Minute n°

N° RG 26/00230 – N° Portalis DBYQ-W-B7K-JFWO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

4ème CHAMBRE CIVILE

POLE DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 28 MAI 2026

ENTRE :

Monsieur [A] [M]

né le 06 Octobre 1983,

demeurant [Adresse 1] ([Localité 1])

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 4222182025006463 du 10/03/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

représenté par M^e Célia DUMAS, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par M^e Nathalie DREVET-RIVAL, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Société MRL IMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel BARD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,

DEBATS : Audience publique du 05 Mai 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

Président : Cécile PASCAL, juge chargée des contentieux de la protection

Greffier : Sophie SIMEONE

décision prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 28 mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 16 mai 2022, la SCI MRL IMMO, représentée par l’agence immobilière DETROIS IMMOBCAB BERNARD, a donné à bail à Monsieur [A] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 690 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Par courrier recommandé en date du 24 mars 2025, Monsieur [A] [M] a mis en demeure la SCI MRL IMMO :

d’avoir à remettre en conformité le logement sous huitaine, afin qu’il corresponde aux critères d’identification d’un logement décent ;de lui rembourser la somme de 337 euros engagée pour la réalisation de travaux de rénovation dans le logement ;de le dédommager à hauteur de 1500 euros pour le préjudice subi.

Une relance a été effectuée le 6 juin 2025 par courriel officiel.

Suivant assignation en référé délivrée par huissier le 24 mars 2026 et signifiée à étude, Monsieur [A] [M] a attrait la SCI MRL IMMO devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins, avec le bénéfice de l’exécution provisoire  :

d’ordonner à la SCI MRL IMMO de procéder, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision, à la remise en état complète du logement susvisé afin qu’il réponde aux critères de décence prévues par la loi, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;de condamner la SCI MRL IMMO à verser à Monsieur [A] [M] les sommes provisionnelles de :337 euros au titre du préjudice matériel ;1500 euros au titre du préjudice moral et de jouissance ;de condamner la SCI MRL IMMO à verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2026.

Monsieur [A] [M], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le logement ne répond pas aux critères de décence prévus par les articles 1 et 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil. Il fait état d’une infestation persistante de nuisibles, d’un taux d’humidité excessif et de la présence de moisissures constituant un trouble manifestement illicite et un danger pour la santé et la sécurité des occupants du logement. Il déclare avoir alerté son bailleur à plusieurs reprises, en vain.

La SCI MRL IMMO, représentée par son conseil, s’est référée oralement à ses écritures aux termes desquelles elle demande :

de débouter Monsieur [A] [M] de l’ensemble de ses demandes ;de condamner Monsieur [A] [M] à verser à la SCI MRL IMMO la somme de 2072,20 euros à titre de dommages et intérêts ;de condamner Monsieur [A] [M] à verser à la SCI MRL IMMO la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance ;

Au soutien de sa demande principale visant le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [A] [M], la SCI MRL IMMO soutient qu’elle a respecté son obligation de délivrance d’un logement décent, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1719 et 1720 du code civil. Elle explique que les désordres liés à l’humidité ne sauraient lui être imputés compte tenu de leur apparition tardive et des conditions d’occupation du logement. En outre, elle fait valoir que l’infestation de nuisibles est, elle aussi, imputable à Monsieur [A] [M] du fait de son défaut de coopération avec les services de désinsectisation. Elle fait également état de la mauvaise foi de Monsieur [A] [M], qui ne respecte pas ses obligations contractuelles prévues à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’aux articles 1728,1732 et 1735 du code civil.

Au soutien de sa demande de condamnation à des dommages et intérêts, la SCI MRL IMMO indique avoir engagé des frais imputables aux manquements contractuels de Monsieur [A] [M], lui causant ainsi un préjudice matériel et financier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conditions du référé

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le caractère de l’urgence est souverainement apprécié par le juge des contentieux de la protection, statuant en référé. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, l’article 835 du même code dispose que « Le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

C’est au moment où le juge statue qu’il doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

Sur la demande de remise en état du logement

Sur l’absence de contestation sérieuse

Il résulte des articles 1719 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les critères du logement décent sont plus précisément définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Il en ressort que la décence d’un logement s’apprécie selon plusieurs critères :

une surface minimale ;l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire ;l’absence d’animaux nuisibles et de parasites ;une performance énergétique minimale ;la mise à disposition de certains équipements.

En l’espèce, Monsieur [A] [M] sollicite la condamnation de son bailleur à effectuer des travaux de remise en état dans son logement en raison du non respect par ce dernier de son obligation de délivrer un logement décent, s’appuyant sur :

la présente de nuisibles (blattes)l’existence de risques pour la sécurité et la santé des locataires dus à l’humidité du logement et la présence de moisissures.

La SCI MRL IMMO s’oppose à cette demande, affirmant que ces désordres sont imputables au comportement du locataire.

1/ En ce qui concerne la présence de blattes, celle ci n’est pas contestée par le défendeur et est établie par les pièces versées aux débats. Il ressort ainsi des diverses photographies et constats que le logement a connu une infestation de nuisibles au cours de l’année 2024. Cette infestation apparaît persistante, au regard des justificatifs fournis attestant de trois interventions successives d’un professionnel de la désinsectisation mandaté par le bailleur en novembre 2024, puis de nouveau en décembre 2025.

Toutefois, il ressort du mail adressé au bailleur le 31 décembre 2024 par la société chargée de désinsectisation du logement que l’échec des traitements appliqués en novembre 2024 est dû au non respect par le locataire du protocole préparatoire, lequel lui avait été pourtant transmis.

Dès lors, le moyen tiré de la présence de nuisibles dans le logement loué pour justifier l’indécence du logement et appuyer la demande de travaux se heurte donc à l’existence d’une contestation sérieuse.

2/ En ce qui concerne l’existence de risques pour la sécurité et la santé des locataires dus à l’humidité du logement, il ressort notamment des photographies produites versées au débats que de la moisissure est présente à plusieurs endroit dans le logement loué.

D’ailleurs, la SCI MRL IMMO ne conteste pas ces désordres puisqu’elles les imputent, au contraire, au comportement de Monsieur [A] [M] et notamment au défaut d’entretien du logement.

Des désordres liés à l’humidité ont également été relevés par un Conseiller en environnement intérieur, intervenant à la demande du médecin traitant de l’un des enfants du demandeur, qui décrit, dans un compte rendu de visite en date du 12 janvier 2026, la présence de moisissures visibles et la dégradation du plancher par des entrées d’eau, le lino et le plancher se déformant dans certaines pièces.

Toutefois, il ressort des différentes pièces produites que ces dégradations sont relativement récentes puisqu’il ressort d’un échange de mails datés d’avril 2024 qu’un expert mandaté par une compagnie d’assurance à la suite d’un dégât des eaux dans le logement, estimait que les sols et les murs du logement n’étaient pas endommagés et que ce dernier n’avait pas besoin d’être asséché.

L’absence d’anomalie sur les sols est également établi par le rapport d’intervention du 07 août 2024 adressé au bailleur par le professionnel intervenu dans le logement.

L’absence de fuite dans les toilettes est également mentionnée dans la facture du 23 janvier 2025 de la société de plomberie, intervenue dans le logement pour remplacer la chasse d’eau.

Au contraire, le manque d’entretien du logement est mentionné dans le courrier daté du 21 juin 2024 et adressé au locataire à la suite d’une visite du logement par le mandataire du bailleur. Il est ainsi fait mention d’importantes dégradations des murs et des sols et d’un manque d’entretien.

Il doit d’ailleurs être relevé que le plombier intervenu en janvier 2025, souligne dans sa facture, la saleté et le désordre du logement, alertant le bailleur sur les conséquences d’un manque de précaution avec les appareils sanitaires, à savoir la survenue prochaine de pannes et complications.

