23 Décembre 2025

N° RG 25/00419 -

N° Portalis

DBYT-W-B7J-FWSB

Ord n°

S.C.I. KERFOCH

c/

S.D.C. RESIDENCE FOCH, [Y] [Z], [O] [U] épouse [Z], S.A. GMF ASSURANCES, S.A. AXA FRANCE IARD

Le :

Exécutoire à :

M^e D. COLLIN ([Localité 14])

Copies conformes à :

M^e Stéphanie PARISY

M^e Carole ROBARD

M^e E. BUTTIER ([Localité 12])

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 23 Décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. KERFOCH

dont le siège social est situé [Adresse 17] inscrite au RCS de [Localité 12] sous le n°795.047.950 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître David COLLIN de la SELARL A.R.C, avocats au barreau de RENNES substitué par M^e PLATEL

DEFENDEURS

S.D.C. RESIDENCE FOCH

dont le siège social est situé [Adresse 4] représenté par son Syndic la SAS CABINET CADORET IMMOBILIER sise [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Stéphanie PARISY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Monsieur [Y] [Z],

Madame [O] [U] épouse [Z],

demeurant ensemble [Adresse 5]

Tous deux Non Représentés

SA GMF ASSURANCES

— assureur de Monsieur [Y] [Z] (contrat n°87.218717.65.X)

dont le siège social est situé [Adresse 1] inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n°398.972.901 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

S.A. AXA FRANCE IARD

— assureur MRI de RESIDENCE FOCH (contrat n°6264294704)

dont le siège social est situé [Adresse 6] inscrite au RCS de [Localité 11] sous le n°722.057.460 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Emilie BUTTIER de la SELARL RACINE, avocats au barreau de NANTES substituée par M^e Martine GRUBER

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL à l’audience et Soline JEANSON lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ORDONNANCE : Réputée Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Suivant acte authentique en date du 31 octobre 2013, la S.C.I. KERFOCH a acquis un appartement situé au sein d’un immeuble placé sous le statut de la copropriété, situé [Adresse 3] à [Localité 13].

M. [Y] [Z] et Mme [O] [U] épouse [Z] sont propriétaires de l’appartement situé au-dessus de celui de la S.C.I. KERFOCH.

En novembre 2024, la gérante de la S.C.I. KERFOCH a déploré la présence de traces d’humidité au plafond de son séjour. Son assureur, la société MAAF, laquelle a mandaté la société ADRE EAU aux fins de recherche de fuites dans l’appartement.

Par courrier en date du 2 décembre 2024, l’assureur de la S.C.I. KERFOCH a mis en demeure le syndic de la copropriété, la société CADORET IMMOBILIER, d’effectuer de toute urgence les recherches nécessaires dans la gaine technique des descentes d’eaux usées communes ou dans le logement sus-jacent, de prendre en charge les travaux de casse et de remise en état entrepris pour localiser la fuite et d’indiquer l’origine des fuites.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er mars 2025, la S.C.I. KERFOCH a mis en demeure, par l’intermédiaire de son conseil, la société GUEFFIER IMMOBILIER, mandataire des M. et Mme [Z], de réaliser les travaux de reprise préconisés par la société DETECT FUITES, de justifier des travaux de reprise au niveau du siphon, et de communiquer une copie de la déclaration de sinistre effectué auprès de l’assureur multirisques habitation du bien.

C’est dans ces conditions que par actes de commissaire de justice du 1er et 6 octobre 2025, la S.C.I. KERFOCH a fait assigner M. [Y] [Z], Mme [O] [U] épouse [Z], la S.A. GMF ASSURANCES, en qualité d’assureur de M. et Mme [Z], le [Adresse 16] [Adresse 10] et la S.A. AXA France IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire aux fins d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire.

Le dossier a été évoqué à l’audience du 25 novembre 2025, au cours de laquelle la S.C.I. KERFOCH a maintenu ses demandes.

Aux termes de ses conclusions notifiées et auxquelles elle s’est expressément référée à l’audience, la S.A. AXA France IARD a émis les plus vives réserves et protestations quant à la demande d’expertise sollicitée. Elle demande également de réserver les dépens.

Par ses conclusions notifiées et auxquelles elle s’est expressément référée à l’audience, la S.A. GMF ASSURANCES a émis les plus vives réserves et protestations quant à la demande d’expertise.

Par message RPVA reçu le 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] a émis toutes protestations et réserves d’usage par l’intermédiaire de son conseil.

Bien qu’assignés par acte par acte remis à étude, M. et Mme [Z] n’ont pas comparu, de sorte qu’il est statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2025, date de la présente ordonnance, par mise à disposition du greffe.

MOTIFS

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, la S.C.I. KERFOCH n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

Le rapport en recherche de fuite d’eau et plomberie du 28 novembre 2024, rédigé par la société ADRE EAU ne relève « aucune anomalie dans le logement de l’assurée ». Il est ajouté : « cependant nous soupçonnons fortement une fuite dans le logement du dessus ou dans la gaine technique des descentes d’eau usées communes ». Il est observé que « les dégâts constatés se situent sur le plafond du salon à proximité d’une gaine technique. Lors de notre intervention, les mesures d’humidité nous indiquent que la zone est actuellement saturée en humidité » et que « à la suite davantage d’investigation nous observons qu’au-dessus de la zone sinistrée se situe la cuisine du voisin ainsi qu’une gaine technique ».

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, la S.C.I. KERFOCH dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec à l’encontre des M. et Mme [Z], susceptible de voir leur responsabilité civile engagée sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil. Il est donc justifié d’attraire aux opérations d’expertise la S.A. GMF ASSURANCES, en qualité d’assureur de M. et Mme [Z].

En outre, le dégât des eaux pouvant émaner d’une gaine technique située dans les parties communes, il apparaît également nécessaire, en l’état des investigations, et ne serait-ce que pour écarter cette hypothèse, de conduire les opérations d’expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la S.A. AXA France IARD, en sa qualité d’assureur de ce dernier.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la S.C.I. KERFOCH le paiement de la provision initiale.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il n’y a donc pas lieu de réserver les dépens : en effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de la S.C.I. KERFOCH, pour lui permettre ultérieurement et éventuellement d’engager une instance judiciaire, les dépens doivent provisoirement demeurer à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Ordonnons une mesure d’expertise

Désignons pour y procéder :

M. [F] [P]

[Adresse 7]

[Localité 8]

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de [Localité 14], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— relever et décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables, et dans quelles proportions ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties ;

Disons que dès l’acceptation de sa mission, l’expert devra nous faire savoir s’il accepte que lui soient adressés des messages et courriers par voie électronique et dans l’affirmative, invitons l’expert à nous préciser son adresse électronique ;

Invitons l’expert à adresser ses courriers au greffe et au magistrat en charge du suivi des expertises (sauf dépôt du rapport) par voie dématérialisée à l’adresse suivante : [Courriel 9] ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à [Localité 13] et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 4.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la S.C.I. KERFOCH à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 20 février 2026 au plus tard ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 août 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de la mesure ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que l’expert pourra avoir recours pour l’intégralité des échanges contradictoires de l’expert avec les parties et des parties entre elles à la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE conformément aux articles 748-1 et suivants du code de procédure civile ;

Rappelons aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

“La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée”.

Disons que les dépens resteront à la charge de la S.C.I. KERFOCH ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

Le greffier, Le président,

Soline JEANSON Stéphane BENMIMOUNE