Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02541 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZA6

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 6 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 novembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [D] [Q], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Madame [K] [E]

née le 29 Avril 1976

demeurant [Adresse 2]

comparante

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 01 septembre 2019, l’indivision [X] aux droits de laquelle vient désormais l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE, a donné à bail à Madame [K] [E], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 570,00 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 142,00 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 570,00 euros.

Par courriers simples du 29 janvier 2025 et 11 juillet 2024, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement signalé à l’organisme payeur de l’aide au logement, en vue d’assurer le maintien de son versement, l’existence d’impayés de loyer.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 28 janvier 2025 à Madame [K] [E] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1266,18 €, outre 91,32 euros relatif au coût de l’acte toutes charges comprises, signifié à domicile.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 15 mai 2025, signifiée à étude, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Madame [K] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du contrat de bail liant les parties et ce pour défaut de paiement du loyer et des charges conformément à la clause résolutoire insérée au bail telle que rappelée dans le commandement,

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— la condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  996,84, euros, représentant les loyers, charges et prestations dus au 05 mai 2025, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du contrat de location et ce à compter de la constatation de la résiliation du bail et jusqu’à l’entière libération des lieux, en application de l’article 1760 du Code civil,

—  200 euros, à titre de dommages-intérêts,

—  100 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 16 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 25 novembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demandeur représenté avec pouvoir, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 1905,48 €, arrêtée au 21 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse. Il s’oppose à tous délais de paiement.

Madame [K] [E], comparante en personne, a fait part de ses difficultés et elle a formulé diverses critiques à l’encontre du bailleur. Elle mentionne qu’elle peut reprendre des paiements dès la fin du mois de décembre, avec un échéancier à 50 € en plus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2026 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 29 janvier 2025.

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 2] le 16 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’article 2 du Code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d’exécution et d’anéantissement.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail litigieux (4.4 La résiliation pour défaut de paiement, page 4) a été signifié au locataire le 28 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1266,18 € n’a pas été réglée par Madame [K] [E] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Eu égard à la force obligatoire du contrat liant les parties conformément à l’article 1134 du Code civil, il sera fait application de ce délai.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Madame [K] [E] est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que les conditions d’acquisition de cette clause sont réunies depuis le 29 mars 2025.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’analyse des éléments comptables de la présente instance atteste qu’au 21 novembre 2025, date d’édition du décompte locatif, la dette locative demeure impayée et s’élève à 1905,48 euros.

Madame [K] [E] s’était engagée à l’audience à reprendre le paiement des loyers et à respecter un échéancier à hauteur de 50 € mensuels afin d’apurer sa dette. Par note en délibéré du 29 décembre 2025, le bailleur a informé le tribunal que celle-ci n’avait rien payé en novembre 2025 et qu’elle n’avait pas respecté ses engagements, la dette s’élevant désormais à la somme de 2374,70 €, échéance de décembre 2025 incluse.

Il sera donc fait droit à la demande du bailleur aux fins de constat de résiliation du bail et d’expulsion.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [K] [E] n’a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner son expulsion et de dire que faute par Madame [K] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1728 du Code civil et de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 29 décembre 2025, échéance du mois de décembre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 2374,70 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [K] [E] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 2374,70 €, arrêtée au 29 décembre 2025 comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiements

L’article 1343-5 du Code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Ce texte permet au juge, même d’office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l’espèce, Madame [K] [E] n’ayant pas respecté l’engagement pris lors de l’audience concernant la reprise du paiement des loyers en cours majorés de la somme de 50 € pour apurement de sa dette, il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Madame [K] [E] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Madame [K] [E], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Enfin, il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer les loyers courants et charges échus pour un arriéré de 1266,18 € du 28 janvier 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives, prévue au contrat de bail,

CONSTATE en conséquence que le contrat de bail du 1er septembre 2019 conclu entre l’indivision [X] aux droits de laquelle vient désormais l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE d’une part et Madame [K] [E], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], s’est trouvé de plein droit résilié le 29 mars 2025, par application de la clause résolutoire contractuelle, pour défaut de paiement du loyer courant et des charges locatives,

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [K] [E] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 2374,70 €, arrêtée au 29 décembre 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois de décembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [K] [E] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

DIT que faute par Madame [K] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE de sa demande en paiement à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

CONDAMNE Madame [K] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 2], de l’assignation et de la dénonce à la CCAPEX,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE