Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 14 avril 2023, n° 22/00005

TJ Saint-Étienne 14 avril 2023

Arguments

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Rejeté
Sursis à statuer en attente d'une décision administrative
Le juge a estimé que le recours administratif n'était pas suspensif et n'affectait pas la fixation des indemnités d'expropriation.
Rejeté
Remboursement des taxes foncières
Le juge a jugé que l'expropriant n'était redevable de la taxe d'habitation qu'à partir de l'année suivant le transfert de propriété.
Accepté
Frais de géomètre expert
Le juge a condamné l'expropriant à régler les frais d'expertise en raison de la durée inhabituelle des opérations.
Rejeté
Accès à la maison pour récupérer des effets personnels
Le juge a considéré que cette demande s'analysait en une demande d'indemnisation en nature, ce qui n'était pas possible sans accord de l'expropriant.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 14 avr. 2023, n° 22/00005
Numéro(s) :	22/00005

Sur les parties

Avocat(s) :	Jonathan AZOGUI
Parties :	Etablissement public FONCIER DE L' OUEST RHONE ALPES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[…]

GREFFE DE L’EXPROPRIATION

04.77.43.29.15

Courrier arrivé le

18 AVR. 2023

[…]

PB. Affaire: N° RG 22/00005 – N° Portalis DBYQ-W-B7G-HR2C

→ Etablissement public FONCIER DE L’OUEST RHONE ALPES

C/
Monsieur Y D E

Je vous prie de trouver ci-joints pour notification aux parties :

- une copie certifiée conforme

du jugement qui vient d’être rendu par M. le juge de l’Expropriation

Fait au greffe du juge de l’expropriation, à Saint-Etienne,

le 14 avril 2023

La grefffère,

* Aux termes du code de l’expropriation, la notification du jugement doit être faite par la partie la plus diligente à la partie adverse et au commissaire du gouvernement (article R 311-30 du Code de l’expropriation) Depuis le 01 janvier 2005, l’appel est formé au greffe de ^C^O^UR ^D'^A^P^P^EL ^de ^L^Y^ON ^d^aⁿs ^un ^d^é^l^ai ^d'^un ^m^oⁱ^s à compter de la notification du présent jugement (R 311-24 du code de l’expropriation)

(

N° RG 22/00005 – N° Portalis DBYQ-W-B7G-HR2C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE JUGEMENT FIXANT LES INDEMNITES D’EXPROPRIATION DU 14 AVRIL 2023

Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de SAINT ETIENNE, par M. D-F G, Vice-Président, juge titulaire de l’expropriation du département de la LOIRE, assisté de M^me B C, greffière.

ENTRE:

Etablissement public FONCIER DE L’OUEST RHONE ALPES

dont le siège social est sis […]

[…]

non comparant, représenté par M^e AZOGUI, avocat au Barreau de Paris, comparant

EXPROPRIANT

ET:
Monsieur D E Y demeurant […], […]

comparant, assisté par M^e DOUCET, avocat au Barreau de Paris, comparante

EXPROPRIE

EN PRESENCE DE :
Monsieur X représentant le Directeur Départemental des Finances Publiques chargé du Domaine dans le département de la Loire

Commissaire du gouvernement

DEBATS: à l’audience publique du 21 mars 2023 Décision mise en délibéré au 14 avril 2023

FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS

Par arrêté n°2022-028 du 31 mars 2022, le préfet de la Loire a déclaré d’utilité publique et cessible, au bénéfice de l’Etablissement Public Foncier de l’Ouest

Rhône-Alpes (ci-après EPORA), la parcelle cadastrée section […] à SAVIGNEUX (Loire) dans le cadre de l’opération de déclaration de parcelle en état d’abandon manifeste pour un projet de démolition d’immeubles.

Par ordonnance du 2 mai 2022, le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de SAINT-ETIENNE a déclaré expropriés immédiatement, pour cause d’utilité publique, les immeubles, portions d’immeubles et droits réels immobiliers situés sur le territoire de la commune de SAVIGNEUX, et notamment la parcelle cadastrée section […] sis, […] la petite Vitesse pour une contenance de 5 926 m² et envoyé l’EPORA en possession dudit bien.

