Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04658 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6D6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 12 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : Monsieur Jean-Philippe BELPERRON, Vice-président en charge du contentieux de la protection

assisté, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 17 Mars 2026

ENTRE :

Société [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Madame [Y] [H], directrice de la gestion locative, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [K] [R]

née le 12 Avril 1971 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 décembre 2005, la société CALL PACT SODIHA, dont l’immeuble a par la suite été vendu à la SCIC [Adresse 4] LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Madame [K] [R] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 5], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 253,73 € outre une provision mensuelle sur charges de 48,22 €.

La SCIC HLM LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer le 17 juillet 2025 à Madame [K] [R], un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré locatif de 1312,21 €, et de justifier de l’assurance du bien.

Par courrier reçu le 13 janvier 2025, la SCIC HLM LE TOIT FOREZIEN a informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation du 25 septembre 2025, la SCIC [Adresse 6] a attrait Madame [K] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de voir constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance et de paiement des loyers, et prononcer l’expulsion du locataire.

La SCIC HLM LE TOIT FOREZIEN a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 3] par voie électronique avec accusé de réception délivrée le 26 septembre 2025.

L’audience s’est tenue le 17 mars 2026 au tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

La SCIC [Adresse 6] s’est désisté de ses demandes au titre de l’assurance et a maintenu ses demandes concernant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, elle demandait en outre de condamner Madame [K] [R]

au paiement de la somme de 469,25 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2026,la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et charges, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la reprise des lieux ;la condamner au paiement de la somme de 350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens

La SCIC HLM LE TOIT FOREZIEN a sollicité l’octroi de délai de paiement au bénéfice de la défenderesse ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il a été précisé que Madame [K] [R] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclarée recevable et orienté vers un rétablissement personnel.

Madame [K] [R] confirmait que sa demande de surendettement avait été déclarée recevable elle indiquait avoir repris le paiement des loyers.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 3] par la voie électronique le 26 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la SCIC [Adresse 6] a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX)

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l’effet produit par cette clause est réduit désormais à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». L’article 1194 du même code précise à cet égard que : « les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Compte tenu de la force obligatoire du contrat, la stipulation contractuelle dérogeant au délai légal de six semaines, il sera appliqué un délai de deux mois pour le calcul de l’acquisition de la clause résolutoire, délai également repris dans le commandement de payer.

À l’examen des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [K] [R] le 17 juillet 2025 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 312,21 €, échéance de juin 2025 inclus.

La dette n’a pas été payée dans le délai imparti.

Le délai de deux mois prévu par le commandement de payer expirait le 18 septembre 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à compter de cette date

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’analyse des différentes pièces financières et notamment l’extrait de relevé de compte attestent qu’à la date de l’audience, la dette locative demeure impayée et s’élève à la somme de 469,25 €, selon dernier décompte du 12 mars 2026.

Il convient donc de condamner Madame [K] [R] à payer la somme de 469,25 € à la SCIC [Adresse 6], outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire du fait de la procédure de surendettement

L’article 24 VI de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

4° Lorsque le juge statuant en application de l’article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l’exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l’article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient ét2 accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VIII. – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation. (…) Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [K] [R] fait l’objet d’une décision de recevabilité de son dossier de surendettement en date du 5 février 2026 avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La clause résolutoire est dès lors suspendue jusqu’au prononcé du rétablissement personnel.

Cette suspension de la clause résolutoire est toutefois conditionnée à la poursuite du paiement par Madame [K] [R] du loyer et des charges en cours.

Lors du prononcé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, les effets de la clause résolutoire de plein droit seront suspendus pendant un délai de deux ans à partie de la date de prononcé du rétablissement personnel.

Si la locataire s’est acquittée du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

La totalité de la somme deviendra immédiatement exigible (laquelle couvre la dette selon dernier décompte du 6 mars 2026) ;Madame [K] [R] devra régler à la SCIC HLM LE TOIT FOREZIEN une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ;Faute pour Madame [K] [R] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement de commissaire de justice de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est. Le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SCIC [Adresse 6] aux frais et aux risques et périls de la locataire, dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

La SCIC HLM LE TOIT FOREZIEN sollicite l’octroi de délai de paiement, la locataire ayant repris le paiement des loyers en cours et ayant commencé de régler selon un échéancier.

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

Toutefois en présence d’un dossier de surendettement le juge ne peut autoriser le débiteur à payer dans le cadre de délais de paiement certain créanciers ce qui romprait l’équilibre entre les créanciers.

En conséquence, il convient de débouter la SCIC [Adresse 6] de sa demande de délais de paiements à hauteur de 50,00 € par mois suspendant les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [R] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement payer, de l’assignation et de la dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que la SCIC HLM LE TOIT FOREZIEN sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action de la SCIC [Adresse 6] ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail signé le 28 décembre 2005 entre la SCIC HLM LE TOIT FOREZIEN et Madame [K] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 4] sont réunies à compter du 18 septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [K] [R] à payer à la SCIC [Adresse 4] LE TOIT FOREZIEN la somme de 469,25 € correspondant à l’arriéré locatif, selon dernier décompte du 12 mars 2026, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONSTATE que la commission de surendettement de la [Localité 3] a déclaré recevable le 5 février 2026 le dossier de surendettement de Madame [K] [R] ;

SUSPEND de plein droit du fait de la déclaration de recevabilité de la procédure de surendettement, les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision de la commission de surendettement statuant sur l’approbation du plan conventionnel, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

RAPPELLE que la clause résolutoire sera de plein droit suspendue du en cas de prononcé du rétablissement personnel, pour un délai de deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel, que si les loyers et charges courantes sont réglés la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SCIC [Adresse 6] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité

RAPPELLE que Madame [K] [R] est tenue de part la procédure de surendettement à régler les charges en cours et notamment ses loyers ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à son échéance pendant la période de deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Madame [K] [R] devra régler à la SCIC HLM LE TOIT FOREZIEN une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

— faute par Madame [K] [R] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à la SCIC [Adresse 6], aux frais et aux risques et périls de [K] [R];

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [R] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 juillet 2025, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture ;

CONSTATE l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION