N° RG 23/03845 – N° Portalis DBYQ-W-B7H-H6ZP

N° minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 20 FÉVRIER 2026

ENTRE :

Monsieur [D] [G]

né le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Catherine MOUNIER-FOND, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

S.A.R.L. CARMADGET

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 879 294 551

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : Séverine BESSE

Assesseur : Guillaume GRUNDELER

Assesseur : Sophie MAY

Greffier : Valérie DALLY lors des débats et du prononcé.

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Septembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025, délibéré prorogé au 17 décembre 2025 puis au 06 février 2026 puis au 20 Février 2026.

DÉCISION : contradictoire, prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière civile et en premier ressort, et après qu’il en eut été délibéré par le président et les assesseurs ayant participé aux débats.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 19 janvier 2016, M. [D] [G] a confié un mandat de gérance à M. [U] [W], cabinet FEURS IMMOBILIER, pour mettre en location son ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] ([Localité 3]), comprenant une maison d’habitation, un hangar, jardin et petite boutique, une cour en façade, parking et chemin d’accès.

Il était précisé que le bailleur se réservait la jouissance de « l’étable avec la grange au-dessus ainsi que l’accès à ces bâtiments ».

Ce mandat de gestion locative a eu pour objet l’administration complète de ce bien, notamment la recherche de locataires, la mise en location du bien, la rédaction de baux et avenants, l’encaissement des loyers et la gestion des travaux, moyennant des honoraires de gestion.

Le 29 août 2018 un bail d’habitation a été conclu entre M. et Mme [G], représentés par M. [U] [W] [B], et M. et Mme [X] pour un loyer de 691,20 euros par mois.

Le 27 décembre 2019 M. [U] [W] [B] a cédé son fonds de commerce à la SARL CARMADGET, sous la même enseigne FEURS IMMO.

Le 14 décembre 2021 M. [D] [G] a reproché à la SARL CARMADGET d’être « privé de la possibilité d’accéder à sa grange, sauf présence et autorisation du locataire, ce qui n’est pas conforme à votre mandat exprès. » Il a sollicité la rédaction d’un avenant à cet effet, et la résiliation du bail à raison de « manquements ».

Aucun avenant au bail n’a été signé.

Le 27 septembre 2022 M. [D] [G] a fait délivrer par commissaire de justice à M. et Mme [X] un congé pour reprise personnelle à effet du 28 août 2024.

Le 30 août 2022 M. [D] [G] a résilié le mandat de gérance. Cette résiliation a pris effet au 31 décembre 2022 selon l’accord des parties.

Le 22 septembre 2023 M. [D] [G] a assigné la société CARMADGET devant le tribunal judiciaire de Saint Etienne aux fins de solliciter la réparation de ses préjudices.

Par ordonnance du 10 octobre 2024 le juge de la mise en état a débouté M. [D] [G] de sa demande d’injonction relative à la communication de toutes les annexes de cet acte de cession du fonds de commerce, dont l’intégralité de l’annexe 3.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 11 février 2025, M. [D] [G] demande de :

CONDAMNER la SARL CARMADGET à lui payer :

La somme de 10 800 EUR correspondant aux 6 ans de privation d’accès à l’étable et à la grange dont l’usage avait pourtant été réservé par M. [G], mandant, de manière expresse dans le contrat même de mandat, arrêtée au 28 août 2024,

La somme de 101,46 EUR au titre des assurances qu’il a dû régler pour les biens qu’il a occupés appartenant à Madame sa mère et M. son frère sur les années 2022 et 2023, éventuellement à parfaire sur les années antérieures,

La somme de 360 EUR au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie dressé le 29 août 2024 par [L], commissaire de justice à [Localité 4],

La somme de 6000 EUR à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice moral lié à l’énervement de ne pouvoir bénéficier d’un bien dont la jouissance avait pourtant expressément été réservée, aux difficultés rencontrées pour pallier cette absence d’usage, ajouté à l’impossibilité d’aboutir à une solution amiable et l’angoisse de la présente instance.

La somme de 1800 EUR au titre de leurs frais irrépétibles de procédure ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais nécessaires pour parvenir à l’exécution de la décision à intervenir.

Constater qu’aucun motif ne fait obstacle à l’exécution provisoire de droit dont sera sortie la décision à intervenir.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 13 janvier 2025, la société CARMADGET demande de :

— Débouter Mr [G] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la société CARMADGET, celle-ci ayant acquis un fonds de commerce de Mr [W], et n’ayant pas repris le passif de ce dernier.

— Subsidiairement, et pour le cas où le tribunal entendrait examiner la demande de Mr [G] à l’égard de la société CARMADGET :

— Débouter Mr [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Condamner Mr [D] [G] à régler à la SARL CARMADGET, représentée par son représentant en exercice, la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions précitées des parties pour l’exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 8 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 17 novembre 2025. Le délibéré a été prorogé au 06 février puis 26 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’y a pas lieu de statuer sur les chefs du dispositif des conclusions tendant à « juger que », « constater », « dire que » lorsqu’ils s’analysent, non en des prétentions au sens des articles 4 et 768 du Code de procédure civile, mais en de simples moyens insusceptibles de produire par eux-mêmes des conséquences juridiques.

I – Sur la responsabilité du mandataire

Sauf clause expresse contraire, la vente d’un fonds de commerce n’emporte pas de plein droit la cession à la charge de l’acquéreur du passif des obligations dont le vendeur pouvait être tenu en vertu d’engagements initialement souscrits par lui (Com. 2 févr. 2022, n°20-15290).

En l’espèce, il n’est pas prévu dans l’acte de cession de fonds de commerce que le passif de M. [U] [W] fasse partie des éléments cédés.

Le contrat de cession de fonds de commerce prévoit en son article intitulé «Vente-Désignation » que « les mandats en cours sont ceux dont la liste figure en annexe 3, en ceux compris les mandats dont le bien a fait l’objet d’un compromis en cours et non réitéré à la date des présentes, étant précisé que le droit à commission afférent sera acquis à l’Acquéreur ».

Dans cette annexe il n’est ainsi fait référence qu’à des mandats de vente.

Aux termes de l’article 1985 du code civil, l’acceptation du mandat peut n’être que tacite et résulter de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire.

En l’espèce, la société CARMADGET a poursuivi l’exécution du mandat de gestion locative confié à M. [U] [W] cabinet FEURS IMMOBILIER, et ce après la cession du fonds de commerce.

La société CARMADGET a notamment répondu aux différents courriers adressés par M. [D] [G] et expressément accepté la résiliation du mandat, par courrier des 1ers et 14 septembre 2022, reconnaissant ainsi le transfert tacite du contrat de mandat.

Aux termes d’un message électronique du 4 juin [Immatriculation 1], la société CARMADGET indique que le fonds de commerce vendu comprenait la clientèle attachée à ce dernier, ce qui correspond à la confirmation de la reprise du mandat confié par M. [D] [G].

Ainsi, la responsabilité de la société CARMADGET au titre de l’exécution du contrat de mandat de gestion locative peut être théoriquement recherchée par M. [D] [G].

Il résulte de la combinaison des articles 1984 et 1985 du code civil que le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom, et qu’il peut être donné par acte authentique, sous seing privé, par lettre, ou verbalement. L’acceptation du mandat peut n’être que tacite et résulter de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire.

Aux termes de l’article 1991, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il revient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions, et de prouver les faits nécessaires au succès de celles-ci.

Il incombe au bailleur qui entend engager la responsabilité de son mandataire de démontrer les fautes commises par ce dernier, le préjudice qui lui en est résulté pour lui, et le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi.

En l’espèce, même si la société CARMADGET a repris l’enseigne commerciale FEURS IMMO, sa personnalité est distincte de celle de M. [U] [W] [B] et elle ne peut répondre que de ses fautes personnelles commises à compter de la cession du fonds de commerce du 27 décembre 2019, en l’absence de reprise du passif dans le cadre de la cession du fonds de commerce.

Aux termes de l’article 1994 du code civil, le mandataire répond de celui qu’il s’est substitué dans la gestion :

1° quand il n’a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu’un ;

2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d’une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.

Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s’est substituée.

La responsabilité du mandataire substitué ne peut être engagée que s’il a commis une faute (1re Civ., 26 novembre 1981, pourvoi n° 80-15.740 Publié).

La société CARMADGET ne peut répondre des fautes commises par le mandataire initial, M. [U] [W] [B], ni lors de la conclusion du mandat de gestion locative intervenue le 19 janvier 2016, ni dans la rédaction du bail d’habitation du 29 août 2018.

M. [D] [G] ne justifie d’aucune demande adressée à la société CARMADGET pour faire délivrer un congé pour reprise personnelle du bien. Il a écrit de lui-même au locataire le 27 mars 2021 pour donner congé. La société CARMADGET ne peut être responsable de l’inefficacité du congé pour non-respect des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qu’elle n’a pas délivré.

Il ne peut pas davantage être reproché au mandataire d’avoir rappelé, notamment par courrier du 22 février 2022, le droit des locataires à une jouissance paisible.

Conformément à la demande de M. [D] [G] du 14 décembre 2021, la société CARMADGET lui a soumis un avenant au bail pour lui réserver la jouissance de la grange. M. [D] [G] ne saurait invoquer l’absence de diligences de cette dernière pour le faire signer par les locataires alors qu’il ne justifie pas avoir répondu à cette proposition d’avenant pour l’approuver, qu’il n’a pas lui-même signé.

Contrairement à ce qu’invoque M. [D] [G], la société CARMADGET lui a répondu sur les manquements des locataires à leurs obligations par courriers datés des 19 février et 22 juin 2022. Pour caractériser les manquements des locataires, M. [D] [G] ne peut invoquer le procès-verbal de sortie dressé le 29 août 2024, soit plus d’un an et demi après la résiliation du mandat, d’autant qu’il démontre au contraire que la maison d’habitation se trouve en bon état, avec quelques marques d’usage cohérentes avec une location d’une durée de six années et que seul le jardin est mal entretenu. Il n’est d’ailleurs pas produit l’état d’entrée dans les lieux ni la justification d’une dégradation des lieux.

Ainsi, aucun manquement de la société CARMADGET dans l’exécution du mandat n’étant démontré par M. [D] [G], il convient de le débouter de l’intégralité de ses demandes.

II – Sur la demande reconventionnelle pour procédure abusive

En application des dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En matière de responsabilité délictuelle, le demandeur doit rapporter la preuve d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre la faute et le dommage.

La société CARMADGET se borne à faire état du caractère abusif de la procédure engagée et n’invoque aucun préjudice. Elle ne rapporte pas davantage la preuve qui lui incombe d’une faute qui aurait été commise par M. [D] [G] et aurait causé un tel préjudice.

Sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

III – Sur les mesures accessoires

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner M. [D] [G] aux dépens.

— Sur l’article 700 :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [D] [G], partie condamnée aux dépens, est condamné à payer à la société CARMADGET une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Il est débouté de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M. [D] [G] de l’intégralité de ses demandes ;

DEBOUTE la SARL CARMADGET de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE M. [D] [G] à payer à la SARL CARMADGET la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [G] aux dépens ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties;

La présente décision a été signée par la présidente et le greffier présents lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,

Valérie DALLY Séverine BESSE

Copie exécutoire à :

M^e Catherine MOUNIER-FOND

M^e Annick SADURNI

Le