Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02726 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-IZPE

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté pendant les débats de Madame Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [L] [I], chargée de contentieux locatif, munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [Y] [P]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 06 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant bail verbal conclu le 31 octobre 2023, l’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial (ÉPIC) HABITAT ET MÉTROPOLE, a donné à bail verbal à Monsieur [Y] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] et par contrat du 15 décembre 2023, un stationnement accessoire audit bail situé à la même adresse.

Par courrier simple du 21 janvier 2025, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information calant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a fait délivrer le 26 février 2025 à Monsieur [Y] [P] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 425,95 €, outre 122,47 € pour le parking, et mise en demeure de justifier de l’assurance, signifié à étude.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 mai 2025, signifiée à étude, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a attrait Monsieur [Y] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :

— à titre principal, prononcer la résiliation des deux baux du contrat de location pour défaut d’assurance,

— subsidiairement la résiliation des deux baux pour défaut de paiement des loyers et charges locatives,

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que celle de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique des lieux précités en faisant s’il y lieu, procéder à l’ouverture des portes avec un serrurier,

— supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux afin de tenir compte de l’absence d’assurance locative, faisant courir tout risque sur l’immeuble, et ce par application des dispositions des articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution

— en tout état de cause, le condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  1 755,54 euros, au titre des loyers et charges locatives pour le logement dus au 23 mai 2025, avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

—  197,20 euros au titre du loyer et des charges dus pour le stationnement, arrêtés à la date du 23 mai 2025, avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,

—  200 euros à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

—  100 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance,

— ordonner, suivant les dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution.

L’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique avec accusé de réception électronique délivrée le 28 mai 2025.

L’audience s’est tenue le 26 novembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, demanderesse représentée avec pouvoir, indique que l’assurance est désormais à jour, maintient l’ensemble de ses demandes, sauf à actualiser sa créance locative à la somme de 1 317,57 € pour le logement et 254,52 € pour le stationnement, arrêtée au 21 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [P], défendeur, est comparant en personne. Il propose un plan d’apurement de 75€ (50 € pour le logement et 25 € pour le parking)

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe de la présente juridiction avant l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025 pour y être rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE PRINCIPALE

Sur la demande de constat de résiliation des baux

Sur la recevabilité de la demande

L’ÉPIC HABITAT ET METROPOLE justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de la [Localité 2] deux mois au moins avant la date de délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, soit le 21 janvier 2025. Cette information vaut saisine de la Commission de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions locatives (CCAPEX).

De même, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département de la [Localité 2] le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

L’ÉPIC HABITAT ET METROPOLE demande à titre principal le prononcé de la résiliation des deux baux pour défaut d’assurance. A l’audience le bailleur indique que l’assurance est désormais à jour.

La résiliation des baux est subsidiairement demandée pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives.

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 26 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, les sommes de 1 425,95 € pour le logement et de 122,47 € n’ont pas été réglées par Monsieur [Y] [P].

A l’audience, le bailleur présente deux extraits de relevé de compte établissant des dettes locatives à hauteur de 1 317,57 € pour le logement et de 254,52 euros pour le parking, accessoire au logement.

L’obligation du preneur de payer les loyers et les charges n’est pas respectée.

Il sera donc fait droit à la demande du bailleur aux fins de constat de résiliation des baux et d’expulsion.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation du locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience.

En l’espèce, l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 21 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, établissant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives) à la somme de 1 317,57 € pour le logement et 254,52 € pour le parking.

Au regard des justificatifs fournis, la créance locative de l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] [P] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE la somme de 1 317,57 € pour le logement et 254,52 € pour le parking, arrêtée au 21 novembre 2025 comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision.

Sur la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ». Il prévoit, donc, la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire en cas d’impayés du loyer courant et des charges locatives afférentes.

En application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE ou par Monsieur [Y] [P] , et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, les loyers courants sont payés .

Dans ces circonstances, au regard des propositions de Monsieur [Y] [P], il convient d’accorder à Monsieur [Y] [P] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, en réglant additionnellement au loyer du logement la somme de 50 euros par mois et au loyer du parking celle de 25 euros et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

En cas de non-paiement d’une seule mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par L’EPIC HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [Y] [P] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation des contrats de bail. L’EPIC HABITAT ET METROPOLE, aura vocation à en retrouver la libre disposition. Il y aura donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

De même, le bailleur sera alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés en cas de poursuite desdits baux avec revalorisation telle que prévue aux baux et des charges et taxes récupérables jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Aussi, il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

À défaut de quoi, conformément à l’article L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement à titre de dommages-intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni n’avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [Y] [P] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne présume pas.

Il y a donc lieu de le débouter de sa demande à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [Y] [P] est la partie perdante du litige.

Il sera en conséquence condamné aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, de l’assignation du 27 mai 2025, et des dénonces à la CAF et à la préfecture de la [Localité 2].

Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers courant et des charges locatives recevable,

PRONONCE la résiliation des contrats de bail du 31 octobre 2023 et du 15 décembre 2023, conclus entre l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, d’une part, et Monsieur [Y] [P], d’autre part, concernant le logement et le parking situé [Adresse 3] à [Localité 1] pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] à payer à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE les sommes de 1 317,57 € et 254,52 € arrêtées au 21 novembre 2025, comprenant l’arriéré locatif (loyers courants et charges locatives), échéances du mois d’octobre 2025 incluses, outre intérêts au taux légal à compter du jour de la signification de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [Y] [P] à se libérer en 26 mensualités de 50 euros pour le logement et en 10 mensualités de 25 euros pour le parking, les 26ème et 10ème mensualités équivalent au solde de la dette, payable le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision,

RAPPELLE que les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE sont suspendues, d’une part, et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité,

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, la résiliation du bail reprendra ses effets, Monsieur [Y] [P] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, et le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [Y] [P] ainsi que tout occupant de leur chef, du local [Adresse 3] à [Localité 1], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans formes et délais prévus par les articles L.431-1 et suivants et R.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L.433-1 du même Code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, le montant de l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Y] [P] au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et au besoin le CONDAMNE à verser à l’ÉPIC HABITAT ET MÉTROPOLE, ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [Y] [P] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la dénonce à la préfecture de la [Localité 2], de l’assignation et de la dénonce à la CAF,

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE