TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 4]

N° RG 25/00179 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FQVM

Minute :

JUGEMENT

DU 25 JUIN 2025

AFFAIRE :

société SONADEV TERRITOIRES PUBLICS

C/

S.A.S.U. DADAS

Copie certifiée conforme

— M^e COUETMEUR

— SASU DADAS

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e COUETMEUR

délivrées le :

JUGEMENT

_________________________________________________________

DEMANDEUR :

société SONADEV TERRITOIRES PUBLICS

demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jacques-Yves COUETMEUR de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

____________________________________________________________

DEFENDEUR :

S.A.S.U. DADAS

demeurant [Adresse 2]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 26 mars 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 juin 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 1er juillet 2022, la SARL Mollé Immobilier a donné à bail à la société DADAS, représentée par monsieur [I] [J], une chambre meublée individuelle d’un immeuble situé au [Adresse 5] (chambre N°4) moyennant un loyer mensuel de 380 €, pour une durée d’un an renouvelable.

La société publique locale (SPL) SONADEV TERRITOIRES PUBLICS, bénéficiaire d’une concession d’aménagement portant sur la redynamisation du centre ville de [Localité 8] attribuée par la CARENE depuis le 3 novembre 2015, a fait l’acquisition en 2023 par préemption du bien immobilier en l’état, en l’absence de levée totale des infractions au Règlement Sanitaire Départemental relevées en 2022.

La société publique locale a fait délivrer le 25 octobre 2023 à la société DADAS un commandement de payer les loyers visant l’article 1217 du code civil, pour la somme en principal de 2.660 €, ainsi qu’une sommation d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, elle a donné à la société DADAS congé pour le 30 juin 2024, en invoquant plusieurs motifs :

— la nécessité de procéder à des travaux de réhabilitation et de restructuration complète de l’immeuble,

— un impayé de loyers de 4.180 €,

— l’absence de justification de souscription d’une assurance locative pour les lieux loués.

Le 23 octobre 2024, elle a fait délivrer à la société DADAS une sommation de quitter les lieux. Elle l’a par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire a été retenue à la première audience du 26 mars 2025, à laquelle seule la partie demanderesse a comparu, représentée par son avocat.

La SPL SONADEV TERRITOIRES PUBLICS a soutenu ses demandes dans les termes de son assignation, aux fins de voir au visa de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, constater la validité du congé en date du 26 mars 2024 et que le bail s’est trouvé résilié au 30 juin 2024 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliatuion du bail aux torts exclusifs de la SAS DADAS ;

en toutes hypothèses,

— déclarer la SAS DADAS occupante sans droit ni titre à compter du 1er juillet 2024 de la chambre n°4 située dans un immeuble au [Adresse 5] ;

— ordonner l’expulsion la SAS DADAS ainsi que de tous occupants et biens de son chef, des lieux précités ;

— condamner la SAS DADAS d’avoir à lui verser une somme de 7.980 € (380 x 21 mois) au titre des loyers impayés au 30 décembre 2024, ainsi qu’une somme mensuelle équivalent au loyer du 1er janvier 2025 au titre d’indemnité d’occupation jusqu’à départ effectif et définitif des lieux, avec restitution des clés ;

— condamner la SAS DADAS à lui verser une somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS DADAS à supporter les entiers dépens de l’instance, conformément aux dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile incluant les frais de commandement de payer, de sommation de communiquer l’assurance et de congé ;

— dire et juger qu’une copie de la décision sera transmise au représentant de l’Etat ;

— débouter la SAS DADAS de toutes demandes.

La SAS DADAS, assignée par procès-verbal de recherches infructeuses selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne s’est pas faite représenter à l’audience, et ni manifestée par écrit.

Il a été indiqué que la décision sera rendue le 25 juin 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

La SAS DADAS a été assignée à comparaître le 15 janvier 2025 à l’adresse de son siège social ([Adresse 3]) selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, après que le commissaire de justice ait rencontré la nouvelle locataire laquelle lui a indiqué que monsieur [J] le gérant de la société a quitté les lieux le 25 novembre 2024 et qu’il a relaté les recherches infructueuses sur internet, les réseaux sociaux, l’annuaire du département ainsi qu’auprès du greffe de [Localité 8] auprès duquel aucun transfert de siège social ni modification n’a été enregistré. Il est justifié de l’accomplissement des formalités prescrites à l’article 659 alinéas 2 et 4 du code de procédure civile, la lettre recommandée étant revenue à l’étude du commissaire de justice avec la mention “pli avisé et non réclamé”.

Il sera statué par décision réputée contradictoire.

I – Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, la SPL SONADEV TERRITOIRES PUBLICS a donné congé à la SAS DADAS le 26 mars 2024 pour le 30 juin 2024, pour un motif légitime et sérieux, constitué par la nécessité de travaux de rénovation de l’immeuble, le non paiement des loyers et l’absence d’assurance.

Elle a respecté le délai légal de préavis et justifie des factures adressées à la locataire, ainsi que de deux courriers de relance en dates des 18 juillet 2023 et 8 août 2023, faute de règlement réceptionné depuis l’échéance d’avril 2023.

Elle a fait délivrer le 25 octobre 2023 à la locataire un commandement de payer les loyers visant l’article 1217 du code civil, pour la somme en principal de 2.660 €, ainsi qu’une sommation d’avoir à justifier d’une assurance.

En plus de l’inexécution par la locataire des obligations lui incombant, il est justifié de la nécessité de travaux de réhabilitation totale de l’ensemble immobilier, pour à la fois procéder au ravalement, reprise de la toiture et de la charpente, au désamiantage, respecter les surfaces minimales réglementaires, changer les menuiseries et équipements sanitaires, mettre aux normes l’isolation thermique comprenant le système de ventilation, ainsi qu’une réfection complète de l’installation électrique, des revêtements muraux et sols.

En l’absence de toute contestation sur les motifs invoqués, il convient de déclarer régulier et valable ledit congé et de dire que le bail a pris fin le 30 juin 2024.

La SAS DADAS est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS DADAS des lieux loués, faute pour elle de les avoir libérés dans le délai légal de deux mois après le commandement prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique.

II – Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Par application de l’article 1353 du code civil, il revient au créancier qui réclame l’exécution d’une obligation de payer de la prouver et au débiteur de justifier du paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est réclamé par la société publique locale la somme de 7.980 € (380 x 21 mois) au titre de l’arriéré locatif au 30 décembre 2024, sans décompte détaillé autre que celui annexé au commandement de payer les loyers signifié le 25 octobre 2023 pour la somme de 2.660 €.

Il convient de retenir cette somme pour l’arriéré locatif suivant décompte arrêté au 16 octobre 2023, laquelle sera majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Au vu de l’état d’insalubrité du logement connu de la société publique locale, il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle d’un montant moindre que celui du loyer fixé dans le contrat de location, 114 € par mois, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

La société SONADEV TERRITOIRES PUBLICS sera déboutée du surplus de ses prétentions.

III – Sur les demandes accessoires

La SAS DADAS qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du congé, du commandement de payer les loyers ainsi que de justifier d’une assurance, de la sommation de quitter les lieux, ainsi que de l’assignation.

Pour des considérations d’équité, il n’y a pas lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. La société publique locale SONADEV TERRITOIRES PUBLICS sera déboutée de sa demande de ce chef au titre des frais irrépétibles.

L’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulier et valable le congé délivré à la SAS DADAS pour le 30 juin 2024 ;

DIRE que depuis cette date, la SAS DADAS est occupante de la chambre meublée individuelle N°4 de l’immeuble situé au [Adresse 5], sans droit ni titre ;

CONDAMNE la SAS DADAS à payer à la SPL SONADEV TERRITOIRES PUBLICS la somme de 2.660 € au titre des loyers impayés suivant décompte arrêté au 16 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SAS DADAS à verser à la SPL SONADEV TERRITOIRES PUBLICS, à compter du 1er juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux avec la remise des clés, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 114 € ;

ORDONNE l’expulsion de la SAS DADAS des lieux loués, faute pour elle de les avoir libérés dans ces délais après le commandement prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la SAS DADAS aux entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture de [Localité 7]-Atlantique en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

S. MEYER H. CHERRUAUD