TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 18]

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

DU 05 Juin 2025

N° RG 20/01409 -

N° Portalis DBYT-W-B7E-EORR

JUGEMENT n°

AFFAIRE :

S.A.R.L. LIBRAIRIE LAJARRIGE, S.A.R.L. TERTIO

C/

S.A.R.L. J.H.G., S.A. AXA FRANCE IARD, S.D.C. LE GRAND LARGE, S.A.R.L. AA, [Y] [Z]

1ère Section

Copie exécutoire + expédition délivrées

le :

à

M^e Carole ROBARD

M^e JM LE MASSON ([Localité 14])

M^e ROUX-COUBARD ([Localité 14])

Copie à :

M. [K], expert

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DEMANDERESSES :

S.A.R.L. LIBRAIRIE LAJARRIGE

dont le siège social est situé [Adresse 4] inscrite au RCS de [Localité 18] sous le n° 813.275.617 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

S.A.R.L. TERTIO

dont le siège social est situé [Adresse 3] inscrite au RCS de [Localité 18] sous le n° 451.865.752 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Toutes deux Rep/assistant : Maître Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

S.A.R.L. J.H.G.

dont le siège social est situé [Adresse 2] inscrite au RCS de [Localité 18] sous le n° 451.669.352 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Jean-marc LE MASSON, avocat au barreau de NANTES

***

S.A. AXA FRANCE IARD

— assureur de AA (police n°6233915604)

dont le siège social est situé [Adresse 5] inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n° 722.057.460 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Emilie ROUX-COUBARD de la SELARL SELARL EMILIE ROUX-COUBARD – ARTIMON AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

***

S.D.C. LE GRAND LARGE

dont le siège social est situé [Adresse 8] représenté par son Syndic la SAS FONCIA LOIRE ATLANTIQUE sise [Adresse 6] et [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

***

S.A.R.L. AA

dont le siège social est situé [Adresse 9] inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 798.626.388 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Monsieur [Y] [Z]

né le 22 Février 1980,

demeurant [Adresse 9]

Tous deux Non Représentés

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENT : David HAZAN, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Soline JEANSON

DEBATS : A l’audience publique du 27 Mars 2025

JUGEMENT : Réputé Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 13 octobre 2015, la SARL JHG a vendu à la SARL TERTIO, gérée par Mme [O] [G], un local commercial sis [Adresse 17] à [Adresse 12], bénéficiant d’une servitude de raccordement à la pompe de relevage située dans le restaurant contigu.

La SARL TERTIO a consenti un bail commercial à la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE, également gérée par Mme [O] [G].

Peu après l’ouverture de sa librairie, Mme [O] [G] a constaté la présence de mauvaises odeurs dans le sous-sol de son local.

Le 11 janvier 2017, la SARL JHG a vendu à la SAS LE PRE GUERNO les murs du restaurant contigu à la LIBRAIRIE LAJARRIGE, dans lequel elle avait fait réaliser des travaux sous maîtrise d’œuvre de la SARL AA, gérée par M. [Y] [Z] et assurée par la SA AXA FRANCE IARD au titre de sa responsabilité décennale. Le 1er avril 2017, le fonds de commerce afférent a été cédé à M. [N] puis au restaurant LE CAFE DES ECAILLES.

Le 15 juin 2017, à la suite de plusieurs dégâts des eaux survenus dans la librairie LAJARRIGE, la société ORTEC ENVIRONNEMENT, mandatée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] du [Adresse 10] Large, a établi un rapport d’inspection des réseaux concluant au sous-dimensionnement du poste de relevage implanté dans le restaurant.

Suivant facture du 11 juillet 2017, M. [U] [P] a procédé à des travaux de peinture dans le sous-sol de la libraire LAJARRIGE pour un montant de 200 euros TTC.

Par courrier recommandé du 16 février 2018, la SARL TERTIO a demandé à la SARL JHG de procéder au remplacement de la pompe de relevage.

Le 18 mai 2018, mandatée par le syndicat des copropriétaires, le société SRIO [Localité 14] a établi un rapport d’intervention portant sur l’humidité constatée dans le sous-sol de la librairie.

