TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

C.S 40263

[Localité 6]

N° RG 25/00388 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FRE3

Minute :

JUGEMENT

DU 11 JUIN 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[S] [M]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Madame [S] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 juin 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2022, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [S] [M] un local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 5]), moyennant un loyer total et révisable de 585,02 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 9]-Atlantique le 3 avril 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 640,19 €, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 24 janvier 2025, la SA [Adresse 8] a fait citer Madame [S] [M] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 28 avril 2024,

2 – à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail avec effet à la date de la décision à intervenir pour manquement du preneur à ses obligations au visa de l’article 1728 du code civil ;

3 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

4 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 1.168,29 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 janvier 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 640,19 € à compter du 27 février 2024, date du commandement de payer ;

* les loyers ou indemnité occupation postérieurs à la résiliation ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 28 avril 2024 ;

* la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [S] [M] du fait de l’absence de contact avec la locataire.

A l’audience du 2 avril 2025 où l’affaire a été retenue, la SA CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 990,27 € arrêtée au 31 mars 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, le loyer courant n’étant plus réglé depuis le mois de juillet 2024.

Madame [S] [M], bien que régulièrement convoquée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Le 1er avril 2025, elle a adressé un courrier au tribunal indiquant ne pas être en mesure de se présenter à l’audience du 2 avril 2025, précisant avoir soldé sa dette.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS

Bien que la présente procédure ait été engagée postérieurement à la publication de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le bail ainsi que le commandement de payer concernés mentionnant les délais de deux mois tels qu’existants avant ladite loi, il sera fait application de ces délais, ceux-ci relevant de la relation contractuelle existante entre le bailleur et la locataire et étant favorables à la locataire.

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 8] en constatation de la clause résolutoire est recevable car la citation a été notifiée au préfet de [Localité 9]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 27 janvier 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car la citation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 9]-Atlantique le 3 avril 2024 et la citation délivrée le 24 janvier 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [S] [M] n’a pas actualisé sa situation sociale et financière, ce qui ne permet pas d’apprécier sa capacité à contribuer à l’apurement de la dette locative. Toutefois, il ressort des pièces versées au dossier que la locataire a repris le règlement du loyer courant depuis le mois de janvier 2025. Elle se mobilise pour régulariser la situation en versant des sommes complémentaires afin d’apurer la dette locative. Dès lors, compte tenu de la reprise des règlements et du faible montant de la dette, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement tels qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés, et si la locataire respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [S] [M] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 562,83 € (503,01 € pour le logement, 59,82 € pour le garage), augmentée des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Bien que la défenderesse n’ait pas comparu à l’audience, la dette locative ayant diminué depuis la citation et le décompte fourni n’appelant aucune critique, Madame [S] [M] sera condamnée à payer la somme de 614,65 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 17 juillet 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 28 décembre 2022 entre la SA HLMCISN RESIDENCES LOCATIVES et Madame [S] [M] relatif au logement situé [Adresse 4] au [Adresse 10] [Localité 1] et ce, à compter du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [M] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 614,65 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Madame [S] [M] à se libérer de sa dette par mensualités de 50 € et ce sur une durée de 12 mois, en sus des loyers et charges courants, la 12ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour la locataire d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [S] [M] à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES sera équivalent au montant du loyer, soit la somme de 562,83 € (503,01 € pour le logement, 59,82 € pour le garage), augmentée des charges que la locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 8] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [S] [M] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 11 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON