19 Février 2021

N° RG 20/00337 – N° P o r t a l i s DBYT-W-B7E-EPOG

ORD n° 

S.C.I. HESTIA

C/

S.A.S. ACTION FRANCE

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1ère Section

Le :

exécutoire+expédition+ dossier délivrés à : Selarl Publi Juris

Expéditions à : M^e Toucane

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT NAZAIRE

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ORDONNANCE DE REFERE DU 19 Février 2021

DEMANDERESSE

S.C.I. HESTIA […]

représentée par Maître Vincent CHUPIN de la SELARL PUBLI-JURIS, avocats au barreau de NANTES, avocat plaidant, vestiaire 181

DEFENDERESSE

S.A.S. ACTION FRANCE Le BEAUVAISIS – […] – […] […]

représentée par Maître Matthieu TOUCANE de la SCP LE HAN BOUREAU TOUCANE KERGALL, avocats au barreau de SAINT- NAZAIRE, avocats postulant, Maître Catherine NELKEN de la SCP BMH AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

LE PRESIDENT, JUGE DES REFERES : Cécile CAPEAU

LA GREFFIERE : Martine MAUBRY

DEBATS : à l’audience publique du 26 Janvier 2021

ORDONNANCE : Contradictoire prononcée par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2021, date indiquée à l’issue des débats, prorogée au 19 février 2021.

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EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 6 janvier 2017, la SCI Hestia a donné à bail commercial à la SAS Action des locaux situés Parc d’activité de la Guerche – Chemin des Potences à Saint-Brévin les pins (44), moyennant un loyer annuel de 19.375 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 23 septembre 2020, la SCI Hestia a fait assigner la société Action France devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer une somme de 44.767,59 euros à titre de provision selon compte arrêté au 15 septembre 2020, d’ordonner la capitalisation des intérêts ainsi qu’une somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sa condamnation aux dépens.

Le dossier a été retenu à l’audience du 26 janvier 2021.

A cette audience, la SCI Hestia réitère les demandes contenues dans son assignation, sauf à actualiser la somme demandée à titre principal à un montant de 69.990,65 euros selon compte arrêté au 6 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2020 et à porter la somme demandée au titre des frais irrépétibles à 5.000 euros. Au soutien de ses demandes la SCI Hestia fait valoir, en substance, que la société Action France n’était pas à jour de ses loyers en janvier 2020, qu’elle s’est prévalue de la crise sanitaire liée à la pandémie de Covid19 pour décider unilatéralement de suspendre le paiement des loyers et charges, qu’elle ne rentrait pas dans les conditions pour pouvoir bénéficier des mesures exceptionnelles figurant dans l’ordonnance n°2020-316, que néanmoins pour épauler sa locataire, la SCI Hestia a proposé de différer l’exigibilité des loyers et charges du 2nd trimestre 2020 et d’échelonner les paiements, ce qui a été refusé par le preneur qui exigeait un abandon d’une partie de la dette locative et n’a jamais réglé les sommes dues au titre des mois d’avril et mai 2020. En réponse au moyen tiré par la société Action France de la réduction unilatérale du loyer de 50 % depuis le 1er trimestre 2020 en application de l’article 1223 du code civil par suite d’infiltrations d’eaux pluviales répétées empêchant partiellement l’exploitation du local commercial, la société Hestia réplique que ce moyen n’est développé qu’a posteriori dans le cadre de la présente instance, qu’elle n’a jamais accepté une telle réduction du loyer, laquelle en outre n’est pas proportionnée aux désagréments limités subis par le preneur, ajoute que les infiltrations ont fait l’objet d’investigations puis de réparations en janvier 2020 et que la reprise ponctuelle d’infiltrations en octobre 2020 a été immédiatement traitée. S’agissant des échéances des mois d’avril et mai 2020, la société Hestia conteste le moyen tiré par le preneur du manquement à l’obligation de délivrance, précisant que la société Action n’était pas contrainte de fermer son magasin durant le premier confinement au regard de la dérogation prévue à l’article 8 du décret n°2020-293 du 23 mars 2020, qu’elle a d’ailleurs pu ouvrir certains magasins en France et qu’elle ne prouve pas avoir sollicité une autorisation d’ouverture auprès de la préfecture de Loire-Atlantique. La société Hestia ajoute que le preneur n’a pas jugé utile de mettre en place des activités de commandes à distance et livraison, ce qu’il a fait depuis. En tout état de cause, elle ajoute que le local était conforme à la destination stipulée au bail.

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En réponse au moyen tiré de la suspension des effets du bail par suite d’un cas de force majeure, le bailleur soutient que le confinement ne revêt pas les caractères de la force majeure, la condition d’irrésistibilité n’étant pas remplie. Elle ajoute que même en cas de force majeure, cette dernière n’exonère le preneur que des pénalités, dommages et intérêts ou sanctions auquels le défaut de paiement l’aurait exposé en temps normal. En réponse à l’argumentation développée à titre subsidiaire par la société Action tendant à une réduction du loyer, la société Hestia relève que la situation ne s’apparente pas à une destruction du bien, même partielle et qu’aucune mauvaise foi dans l’exécution du contrat ne peut lui être reprochée alors au contraire que c’est la société Action qui a refusé par courrier du 11 juin 2020 tout aménagement qui n’inclurait pas un abandon partiel de la dette. La société Hestia conclut par ailleurs au rejet de la demande reconventionnelle de remboursement de 2.082,87 euros qui aurait été trop réglée, soulignant que la société Action France n’établit pas la réalité de ce trop versé.

Aux termes de ses écritures déposées et soutenues à l’audience, la SAS Action France résiste à la demande de provision ainsi qu’à celle formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et demande que les dépens soient supportés par la SCI Hestia, outre leur condamnation à lui verser 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, la SAS Action France demande qu’il soit ordonné une réduction de 50 % des loyers dus à compter du 1er trimestre 2020, que l’obligation à paiement des loyers des mois d’avril et mai est éteinte et, à titre subsidiaire, ordonner une réduction de 50 % du montant du loyer de ces deux mois. A l’appui de ses prétentions, la société Action France déclare que le local loué est affecté de fuites en toiture depuis le début de l’année 2018, constituant un manquement du bailleur à l’obligation d’entretenir les locaux et faire réaliser les travaux garantissant une jouissance paisible au preneur, ce qui l’a conduite à appliquer une réduction de 50 % du loyer à compter du 1er trimestre 2020 en application de l’article 1223 du code civil, réduction toujours appliquée au motif que le bailleur n’est pas intervenu pour réparer la toiture. Elle conteste la nécessité de l’accord du cocontractant pour appliquer la réduction unilatérale du loyer. Elle indique qu’une réparation a minima a été effectuée en janvier 2020, mais que de nouvelles infiltrations ont eu lieu en fin d’année 2020, qui ont entraîné une nouvelle intervention réparatoire. Enfin elle soutient que la réduction du loyer à hauteur de 50 % du montant du loyer est proportionnelle au préjudice subi et précise que l’appréciation du quantum de la réduction ne relève que du juge du fond. Elle confirme avoir été contrainte de fermer le magasin entre le 15 mars et le 10 mai 2020 en raison du confinement lié à la crise sanitaire, les loyers payés du 15 au 30 mars entrant en compensation avec les loyers du 11 au 31 mai. Elle soutient en conséquence que le non-paiement des loyers d’avril et mai 2020 est justifié par l’inexigibilité de ces deux mois de loyers en application du mécanisme de l’exception d’inexécution ce qui constituerait une contestation sérieuse exclusive de la compétence du juge des référés. La société Action France précise qu’elle a été dans la totale impossibilité d’exploiter le magasin à destination de supermarché à dominante non alimentaire entre le 15 mars et le 11 mai 2020, ayant reçu des réponses majoritairement négatives des préfectures d’autres départements à sa demande d’ouvrir des magasins et s’étant vu opposer des arrêtés d’interdiction d’ouverture au public pour les magasins qu’elle avait malgré tout ouverts, les quelques magasins ayant pu réouvrir constituant une exception. Elle précise qu’elle n’a pu s’organiser sur les plans juridique et

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pratique pour mettre en œuvre dès le mois de mars 2020 la vente en ligne. La société Action France se prévaut ensuite de la force majeure justifiant la suspension du contrat de bail, qui doit selon elle s’analyser comme une dispense de paiement et non un simple report. Elle souligne que la chute brutale de son chiffre d’affaires constitue un empêchement légitime. Au soutien de sa demande subsidiaire de réduction du loyer du bail commercial, elle se fonde sur l’article 1722 du code civil et se prévaut de la perte partielle de la chose louée outre le principe d’exécution de bonne foi des contrats. A l’appui de sa demande reconventionnelle, elle indique avoir versé par erreur la somme de 2.082,87 euros le 26 février 2020, qui ne vient en contrepartie d’aucune prestation et en demande le remboursement.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures bien des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

SUR CE,

- Sur la demande de provision :

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par la juridiction de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En outre, il doit être rappelé que la juridiction des référés ne peut pas interpréter un contrat sans trancher une contestation sérieuse. Cependant, le juge des référés est tenu d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis et il ne tranche alors évidemment pas à cette occasion de contestation sérieuse.

Enfin, l’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

En l’espèce, la SCI Hestia verse aux débats le contrat de bail signé par les parties le 6 janvier 2017, mettant à la charge de la société Action France un loyer annuel de 19.375 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance. Elle produit également les appels d’échéances du 2ème, 3ème trimestre 2020, du 1er trimestre 2021 et le compte locataire détaillé, à jour au 6 janvier 2021 mentionnant les différents versements réalisés par le preneur, faisant apparaître des montants de loyers partiels depuis le 1er trimestre 2020 et un solde de 69.990,65 euros au mois de janvier 2021, 1er trimestre 2021 inclus. Le bailleur apporte ainsi la preuve de l’obligation à paiement pesant sur la société Action France.

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*sur le moyen tiré de l’inexigibilité des sommes demandées au titre des loyers d’avril et mai 2020

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, étant précisé que l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur lui impose de livrer des biens conformes à l’usage auquel ils sont destinés. Pour sa part, le preneur a l’obligation, selon l’article 1728 du code civil, de payer le loyer aux termes convenus. En vertu de l’exception d’inexécution, chaque partie, dans un contrat synallagmatique, a le droit de refuser d’exécuter la prestation à laquelle elle est tenue si son cocontractant ne s’exécute pas lui-même. Par arrêté du 15 mars 2020 complétant l’arrêté du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus covid-19, puis en application des décrets n°2020-293 du 23 mars 2020, n°2020-423 du 14 avril 2020 et n°2020-663 du 31 mai 2020 prescrivant les mesures générales nécessaires pour faire face à l’épidémie dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire, les commerces non essentiels n’ont plus pu accueillir de public entre le 15 mars 2020 et le 11 mai 2020, date à partir de laquelle une réouverture au public a été autorisée sous conditions.

Si le bailleur a maintenu pendant la période de fermeture du local la possibilité pour son locataire d’en jouir, et qu’il n’est pas à l’origine de la fermeture administrative imposée par les autorités, le locataire, en application de la théorie de l’exception d’inexécution, peut toujours soutenir qu’en l’absence de fourniture d’un local exploitable conformément au bail, et même si cette situation ne relève pas d’un manquement du bailleur à ses obligations mais de la force majeure, il doit pouvoir lui-même cesser d’exécuter son obligation corrélative de régler son loyer.

La discussion sur le caractère essentiel ou non essentiel de l’activité commerciale du preneur et, partant, de sa soumission à l’obligation de fermeture du magasin ainsi que la question de savoir si le preneur peut opposer à la demande en paiement des loyers, la suspension/annulation temporaire de l’exécution de ses propres obligations sur le fondement de l’exception d’inexécution excèdent les pouvoirs du juge du fond et relèvent de la seule appréciation des juges du fond, constituant une contestation sérieuse au paiement des deux mois de loyer considérés.

