JUGEMENT DU

26 MAI 2026

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N° RG 24/01645 – N° Portalis DBYD-W-B7I-DRT2

[T] [O]

[H] [R] épouse [O]

C/

Me [S] [K]

Copie exécutoire délivrée

le

à

Copie certifiée conforme délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE SAINT MALO

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Madame BURON Annabelle, Juge du Tribunal Judiciaire de Saint-Malo, Monsieur Nicolas JOLIBOIS, magistrat à titre temporaire stagiaire, assistés de BÉNARD Sandra, greffier ;

DÉBATS à l’audience publique du 17 Mars 2026

Jugement contradictoire mis à disposition le 26 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEURS :

Monsieur [T], [J], [Y] [O]

né le 14 Mars 1983 à [Localité 1]

et

Madame [H] [R] épouse [O]

née le 14 Octobre 1990 à [Localité 2] (COLOMBIE)

demeurant ensemble [Adresse 1]

[Adresse 1]

représentés par Maître Olivier SEBAL, avocat au barreau de SAINT-MALO

DÉFENDERESSE :

Maître [S] [K], Notaire

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Carine PRAT – SELARL EFFICIA, avocat au barreau de RENNES

*********

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] ont fait assigner Maître [S] [K] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Malo.

Sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil, 1302-1 du code civil, ils sollicitent :

— sa condamnation à leur payer la somme de 7 900 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2023, date de réception de la mise en demeure de restituer ;

— qu’il lui soit fait injonction d’avoir à justifier du montant des intérêts qui ont été servis sur le placement de cette somme de 7 900 euros, dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, qui courra durant un délai d’un mois à l’issue duquel il sera statué à nouveau ;

— la condamnation de Maître [S] [K] à leur restituer lesdits intérêts ;

— la condamnation de Maître [S] [K] à leur payer la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux dépens.

M. et Mme [O] exposent que les 7 et 8 juin 2022, par l’entremise de l’agence ARGUENON, ils ont conclu un compromis de vente aux termes duquel M. et Mme [C] leur vendaient, sous diverses conditions suspensives, une maison d’habitation sise à [Adresse 3], au prix de 150 000 euros. La vente devait être réitérée par acte de Maître [N], notaire à [Localité 3], désigné par les vendeurs.

Le compromis de vente étant affecté d’imprécisions et d’erreurs, notamment en ce qui concerne les surfaces et délimitations des parcelles vendues, il était convenu avec l’agence ARGUENON qu’il fasse l’objet d’un avenant, et qu’après la signature de cet avenant, l’agence immobilière fasse courir un nouveau délai de rétractation. Cependant cet avenant est resté au stade de projet et n’a jamais été signé.

Estimant que le délai de rétractation n’avait pas été purgé, ils se sont rétractés par courrier recommandé du 3 février 2023.

Par courrier du 31 mars 2023, Maître [S] [K], notaire à [Localité 4], mandatée pour les assister dans cette acquisition, leur a écrit qu’ils n’étaient pas fondés à se rétracter, et qu’ils seraient redevables d’une part de la clause pénale d’un montant de 7 500 euros et d’autre part des émoluments de prêt et de vente découlant des actes préparés, pour une somme de 3 021,17 euros T.T.C.

Le 17 mai 2023, le conseil de M. et Mme [O] répondait à Maître [S] [K] que l’avenant au compromis n’étant pas régularisé, le délai de rétractation n’avait pas été purgé, cette situation justifiant que l’intégralité des fonds séquestrés soit restituée, à l’exception de la somme de 7 500 euros correspondant à la clause pénale prévue au compromis. Aucun accord avec Maître [S] [K] ne pouvait aboutir.

Le 5 janvier 2024, un protocole transactionnel était conclu entre M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] d’une part, M. et Mme [C] d’autre part, et l’agence ARGUENON IMMOBILIER: il était convenu que les parties renonçaient à poursuivre la vente, les vendeurs renonçant au bénéfice de la clause pénale prévue au compromis, les candidats acquéreurs renonçant à l’indemnisation de leurs préjudices liés aux frais bancaires exposés et à leurs frais d’avocat, l’agence ARGUENON IMMOBILIER renonçant pour sa part à sa rémunération.

Par courrier du 16 janvier 2024, le conseil de M. et Mme [O] prenait attache avec Maître [S] [K] pour l’informer de l’accord intervenu entre les parties et solliciter la restitution des fonds séquestrés, soit la somme de 7 900 euros.

Cependant le notaire estimant être en droit de réclamer une somme de 3 021,17 euros correspondant aux honoraires qui auraient été perçus si la vente avait été poursuivie jusqu’à son terme refusait cette restitution, estimant pouvoir exercer son droit de rétention.

M. et Mme [O] limitaient alors leur demande de restitution à la somme de 4 873,83 euros correspondant à la différence entre les fonds versés et les honoraires estimés, en attendant qu’un accord intervienne sur les modalités de calcul de la rémunération du notaire. Malgré cela, Maître [S] [K] persistait dans son refus de restituer les sommes versées.

M. et Mme [O] font valoir, au visa des dispositions de l’article 1302-1 du code civil, que c’est par erreur que des fonds ont été remis à Maître [S] [K] : en effet, ainsi que le mentionne le compromis, la rédaction de l’acte de vente devait être confiée selon l’usage au notaire des vendeurs. Il stipulait ainsi que la vente serait « réitérée par acte authentique au rapport de Maître [U] [N], Notaire à [Localité 3], désigné par le vendeur, et avec la participation de Maître [B] [E], Notaire à [Localité 5], désigné par l’acquéreur ». Il était convenu que 10 % du prix de vente, soit une somme de 7 500 euros, serait déposée à titre d’acompte sur le prix de vente entre les mains de Maître [N], désigné comme séquestre. A la demande de l’agence ARGUENON IMMOBILIER, M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] ont ainsi versé la somme de 7 700 euros à la SAS NOTACLAYE, notaires à [Localité 3], correspondant à 7500 euros de dépôt de garantie, outre 200 euros de provision sur frais d’acte. Ce n’est qu’après la signature du compromis de vente, le 4 août 2022, que M. et Mme [O] ont décidé de changer de notaire et de confier à Maître [S] [K] le soin de les assister. Celle-ci leur a réclamé une provision sur frais de 200 euros, par mail du 6 octobre 2022.

Le compromis de vente n’a jamais été modifié, ni n’a fait l’objet d’un avenant. Selon eux, il n’a donc jamais été convenu avec les vendeurs que la rédaction de l’acte de vente serait confiée à Maître [S] [K], ni que celle-ci serait désignée en qualité de séquestre. Pas davantage, ils n’ont donné leur accord pour que la somme de 7 700 euros, versée à l’étude notariale de [Localité 3], soit transférée en l’étude de Maître [S] [K].

Ainsi Maître [S] [K] n’a pas pris la peine de s’assurer qu’elle avait bien été désignée, ni en qualité de rédacteur d’acte ni en qualité de séquestre. De plus, la vente étant annulée, ainsi que le bénéfice de la clause pénale, M. et Mme [O] estiment que l’acompte doit leur être intégralement restitué, ainsi que les intérêts qu’il a produits.

&

En défense, Maître [S] [K], en ses conclusions en vue de l’audience du 4 novembre 2025, demande qu’il soit constaté qu’elle s’en rapporte à l’appréciation du juge sur la restitution de la somme de 4 049,68 euros correspondant à la différence entre le montant du dépôt de garantie versé par le notaire de [Localité 3] (7745,27 euros) et la taxe de 3695,59 euros au titre de laquelle elle s’estime en droit d’exercer son droit de rétention en application de l’article R 444-15 du code de commerce. Elle conclut au débouté de M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] quant au surplus de leurs demandes. A titre reconventionnel, elle sollicite leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux dépens.

Maître [K] convient d’une contradiction initiale entre les termes du compromis des 7 et 8 juin 2022 et ses annexes. Elle expose en effet que :

— selon le compromis, sur les trois parcelles objets de la vente, ([Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3]), il était convenu que la parcelle [Cadastre 4] ferait l’objet d’une division parcellaire et que lors de ces formalités, une servitude de passage à tous usages serait consentie aux époux [C], vendeurs, sur une bande de terrain située au sud de la propriété, afin de permettre leur accès à la voie publique ; un paragraphe «création de servitudes» était inséré au compromis ;

— le plan cadastral mentionnait la création d’une servitude tous usages au profit de la parcelle [Cadastre 2] restant appartenir aux époux [C] sur la bande de terrain située au sud de la parcelle [Cadastre 4], conformément aux termes du compromis ;

— le projet de plan de division prévoyait de son côté le détachement et la conservation par les époux [C] de la bande de terrain située au sud de la parcelle [Cadastre 2], permettant le désenclavement de la parcelle.

La vente devait être réitérée par acte authentique de Maître [U] [N], Notaire à [Localité 3] avant le 31 août 2022. Suivant avenant du 8 juin 2022, le délai de réitération de la vente par acte authentique était décalé au 20 décembre 2022.

Ultérieurement, les époux [O] se déplaçaient sur le terrain avec le géomètre pour procéder aux opérations de division et de bornage. A cette occasion, ils s’apercevaient de la contradiction affectant les annexes du compromis et refusaient de signer le plan de division, voulant que les termes du compromis soient respectés. Ils lui demandaient de l’assister dans cette opération. En définitive, les vendeurs acceptaient le principe de la servitude. Le plan de bornage et le plan de division étaient signés aux mois d’octobre et novembre 2022. Les acquéreurs obtenaient leur prêt. Des rendez-vous étaient fixés puis décalés en raison de l’incomplétude du dossier. Au mois de février 2023, les époux [O] se rétractaient.Ils faisaient valoir qu’un avenant aurait dû être signé pour rectifier les erreurs affectant le compromis. Elle les informait des risques encourus. C’est alors qu’intervenait le protocole aux termes duquel les parties renonçaient à la vente et l’agence à sa commission.

Il a été sollicité la restitution du dépôt de garantie. Toutefois Maître [K] confirme qu’elle a fait valoir son droit de rétention. Elle a été assignée le 17 octobre 2024 devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Malo en restitution du dépôt de garantie. Elle a saisi le juge taxateur le 31 octobre 2024.

Maître [K] indique qu’à la date de délivrance de l’assignation, soit le 17 octobre 2024, elle n’était pas en possession des fonds puisqu’ils avaient été remis en l’étude de [Localité 3]. Le juge taxateur a taxé ses honoraires à la somme de 3 695,59 euros suivant ordonnance du 14 janvier 2025, rectifiée le 19 mai 2025. Le 10 juillet 2025, le notaire de [Localité 3] lui a transféré le dépôt de garantie, pour la somme de 7 745,27 euros, outre 200 euros au titre de la provision, outre frais de dossier soit la somme totale de 7 965,49 euros. Elle entend donc exercer son droit de rétention à hauteur de la somme de 3 695,59 euros et s’en rapporte à la justice sur la restitution de la différence, soit 4 049,68 euros.

Maître [K] fait valoir que l’intervention du notaire est statutaire, que ses honoraires ont déjà été taxés, de telle sorte qu’il ne peut être objecté que sa créance ne serait pas certaine, M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] ne justifiant d’ailleurs pas de leur appel contre l’ordonnance de taxe.

Elle estime que M. et Mme [O] ne peuvent prétendre qu’elle n’aurait pas été désignée comme notaire rédacteur et qu’il ne lui appartenait pas de ce fait de préparer les projets d’acte et de percevoir le dépôt de garantie : en application de l’article 5 du décret de l’arrêté du 29 janvier 2024 portant approbation des règles professionnelles des notaires et du règlement professionnel du notariat, et renvoyant aux règles telles qu’elles étaient contenues dans le Règlement Inter-Cours approuvé par arrêté de Mme la Garde des Sceaux, Ministre de la Justice, en date du 22 mai 2018, la minute de la vente appartient au notaire choisi par l’acquéreur. Elle avait donc compétence pour préparer les projets d’acte.

Le droit de rétention dont elle dispose ne peut donc constituer un abus de droit comme le soutiennent les époux [O].

&

En réplique, M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] justifient avoir interjeté appel de l’ordonnance de taxe rendue le 14 janvier 2025, rectifiée le 19 mai 2025.

Ils rappellent que le compromis a prévu expressément que la vente serait réitérée « par acte authentique au rapport de Maître [U] [N], notaire à [Localité 3], désigné par le vendeur, et avec la participation de Maître [B] [E], notaire à [Localité 5], désigné par l’acquéreur ».

Ils s’étonnent du fait que Maître [S] [K] ait d’abord prétendu ne pas être en possession des fonds versés, tout en déclarant vouloir exercer son droit de rétention, d’avoir produit des décomptes distincts, puis de s’être fait remettre des fonds par son confrère alors qu’elle n’était pas mandatée pour ce faire, de ne pas les avoir informés de ses démarches puis d’avoir au final sollicité la taxation de ses honoraires sans attendre le sort de la présente instance.

Ils considèrent que Maître [S] [K] ne peut prétendre exercer son droit de rétention si sa créance n’est pas certaine. Le droit de rétention ne peut non plus s’exercer selon eux sur des sommes qui n’auraient pas été délibérement remises. Enfin si le dépositaire restitue les fonds, il doit aussi restituer les fruits produits et ils demandent que la défenderesse justifie du montant des intérêts produits par les fonds déposés, sous peine d’astreinte.

Ils maintiennent donc leurs demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance.

&

En réponse, Maître [S] [K] observe que dès ses premières conclusions du 14 janvier 2025, elle avait fait connaître qu’elle n’était pas en possession du dépôt de garantie. Or, M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] ne se sont jamais rapprochés du notaire de [Localité 3] pour obtenir la restitution des fonds. Ce n’est que le 10 juillet 2025 que ce dernier lui a transféré le montant du dépôt de garantie. Depuis cette date, elle est donc fondée selon elle à exercer son droit de rétention.

Elle fait valoir qu’en application de l’article 8 du décret n° 78-262 du 8 mars 1978, seul le juge taxateur, à l’exclusion du tribunal judiciaire, est compétent pour statuer sur le droit de rétention du notaire : la présente juridiction ne peut donc selon elle se prononcer que sur la restitution de la somme de 4 049,68 euros correspondant à la différence entre le montant du dépôt de garantie versé par le notaire de CLAYE-SOUILLY et la taxe de 3 695,59 euros sur laquelle elle fait valoir son droit de rétention.

Elle maintient ses précédentes demandes et conclusions.

&

Les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont repris à la barre les moyens et demandes tels qu’exposés dans leurs dernières conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur le droit de rétractation et la demande de restitution des sommes versées

L’article 1103 du code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix.

L’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours ».

L’article L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation dispose : « Lors de la conclusion d’un acte mentionné à l’article L 271-1, nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation, sauf dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour les contrats ayant pour objet l’acquisition ou la construction d’un immeuble neuf d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation et les contrats préliminaires de vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière. Si les parties conviennent d’un versement à une date postérieure à l’expiration de ce délai et dont elles fixent le montant, l’acte est conclu sous la condition suspensive de la remise desdites sommes à la date convenue.

Toutefois, lorsque l’un des actes mentionnés à l’alinéa précédent est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, un versement peut être reçu de l’acquéreur s’il est effectué entre les mains d’un professionnel disposant d’une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés. Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation ».

En application de ces textes, l’immeuble doit être aliénable dès la conclusion de la promesse de vente. Doivent être définis par l’acte la désignation de l’immeuble vendu, son identification cadastrale, la contenance des parcelles objets de la vente, et il ne doit pas exister de différence entre les éléments précisés dans la promesse et l’acte authentique, sauf accord des parties en ce sens. Dès lors qu’après la signature de la promesse intervient un élément nouveau modifiant substantiellement les conditions du contrat d’une part, et qu’au vu de cet élément nouveau, les parties décident de prendre de nouveaux accords d’autre part, une nouvelle notification est nécessaire pour faire courir au profit de l’acquéreur un nouveau droit de rétractation. En l’absence de cette notification, il doit être considéré que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir. L’existence d’une servitude et son emprise sont susceptibles de constituer des conditions substantielles de la vente.

En l’espèce, il est constant et non contesté que par acte sous seing privé des 7 et 8 juin 2022, dénommé «compromis de vente», conclu avec le concours de l’agence immobilière AGENCE ARGUENON, M. [X] [C] et Mme [P] [D] épouse [C] se sont engagés à vendre à M. et Mme [O] une maison d’habitation sise à [Adresse 3], et son jardin attenant, l’ensemble immobilier étant édifié sur les parcelles de terrain cadastrées [Cadastre 1], [Cadastre 2] « pour partie », et [Cadastre 3]. L’acte indiquait que la parcelle cadastrée Section [Cadastre 4] ferait l’objet d’une division parcellaire, et que serait créée une servitude de passage à tous usages au profit de M. et Mme [C], ce « sur la bande de terrain située au Sud de la propriété vendue pour permettre l’accès au terrain restant appartenir à M. et Mme [C], l’emprise de la servitude telle que figurant en teinte jaune au plan ci-joint ». Un plan cadastral, une photographie aérienne, un plan de projet de division parcellaire et le devis du géomètre étaient joints à l’acte, lequel précisait que le rendez-vous sur place avec le géomètre était fixé au 13 juin 2022.

La vente était convenue au prix de 150 000 euros, le prix de la vente et les frais de réalisation devant être payés intégralement comptant le jour de la réitération des termes du compromis par acte authentique par virement à l’ordre du notaire, rédacteur de l’acte.

Le compromis stipulait que la somme de 7 500 euros serait déposée par l’acquéreur à titre d’acompte entre les mains de Maître [U] [N], « choisi pour séquestre par les parties ».

L’acte stipulait : « Ce dépôt interviendra au plus tard dans un délai de quinze jours à compter de la signature des présentes, par virement. Il s’imputera sur le prix, frais et honoraires convenus, y compris honoraires de l’Agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur, sauf en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives contenues dans la présente convention.

A défaut de versement à la date fixée, le vendeur pourra considérer les présentes comme caduques en informant l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans le délai de quinze jours suivant la date d’échéance.

Le séquestre détiendra l’acompte versé pour le compte de qui il appartiendra. Il le conservera avec mission de le ventiler ou de le remettre selon les prévisions stipulées aux présentes.

En cas d’exercice par l’acquéreur de sa faculté de rétractation, s’il en bénéficie, le séquestre lui restituera les fonds dans les délais légaux étant précisé qu’en présence d’une pluralité d’acquéreurs, la restitution se fera entre les mains de la seule partie versante.

En cas de non réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, l’acompte sera immédiatement restitué à l’acquéreur, à moins qu’existe une contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l’acquéreur. Dans ce cas le séquestre ne pourra se dessaisir de la somme qu’il détient qu’en vertu d’un accord amiable signé des deux parties ou d’une décision de justice devenue définitive».

L’acte rappelait expressément les dispositions de l’article L 271-2 du code la construction et de l’habitation.

Le compromis prévoyait encore le versement par l’acquéreur d’une somme de 200 euros entre les mains de Me [N], à titre de provision sur les frais d’acte notarié, ainsi que le versement par l’acquéreur d’une somme de 9 750 euros T.T.C. au titre des honoraires de l’agence ARGUENON.

La vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt.

L’acte devait être réitéré par acte authentique au plus tard le 31 août 2022 « par Maître [U] [N] [[N]], Notaire à [Localité 3] désigné par le vendeur et avec la participation de Maître [B] [E], Notaire à [Localité 5], désigné par l’acquéreur ».

Par courriel du 26 juillet 2022, (pièce 2 des demandeurs), l’agence ARGUENON écrivait à M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] pour leur faire connaître : « je suis dans l’attente du plan définitif du géomètre. Dès sa réception, je serai en mesure de rédiger un avenant au compromis de vente afin d’y apporter toutes les précisions liées à l’intervention du géomètre (surfaces et limites exactes). Ainsi une fois l’avenant signé par toutes les parties au dossier, et afin de respecter les règles juridiques de l’avant contrat et du fait des modifications sur la désignation de la maison (uniquement la surface cadastrale et les limites), je vous ouvrirai un nouveau délai de rétractation de 10 jours par recommandé électronique ».

De fait, un projet d’avenant était par la suite préparé par l’agence ARGUENON (pièce 3 des demandeurs) pour tenir compte du fait :

— de l’erreur qui s’était «glissée» dans le compromis de vente initial dans la surface de la parcelle cadastre Section [Cadastre 3], «celle-ci étant enregistrée avec une surface cadastrale de 74 ca » (au lieu de 4a 64ca) ;

— que la parcelle mentionnée au compromis de vente cadastrée Section [Cadastre 2] avait été divisée en deux nouvelles parcelles (« restant en attente de la nouvelle numérotation »), devenues section [Cadastre 5] d’une surface mesurée de 6a 91 ca et section [Cadastre 6] d’une surface mesuréee de 1a 69 ca3.

Ce projet d’avenant stipulait : « compte tenu des modifications ci-dessus mentionnées, et du délai SAFER, la signature de l’acte authentique est repoussée au plus tard au 20 décembre 2022 ».

Par lettre recommandée réceptionnée le 3 février 2023 (pièce 4 des demandeurs), et alors que cet avenant n’avait pas été signé, M. et Mme [O] notifiaient à l’agence ARGUENON leur rétractation, pour les motifs suivants: « Comme vous le savez, un avenant au compromis de vente devait être signé, pour corriger les erreurs et imprécisions, à savoir:

— une erreur sur la surface des parcelles vendues qui prête à confusion quant à la taille des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3];

— des imprécisions sur la servitude de passage qui est indiquée être à tout usage au profit de M. et Mme [C], alors que ceux-ci ont déclaré vouloir construire un lotissement sur la parcelle dont ils conserveraient la propriété…

Nous avons fait preuve de suffisamment de patience et il est hors de question que nous poursuivions la vente alors que, manifestement, les vendeurs refusent de la clarifier ».

Les 8 décembre 2023 et 2 janvier 2024, un protocole d’accord intervenait entre les consorts [O], M. et Mme [C] ainsi que l’agence l’ARGUENON pour acter la renonciation réciproque des parties à la poursuite de la vente, la renonciation des vendeurs au bénéfice de la clause pénale, la renonciation de l’agence ARGUENON à sa rémunération, et celle des époux [O] à l’indemnisation de leurs préjudices en raison des frais inutilement exposés (frais bancaires et frais d’avocat).

De fait, le compromis de vente des 7 et 8 juin 2022 apparaît entaché d’erreurs et d’imprécisions :

— il apparaît une erreur sur la surface de la parcelle [Cadastre 3], finalement d’une superficie de 74 ca (au lieu de 4a 64ca) ;

— il apparaît surtout des imprécisions originelles sur la surface de la partie de parcelle [Cadastre 4] objet de la vente, ainsi que sur une condition tout aussi substantielle de la vente, à savoir l’assiette de la servitude devant subsister au profit des vendeurs : en effet, les termes du compromis renvoient à la création d’une servitude de passage à tous usages au profit de M. et Mme [C] sur la bande de terrain située au sud de la propriété vendue, mais n’en définit pas précisément l’emprise, autrement que par renvoi au plan de cadastre annexé à l’acte. Or, et ainsi qu’en convient la défenderesse en ses conclusions, le projet de plan de division et le plan cadastral annexés au compromis comportent à ce stade une contradiction, « le plan cadastral mentionnant la création d’une servitude tous usages au profit de la parcelle [Cadastre 2] restant appartenir aux époux [C] sur la bande de terrain située au sud de la parcelle [Cadastre 4], conformément aux termes du compromis ; le projet de plan de division prévoyant de son côté le détachement et la conservation par les époux [C] de la bande de terrain située au sud de la parcelle [Cadastre 2], permettant le désenclavement de la parcelle ».

Dès lors c’est avec sagesse que l’agence ARGUENON, prenant acte de ces difficultés, a, par courriel du 26 juillet 2022, annoncé à M. et Mme [O] qu’il leur serait ouvert un nouveau délai de rétractation après régularisation d’un avenant.

Contrairement aux dires de Maître [S] [K], la signature par M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] d’un plan de bornage le 19 octobre 2022 (soit d’ailleurs bien après le délai initialement fixé pour la réitération de la vente) (pièce 3 du défendeur ) ne pouvait emporter pour les candidats acquéreurs acceptation de la chose puisque ce plan de bornage ne comporte aucune mention sur l’assiette de la servitude devant rester au profit des vendeurs, et ne solde donc pas sur ce point l’incertitude du compromis ; de surcroît il rappelle expressément en son article 8 : « une division parcellaire est en cours sur la parcelle cadastrée [Cadastre 4] », démontrant ainsi que la consistance de la parcelle [Cadastre 4] objet de la vente restait toujours en suspens à cette date, tout comme le sort de la servitude mentionnée au compromis.

Il apparaît ainsi que faute d’accord sur la consistance de la chose et en particulier sur l’assiette de la servitude au bénéfice des vendeurs, condition pourtant substantielle du contrat, et notamment s’agissant d’une servitude à tous usages, la vente ne pouvait être réitérée sans ouverture aux acquéreurs d’un nouveau délai de rétractation.

Au demeurant, il sera rappelé qu’en application du décret n° 2015-954 du 31 juillet 2015, la SAFER bénéficie d’un droit de préemption lors de la mutation d’un bien rural. A défaut de déclaration complète et régulière, le délai de purge des prérogatives de la SAFER ne court pas et l’acte définitif ne peut être passé. L’information doit porter sur la nature et la consistance du bien cédé. C’est donc encore à juste titre que l’agence ARGUENON, en son projet d’avenant, faisait état d’un « nouveau délai SAFER ».

Il ressort de ce qui précède que faute d’accord sur la désignation du bien vendu, sur sa consistance et sur l’assiette de la servitude à réserver aux vendeurs, Maître [S] [K] ne pouvait prétendre réitérer un acte imparfait, si tant est qu’elle en fût mandatée, avant d’avoir ouvert aux acquéreurs un nouveau délai de rétractation.

Faute d’accord sur la chose, le délai de rétractation de dix jours ouvert aux candidats acquéreurs est donc réputé ne pas avoir couru, et c’est à bon droit que M. et Mme [O] ont estimé pouvoir encore se rétracter, le 3 février 2023.

En application des termes du compromis des 7 et 8 juin 2022, selon lesquels : « En cas d’exercice par l’acquéreur de sa faculté de rétractation, s’il en bénéficie, le séquestre lui restituera les fonds dans les délais légaux étant précisé qu’en présence d’une pluralité d’acquéreurs, la restitution se fera entre les mains de la seule partie versante », la somme de 7500 euros versée à titre de dépôt de garantie, outre la somme de 200 euros versée à titre de provision entre les mains de Me [N], puis celle de 200 euros versée entre les mains de Maître [S] [K], doivent donc être intégralement restituées à M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O], cette restitution intégrale étant prévue par l’acte sans autres conditions.

En vertu de l’article L 271-2 du code de la construction et de l’habitation, si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cette rétractation.

En application de ces dispositions, la somme de 7 900 euros aurait dû être restituée à M. et Mme [O] dans les vingt et un jours de leur rétractation intervenue le 3 février 2023. Il sera donc fait droit à leur demande de restitution de la somme de 7 900 euros.

En application de l’article 1231-6 du code civil, la somme de 7 900 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2023, date de réception de la mise en demeure de restituer.

En application de l’article R 444-66 du code de commerce, les notaires doivent tenir compte aux clients des intérêts qui leur sont servis sur les fonds déposés ou consignés. M. et Mme [O] ont sollicité dès l’acte introductif d’instance qu’il soit fait injonction à Maître [S] [K] de justifier du montant des intérêts servis sur le placement de la somme de 7 900 euros dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte. Maître [S] [K] n’ayant pas justifié du montant des intérêts perçus depuis la remise de la somme de 7 700 euros, soit le 27 juillet 2022 (pièce 17 des demandeurs), ni sur la somme de 200 euros remise le 27 octobre 2022 (pièce 20 page 3 des demandeurs – relevé de compte client), elle doit rendre compte à M. et Mme [O] du fruit de ces deux sommes.

Cette reddition devra s’effectuer dans un délai de dix jours à compter de la signification du présent jugement. Passé ce délai, Maître [K] encourra une astreinte de 20 euros par jour de retard, laquelle courra pendant un délai d’un mois à l’issue duquel il sera sur nouvelle assignation statué de nouveau.

Maître [K] sera condamnée le cas échéant à verser le montant de ces intérêts à M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O].

Sur le droit de rétention

En application de l’article 1103 du code civil, le contrat fait la loi des parties.

Aux termes de l’article 3.1 du Règlement National des Notaires et du Règlement Inter-Cours tel qu’approuvé par arrêté de Mme la Garde des Sceaux, Ministre de la justice en date du 22 mai 2018 (J.O. du 25 mai 2018), cité par la défenderesse, toute personne physique ou morale de droit privé ou de droit public a le libre choix de son notaire : la clientèle d’un notaire est constituée par les personnes qui, volontairement, requièrent ses conseils, ses avis, ses services ou lui confient l’établissement de leurs conventions.

En vertu de l’article 36 du Règlement, « le notaire attributaire de la minute est dit « notaire instrumentaire ». Il est nommé le premier dans le préambule de l’acte. Le ou les notaire(s) admis à concourir est ou sont dit(s) «notaire en concours ». Il(s) est ou sont nommé(s) ainsi dans le préambule de l’acte qu’il(s) paraphe(nt) le cas échéant, et signe(nt). Le ou les notaires admis à participer est ou sont dits «notaire(s) en participation ». Le concours ou la participation ouvrent droit au partage des émoluments ».

En l’espèce, le compromis des 7 et 8 juin 2022 désigne nommément, pour réitérer par acte authentique la vente conclue entre les consorts [O] et M. et Mme [C], « Maître [U] [N], notaire à [Localité 3], désigné par le vendeur, et avec la participation de Maitre [B] [E], notaire à [Localité 5], désigné par l’acquéreur ».

A ce stade, il a donc été clairement convenu entre les parties que Maître [U] [N] serait le notaire en premier, et Maitre [E] le notaire en second.

Par la suite, si Maître [K] a bien perçu une provision de 200 euros pour intervenir à l’acte, ainsi qu’en conviennent M. et Mme [O], sa désignation en qualité de notaire instrumentaire n’est pas établie.

Au demeurant, si Maître [K] a pu obtenir du juge taxateur de Saint--Malo une ordonnance de taxe le 14 janvier 2025, puis une ordonnance rectificative du 19 mai 2025, pour un montant en principal de 3 695,59 euros T.T.C., M. et Mme [O] justifient pour leur part avoir interjeté appel de cette ordonnance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 28 octobre 2025, appel enregistré au greffe de la Cour selon justificatif versé aux débats (pièce 28 des demandeurs), et toujours pendant à la date de la clôture des débats de la présente instance.

Par conséquent, Maître [K], dont la désignation même en qualité de notaire intrumentaire est contestée, ne pouvant exciper d’une créance certaine, ne saurait exercer son droit de rétention.

Si comme le soutient la défenderesse, le juge taxateur est bien seul compétent en vertu des articles 719 et 720 du code de procédure civile pour statuer sur les contestations relatives aux honoraires des officiers publics ou ministériels, en revanche sa compétence ne peut s’étendre à la demande de restitution objet du présent litige : ainsi convient-il de débouter Maître [K] de sa demande au titre du droit de rétention, mais sans préjudice de la décision qui sera rendue par le premier président de la cour d’appel (« juge taxateur d’appel ») sur ses demandes au titre de ses frais, honoraires ou émoluments.

Sur les mesures accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, Maître [S] [K] qui succombe sera condamnée aux dépens.

Pour faire valoir leurs droits, les demandeurs ont été contraints de s’adresser à la justice et de supporter des frais non compris dans les dépens. Il serait inéquitable de laisser à leur charge ces frais irrépétibles qu’il convient de fixer, vu l’espèce, à 1200 € ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement mis à disposition du public au greffe, contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit à titre provisoire;

Condamne Maître [S] [K] à payer à M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] la somme de 7 900 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2023, date de réception de la mise en demeure de restituer ;

Condamne Maître [S] [K] à justifier du montant des intérêts perçus d’une part, sur la somme de 7 700 euros, depuis le 27 juillet 2022, et d’autre part, sur la somme de 200 euros depuis le 7 octobre 2022, jusqu’à leur restitution, et ce dans un délai de dix jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit que passé ce délai, Maître [S] [K] sera redevable envers M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] d’une astreinte de 20 euros par jour de retard, qui courra pendant un délai d’un mois ;

Le cas échéant, ordonne le versement par Maître [S] [K] à M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] du montant des intérêts perçus ;

Condamne Maître [S] [K] à payer à M. [V] [O] et Mme [H] [R] épouse [O] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes demandes contraires ou plus amples.

Condamne Maître [S] [K] aux dépens.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE