) ou de répartiteurs de frais de chauffage (RFC) ou du coût excessif d’une telle installation au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées.

L’annexe II de l’arrêté du 27 août 2012 fixant les modalités de mise en œuvre de ces dispositions prévoit que l’absence de rentabilité est calculée selon la formule suivante :

« (…) CGA (€) = I + A*9 – B*10, avec :

I : Coût d’installation en euros des CET ou, le cas échéant, des RFC et, le cas échéant, des robinets thermostatiques

A : Coûts annuels en euros liés à la location, à l’entretien et à la relève des CET ou, le cas échéant, des RFC

B : Gain en euros lié à la mise en place de CET ou, le cas échéant, de RFC et, le cas échéant, de robinets thermostatiques. B se calcule en multipliant la consommation en chauffage ou en refroidissement de l’immeuble, en kWh, par le coût de l’énergie utilisée, en euros par kWh, et le gain apporté par l’individualisation pris égal à 15 %.

Lorsque le CGA est strictement supérieur à 0, l’absence de rentabilité est avérée ».

Par ailleurs, le Conseil d’Etat a jugé que la formule ci-dessus rappelée « doit être regardée comme intégrant, dans les coûts d’installation (« I ») d’un dispositif d’individualisation, les coûts liés, le cas échéant, aux « pompes à débit variable » dès lors qu’elles sont nécessaires à l’installation de robinets thermostatiques » (Conseil d’Etat, 5ème et 6ème chambres réunies, 29 décembre 2021, n° 439331, considérant n°18).

En l’espèce, il convient de relever que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 n’impose pas, pour la validité des décisions prises par l’assemblée générale, la communication de la note de calcul prévue par le code de la construction et de l’habitation. Le fait que cette note n’ait pas été communiquée à l’assemblée ne constitue dès lors pas en soi un motif d’annulation.

Par ailleurs, conformément aux textes rappelés plus haut et à la décision du Conseil d’Etat susvisée, le coût de changement de la pompe à débit fixe par une pompe à débit variable est inclus dans le coût d’installation du dispositif, en ce qu’il est nécessaire à son fonctionnement et doit dès lors être intégré au calcul.

Il résulte des mentions du procès-verbal et des pièces versées en procédure qu’ont été soumis à l’assemblée trois devis d’installation de répartiteurs de frais de chauffage. Il ressort par ailleurs du texte de la résolution qu’ont été pris en compte « les travaux nécessaires à la mise en place d’un répartiteur de frais de chauffage ».

Le libellé de la résolution n°13 litigieuse distingue donc bien le coût de l’installation des robinets thermostatiques (7 406,64 euros selon devis d’Ista) ainsi que le coût de changement de la pompe de la chaudière (4 306,50 euros « pour les travaux nécessaires à la mise en place d’un répartiteur de frais de chauffage »), et le devis d’Albasini versé aux débats, non daté, de 4 979,45 euros TTC précise qu’il est réalisé en complément d’un précédent devis non produit. Dès lors, il convient de retenir le montant présenté à l’assemblée général soit 4 306,50 euros.

Le coût de remplacement de la chaudière devant être intégré au calcul du coût d’installation du dispositif, il apparait que l’assemblée a, en toute connaissance de cause, décidé à la majorité requise qu’il n’y avait pas lieu à l’installation de répartiteurs de chauffage au regard du coût excessif engendré ainsi que prévu par l’article L. 174-2 du code de la construction et de l’habitation.

La SCI DSV n’invoquant par ailleurs aucun abus de majorité propre à favoriser une partie des copropriétaires, il convient de constater que la résolution n’encourt aucune annulation.

2 – Sur la demande d’expertise

La SCI DSV demande au tribunal de préciser que le calcul de rentabilité exclue bien la modification éventuelle de la chaudière ; et qu’à défaut il ordonne une expertise mise à la charge du syndicat, afin de savoir si la pompe de la chaudière doit être remplacée ou non, et que la note de calcul soit réalisée en conséquence.

En réplique, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette expertise qu’il considère inutile, au regard des documents soumis à l’assemblée et produits dans le cadre la présente instance.

Sur ce,

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile : « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible ».

L’article 144 dudit code précise que « Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer ».

Par ailleurs, en application des articles 9 et 146 alinéa 2 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, car il incombe à chacune des parties de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le caractère pertinent de la demande d’expertise n’est ni rapporté, ni étayé par les pièces versées aux débats. Au demeurant le tribunal a pu établir, au regard des éléments versés aux débats, que le syndicat peut se prévaloir de l’exception relative au coût excessif de l’installation de RFC ou de CET incluant le coût du changement de la pompe, tel qu’exposé précédemment.

En conséquence, il convient de débouter la SCI DSV de sa demande d’expertise.

3 – Sur les demandes indemnitaires

La SCI DSV sollicite, au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de dommages et intérêts, correspondant au montant du risque que la copropriété lui fait courir en ne se conformant pas à la législation en vigueur.

La SCI DSV n’établit aucune faute du syndicat des copropriétaires ni ne rapporte la preuve de l’existence d’un préjudice, celui-ci ne pouvant reposer sur la seule hypothèse d’une éventuelle amende prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires. En conséquence, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts de la SCI DSV.

4 – Sur la demande de convocation d’une assemblée générale

La SCI DSV demande que soit ordonnée sous astreinte la tenue d’une nouvelle assemblée aux fins de statuer sur les informations que le syndic devra fournir dans la note qu’il est sensé rédiger, qu’il soit précisé dans la note de calcul de rentabilité que l’investissement se limite aux répartiteurs et thermostats à l’exclusion de toute autre pièce telle que la mise aux normes de la chaudière elle-même.

Compte tenu du sens de la présente décision, la demande de la SCI DSV sera rejetée, étant au surplus rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal d’enjoindre à l’assemblée de convoquer une assemblée générale.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société DSV, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société DSV sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et sera déboutée de sa demande à ce titre.

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, il n’y a pas lieu de faire application de la dispense prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

*

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI DSV de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI DSV au paiement des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI DSV à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles, et la DEBOUTE en conséquence de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 05 septembre 2025.

La greffière La présidente