*sur le moyen tiré par le preneur d’une réduction de 50 % des loyers appliquée unilatéralement depuis le 1er janvier 2020

Le preneur se prévaut de l’article 1223 du code civil selon lequel « En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix. L’acceptation par le débiteur de la décision de réduction de prix du créancier doit être rédigée par écrit. Si le créancier a déjà payé, à défaut d’accord entre les parties, il peut demander au juge la réduction de prix. »

La société Action France verse aux débats les échanges de courriers entre les parties relatives aux infiltrations d’eau dans le local loué et notamment le courrier adressé le 13 décembre 2019 au bailleur -sans précision sur la date de réception, faute de production d’un accusé de réception- mentionnant : « Nous faisons suite à notre correspondance en date du 25 novembre dernier qui vous enjoignait au plus tard le 1er décembre dernier de procéder ou faire procéder aux réparations nécessaires pour mettre fin au trouble de jouissance

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que nous subissons en raison de fuites en toiture déclarées depuis bientôt un an. Force a été de constater qu’aucune action ni prise de contact n’a été depuis entreprise. Compte tenu de ce qui précède et conformément d’une part à nos précédentes mises en demeure et d’autre part à l’article 1223 du code civil, nous vous notifions par la présente la suspension totale du règlement de nos loyers jusqu’à règlement des désordres maintes fois signalés »

Il est établi par les pièces versées aux débats -constat d’huissier du 17 mars 2018 établi à la demande du bailleur et rapport d’expertise judiciaire du 10 décembre 2019 faisant suite à la procédure de référé-expertise engagée le 5 avril 2018 par le bailleur – que des infiltrations par la toiture se sont produites dans le local loué depuis le début de l’année 2018, par une noue de la toiture. L’avis de l’expert sur les réparations adéquates figure dans son rapport du 10 décembre 2019. Les travaux de remplacement d’une partie de la membrane d’étanchéité et la mise en œuvre des sorties d’eaux pluviales de la noue concernée ont été réalisés en janvier 2020 (devis du 4 janvier 2020, bon pour accord du 5 janvier 2020, facture émise le 24 janvier 2020).

Ainsi que précisé par le dernier alinéa de l’article 1223 du code civil, la réduction unilatérale de prix a posteriori n’est pas possible hors saisine du juge. Par conséquent le moyen soulevé par la SAS Action ne peut concerner que la période commençant le 1er janvier 2020. Or il résulte de ce qui précède que les travaux, au plus tard, ont été réalisés le 24 janvier 2020, ce qui rend la contestation sérieuse pour une partie du loyer du mois de janvier 2020. Le preneur, qui allègue que de nouvelles infiltrations sont intervenues en fin d’année 2020 n’apporte la preuve ni de leur gravité ni de leur durée, le bailleur versant aux débats les documents justifiant d’une intervention réparatoire le 25 novembre 2020.

Par conséquent, la créance non sérieusement contestable de la SCI Hestia s’établit à la somme de (270.169,26 – (29.430,68/6) – (29.470,60 x2/3) – 200.178,61)= 45.438,47 euros, portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 juillet 2020.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

- Sur la demande reconventionnelle de la société Action France :

Au regard des développements qui précèdent et de la créance non sérieusement contestable de la SCI Hestia à hauteur de 45.438,47 euros, la somme de 2.082,87 euros n’a pas été versée sans cause et son remboursement se heurte à une contestation sérieuse.

Cette demande sera rejetée.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède la SAS Action France supportera les dépens de la présente instance.

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L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande de la SCI Hestia formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Condamnons par provision la SAS Action France à payer à la SCI Hestia la somme de 45.438,47 euros portant intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2020 ;

Disons que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Rejetons la demande reconventionnelle formée par la SAS Action France ;

Condamnons la SAS Action France à payer à la SCI Hestia la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Action France aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier Le Président Martine MAUBRY Cécile CAPEAU

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