La Caisse des dépôts a délivré le 20 juillet 2022 un récépissé attestant de la bonne réception de la somme de 233 000 euros consignée par l’EPORA au profit de M. D-E Y pour le bien situé […].

Par exploit d’huissier du 9 août 2022, l’EPORA a signifié son mémoire valant offre à M. D-E Y pour la dépossession de la parcelle cadastrée section AZ numéro 12 sise […], pour un montant de 257 300 euros, décomposé comme suit :

- Indemnité principale: 233 000 euros

- Indemnité de remploi : 24 300 euros.

Le Juge de l’Expropriation a reçu ce mémoire le 19 septembre 2022.

Par ordonnance du 23 décembre 2022, le transport et l’audience ont été fixés au 31 janvier 2023.

A l’issue du transport, l’audience a été reportée et fixée par convocation ultérieure au 21 mars 2023.

Par mémoire en réponse et récapitulatif n°2, l’EPORA demande de :

- DEBOUTER M. Y de sa demande de sursis à statuer;

- FIXER à DEUX CENT CINQUANTE SEPT MILLE TROIS CENTS euros (257 300 euros), l’indemnité d’expropriation due à M. D-E Y pour la dépossession de son bien cadastré section AZ numéro 12 sis […], décomposée comme suit :

* Indemnité principale: 233 000 euros

* Indemnité de remploi : 24 300 euros

-DEBOUTER M. Y de ses demandes accessoires relatives au remboursement des taxes foncières de 2020 à 2022 et de remboursement des frais de géomètre expert ; A IRRECEVABLE la demande « d’accéder à la maison individuelle, pour y récupérer ses effets personnels et souvenirs familiaux » ;

DEBOUTER M. Y de sa demande d’expertise sollicitée à titre subsidiaire;

-JUGER la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile comme parfaitement disproportionnée et faire une juste application de ces dispositions au regard de la nature du litige.

Par mémoire récapitulatif n°3, M. D-E Y demande de :

In limine litis,

- ORDONNER le sursis à statuer dans l’attente d’une décision des juridictions administratives, définitive, purgée de tous recours, statuant sur l’annulation de l’arrêté du 31 mars 2022, de la Préfète de la Loire déclarant d’utilité publique au profit de l’établissement public foncier de l’Ouest Rhône Alpes (EPORA), les immeubles situés sur la parcelle AZ12 à SAVIGNEUX appartenant à Monsieur D-E Y,

Lorsque les juridictions administratives auront statué sur la légalité de cet arrêté, FIXER les indemnités devant revenir à Monsieur D-E Y pour

l’expropriation de la parcelle cadastrée AZ12 à SAVIGNEUX, comme suit :

* Indemnité principale: 2 953 088 euros

* Indemnité pour frais de remploi : 296 308,80 euros

*Indemnités accessoires :

M23 089 euros en remboursement des taxes foncières de 2020 à

2022,

- 1 452 euros en remboursement des frais de géomètre expert,

- AUTORISER Monsieur D-E Y à accéder à la maison individuelle, pour y récupérer ses effets personnels et souvenirs familiaux,

A titre subsidiaire et avant dire-droit, au besoin sans audience,

- DESIGNER TEL EXPERT QU’IL PLAIRA, avec pour mission de :

- Convoquer les parties,

- Se faire remettre toutes pièces utiles au dossier,

- Entendre tout sachant,

-Se rendre sur place, visiter l’ensemble immobilier comprenant un terrain constructible avec des potagers, plusieurs hangars, un local commercial et industriel, une maison d’habitation individuelle et plusieurs immeubles d’habitat collectif à SAVIGNEUX, 7, 9, 11, 13 et […], parcelle cadastrée AZ12,

Dire pour chaque bâtiment situé sur cette parcelle s’il peut être réhabilité, notamment au regard de l’état de la structure de chaque bâtiment,

- Dire pour chaque bâtiment si le coût de cette réhabilitation excéderait celui de la construction à neuf dudit bâtiment,

-Effectuer un mesurage des surfaces de chaque bâtiment, au besoin avec l’assistance d’un sapiteur géomètre, Répondre à tous dires écrits des parties,

-Procéder à toutes diligences et faire toutes observations utiles au règlement du litige, Au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, fixant la date de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

- RAPPELER que les frais d’expertise seront pris en charge par l’établissement public foncier de l’Ouest Rhône Alpes (EPORA) au titre des dépens,

En toute hypothèse,

- CONDAMNER l’établissement public foncier de l’Ouest Rhône Alpes (EPORA) à verser à Monsieur D-E Y la somme de 25 000 euros au titre de

l’article 700 du Code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en date des 10 janvier 2023 et 3 février 2023, le Commissaire du gouvernement demande de bien vouloir fixer à 257 300 euros l’indemnité d’expropriation due à M. D-E Y ainsi décomposée :

- l’indemnité principale : 233 000 euros

 – l’indemnité de remploi : 24 300 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux conclusions ou mémoires précités des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur le sursis à statuer

L’article L. 2243-4 du code des collectivités territoriales régissant la procédure d’expropriation d’immeubles en état d’abandon manifeste dispose que «< dans le mois qui suit la prise de possession, l’autorité expropriante est tenue de poursuivre la procédure d’expropriation dans les conditions prévues par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’ordonnance d’expropriation ou la cession amiable consentie après l’intervention de l’arrêté prévu au présent article produit les effets visés à l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Les modalités de transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers et d’indemnisation des propriétaires sont régies par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ».

L’article 378 du code civil dispose que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Le juge de l’expropriation ne peut surseoir à statuer sur la fixation du montant des indemnités d’expropriation dans l’attente des recours exercés contre l’arrêté de cessibilité ou l’ordonnance d’expropriation dès lors que ces recours, qui ne sont pas suspensifs, n’ont aucune incidence sur la fixation de ces indemnités, comme l’a d’ailleurs jugé la cour de cassation (3ème Civ., 21 mai 2008, pourvoi n° 07-14.517).

En l’espèce, la circonstance que M. Y ait saisi le tribunal administratif de Lyon aux fins d’annulation de l’arrêté du 7 décembre 2022 est indifférente dans le cadre de la présente procédure dès lors que ce recours n’est pas suspensif.

Il n’y a donc pas lieu de sursoir à statuer sur la demande de fixation des indemnités de dépossession.

II – Sur la date de référence

application des articles L. 322-2 du code de l’expropriation, L. 213-4 et L. 213 6 du code de l’urbanisme, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme (PLU) et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il résulte des conclusions concordantes du Commissaire du gouvernement et de l’EPORA que le droit de préemption urbain a été instauré sur l’ensemble des zones urbaines et à urbaniser du territoire de la Commune de Savigneux et que le PLU de cette commune a été approuvé le 12 décembre 2013 sans modification ultérieure.

La date de référence retenue est donc celle du 12 décembre 2013.

III – Sur la description du bien

Il résulte des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qu’il convient de fixer le montant de l’indemnité d’après la consistance des biens au jour de l’ordonnance d’expropriation.

En l’espèce, la parcelle située […] a une superficie de 5 926 m² avec une nature de potager et divers bâtiments, à savoir :

- des locaux commerciaux avec dépendances consistant en un ancien garage correspondant aux bâtiments A et B du rapport du géomètre (pièce n°4 de l’exproprié) avec une superficie cadastrale au sol approximative évaluée à 577 m² (478+99). Parmi ces deux bâtiments, seul le bâtiment A a pu être visité lors du transport après intervention des services de la ville pour ouvrir les lieux condamnés. Il se compose tout d’abord d’un grand espace anciennement à usage d’atelier ou dépôt. Le sol est en béton, d’une structure avec charpente métallique, portes métalliques et d’une toiture en tuiles. Un mur de côté en pisé est partiellement effondré avec un trou ouvrant sur la parcelle voisine. Il est ensuite composé d’un espace de bureaux. Le sol est carrelé, le plafond est composée de dalles/faux plafond en partie effondrée. L’exproprié indique qu’il a été loué jusqu’en 2014.

- une maison de maître de neuf pièces avec rez-de-chaussée et trois étages, inoccupée depuis de nombreuses années, correspondant au bâtiment C avec une superficie cadastrale au sol approximative évaluée à 136 m². Elle est actuellement murée ce qui a nécessité une ouverture par les services techniques de la ville pour permettre d’y pénétrer. A l’occasion du transport, il a été observé qu’elle est toujours encombrée de meubles ou détritus et qu’elle a été occupée illégalement. Selon les pièces, le sol est composé de carrelage en ciment ou de parquet, certaines pièces disposent un parement en bois sur le tiers de la hauteur, moulures au plafond et papiers peints anciens, dégradés. Plomberie, électricité, huisseries/menuiseries simple vitrage sont à remplacer ou mettre aux normes. La salle de bain et les wc sont vétustes. Des traces d’un dégât des eaux en provenance du grenier sont apparentes dans plusieurs pièces. Il pourrait s’agir de l’explosion ou de la fuite d’un vase d’expansion dont la présence a été observée dans le grenier. Aucune trace d’humidité n’a été observée en toiture. Une fissure est remarquée sur mur extérieur et une légère dégradation de la toiture en bordure.

trois bâtiments d’habitat collectif avec rez-de-chaussée et deux étages, correspondant aux bâtiments D, G et J, inoccupés depuis de nombreuses années avec une superficie cadastrale au sol approximative évaluée à 499 m² (254+159+86). L’exproprié indique que les lieux auraient été au moins partiellement loués jusqu’en 2016 environ. Le bâtiment J muré n’a pu être visité. L’intervention des services techniques a permis de démurer les bâtiments Det G afin de permettre leur visite. Le bâtiment G a été occupé illégalement et présente des traces d’occupation avec d’importantes dégradations ou destruction dans la plupart des pièces visitées. L’ensemble est très dégradé avec des traces d’humidité. Des traces de sondages avec des trous dans les murs sont observés à de nombreux endroits, vraisemblablement pour déterminer la consistance des murs. Le bâtiment D, également muré, est composé de garages en sous-sol. Il se trouve dans le même état que le bâtiment G, c’est-à-dire particulièrement dégradé et vétuste avec des traces d’occupation illégale.

- deux bâtiments consistant en des dépendances ou hangar, correspondant aux

bâtiments F et K avec une superficie cadastrale au sol approximative évaluée à (127+129): Le hangar F ouvert sur un côté est en très mauvais état avec une toiture partiellement effondrée. Le bâtiment K est construit avec des murs en pisé dont l’un partiellement effondré et avec une toiture dégradée avec un grand trou.

- des surfaces de terrains à usage de voie d’accès ou cour correspondant aux surfaces E, H et I du plan avec une superficie cadastrale au sol approximative évaluée à 343 m² (155+28+160).

- un terrain nu d’agrément avec une partie en potager, recouvert de végétation et non entretenu, correspondant à la surface L du plan avec une superficie cadastrale approximative évaluée à 4 115 m².

L’ensemble des locaux sont libres d’occupation.

La parcelle est classée en zone UBp au PLU de la Commune de Savigneux, c’est à-dire en zone urbaine, centrale à vocation mixte, habitat et commerce de proximité. Il n’est pas contesté qu’elle est constructible.

IV – Sur l’évaluation

Selon l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par

l’expropriation.

Selon l’article L. 321-3 du code de l’expropriation, le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Selon l’article L.322-12 du même code, les indemnités sont fixées en euros. Il en résulte que le juge ne peut imposer une réparation en nature, sauf si les parties conviennent d’une telle réparation.

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adopter la méthode d’évaluation qui lui apparaît la mieux appropriée afin d’évaluer le préjudice subi par l’exproprié.

La méthode couramment utilisée est celle par comparaison avec des ventes similaires ou assimilables, étant observé qu’elle présente l’avantage d’éviter la plupart des biais susceptibles de fausser la sincérité de l’estimation.

Cependant, à la stricte condition que soit rapportée la preuve que les constructions sont dépourvues de valeur, le juge peut préférer la méthode de la récupération foncière, laquelle consiste à retrancher à la valeur du terrain nu, les coûts de démolition et dépollution, comme l’a d’ailleurs jugé la cour de cassation (3e Civ., 5 novembre 2020, pourvoi n° 19-21.872).

Cette méthode est admissible en dehors même des cas où l’expropriation est poursuivie selon la procédure suivie par les articles L.511-1 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

En l’espèce, la vive opposition de principe entre les parties quant au choix de la méthode d’évaluation à adopter et leurs conclusions respectives imposent de raisonner de manière pragmatique vis-à-vis de chacun des bâtiments puisque le tènement immobilier se compose d’une maison de maître, de locaux commerciaux, de dépendances, de locaux d’habitat collectif et d’une grande

superficie de terrain nu.

Afin d’expliquer le choix de la méthode de la récupération foncière, le Commissaire du gouvernement a complété son analyse postérieurement au transport et avant l’audience en fournissant une liste générale des postes de travaux indispensables à une rénovation et donne une fourchette moyenne du coût de rénovation d’un logement afin d’en apprécier l’utilité économique par simple comparaison au prix de marché des logements dans le quartier.

Contrairement à ce que soutient l’exproprié, il dispose en sa qualité d’évaluateur des connaissances suffisantes pour formuler un tel raisonnement lequel n’a pas vocation à constituer un chiffrage précis comme le ferait un maître d’œuvre, mais seulement d’objectiver la question de savoir si le bâtiment en question a une valeur vénale.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande subsidiaire d’ordonner une expertise qui aurait pour objet de déterminer plus précisément les travaux à effectuer et de les chiffrer.

A – Le choix de la méthode

1- Les bâtiments F et K:

Les bâtiments à usage de dépendances ou hangar, correspondant aux bâtiments F et K sur le plan précité, sont particulièrement vétustes et dégradés avec des murs en pisé pour certains partiellement effondrés et avec des toitures en très mauvais état, également en partie effondrées, comme cela ressort du procès-verbal de transport avec les photographies, mais également du procès verbal de constat en date du 9 avril 2021 versé aux débats.

Les conclusions du Commissaire du gouvernement évoquant des coûts de reconstruction largement supérieurs à toute valeur vénale doivent être retenus en ce qui les concerne.

Seule la méthode de la récupération foncière est par conséquent applicable à leur égard. 2- Les bâtiments D, G et J:

Les bâtiments D, G et J, anciennement à usage d’habitat collectifs, sont également particulièrement vétustes et dégradés comme cela résulte du procès-verbal de transport comprenant des photographies des lieux.

Il y a lieu de retenir en ce qui les concerne les observations du Commissaire du gouvernement selon lesquelles doivent être intégralement repris, a minima : le second œuvre, ce qui inclut ou s’accompagne de toutes les

menuiseries, huisseries, vitrages et ouvrants, l’isolation thermique, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude, la plomberie qui a été en partie arrachée, l’installation électrique;

- l’ensemble des revêtements intérieurs de sol, murs et plafonds, une partie des cloisonnements (murs défoncés), une partie des couvertures de toitures et l’étanchéité en présence de percements et d’infiltrations,

- le ravalement des enduits de façades et pignons.

Cette rénovation lourde, appliquée à la surface approximative de 1 755 m² retenue par l’exproprié, est estimée en valeur basse par le Commissaire du gouvernement à 1 500 euros/m², soit à la somme 2 632 500 euros.

Cette somme est largement supérieure à l’évaluation de ces bâtiments revendiquée par l’exproprié lui-même à partir d’une moyenne de 1 387 euros/m², soit la somme de 2 374 515 euros.

Il en résulte que ces bâtiments ont une valeur intrinsèque nulle et que la méthode de la récupération foncière est la plus adaptée compte tenu de ce qu’ils sont édifiés sur un terrain constructible.

3- Les bâtiments A et B:

Les bâtiments A et B anciennement à usage commercial sont de la même manière vétustes, dégradés et inoccupés. Le premier présente en outre un important désordres dans un mur de côté en pisé partiellement effondré. Le second avec une toiture terrasse et non accessible lors du transport est

d’aspect encore plus vétuste.

Le Commissaire du gouvernement évalue un coût global de rénovation minimal, soit compte tenu de la surface approximative retenue par l’exproprié de 831 m², à la somme de 623 250 euros, laquelle est largement supérieure à la valeur revendiquée par l’exproprié de 449 487 euros.

Il en résulte là encore que ces bâtiments ont une valeur intrinsèque nulle et que la méthode de la récupération foncière est la plus adaptée compte tenu de ce qu’ils sont édifiés sur un terrain constructible, étant observé que l’exproprié s’abstient de justifier son affirmation selon laquelle cette méthode serait inadaptée à ces locaux ayant eu un usage commercial antérieurement à leur inoccupation.

[…]

La maison de maître correspondant au bâtiment C est inoccupée et vétuste comme cela a été précédemment indiqué. Elle nécessite de lourds travaux de rénovation comme l’a également retenu le Commissaire du gouvernement, lesquels ont été précédemment listés.

Cependant, à la différence de ce qui vient d’être observé pour les autres bâtiments édifiés sur la parcelle expropriée, en retenant le raisonnement du Commissaire du gouvernement qui consiste à comparer le coût des travaux indispensables à une rénovation à partir de la surface approximative retenue par l’exproprié et une moyenne du coût de rénovation au mètre carré (544 m² X 1 500 euros = 816 000 euros) et le coût moyen d’une maison dans le quartier toujours selon les valeurs revendiquées par l’exproprié (544 m² X 1 600 euros = 870 000 euros), le résultat n’est ni négatif, ni nul. Autrement dit, à la différence de ce qui a été observé pour les autres bâtiments, le coût de la rénovation ne dépasse pas la valeur d’une maison dans le quartier.

Au regard de ces éléments, il n’est donc pas établi que la valeur de cette maison bourgeoise, bien que très dégradée, est nulle même si elle est faible. En conséquence, la méthode de la récupération foncière ne peut pas être

appliquée à son égard. Il convient alors de revenir à la méthode classique dite par comparaison.

B – L’évaluation proprement dite

1- Les surfaces ou bâtiments A, B, D, E, F, G, H, I, J, K et L:

Il résulte de ce qui précède qu’il convient de prendre la totalité de la surface de la parcelle comprenant le terrain nu et les bâtiments dépourvus de valeur intrinsèque à partir du document rédigé par le géomètre ayant pour seul objet de déterminer les contenances cadastrales des emprises des bâtiments et des terrains, soit la surface totale de 5 790 m² (5 926 – 136).

Si ce métrage par un géomètre est contesté par l’expropriant, il convient d’observer qu’il a été réalisé par le professionnel qu’il avait lui-même choisi antérieurement pour dresser des plans. Au surplus, l’EPORA ne verse aux débats aucune autre pièce et n’avance aucun argument sérieux pour mettre en cause sa pertinence simplement en tant qu’il détermine des contenances cadastrales des emprises des bâtiments et des terrains.

Le Commissaire du gouvernement verse aux débats cinq termes de comparaison correspondant à des cessions de parcelles de terrains à bâtir intervenues entre 2021 et 2022 sur l’air urbaine. Il en résulte une valeur moyenne de 103,49 euros et une valeur médiane de 98,94 euros. Aucun de ces termes n’est au demeurant contesté par les parties. Les ventes visées par l’exproprié issue de la base Etalab ne contiennent pas les références cadastrales (pièce n°11). Elles doivent donc être écartées.

Il convient par conséquent de retenir le prix moyen de 103 euros/m² pour obtenir une valeur totale de la surface correspondant au terrain nu et à l’emprise des bâtiments dépourvus de valeur, soit la somme de 596 370 euros arrondie à 597 000 euros.

S’agissant des coûts de démolition et de désamiantage, ces derniers étant nécessairement liés aux premiers, l’EPORA invoque une valeur plancher de de 360 000 euros et verse aux débats pour en justifier l’étude détaillée d’un maître d’œuvre ayant chiffré le montant total de l’opération à 420 500 euros. Si l’exproprié conteste ce chiffrage, il ne verse aucune pièce pour le remettre en cause et ce chiffrage n’est pas contesté par le Commissaire du gouvernement. L’argumentation de l’exproprié selon laquelle il comprend différents postes est inopérante dès lors qu’au final ce n’est pas le montant total qui est retenu.

Compte tenu du fait que la démolition ne concerne pas le bâtiment C, et en l’absence de chiffrage individualisé, il y a lieu de retenir la seule proportion de cette somme (360 000 X 1332/1468), soit la somme arrondie de 326 650 euros.

L’indemnité principale due pour les surfaces ou bâtiments A, B, D, E, F, G, H, I, J, K et L s’élève donc à la somme de 270 350 euros (597 000 – 326 650).

2- le bâtiment C

Ni l’EPORA, ni le Commissaire du gouvernement ne verse aux débats de terme de comparaison correspondant à la maison bourgeoise.

L’exproprié verse quant à lui six termes de comparaison correspondant à des ventes conclues entre 2019 et 2021 dans les environs dont deux dans la même rue en mentionnant les références d’enregistrement, les références cadastrales complètes ainsi que le prix et les surfaces (pièces n° 16 et 19). Il en ressort une valeur moyenne de 1835 euros/m².

De l’aveu même de l’exproprié, l’état de la maison à évaluer est tel qu’il convient de retenir une valeur basse qu’il’ fixe à 1 604 euros/m² et au surplus d’appliquer un abattement conséquent pour tenir compte de l’importance des dégradations, de son caractère inhabitable en l’état, des facteurs de moins value retenus par le Commissaire du gouvernement (exposition Nord, en façade sur rue et proximité immédiate de la gare, davantage que les deux termes de comparaison retenus) et en l’absence de terme de comparaison dans un état similaire. Cet abattement doit par conséquent être fixé à 80 %.

Par ailleurs, s’agissant de la surface contestée de la maison bourgeoise, il y a lieu, à défaut pour l’expropriant de produire un mesurage alors qu’il a désormais la jouissance des lieux, de prendre en compte la surface de l’emprise cadastrale de 136 m² pour les trois premiers niveaux et d’appliquer un coefficient de pondération de 0,5 pour le grenier non aménagé avec des hauteurs sous plafond non mesurées, soit une surface totale de 476 m².

La valeur retenue est par conséquent la somme arrondie de 152 700 euros (476

m² X 1 604 euros X 0,2).

******

Au total l’indemnité principale s’élève donc à la somme de 423 050 euros (270 350 +152 700).

L’indemnité de remploi doit être évaluée à la somme totale de 43 305 euros, ainsi calculée :

- 5000 X 20 % = 1 000 euros

- 10 000 X 15 % 1 500 euros

- 408 050 X 10% = 40 805 euros.

Il résulte de ce qui précède que l’indemnisation en nature n’est possible qu’en cas d’accord des parties en ce sens.

La demande de M. Y d’être autorisé à récupérer des effets personnels et souvenirs familiaux, s’analyse nécessairement en une demande d’indemnisation en nature.

Or, en l’absence d’accord en ce sens de l’expropriant, il y a lieu de le débouter.

Contrairement à ce que soutient M. D-E Y, l’EPORA n’est redevable de la taxe d’habitation qu’à partir du 1er janvier de l’année suivant celle de l’acte portant transfert de propriété. Dans le cas présent, l’ordonnance d’expropriation étant intervenue le 2 mai 2022, l’exproprié est mal fondé à réclamer la condamnation de l’expropriant à lui verser tout ou partie des taxes réglées au titre années 2020 à 2022 inclus.

V – Sur les dépens, les frais de géomètre expert et l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

Il convient par conséquent de condamner l’EPORA aux dépens.

La demande au titre des frais de géomètre expert doit être analysée comme des frais irrépétibles régis par l’article 700 du code de procédure civile.

A ce titre, l’équité commande de condamner l’EPORA à régler à M. Y la somme de 5 952 euros (4 500 + 1 452), en prenant en compte la durée inhabituelle des opérations de transport et le nombre de mémoire échangés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation,

- Dit n’y avoir lieu de sursoir à statuer sur la demande de fixation des indemnités de dépossession;

- Fixe l’indemnité principale de dépossession à la somme de 423 050 euros pour l’ensemble de la parcelle cadastrée section […] sur la Commune de Savigneux (Loire);

- Fixe l’indemnité de remploi à la somme de 43 305 euros pour l’ensemble de la parcelle cadastrée section […] sur la Commune de Savigneux (Loire);

- Déboute M. D-E Y du surplus de ses demandes principales;

- Condamne l’EPORA à régler à M. D-E Y la somme de 5 952 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne l’EPORA aux dépens.

Le présent jugement a été signé par Monsieur D-F G, juge de l’expropriation, et par Madame B C greffière présente lors du prononcé.

La greffière Le Juge de l’expropriation
Madame B C Monsieur D-F/G so

Pour copie oestifily conforme