26 Août 2025

N° RG 25/00303 -

N° Portalis

DBYT-W-B7J-FUVM

Ord n°

[J] [H] VEUVE [B]

c/

Me [U] [O], S.C.I. CARUDE, E.U.R.L. [K] [T] PARTICIPATIONS

Le :

Exécutoire à :

M^e Pauline DELANNOY

Copies conformes à :

M^e Pauline DELANNOY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 26 Août 2025

DEMANDERESSE

Madame [J] [E] [H] veuve [B]

née le 16 Décembre 1928 à [Localité 10],

domiciliée : chez , Chez la Résidence QUIETUS [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Pauline DELANNOY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE, comparante

DEFENDERESSES

Maître [U] [O],

notaire en charge de la succession de Monsieur [T] [K] représentant légal et associé de la SCI CARUDE,

inscrit au RNE sous le n° SIRET 842 738 692 00016,

demeurant [Adresse 1]

S.C.I. CARUDE,

inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n°397.933.953,

dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

E.U.R.L. [K] [T] PARTICIPATIONS (sigle SOCAMAP),

inscrite au RCS de [Localité 13] sous le n°489.622.043,

dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

Tous trois Non Comparants, Ni Représentés

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : David HAZAN

LE GREFFIER : Lydie CHEBREL à l’audience et Soline JEANSON lors de la mise à disposition

DÉBATS : à l’audience publique du 12 Août 2025

ORDONNANCE : Réputée Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Août 2025, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 août 2010 reçu en l’étude de Me [S] [Z], notaire à LA BAULE, Mme [J] [H] veuve [B] a vendu à la SCI CARUDE, détenue à 50% par M. [T] [K] et à 50% par l’EURL [K] [T] PARTICIPATIONS, exerçant sous l’enseigne commerciale SOCAMAP, ayant elle-même M. [T] [K] pour associé unique, son appartement sis [Adresse 6] (lots n°14, 42 et 51) en contrepartie d’un bouquet initial de 180.000 euros et d’une rente viagère de 530 euros par mois avec conservation de son droit d’usage et d’habitation, puis de 980 euros par mois en cas d’abandon anticipé de ce droit.

M. [T] [K] est décédé. Sa succession a été ouverte en l’étude de Me [U] [O], notaire à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, Mme [J] [B] a fait délivrer à Me [U] [O], en sa qualité de notaire chargée de la succession de M. [T] [K], un commandement de payer les rentes échues impayées à hauteur de 5.943,15 euros, ce commandement ayant visé la clause résolutoire insérée au contrat de vente viagère.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, Mme [J] [B] a fait délivrer à la SCI CARUDE un commandement de payer les rentes échues impayées à hauteur de 5.943,15 euros, ce commandement ayant visé la clause résolutoire insérée au contrat de vente viagère.

***

Par actes des 3 et 7 juillet 2025, Mme [J] [B] a fait assigner en référé la SCI CARUDE, l’EURL [K] [T] PARTICIPATIONS et Me [U] [O] devant le président du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente conclu avec la SCI CARUDE.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 août 2025, lors de laquelle Mme [J] [B], représentée par son conseil, a réitéré les demandes et moyens contenus dans son assignation, demandant à la juridiction de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de la vente conclue avec la SCI CARUDE, concernant le bien situé sur la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 7], lots n°14, 42 et 51, dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] sis [Adresse 4] à [Adresse 9] BAULE-ESCOUBLAC, trente jours après le commandement de payer les arrérages délivré le 2 juin 2025 et, subsidiairement, trente jours après celui délivré le 24 juin 2025,

— ordonner à l’indivision de M. [T] [K], représentée par son notaire, de restituer les clés du bien dans le mois suivant la décision à intervenir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— condamner la SCI CARUDE à lui verser la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse soutient, au visa des articles 1217, 1224 et 1225 du Code civil, qu’à défaut de paiement des arrérages visés par les deux commandements de payer délivrés les 2 et 24 juin 2025, la clause résolutoire prévue par le contrat de vente viagère trouve à s’appliquer à compter du 2 juillet 2025 ou, subsidiairement, à compter du 24 juillet 2025.

Citée à personne, Me [U] [O] n’a pas constitué avocat.

Toutes deux citées selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, la SCI CARUDE et l’EURL [K] [T] PARTICIPATIONS n’ont pas constitué avocat.

***

Le président a autorisé Mme [J] [B] à justifier, par note en délibéré à communiquer avant le 13 août 2025, de l’envoi des courriers recommandés prévus à peine de nullité par l’article 659 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 août 2025, par mise à disposition au greffe.

Le 12 août 2025, Mme [J] [B] a justifié de l’envoi des courriers recommandés prévus à peine de nullité par l’article 659 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

I – Sur la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Selon l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de vente viagère en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

Au cas d’espèce, le contrat de vente conclu par les parties contient une clause résolutoire rédigée comme suit :

« Par dérogation à l’article 1978 du Code civil, il est expressément convenu qu’à défaut de paiement à leur échéance de trois termes de la rente viagère constituée et trente jours après un commandement de payer adressé par exploit d’huissier, contenant déclaration par le VENDEUR de son intention de se prévaloir du bénéfice de cette clause et restée sans effet, la présente vente sera résolue de plein droit, nonobstant l’offre postérieure des arrérages. »

L’article 1978 du Code civil dispose que « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a droit que de saisir et de faire vendre le bien et de faire ordonner ou consentir sur le produit de la vente l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages ».

Il peut toutefois être dérogé à cette disposition, qui n’est pas d’ordre public, au moyen d’une clause résolutoire comme en l’espèce, dès lors que cette clause est strictement respectée et invoquée de bonne foi.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la résolution du contrat, car cela supposerait d’apprécier la gravité des manquements constatés, il entre bien dans ses pouvoirs de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, que les parties ont volontairement fait figurer dans le contrat qui les lie.

Ni l’indivision successorale de M. [T] [K], dont il n’est pas même sûr qu’elle existe, la défenderesse évoquant une possible renonciation à succession, ni a fortiori le notaire en charge de cette succession n’avaient vocation à régulariser les causes du commandement de payer du 2 juin 2025, dont la délivrance n’a donc pu valablement faire courir le délai d’un mois stipulé par l’acte de vente.

Délivré à la SCI CARUDE, le commandement de payer du 24 juin 2025 visant la clause résolutoire comporte bien une mention de l’intention de Mme [J] [B] de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut de règlement, dans une délai d’un mois, d’une somme de 5.943,15 euros, correspondant à plus de trois arrérages échus impayés.

La SCI CARUDE n’apportant pas la preuve du paiement de cette somme dans les délais fixés par le commandement de payer, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 24 juillet 2025, à minuit.

La résiliation du contrat de vente sera par conséquent constatée aux termes de la présente ordonnance.

II – Sur la demande de restitution des clés du logement

La demande de restitution des clés est adressée à « l’indivision successorale de M. [T] [K]», dont aucun membre n’a été appelé dans la cause.

Par application de l’article 14 du Code de procédure civile, la demande de restitution formulée par Mme [J] [B] ne pourra qu’être rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, la SCI CARUDE sera condamnée aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

La SCI CARUDE, qui succombe, sera condamnée à verser à Mme [J] [B], sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, une somme que l’équité commande de fixer à 1.500 euros.

Il sera enfin rappelé que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après audience publique, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe de la juridiction :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de vente liant les parties, acquise au 24 juillet 2025 à minuit ;

CONSTATONS la résolution de plein droit du contrat de vente en viager conclu le 24 août 2010 entre Mme [J] [H] veuve [B], venderesse, et la SCI CARUDE, acquéreur, portant sur le bien immobilier sis [Adresse 5], lots n°14, 42 et 51 d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], situé sur la parcelle cadastrée section BN n°[Cadastre 7] (vente enregistrée sous la référence n°4404P05 2010P3333 au service de publicité foncière) ;

REJETONS la demande de restitution des clés formulée par Mme [J] [H] veuve [B] ;

CONDAMNONS la SCI CARUDE à verser Mme [J] [H] veuve [B] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI CARUDE aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Soline JEANSON David HAZAN