TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 28 MAI 2026

N° RG 25/03068 – N° Portalis DB3R-W-B7J-3F5K

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, la S.A.S CABINET MATERA [Localité 1] 2

c/

S.C.I. [L] 2, [D] [U], S.A. AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 1], [Z] [A], S.A. MMA IARD

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son Syndic, la S.A.S CABINET MATERA [Localité 1] 2

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Guillaume ABADIE de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE – FREDERIQUE MORIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0024

DEFENDEURS

SCI [L] 2,

[Adresse 3]

[Localité 2]

Monsieur [D] [U]

134 rue des Bourguignons

[Localité 3]

S.A. AXA FRANCE IARD, en qualité d’assureur de l’immeuble sis [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparants

Madame [Z] [A]

chez Madame [C]

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric SANTINI de la SCP SANTINI – BOULAN – LEDUCQ – DUVERGER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 713

S.A. MMA IARD

[Adresse 6]

[Localité 6]

représentée par Maître Frédéric SANTINI de la SCP SANTINI – BOULAN – LEDUCQ – DUVERGER, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN 713

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré au 02 avril 2026 prorogé à ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété et est assuré par la société AXA FRANCE IARD.

Madame [Z] [A] est propriétaire d’un studio situé au rez-de-chaussée de cet immeuble, lequel est assuré auprès de la société MMA IARD.

La société civile immobilière [L] 2 est propriétaire d’une chambre située au premier étage de cet immeuble.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 avril 2025, Madame [A] a mis en demeure Monsieur [F] [L] de permettre l’accès à son lot au plombier désigné aux fins d’un diagnostic de fuite, de faire cesser tout écoulement ou infiltration provenant de ses installations, de supprimer les aménagements non conformes réalisés dans ce lot et de compléter le constat amiable de dégât des eaux.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, des désordres d’humidité et la présence d’un goutte-à-goutte émanant d’une évacuation du plafond ont été constatés.

Par actes de commissaire de justice du 13 novembre, 21 novembre et 1er décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires du 134 rue des Bourguignons a assigné la SCI [L] 2, Monsieur [D] [U], la société AXA FRANCE IARD, la société MMA IARD et Madame [Z] [A] aux fins de :

Désigner un expert judiciaire, Faire interdiction à la SCI [L] 2 d’utiliser la salle d’eau sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée, Condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 8 000 euros à titre de provision,Condamner Monsieur [L] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Réserver les dépens.

A l’audience du 4 mars 2026, le syndicat des copropriétaires a confirmé les demandes de son assignation, tout en précisant que ses demandes sont en réalité dirigées contre la SCI [L] 2 et non Monsieur [L].

Il précise que Monsieur [D] [U] est locataire de la SCI ; que Madame [Z] [A] est rentrée de l’étranger en janvier 2025 pour rénover son bien et a constaté l’existence d’un important dégât des eaux ; que cette dernière a échangé par e-mail avec Monsieur [L], gérant la SCI propriétaire du lot situé au-dessus du sien ; que ce dernier a refusé le rendez-vous proposé avec l’artisan de Madame [A] ainsi que de signer le constat amiable du sinistre ; qu’un rapport non contradictoire a conclu à un effondrement imminent ; qu’un autre rapport indique une importante dégradation du plancher haut du rez-de-chaussée de l’immeuble résultant vraisemblablement d’infiltrations du lot supérieur ; que la SCI [L] 2 doit refaire intégralement sa salle-de-bain. Il soutient qu’une provision est sollicitée en raison des frais déjà engagés et à venir afin de permettre une remise en état rapidement.

La société MMA IARD et Madame [Z] [A] ont formulé oralement des protestations et réserves d’usage, soutenant que les désordres sont également préjudiciables à cette dernière.

Bien que régulièrement assignés à personne et à personne morale, les autres défendeurs n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties telles que « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, et dans ce cas ne feront pas l’objet d’une mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur non manifestement voué à l’échec dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que la mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Elle doit être pertinente et utile.

En l’espèce,

En l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, notamment le procès-verbal de commissaire de justice du 12 août 2025 et l’avis technique non-contradictoire établi par la société AXIOLIS du 28 octobre 2025 faisant état d’un noircissement généralisé du bacula et des solives, de tâches brunâtres, de moisissure, de salpêtre et d’écoulements d’eau résultant d’une « exposition prolongée à l’humidité vraisemblablement due à des infiltrations provenant des réseaux d’évacuation de la salle d’eau du lot supérieur (M. [L]) », rendant vraisemblable l’existence des désordres invoqués, le motif légitime prévu par l’article 145 du Code de procédure civile est établi ; la mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Le syndicat des copropriétaires, dans l’intérêt duquel la mesure d’instruction est ordonnée, aura la charge de la consignation dans les termes du dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’interdiction sous astreinte d’utiliser la salle d’eau

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. La réalité de la violation et son caractère évident doivent être constatés. Les mesures ne doivent tendre qu’à la cessation du trouble manifestement illicite et doivent être proportionnés à l’objectif poursuivi, le juge devant procéder à la mise en balance des intérêts en présence.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« I.- Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

(…)

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive. »

En l’espèce,

Le syndicat verse aux débats notamment la facture en recherche de fuite établie par la société A. ZIANE PLOMBERIE le 16 mai 2025 faisait état d’une fuite provenant de l’appartement de Monsieur [L] situé au premier étage, « au pourtour du bac à douche, qui sert de WC aussi, joint de Rubson mal fait juste posé, siphon de lavabo fuit également, l’eau s’écoule dans l’appartement au rez-de-chaussée quand celui-ci prend sa douche ou tire la chasse d’eau WC », ainsi que l’avis technique établi par la société AXIOLIS du 28 octobre 2025 faisant état de « désordres [provenant] principalement des fuites et infiltrations liées aux réseaux d’évacuation du lot supérieur (appartement de M. [L]) » et mentionnant que « plusieurs solives bois ont été entaillées ou partiellement sectionnées pour permettre le passage des canalisations PVC d’évacuation ».

Ce rapport de recherche de fuite a été établi après visite du lot de la SCI [L] 2 et en présence de son occupant, c’est-à-dire de manière contradictoire.

Il résulte des éléments versés aux débats que les installations sanitaires de la SCI [L] 2 apparaissent comme l’une des causes des dégradations importantes des parties communes notamment au niveau des solives. L’usage de cette salle de bain expose les parties communes à une dégradation continue, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

Dans l’attente du rapport d’expertise, il y a donc lieu d’ordonner la cessation de l’usage de la salle de bain jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires à la suppression de la cause des infiltrations, et ce sous astreinte de 300 euros par violation constatée de cette interdiction, pendant 120 jours.

Sur la demande de provision

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les factures correspondant aux actes de commissaire de justice et à la note technique réalisée par la société AXIOLIS. Il soutient que d’importants frais sont à anticiper, notamment des frais d’expertise et de remise en état. Toutefois, l’expertise ayant précisément pour but de déterminer toutes les causes des désordres ainsi que l’ensemble des responsabilités encourues, il serait prématuré à ce stade de condamner la SCI [L] 2 au paiement d’une provision.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Or la partie défenderesse à une demande d’expertise ne peut être considérée comme perdante de sorte qu’il y a lieu de laisser provisoirement à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

La SCI [L] 2, succombant partiellement en ce qu’elle a été condamnée à cesser provisoirement l’usage de sa salle de bain, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la SCI [L] 2 de faire cesser l’utilisation de la douche, des toilettes dites turques, du lavabo et de façon plus générale de l’ensemble des équipements sanitaires présents dans la salle d’eau située dans la chambre au premier étage de l’immeuble sis [Adresse 1], sous astreinte de 300 euros par manquement constaté et pendant 120 jours

Ordonnons une expertise ;

Commettons pour y procéder :

M. [S] [M],

[Adresse 7]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

E-mail : [Courriel 1]

(Expert inscrit à la cour d’appel de Versailles sous les rubriques C.10.1. Plomberie, sanitaire : généralistes et C.10.4. Plomberie, robinetterie, appareils sanitaires)

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

➣ relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

➣ en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

➣ indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

➣ donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;

➣ donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

➣ donner tous éléments permettant de faire les comptes entre les parties ;

➣ rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

En cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnus par l’expert, autorisons le demandeur à faire exécuter, à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra, sous la direction du maître d’œuvre et par des entreprises qualifiées de son choix, les travaux estimés indispensables par l’expert qui, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux notamment au sein de l’appartement situé au premier étage de l’immeuble, appartenant à la SCI [L] 2 et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai limite pour procéder aux interventions forcées , avec date limite de l’assignation

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Disons à ce titre que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Page

Fixons à la somme de 4500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 8] , dans le délai de huit (8) semaines à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; en privilégiant le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) :[Courriel 2] ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM , au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 8] Cedex ([XXXXXXXX02]), dans le délai de quatre (4) mois, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que, dans le but de limiter le cout de l’expertise, favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme Opalexe et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code, qui statuera sur tous les incidents ;

Disons que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;

Condamnons la SCI [L] 2 à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

FAIT À NANTERRE, le 28 mai 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Flavie GROSJEAN, Greffier Karine THOUATI, Vice-présidente