***

Par actes des 11 et 12 juin 2018, la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE ont fait assigner en référé expertise la SAS JHG et la SAS LE PRE GUERNO devant le président du tribunal de grande instance de Saint-Nazaire.

Par actes des 25 et 29 juin 2018, la SAS JHG a fait assigner la SARL AA en intervention forcée aux fins de déclaration d’expertise commune et opposable.

Par ordonnance du 24 juillet 2018, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [B] [K] pour y procéder.

Suivant procès-verbal du 16 octobre 2019, Me [E] [F], huissier de justice, a constaté la persistance d’une forte odeur de refoulement dans le sous-sol de la librairie.

Le 16 janvier 2020, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

Suivant facture du 14 mai 2020 adressée à la SAS JHG, la SARL TECH DIAM a procédé à des travaux sur le pompe de relevage pour un montant de 6.642 euros TTC.

Le 28 juillet 2020, la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE ont fait assigner la SARL JHG aux fins d’obtenir, sur le fondement des articles 1641 et suivants, 1231-1 et 1792-1 2° du Code Civil, la réalisation de divers travaux ainsi que l’indemnisation de leur préjudice.

Suivant facture du 28 septembre 2020 adressée à la SAS JHG, la SARL TECH DIAM a procédé à la découpe de la cuve à fioul et à la réalisation d’un cuvelage pour un montant de 5.827,20 euros TTC.

Suivant facture du 5 août 2020 adressée à la SAS JHG, la société AIR QUALITE VENTIL a procédé à l’installation d’un caisson anti-odeurs pour un montant de 1.562,81 euros TTC.

Suivant procès-verbaux des 23 décembre 2020 et 3 octobre 2021, Me [V] [J], huissier de justice, a constaté le taux d’humidité anormal du sous-sol de la librairie.

Suivant procès-verbal du 21 décembre 2021, Me [A] [T], huissier de justice, a constaté l’absence de toute humidité dans la cuve à fioul jouxtant le sous-sol de la librairie LAJARRIGE.

Par ordonnance du 13 juin 2022, le juge de la mise en état a débouté la SARL JHG de sa demande incidente tendant à voir déclarer irrecevables pour défaut d’intérêt à agir les demandes de travaux formulées par la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE.

Par actes des 9 et 19 décembre 2022, la SAS JHG a fait assigner en intervention forcée la SA AXA FRANCE IARD puis la SARL AA, M. [Y] [Z] et le [Adresse 19], représentée par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LOIRE-ATLANTIQUE, devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.

Par mention au dossier du 23 janvier 2023, le juge de la mise en état a joint cette nouvelle affaire à l’instance enrôlée sous le numéro de répertoire général 20/1409.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 janvier 2023, la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE demandent à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner la SAS JHG :

— à réaliser les travaux concernant la cuve à fioul consistant à étancher les parois du local, dégager la cuve en place, piqueter les murs et procéder à des injections de résine pour étancher les murs, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

— à verser à la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et celle de 200 euros en remboursement de la facture [P],

— à leur verser une indemnité de 6.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les sommes de 1.131,62 euros en remboursement des constats d’huissier,

— aux dépens, en eux compris les dépens du référé et le coût de l’expertise judiciaire.

A l’appui de leurs prétentions, les demanderesses exposent que les interventions de la SARL TECH DIAM et de la société AIR QUALITE VENTIL ont mis fin aux odeurs nauséabondes, qui trouvaient leur origine dans le sous-dimensionnement du poste de refoulement. Toutefois, l’humidité du sous-sol, qui résulte du défaut d’étanchéité de la cuve fioul, persiste à ce jour ainsi qu’en attestent les procès-verbaux de constat et attestations versés aux débats. L’une et l’autre de ces difficultés préexistaient à la vente et avaient pour effet de rendre la chose vendue impropre à sa destination. Ces vices engagent donc la responsabilité de la SAS JHG, professionnel de l’immobilier présumé en avoir eu connaissance, à titre principal sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, le délai biennal de l’article 1648 du Code civil n’ayant commencé à courir qu’avec le dépôt du rapport d’expertise judiciaire avant lequel les demanderesses ignoraient l’origine des mauvaises odeurs et des traces d’humidité, et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, la SAS JHG ayant consenti une servitude de raccordement sur la pompe de relevage dont elle devait assurer le bon fonctionnement, ou encore de l’article 1792-1 2° du Code civil, la SAS JHG étant tenue à garantie décennale à raison des travaux qu’elle a fait effectuer.

Contrairement à ce que soutient la défenderesse, la cuve à fioul est une partie privative lui ayant appartenu jusqu’à la vente consentie à la SAS LE PRE GUERNO et son défaut d’étanchéité est directement responsable de l’humidité observée dans le sous-sol de la librairie ainsi qu’en attestent le rapport d’expertise judiciaire et le rapport d’intervention de la société SRIO [Localité 14]. Les demanderesses sollicitent ainsi la condamnation de la SAS JHG à réaliser les travaux préconisés par l’expert pour mettre fin à l’humidité observée dans le sous-sol et à indemniser le préjudice de jouissance ayant résulté, entre 2015 et 2020, des mauvaises odeurs perceptibles jusque dans le rayon enfant de la librairie et, de 2017 à aujourd’hui, des dégâts des eaux et de l’humidité générale du sous-sol, ces nuisances ayant gravement perturbé l’usage des locaux, sanitaires et coin cuisine.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, la SAS JHG demande à la juridiction de :

— débouter la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE de leur demande de travaux sous astreinte,

en tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 5.287,20 euros au titre des travaux affectant les parties communes de l’immeuble,

— condamner in solidum la SARL AA et M. [Y] [Z] à lui régler la somme de 6.642 euros au titre de la reprise de la bâche de récupération des eaux usées,

à défaut :

— condamner in solidum la SARL AA et M. [Y] [Z] à lui régler la somme de 6.642 euros au titre de la reprise de la bâche de récupération des eaux usées,

— condamner in solidum la SARL AA et la SA AXA FRANCE IARD à lui régler la somme de 2.062,81 au titre de l’installation d’un caisson anti–odeurs,

à défaut :

— condamner in solidum la SARL AA et M. [Y] [Z] à lui régler la somme de 2.062,81 euros au titre de l’installation d’un caisson anti-odeurs,

— condamner in solidum la SARL TERTIO, la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE, la SARL AA, M. [Y] [Z], la SA AXA FRANCE IARD et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens des instances au fond et en référé.

La SAS JHG estime que la demande de travaux formulée à son encontre est mal fondée d’une part car le désordre provient d’une partie commune, sur laquelle elle ne peut intervenir, et d’autre part car elle n’est plus copropriétaire de la résidence et ne dispose donc d’aucun titre pour y effectuer des travaux. Le cuvelage réalisé par la SARL TECH DIAM assure désormais l’étanchéité de la cuve à fioul de sorte que l’humidité subsistant dans le sous-sol de la librairie découle nécessairement des murs de cette cuve, qui sont des parties communes conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965. Par application de l’article 14 de cette même loi, seule la responsabilité du syndicat des copropriétaires peut être engagée au titre de ces désordres. Celui-ci devra donc garantir la SAS JHG de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre mais aussi le remboursement des factures acquittés pour la remise en état des parties communes de l’immeuble. La SAS JHG expose en outre qu’aucun des fondements soulevés par les demanderesses ne saurait justifier sa condamnation. D’une part, le délai de deux ans prévu par l’article 1648 du Code civil à peine de forclusion avait déjà expiré lorsque la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE l’ont fait assigner en référé expertise. D’autre part, les demanderesses ne peuvent engager la responsabilité décennale du constructeur au titre des travaux effectués sur un lot voisin, la SAS JHG n’ayant au surplus effectué aucun travaux dans le local recevant la cuve à fioul, qu’elle s’est contentée de dégazer. Enfin, les demanderesses n’apportent la preuve d’aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité contractuelle de droit commun. En tout état de cause, le préjudice de jouissance invoqué à l’appui de la demande indemnitaire doit être écarté, ou à tout le moins ramené à de plus justes proportions, des travaux ayant été entrepris pour y mettre fin aussi rapidement que possible, dans un contexte de crise sanitaire.

A titre reconventionnel, la SAS JHG fait valoir que le sous-dimensionnement de la fosse de récupération à l’origine des odeurs nauséabondes dénoncées par les demanderesses résulte d’un défaut de conception engageant la responsabilité décennale de la SARL AA, en sa qualité de maître d’œuvre en charge de l’avant-projet, de l’avant-projet définitif et du dossier de consultation des entreprises. Celle-ci ainsi que son assureur devront donc lui reverser les sommes engagées pour mettre fin aux refoulements, soit 6.642 euros et 2.062,81 euros. Gérant de la SARL AA, M. [Y] [Z] avait obligation de souscrire une assurance de responsabilité décennale. En ne communiquant pas la police d’assurance visée par le contrat de maîtrise d’œuvre, ce dernier a commis une faute détachable de ses fonctions ayant empêché la SAS JHG de connaître les garanties mobilisables.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 avril 2023, le syndicat des copropriétaires demande à la juridiction de débouter la SAS JHG de l’ensemble des demandes formulées à son encontre et de condamner cette dernière à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la SAS JHG, qui s’est abstenue de la mettre en cause au stade de l’expertise judiciaire, a été propriétaire de la cuve à fioul litigieuse jusqu’à la vente des murs de son restaurant, intervenue le 11 janvier 2017. L’acte de vente versé aux débats est parfaitement clair quant au fait que cette cuve est une partie privative et non commune.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, la SA AXA FRANCE IARD demande à la juridiction de :

— à titre principal : débouter toutes parties de leurs demandes à son égard,

— à titre subsidiaire : la dire bien-fondée à opposer sa franchise contractuelle à hauteur de 1.000 euros, outre l’indexation prévue au contrat,

— en tout état de cause : condamner les parties succombantes à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de la SELARL Émilie ROUX-COUBARD.

A l’appui de ses prétentions, la SA AXA FRANCE IARD soutient à titre principal que l’intervention de son assurée s’est limitée à la rédaction des avant–projets sommaire et définitif de sorte que les désordres allégués ne lui sont pas imputables. Subsidiairement, l’assureur expose que la SAS JHG ne produisant pas la déclaration d’ouverture de chantier, il est impossible de vérifier si la garantie souscrite par la SARL AA, applicable aux seuls chantiers ouverts entre le 1er avril 2014 et le 1er janvier 2015, est applicable au cas d’espèce. Encore plus subsidiairement, la SA AXA FRANCE IARD fait valoir que la garantie décennale n’a pas vocation à couvrir les dommages causés à des tiers, ainsi que la SAS JHG le soutient elle–même en réponse aux demandes formulées à son encontre. L’assureur s’estime en tout état de cause fondé à opposer sa franchise contractuelle.

Tous deux cités à étude, la SARL AA et M. [Y] [Z] n’ont pas constitué avocat.

***

Par ordonnance du 27 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025 et mise en délibéré au 5 juin 2025.

MOTIVATION

I – Sur la demande de réalisation sous astreinte des travaux préconisés par l’expert judiciaire sur la cuve à fioul

La SARL TERTIO, la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE et le syndicat des copropriétaires soutiennent que la cuve à fioul est une partie privative ayant appartenu à la SAS JHG, qui affirme au contraire que cette cuve est une partie commune.

Dans l’hypothèse où la cuve serait une partie privative, elle appartiendrait au titulaire du lot de copropriété n°232, ainsi qu’il ressort de l’acte de vente du 13 octobre 2015 et de l’état descriptif de division. Or la juridiction ne peut condamner la SAS JHG à effectuer des travaux sur une partie privative appartenant à un tiers n’ayant pas été appelé dans la cause.

Dans l’hypothèse où la cuve serait une partie commune, la demande de travaux devrait être adressée au syndicat des copropriétaires, à l’égard duquel les demanderesses ne formulent aucune prétention.

Quel qu’il soit, le statut de la cuve à fioul fait ainsi obstacle à la condamnation de la SAS JHG à y réaliser des travaux. La demande de travaux sous astreinte formulée par la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE sera donc rejetée.

II – Sur la demande indemnitaire formulée par la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE au titre du préjudice de jouissance

A/ SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE AU TITRE DU VICE CACHÉ

Aux termes de l’article 1648 du Code civil, « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ».

L’article 2241 du Code civil dispose par ailleurs que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ».

L’article 2239 du même code précise enfin que « la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ».

Le délai de prescription de l’action en garantie des vices cachés, que fonde l’existence d’un vice grave au jour de la vente, trouve son point de départ dès les premières manifestations concrètes du vice permettant à l’acquéreur d’en prendre connaissance. Ainsi et contrairement à ce que soutiennent les demanderesses, le point de départ du délai de prescription ne saurait être reporté au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, lequel a permis de déterminer l’origine exacte du vice mais n’était pas indispensable pour en découvrir l’existence.

Aux termes de leurs écritures, les demanderesses affirment que « les désordres de remontées d’odeurs existent depuis l’ouverture de la librairie comme l’indique la gérante dans son courrier à M. [D] du 5 août 2017 », rédigé en ces termes : « depuis l’ouverture de la librairie (le 1er décembre 2015), nous avons à intervalles réguliers connu des désagréments avec nos toilettes et fait intervenir à plusieurs reprises un plombier, une société d’assainissement pour déboucher les canalisations, un maçon pour remplacer un tronçon de canalisation endommagé et poser un regard. Malgré ces multiples interventions, les nuisances ont continué avec un reflux récurrent d’eau usée dans nos toilettes ayant entraîné un dégât des eaux mi-mai et l’émanation régulière d’odeurs d’égout extrêmement nauséabondes qui rendent parfois nos locaux du sous-sol (salle de repos/restauration et bureau) totalement impropres à leur utilisation ».

Ces éléments attestent que la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE, toutes deux gérées par Mme [O] [G], ont eu connaissance des odeurs nauséabondes dès le 1er décembre 2015.

Les demanderesses ont fait assigner en référé expertise la SAS JHG et la SAS LE PRE GUERNO par actes des 11 et 12 juin 2018. Délivrées après l’expiration du délai de prescription biennale défini par l’article 1648 du Code civil, ces assignations n’ont pu interrompre le cours de la prescription extinctive, qui était alors déjà acquise.

Il résulte de ces éléments que l’action des demanderesses sur le fondement des vices cachés est irrecevable car prescrite.

B/ SUR LE MOYEN TIRÉ DU MANQUEMENT DE LA SAS JHG À SES OBLIGATIONS CONTRACTUELLES

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, les demanderesses soutiennent que « la société JHG a consenti une servitude de raccordement à la pompe de relevage et doit donc veiller à son bon fonctionnement ».

Il est toutefois constant que les troubles de jouissance subis par la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE ne résultent pas d’un dysfonctionnement de la pompe de relevage mais de son sous-dimensionnement. Or la servitude consentie par la SAS JHG à l’occasion de la vente du 13 octobre 2015 n’obligeait pas celle-ci à procéder à l’installation d’une plus grande pompe de relevage.

Les demanderesses ne précisant pas à quelle obligation contractuelle spécifique la SAS JHG aurait manqué, le moyen tiré de la violation par cette dernière de ses obligations contractuelles sera rejeté.

C/ SUR LE MOYEN TIRÉ DE L’ENGAGEMENT DE LA RESPONSABILITÉ DÉCENNALE DE LA SAS JHG

Les demanderesses soutiennent à ce titre que « le vendeur est tenu de la garantie décennale pour les travaux qu’il a fait effectuer, ce en vertu des dispositions de l’article 1792-1 2° du Code civil », aux termes duquel est réputé constructeur de l’ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

La SAS JHG fait cependant valoir à juste titre que l’action en responsabilité décennale est ouverte au maître de l’ouvrage ou à l’acquéreur de l’ouvrage, ainsi qu’il résulte de l’article 1792 du Code civil, mais pas aux tiers à l’opération de construction.

La SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE n’étant pas maître de l’ouvrage litigieux et n’ayant pas acquis la pompe de relevage, elles ne peuvent valablement invoquer les dispositions des articles 1792 et suivants à l’encontre de la SAS JHG.

Aucun des moyens invoqués par les demanderesses n’étant opérant, leurs demandes indemnitaires seront rejetées.

III – Sur les demandes formulées par la SAS JHG à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ».

L’article 3 de la même loi dispose que « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

(…)

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ».

Il résulte des titres de propriété et de l’état descriptif de division modifié que le lot n°232 comprend « un réservoir à mazout ». Cette description des parties privatives du lot n°232, qui ne comportent aucune mention relativement aux murs de la cuve à fioul, est insuffisante à renverser la présomption de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, en application duquel les éléments de gros œuvre sont réputés communs.

En l’absence d’attribution explicite des murs de la cuve à fioul au propriétaire du lot n°232, qui n’est par ailleurs grevé d’aucune quote-part particulière de charges de conservation, d’administration ou d’entretien des parties communes dont il a l’usage exclusif, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est potentiellement engagée au titre d’un éventuel défaut d’étanchéité des murs et parois de ladite cuve.

Il convient toutefois à ce stade de relever que la SAS JHG ne formule aucun moyen de droit à l’appui de sa demande de remboursement. Or, la seule circonstance qu’un désordre affecte une partie commune ne saurait à elle seule justifier la condamnation du syndicat des copropriétaires à rembourser les dépenses consenties par un tiers à la copropriété pour mettre fin à ce désordre.

La demande formulée par la SAS JHG à l’égard du syndicat des copropriétaires sera par conséquent rejetée.

IV – Sur les demandes de la SAS JHG à l’encontre de la SARL AA, de la SA AXA FRANCE IARD et de M. [Y] [Z]

La SARL JHG sollicite le remboursement des dépenses engagées pour agrandir la pompe de relevage et mettre fin aux refoulements constatés dans la librairie.

A/ SUR LA DEMANDE À L’ÉGARD DE LA SARL AA

Aux termes de l’article 1792 du Code civil, « tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

Il est par ailleurs constant que si la responsabilité décennale des constructeurs ne nécessite pas la démonstration préalable d’une faute, elle suppose que soit apportée la preuve d’un lien d’imputabilité entre le fait du constructeur et le dommage.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire, et il n’est d’ailleurs par contesté, que les odeurs nauséabondes constatées dans la librairie trouvaient leur origine dans le sous-dimensionnement de la pompe de relevage située dans le lot n°232.

Il résulte par ailleurs du contrat de maîtrise d’œuvre du 27 novembre 2014 que l’intervention de la SARL AA avait l’objet suivant : « Aménagement d’une brasserie – glacier « SHORE » située au [Adresse 7] à [Localité 11] (44) ». Les factures versées aux débats révèlent toutefois que la mission de la SARL AA s’est finalement limitée à la rédaction de l’avant-projet sommaire, de l’avant-projet définitif et du dossier de consultation des entreprises. Ce que la SAS JHG ne conteste pas.

Il résulte de ces éléments que le périmètre de la mission confiée au maître d’œuvre était particulièrement restreint mais surtout que la SAS JHG n’avait pas intégré à son projet d’aménagement les locaux appartenant aujourd’hui à la SARL TERTIO ni même fait état de leur future destination auprès du maître d’œuvre. Il est à cet égard particulièrement significatif que les plans joints à la déclaration préalable du 9 décembre 2014 désignent systématiquement le local adjacent sous le vocable de « tiers », la notice du projet jointe évoquant quant à elle « l’ancienne librairie ».

Il convient enfin de relever que les difficultés occasionnées par le sous-dimensionnement de la pompe de relevage résultent directement de la servitude de raccordement consentie à la SARL TERTIO par la SAS JHG aux termes de l’acte de vente du 13 octobre 2015 : « Le vendeur déclare que les évacuations actuelles du local cédé sont raccordées à une pompe de relevage privative lui appartenant. Ces évacuations sont à ce jour non conformes ainsi qu’il est dit plus loin au paragraphe assainissement. La mise en conformité de ces évacuations est à la charge exclusive de l’acquéreur. L’ACQUEREUR déclare qu’il va supprimer l’ensemble de ces évacuations et les remplacer par un WC, un lave-mains, une douche et un évier. En conséquence, le vendeur consent à l’acquéreur une servitude de raccordement à la pompe de relevage pour les quatre évacuations limitativement énumérées ci-dessus. » Ainsi et contrairement à ce qu’affirme l’expert, il ne pouvait entrer dans la mission du maître d’œuvre d’anticiper les conséquences d’une servitude qui n’existait pas encore lors de la conclusion et de l’exécution du contrat de maîtrise d’œuvre.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les désordres invoqués par la SAS JHG ne sont pas imputables à l’intervention de la SARL AA. Les demandes formulées contre de cette dernière seront donc rejetées.

B/ SUR LA DEMANDE À L’ÉGARD DE LA SA AXA FRANCE IARD

La responsabilité décennale de la SARL AA n’étant pas engagée, la demande formulée à l’encontre de son assureur de responsabilité décennale sera nécessairement rejetée.

C/ SUR LA DEMANDE À L’ÉGARD DE M. [Y] [Z]

La responsabilité décennale de la SARL AA n’est pas engagée. Par conséquent et quand bien même elle serait admise, l’absence de souscription d’une assurance décennale ne serait à l’origine d’aucune préjudice indemnisable.

La demande formulée à l’encontre de M. [Y] [Z] sera donc rejetée.

V – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En l’espèce, la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE succombent dans leurs prétentions à l’égard de la SAS JHG. Elles supporteront donc les dépens d’instance engagés contre celle-ci et les dépens d’exécution susceptibles d’être engagés par elle.

La SAS JHG succombe à l’égard des autres parties appelées dans la cause. Elle supportera donc les dépens d’instance engagés contre elles et les dépens d’exécution susceptibles d’être engagés par elles.

En sa qualité de professionnelle de l’immobilier, la SAS JHG aurait manifestement dû accomplir les travaux de redimensionnement de la pompe de relevage avant de procéder à la vente des lots n°231 et 232, son abstention fautive ayant occasionné d’importants troubles de jouissance aux demanderesses et joué un rôle déterminant dans la naissance du litige. Il convient à cet égard de relever que la SAS JHG n’a accepté de prendre en charge ces travaux, qui lui incombait pourtant, qu’après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire. Ces circonstances particulières justifient que les dépens de l’instance en référé, en eux compris le coût de l’expertise judiciaire, soient intégralement mis à la charge de la SAS JHG.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

Parties perdantes, la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE seront déboutées de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour les raisons qui viennent d’être développées, l’équité commande par ailleurs de rejeter la demande de la SAS JHG à l’encontre de la SARL TERTIO et de la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE.

Succombant à l’égard du syndicat des copropriétaires et de la SA AXA FRANCE IARD, la SAS JHG sera condamnée à verser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1.500 euros à chacun d’eux.

Aux termes de l’article 514 du Code civil, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

Il sera par conséquent rappelé que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DECLARE irrecevable car prescrite la demande indemnitaire formulée par la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE à l’encontre de la SAS JHG sur le fondement des vices cachés ;

REJETTE la demande de travaux sous astreinte formulée par la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE à l’encontre la SAS JHG ;

REJETTE la demande indemnitaire formulée par la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE à l’encontre de la SAS JHG sur le fondement de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité décennale ;

REJETTE l’ensemble des demandes formulées par la SAS JHG à l’égard de la SARL AA, de M. [Y] [Z], de la SA AXA FRANCE IARD et du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] du [Adresse 10] Large, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LOIRE-ATLANTIQUE ;

REJETTE les demandes de la SAS JHG, de la SARL TERTIO et de la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS JHG à verser la somme de 1.500 euros à la SA AXA FRANCE IARD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

CONDAMNE la SAS JHG à verser la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] Large, représentée par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LOIRE-ATLANTIQUE, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL TERTIO et la SARL LIBRAIRIE LAJARRIGE à supporter les dépens de l’instance de fond engagés contre la SAS JHG et les dépens d’exécution susceptibles d’être engagés par cette dernière ;

CONDAMNE la SAS JHG à supporter les dépens de l’instance au fond engagés contre la SARL AA, M. [Y] [Z], la SA AXA FRANCE IARD et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] du [Adresse 10] Large, représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA LOIRE-ATLANTIQUE, ainsi que le dépens d’exécution susceptibles d’être engagés par ces derniers ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, la SELARL Émilie ROUX-COUBARD. à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la SAS JHG à supporter l’intégralité des dépens de l’instance en référé, en eux compris le coût de l’expertise judiciaire réalisée par M. [B] [K] ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Soline JEANSON David HAZAN