TRIBUNAL JUDICIAIRE
77, avenue Albert de Mun
C.S 40263
[…]
N° RG 24/00578 – N° Portalis
DBYT-W-B7I-FJRD
Minute: 735/2024
JUGEMENT
DU 18 DECEMBRE 2024
AFFAIRE :
X Y, Z AA
C/
AB AC, AD
AC
M^e EMERIAU
Copie certifiée conforme M^e GENDROUVEAU
Copie exécutoire M^e GENDRONNEAU
délivrées le : 301 2124
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Des minutes du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire
JUGEMENT extrait ce qui suit
DEMANDEURS :
Madame X Y demeurant […]
Monsieur Z AA demeurant […]
Rep/assistant Maître Pierre GENDRONNEAU de la SCP ESTUAIRE AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE
DEFENDEURS :
Madame AB AC demeurant […]
NANTES
Monsieur AD AC demeurant […]
Rep/assistant M^e Isabelle EMERIAU, avocat au barreau de NANTES
COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION:
David HAZAN
GREFFIER:
Stéphanie AE
DEBATS: A l’audience publique du 16 octobre 2024
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 18 décembre 2024
JUGEMENT:
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT
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Par acte du 1er juillet 2019, M. AD AC et M^me AB AC ont consenti un bail à la société FAP COLLECTIVITES sur un bien situé 13 chemin du Clos Roux à
Pornichet (44300), moyennant un loyer mensuel de 1.150 euros, outre une contribution pour le partage des économies de charges d’un montant de 700 euros.
La société FAP COLLECTIVITES a donné préavis au bailleur et quitté le logement le 6 septembre 2021.
Par acte du 26 juin 2021 ayant pris effet au mois de septembre 2021, M. et M^me AC ont consenti un bail sur le même bien à la société COSPIEL, moyennant un loyer mensuel de
2.100 euros.
La société COSPIEL a quitté les lieux.
Par acte du 4 août 2022 ayant pris effet le 18 septembre 2022, M. et M^me AC ont consenti un nouveau bail à usage d’habitation sur leur bien à M. Z AA et M^me X Y moyennant un loyer mensuel de 2.400 euros.
Par courrier du 23 octobre 2023, se prévalant des dispositions légales relatives à l’encadrement des loyers en zone tendue, M. Z AA et M^me X Y ont réclamé auprès de M. et M^me AC le remboursement d’une somme de 16.177,95 euros.
Après avoir donné congé aux bailleurs par courrier recommandé du 5 janvier 2024 puis par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, M. Z AA et M^me X Y ont quitté le logement le 15 février 2024, date de réalisation de l’état des lieux de sortie, et en ont acquitté le loyer jusqu’au 9 mars 2024.
Le 12 janvier 2024, M. et M^me AC ont fait délivrer à M. Z AA et M^me X Y un commandement de payer la somme de 7.617,30 euros, correspondant aux loyers et charges impayés à cette date.
Après avoir vainement saisi la commission départementale de conciliation, M. Z AA et M^me X Y ont, par acte du 1er mars 2024, fait assigner M. et M^me AC devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Nazaire aux fins d’annulation de certaines clauses du contrat de bail conclu le 4 août 2022 et de restitution des sommes trop perçues par les bailleurs.
Après deux renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2024.
Représentés par leur conseil, M. Z AA et M^me X Y ont demandé à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
• à titre principal: juger nulles et non écrites les clauses du contrat ayant fixé à dix-huit mois
< ferme >> la durée minimale de location, ayant fixé le dépôt de garantie à un montant supérieur à un mois et le délai de préavis à trois mois,
• condamner solidairement M. et M^me AC à leur verser la somme de 10.728,76 euros au titre des loyers trop perçus par ces derniers, débouter M. et M^me AC de leur demande en paiement, condamner solidairement M. et M^me AC à leur restituer la somme de 2.400 euros, correspondant au dépôt de garantie, majoré de 10% par mois de retard à compter du 9 avril 2024, à titre subsidiaire : prononcer la nullité du contrat de bail pour dol, condamner solidairement M. et M^me AC à leur verser la
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somme de 10.728,76 euros au titre des indemnités d’occupation trop perçues,
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en tout état de cause: condamner solidairement M. et M^me AC à leur verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,
• dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation et ordonner leur capitalisation,
• condamner solidairement M. et M^me AC à leur verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
A l’appui de leurs prétentions, M. Z AA et M^me X Y font valoir que l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux logements loués en zone tendue faisait obstacle aux augmentations de loyer pratiquées par les bailleurs au départ des sociétés FAP COLLECTIVITES puis COSPIEL, les parties ayant d’un commun accord décidé de se soumettre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ainsi qu’en attestent l’intitulé et les différentes clauses figurant aux contrats. Les demandeurs soutiennent par ailleurs que plusieurs de ces clauses sont nulles pour être contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, la clause relative à la durée minimale du contrat leur ayant été préjudiciable pour avoir fait obstacle à une résiliation plus rapide du contrat de bail. Subsidiairement, M. Z AA et M^me X Y exposent que les bailleurs, qui n’ont pas renseigné la mention contractuelle relative à l’indice de référence du loyer, ont obtenu leur consentement par des manœuvres dolosives, le contrat devant pas conséquent être annulé sur le fondement de l’article 1137 du Code civil. A l’appui de leur demande indemnitaire, M. Z AA et M^me X Y se prévalent de l’atteinte portée à leur honneur, leur droits, leur épargne et leurs revenus. S’opposant enfin à la demande reconventionnelle en paiement, M. Z AA et M^me X Y indiquent ne rien devoir à leurs anciens bailleurs, qui doivent au contraire leur restituer le dépôt de garantie majoré par application de l’article 22 alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Représentés par leur conseil, M. et M^me AC ont demandé à la juridiction de : rejeter l’ensemble des demandes formulées par M. Z AA et M^me X Y,
• condamner solidairement M. Z AA et M^me X Y à leur verser la somme de 11.035,15 euros au titre des loyers impayés à la date du 9 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, condamner solidairement M. Z AA et M^me X Y à leur verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.
A l’appui de leurs prétentions, M. et M^me AC soutiennent que l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable au cas d’espèce car le locataire ayant précédé M. Z AA et M^me X Y dans les lieux était une personne morale, par nature exclue du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Pour les mêmes raison, il ne saurait être reproché au bailleur d’avoir omis de mentionner le montant du loyer précédent, aucune réticence dolosive ne pouvant être retenue à ce titre. Les demandes d’annulation de certaines clauses stipulées par le contrat de bail sont sans objet puisqu’il n’en a pas été fait usage pendant le contrat de bail, qui est aujourd’hui résilié. La demande indemnitaire formulée par M. Z AA et M^me X Y devra enfin être rejetée, ces derniers ne démontrant ni l’existence d’une faute ni celle d’un préjudice imputable aux manquements allégués.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.
MOTIVATION
Sur la demande au titre des loyers trop perçus
Aux termes de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble
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du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.
Aux termes de l’article 3 du décret du 27 juillet 2017, dont l’application a été prolongée par le décret du 29 juillet 2022, lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location, le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers mentionnée au deuxième alinéa du I de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.
La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location.
Il est en l’espèce constat d’une part que la commune de Pornichet se situe dans une zone d’urbanisation continue au sens de l’article 18 de de la loi du 6 juillet 1989 et d’autre part que les augmentations de loyer pratiquées le 26 juin 2021 puis le 4 août 2022 excédaient très largement le seuil fixé par l’article 3 du décret du 27 juillet 2017.
Le contrat conclu le 26 juin 2021 entre M. et M^me AC et la société COSPIEL stipule expressément que le bail est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation. Tout bailleur étant libre de soumettre volontairement le contrat de bail conclu avec une personne morale à tout ou partie des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l’article 18 de cette loi est applicable au cas d’espèce, peu important à cet égard que la mention < Loi du 6 juillet 1989 » figurant dans l’intitulé du contrat ait été rayée et remplacée par la mention manuscrite « Code civil régime 1709 >>.
Le contrat conclu le 1er juillet 2019 entre M. et M^me AC et la société FAP COLLECTIVITES stipule également que le bail est soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers à la relocation. Pour les raisons déjà indiquées, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 lui est donc applicable, peu important que la locataire était une personne morale.
Par conséquent, tant l’augmentation pratiquée à l’égard de la société COSPIEL que celle appliquée à M. Z AA et M^me X Y étaient illicites.
Les demandeurs étant fondés à se prévaloir de l’illicéité de la première augmentation de loyer, dont résulte, tant dans son principe que dans son ampleur, l’illicéité de l’augmentation pratiquée à leur égard, il sera fait droit à leur demande de restitution des loyers trop versés, lesquels correspondent à l’écart entre le loyer contractuel fixé à 2.400 euros et le loyer maximal exigible d’un montant de 1.207,42 euros – qui résulte lui-même de l’application au loyer initial (1.150 euros) de l’indice de référence de loyer passé de 129,38 le 1er juillet 2019, date du premier contrat de bail, à 135,84 le 4 août 2022, date du troisième contrat de bail.
Les demandeurs proposent que le loyer exigible le 4 août 2022 soit réactualisé à la date du 4 août 2023. Cette demande étant conforme à l’intérêt des défendeurs, qui ne s’y opposent pas, il y sera fait droit de sorte que le loyer maximal exigible du 1er octobre 2023 au 9 mars 2024 sera fixé à 1.249,64 euros par application de l’indice de référence de loyer – passé de 129,38 le 1er juillet 2019 à 140,59 le 4 août 2023.
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Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les bailleurs ont trop perçu la somme de 10.728,76 euros, correspondant à la différence entre les loyers versés par les locataires et les loyers exigibles par application de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, dont à déduire la somme de 378 euros due par les locataires au titre de la TOM 2023, dont les bailleurs justifient.
M. et M^me AC seront donc condamnés à verser la somme de 10.350,76 euros à M.
Z AA et M^me X Y, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er mars 2024.
Les demandeurs ne formulant aucun moyen à l’appui de leur demande de condamnation solidaire, celle-ci sera conjointe.
L’anatocisme sera ordonné par application de l’article 1343-2 du Code civil, aux termes duquel les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Sur la demande au titre du dépôt de garantie
Aux termes de l’article 22 al. 3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. (…) A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
En l’espèce, les locataires sont à jour du paiement de leur loyer cependant que les bailleurs ne justifient d’aucun motif légitime de retenue ni n’allèguent l’existence d’un écart entre les états des lieux d’entrée et de sortie.
Le dépôt de garantie aurait donc dû être restitué à M. Z AA et M^me X Y au plus tard le 9 avril 2024.
M. et M^me AC seront donc condamnés à verser la somme de 2.400 euros à M.
Z AA et M^me X Y, cette somme devant être majorée de 240 euros par période mensuelle de retard commencée depuis le 9 avril 2024. Et ce jusqu’à la restitution du dépôt.
Sur la demande d’annulation de certaines clauses contractuelles
Le moyen de défense utilisé par les bailleurs s’analyse en une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir en annulation des clauses contractuelles.
Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
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En l’espèce, les défendeurs soutiennent à juste titre que M. Z AA et M^me X Y ne justifient d’aucun intérêt particulier à agir en annulation des clauses contractuelles contestées, dont l’application ne conditionne le succès d’aucune de leurs prétentions.
Le contrat de bail a par ailleurs été résilié à la demande des locataires, qui n’ont donc pas non plus intérêt à agir à titre conservatoire.
Cette demande sera donc déclarée irrecevable.
Sur la demande de dommages et intérêts
La seule atteinte aux droits des demandeurs ne leur a causé aucun préjudice spécifique, qui ne serait déjà réparé par la restitution des loyers trop perçus par les bailleurs. M. Z AA et M^me X Y allèguent par ailleurs une atteinte à leur épargne et leurs revenus mais ne justifient d’aucun préjudice à ce titre. Il se prévalent enfin de la résistance des bailleurs à leurs légitimes demandes. Cependant, la mauvaise appréciation de leurs droits par M. et M^me AC, dont la mauvaise foi n’est pas démontrée, n’est pas constitutive d’une faute susceptible d’engager leur responsabilité.
La demande de dommages et intérêts formulée par M. Z AA et M^me X Y sera donc rejetée.
Sur la demande reconventionnelle en paiement
La dette locative étant soldée, la demande en paiement formulée par les bailleurs ne pourra qu’être rejetée.
Sur les dépens
M. et M^me AC, qui succombent à l’instance, seront condamnés à en supporter les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.
Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
En application de cet article, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, M. et M^me AC, parties perdantes, seront condamnés à verser aux demandeurs une somme que l’équité commande de fixer à 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
En application de l’article 514 du Code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Aucune disposition légale ou circonstance d’espèce ne commande de faire exception au principe posé par l’article 514 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire sera par conséquent constatée au terme du présent jugement.
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PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :
DECLARE M. Z AA et M^me X Y irrecevables en leur demande d’annulation des clauses contractuelles ayant déterminé une durée minimale de location, ayant fixé le dépôt de garantie à un montant supérieur à un mois et le délai de préavis à trois mois, faute pour ces derniers de justifier d’un intérêt à agir ;
CONDAMNE conjointement M. AD AC et M^me AB AC à verser à M. Z AA et M^me X Y les sommes de: 10.350,76 euros au titre des loyers trop perçus entre la conclusion et la résiliation du contrat de bail,
2.400 euros, correspondant au montant du dépôt de garantie indûment retenu par les bailleurs, cette somme devant être majorée de 240 euros par mois de retard commencé entre le 9 avril 2024 et la restitution du dépôt de garantie ;
DIT que la condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er mars 2024;
DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil:
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par M. Z AA et Mme
X Y;
REJETTE la demande en paiement formulée par M. AD AC et M^me AB AC;
CONDAMNE conjointement M. AD AC et M^me AB AC à verser à M. Z AA et M^me X Y la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE conjointement M. AD AC et M^me AB AC aux dépens ;
REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;
CONSTATE l’exécution provisoire.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION LE GREFFIER
S. AE D. HAZAN
En conséquence la République mande et ordonne Atous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente
décision à exécution. Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main. A tous les Commandants et Officiers de la Force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la présente expédition certifiée conforme à la minute
a été délivrée par le Directeur de greffe soussigné, après avoir été par lui collationnée, signée et scellée.
LE DIRECTEUR DE GREFFE
C
S. METER I
16
D
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J
N
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