Dès lors, le moyen tiré de l’existence de risques pour la sécurité et la santé des locataires dus à l’humidité du logement pour justifier l’indécence de celui-ci et appuyer la demande de travaux se heurte donc à l’existence d’une contestation sérieuse.

Sur l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite

Tant en ce qui concerne la présence de nuisibles que de moisissures dans le logement, il ressort des pièces versées aux débats par les deux parties que ces désordres sont persistants et ont donné lieu à plusieurs interventions de professionnels mandatés par le bailleur.

Il est ainsi établi qu’il a mandaté à deux reprises une société de désinsectisation et fait intervenir plusieurs professionnels dans le logement à la demande du locataire pour réaliser différents travaux en octobre 2023, au printemps 2024 à la suite du dégâts des eaux et en janvier 2025.

Il ressort en outre du courrier adressé au demandeur le 15 janvier 2025 qu’une société mandatée par le bailleur pour réparer un store n’a pu entrer dans le logement en raison de l’opposition d’un occupant de celui-ci.

Enfin, il ressort du compte rendu du 12 janvier 2026 du Conseiller en environnement intérieur que le taux d’humidité du logement est très sec et que le système de ventilation vient d’être réparé.

Au regard de ces éléments, l’existence d’un dommage imminent, de nature à justifier des « mesures conservatoires ou de remise en état » au sens de l’article 835 du code de procédure civile, n’est pas caractérisée.

Dès lors, la demande de remise en état du logement sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes de condamnations provisionnelles à titre de dommages et intérêts

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux et de la protection dans le cadre d’une procédure de référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur la demande formulée par Monsieur [A] [M]

En l’espèce, Monsieur [A] [M] sollicite la condamnation provisionnelle de la SCI MRL IMMO au versement des sommes de 337 euros en réparation de son préjudice matériel et de 1500 euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance

Or, il résulte de l’ensemble des éléments décrits ci dessus que la demande de condamnation provisionnelle formulée par Monsieur [A] [M] se fonde sur le non respect par le bailleur de son obligation de délivrer au locataire un logement décent, lequel se heurte à des contestations sérieuses de la part de la SCI MRL IMMO.

Par conséquent, cette demande sera déclarée irrecevable.

Sur la demande formulée par la SCI MRL IMMO

En l’espèce la SCI MRL IMMO sollicite la condamnation provisionnelle de Monsieur [A] [M] au paiement de la somme de 2072,20 euros au titre du préjudice matériel, expliquant avoir dû engager des frais du fait de manquements contractuels de la part de Monsieur [A] [M].

Il est fait état de frais relatifs aux interventions de désinsectisation, au remplacement d’un robinet cassé du fait de Monsieur [A] [M], à l’intervention de la société des déboucheurs et à l’intervention de professionnel suite à la dégradation de prises électriques par Monsieur [A] [M].

Toutefois, la SCI MRL IMMO ne justifie d’aucune urgence au soutien de cette demande.

De surcroît, Monsieur [A] [M] ayant engagé la procédure en faisant valoir que l’état du logement était imputable à son bailleur, il existe, par définition une contestation sérieuse. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé aujourd’hui.

Par conséquent, la demande de condamnation provisionnelle formulée par la SCI MRL IMMO sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [A] [M], demandeur, est débouté de l’ensemble de ses demandes. Il sera dès lors condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentées par les deux parties.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire, mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DECLARONS irrecevable la demande de remise en état du logement ;

DÉCLARONS irrecevable les demandes de condamnation provisionnelle au titre de dommages et intérêts formulées par Monsieur [A] [M] ;

DÉCLARONS irrecevable la demande de condamnation provisionnelle au titre de dommages et intérêts formulée par la SCI MRL IMMO ;

CONDAMNONS Monsieur [A] [M] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE