MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 25 AOÛT 2025

Minute :

N° RG 25/00306 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZ3E

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

Madame [D] [K]

née le 28 Mars 1941 à LE HAVRE (76600), demeurant 8 route du Cap – 76310 SAINTE-ADRESSE

représentée par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [C]

né le 1er Février 1985 à HARFLEUR (76700), demeurant 11 place Henri Chandelier – 2eme étage porte G – 76620 LE HAVRE

comparant en personne

Madame [E] [U]

née le 03 Janvier 1994 à LA HAVRE (76600), demeurant 49 rue de la Veuglotte – Appartement 124 – 21800 QUETIGNY

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 19 Mai 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mars 2022, Madame [D] [K] a donné à bail à Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] un logement situé 11 place Henri Chandelier au HAVRE (76620), moyennant un loyer mensuel de 900€, outre une provision sur charges de 62€ et une provision sur la taxe d’ordures ménagères de 29€.

Un commandement de payer la somme en principal de 3 968€ du chef d’un arriéré de loyers et charges, arrêté à décembre 2024, a été délivré aux locataires le 2 décembre 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par actes des 3 mars et 4 avril 2025, Madame [K] a fait assigner Monsieur [C] et Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— Constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] portant sur le bien sis 11 place Henri Chandelier au HAVRE par l’effet de la clause résolutoire prévue au bail au 2 février 2025,

— Subsidiairement, sur le fondement de l’article 1728, ordonner la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] portant sur le bien sis 11 place Henri Chandelier au HAVRE faute de paiement des loyers,

En tout état de cause,

— Constater que Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] sont occupants sans droit ni titre,

— Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous biens et occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] au paiement d’une somme de 5 952€ arrêtée au 1er février 2025, sauf à parfaire des loyers et charges restant dus au jour de l’audience,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] à payer une indemnité d’occupation d’un montant de 992€, avec indexation jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] à payer une indemnité d’un montant de 1 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement et les frais d’exécution éventuels de la décision à intervenir.

A l’audience du 19 mai 2025, Madame [K] était représentée par Maître CAILLIERET-GRAUX qui s’est rapportée aux actes introductifs d’instance et a précisé que le paiement du loyer avait repris et que la dette était de 5 952€. Elle a précisé que Madame [U] ne vivait plus dans les lieux mais n’avait pas donné congé et s’est opposée aux délais de paiement.

Monsieur [C] et Madame [U] ont comparu en personne. Madame [U] a indiqué avoir quitté les lieux en septembre 2022 et en avoir informé l’agence par courrier mais que ce courrier n’avait pas été retrouvé.

Monsieur [C] a indiqué avoir payé les loyers de mars, avril et mai. Il a expliqué être masseur kinésithérapeute et avoir subi une blessure qui a eu des conséquences professionnelles et a précisé que la vente de ses parts dans son ancien cabinet était en cours ce qui devrait lui rapporter 38 000€. Il a demandé à bénéficier de délais de paiement et à être autorisé à se maintenir dans les lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [K] justifie avoir notifié les assignations au représentant de l’État dans le département le 5 mars et le 7 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [C] et Madame [U] le 2 décembre 2024, leur accordant un délai de deux mois pour payer la dette. Il ressort du décompte produit par Madame [K] que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Madame [K] est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 3 février 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de tout autre occupant de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 février 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [K] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [K] produit un décompte à la date du 1er mai 2025 qu’il convient de compléter avec le paiement effectué en mai 2025 par Monsieur [C] d’un montant de 992€. Il en ressort que la dette est de 5 952€. Monsieur [C] et Madame [U] ne contestent pas le montant de la dette et Madame [U] ne justifie pas avoir donné congé. Il convient donc de les condamner solidairement à payer à Madame [K] la somme de 5 952€, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 sur la somme de 3 968€ et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Il ressort du dernier décompte versé que Monsieur [C] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mars 2025. Il demande à bénéficier de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement lui sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, étant rappelé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, l’exigibilité immédiate du solde, l’expulsion de Monsieur [C] et Madame [U] à défaut de départ volontaire ainsi que leur condamnation au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée à compter du 3 février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [C] et Madame [U], qui succombent, sont condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, étant précisé que la charge des frais d’exécution forcée étant régie par les dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ceux-ci.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] et Madame [U] sont solidairement condamnés à payer à Madame [K] la somme de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Madame [D] [K] recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er mars 2022 concernant le logement situé 11 place Henri Chandelier au HAVRE (76620), donné en location à Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 3 février 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] à payer à Madame [D] [K] la somme de 5 952 euros (cinq mille neuf cent cinquante-deux euros) arrêtée en mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 sur la somme de 3 968 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [M] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 165 euros chacune, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [D] [K] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique, étant rappelé qu’en cas de difficultés quant aux meubles il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— que Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] soient condamnés solidairement à verser à Madame [D] [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et accessoires de loyer qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 3 février 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 décembre 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification des assignations des 3 mars et 4 avril 2025, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [C] et Madame [E] [U] à payer à Madame [D] [K] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 25 AOÛT 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS