Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/05080 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I7GC

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Sarah HATRY, Juge chargé des contentieux de la protection

assistée, pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Mars 2026

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [L] [I], chargée de contentieux locatif, muni d’un pouvoir

ET :

Monsieur [O] [S]

né le 27 Octobre 1987 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2] ([Localité 2])

non comparant

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 29 novembre 2024, ayant pris effet le même jour, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a donné à bail à Monsieur [O] [S] un logement sis [Adresse 3], pour un loyer initial mensuel de 271,49 €, outre une provision mensuelle sur charge de 121,20 euros.

Par courrier simple du 20 juin 2025, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a informé la CAF de la [Localité 2] de la dette locative de Monsieur [O] [S], bénéficiaire du versement de l’A.P.L.

Des loyers étant restés impayés, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 991,83 € visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice, signifié à l’étude le 27 octobre 2025, et notifié par voie électronique au représentant de l’État dans le département de la Loire le 28 octobre 2025, et auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE a fait assigner Monsieur [O] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins :

— de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, par le jeu de la clause résolutoire, et subsidiairement, de prononcer la résiliation du bail ;

— d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— de condamner Monsieur [O] [S] à lui payer les sommes suivantes :

1 078,52 €, au titre de son arriéré locatif arrêté au 6 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;200 euros à titre de dommages et intérêts ;100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;- ainsi que de condamner Monsieur [O] [S] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges avec révisions légales, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux.

Monsieur [O] [S] ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés par le Département de la [Localité 2] afin d’établir un diagnostic social et financier.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026, lors de laquelle, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, dûment représenté par sa chargée de contentieux, a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2120,32 euros suivant décompte arrêté au 19 mars 2026, échéance de février 2026 incluse. Il s’est opposé à l’octroi de tout délai de paiement, indiquant qu’aucun règlement n’était intervenu depuis le mois de septembre 2025.

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [O] [S] n’était ni présent, ni représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient de faire application des articles précités en raison de l’absence de Monsieur [O] [S].

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir notifié l’assignation le 28 octobre 2025 au représentant de l’État dans le département de la [Localité 2], plus de six semaines avant l’audience. Il a également bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. A l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 29 novembre 2024 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, resté infructueux.

Si un commandement de payer impartissant un délai de six semaines conformément aux dispositions légales, a bien été signifié au locataire le 7 juillet 2025 et que la somme de 991,83 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable au locataire, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Cependant, le décompte produit par le bailleur fait apparaître qu’aucun versement n’est intervenu dans le délai entre les 6 semaines et les deux mois ; de telle sorte que s’il est indiqué par erreur dans le commandement un délai de six semaines et non de deux mois au profit du locataire pour apurer sa dette locative, correspondant au délai applicable au présent litige antérieur à la loi du 27 juillet 2023, il sera relevé que le locataire n’avait pas réglé sa dette locative dans le délai compris entre six semaines et deux mois. Bien que le bailleur soit à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, il n’existe pas de grief qui puisse entraîner une nullité du commandement. Il sera simplement substitué le délai de deux mois.

Il ressort du décompte actualisé produit que Monsieur [O] [S] n’a pas réglé la somme de 991,83 euros visée au commandement dans le délai de deux mois.

Dès lors, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 septembre 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier, notamment du bail ayant pris effet le 29 novembre 2024, du commandement de payer délivré le 7 juillet 2025, et du décompte de la créance en date du 19 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, que l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE démontre que Monsieur [O] [S] reste lui devoir la somme de 2120,32 euros à la date du 19 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Monsieur [O] [S], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 2120,32 euros, actualisée au 19 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 8 septembre 2025, Monsieur [O] [S] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié.

Il y a lieu de condamner le locataire au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 8 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de libération des lieux

Monsieur [O] [S] est occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail depuis le 8 septembre 2025. Or, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, a vocation à en retrouver la libre disposition.

Il convient dès lors d’ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef des lieux loués, étant rappelé qu’elle ne pourra intervenir, en application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, qu’à l’issue d’un délai de deux mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, délivrée en application de la présente décision, et ce avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [O] [S].

Par conséquent, la demande de condamnation à des dommages et intérêts formée par l’E.P.I.C HABITAT ET MÉTROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [S] aux dépens de l’instance, qui incluront le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 29 novembre 2024 conclu entre l’EPIC HABITAT ET METROPOLE et Monsieur [O] [S] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies le 8 septembre 2025 ;

DIT que Monsieur [O] [S] devra libérer les lieux ;

AUTORISE à défaut de départ volontaire, l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE à faire procéder, à l’expiration du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expulsion de Monsieur [O] [S] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 3] ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter du 8 septembre 2025 égale au montant des loyers révisés et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à payer à l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à payer à l’EPIC HABITAT ET METROPOLE la somme de 2120,32 euros arrêtée au 19 mars 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DEBOUTE l’E.P.I.C. HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE l’EPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [S] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 7 juillet 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION