TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01671 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZQOH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 AVRIL 2025

MINUTE N° 25/00634

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 17 Février 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [J] [H] épouse [W], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Claudine VERTEUIL DUQUESNOY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0461

ET :

LA SOCIETE [P]'S FOOD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anissa MEKKAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire

C 1085

Monsieur [B] [T], ès qualité de caution, demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 février 2020, Mme [J] [H] épouse [W] a consenti à la société SAS [P]'S FOOD un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1].

M. [B] [T] s’est engagé en qualité de caution par acte du 1er mars 2020.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [J] [H] épouse [W] a fait délivrer à la SAS [P]'S FOOD un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 4.158,97 euros en date du 31 juillet 2023. Cet acte a été dénoncé à M. [B] [T] en sa qualité cde caution en date du 24 novembre 2023.

Par acte délivré les 27 et 30 septembre 2024, Mme [J] [H] épouse [W] a assigné la société SAS [P]'S FOOD et M. [B] [T] en référé devant le président de ce tribunal aux fins de :

— Constater l’absence d’exploitation des lieux en contravention avec les termes du bail et le non-paiement des loyers après commandement ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail pour défaut de paiement des loyers et charges et pour défaut d’exploitation des lieux ;

— Ordonner l’expulsion de la société SAS [P]'S FOOD, ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— Condamner solidairement la société SAS [P]'S FOOD et M. [B] [T] à payer à Mme [J] [H] épouse [W] la somme de 8.460,94 euros au titre des loyers impayés,

— Condamner solidairement la société SAS [P]'S FOOD et M. [B] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 2.200,49 euros, laquelle sera due jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement la société SAS [P]'S FOOD et M. [B] [T] au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 17 février 2025, Mme [J] [H] épouse [W] maintient ses demandes, qu’elle forme à titre provisionnel, et actualise sa demande au titre des arriérés locatifs à la somme de 5.139,41 euros. Elle expose que d’une part le commandement de payer les arriérés locatifs n’a pas été régularisé dans le délai légal mais qu’en outre, les lieux ne sont pas exploités, de sorte que la clause résolutoire figurant au bail doit recevoir application.

En défense, la société SAS [P]'S FOOD demande au juge des référés :

1)-Sur le défaut d’exploitation :

— A titre principal, Juger que la demande tendant « Constater l’absence d’exploitation des lieux » n’est pas une prétention ;

— A titre subsidiaire, Dire n’y avoir lieu à référé sur cette question compte tenu de contestations sérieuses et renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;

— A titre infiniment subsidiaire, Débouter la demanderesse de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur ce fondement ;

2)-Sur l’acquisition de la clause résolutoire en raison des impayés :

— A titre principal, Juger irrecevable la demande compte tenu de l’accord des parties sur un échéancier ;

— A titre subsidiaire, Dire n’y avoir lieu à référé sur cette question compte tenu de contestations sérieuses et renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;

— A titre infiniment subsidiaire, Octroyer les plus larges délais à la société [P]'S FOOD et Ordonner la suspension de la clause résolutoire ;

3)-Sur la demande en paiement :

— A titre principal, Juger irrecevable la demande en ce qu’elle n’est pas formée à titre provisionnel et inviter les parties à se pourvoir au fond ;

— A titre subsidiaire, Juger qu’en l’absence de régularisation annuelle et faute pour la demanderesse de produire les justificatifs afférents, la société [P]'S FOOD est en droit d’obtenir la restitution des provisions indues et qu’en conséquence, la somme sollicitée aujourd’hui au titre de l’arriéré est sérieusement contestable ;

— Déduire de la somme réclamée par la demanderesse l’ensemble des provisions pour charges appelées depuis la prise à bail jusqu’à ce jour;

4)-Sur l’indemnité d’occupation :

— A titre principal, Juger irrecevable la demande en ce qu’elle n’est pas formée à titre provisionnel et inviter les parties à se pourvoir au fond ;

— Dire n’y avoir lieu à référé compte tenu du caractère manifestement excessif de l’indemnité pouvant résulter de l’application de la clause contractuelle ;

— Dire n’y avoir lieu à référé compte tenu de contestations sérieuses ;

— Renvoyer les parties à se pourvoir au fond ;

— A titre subsidiaire, Juger que l’indemnité d’occupation devra être fixée au quart d’une annuité du loyer en vigueur, soit la somme mensuelle de 2.079,41 euros et non 2.200,49 euros ;

5)-Sur les demandes accessoires :

— Condamner la demanderesse à verser à la société [P]'S FOOD la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En substance, la société [P]'S FOOD invoque les problèmes de santé de son président, M. [P] [E], l’ayant temporairement empêché d’exploiter son commerce, qu’en outre, celui-ci a sollicité une déspécialisation à la bailleresse pour exercer une activité compatible avec son état de santé, qui lui a été refusée. La société défenderesse soutient par ailleurs que le commandement a été régularisé avant la délivrance de l’assignation et que le gestionnaire du bien immobilier a donné son accord pour des délais de paiement. Il remet à la demanderesse à la barre du tribunal un chèque d’un montant de 3.640 euros et affirme que sa dette est soldée.

En réplique, Mme [J] [H] épouse [W] fait valoir qu’elle n’a jamais donné son accord pour un échéancier, qu’en tout état de cause, celui-ci n’a pas été respecté et que le bail prévoit expressément que les lieux doivent être maintenus ouverts et achalandés.

L’état d’endettement de la société [P]'S FOOD en date du 8 octobre 2024 ne porte mention d’aucune inscription.

Régulièrement assigné, M. [B] [T] n’a pas comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer.

Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur les demandes principales à l’égard de la société SAS [P]'S FOOD

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 31 juillet 2023 pour le paiement de la somme en principal de 4.158 ,97 euros.

La société SAS [P]'S FOOD, pour justifier d’un échéancier qui lui aurait été produit un courriel qu’il a adressé à FONCIA en date du 30 septembre 2024, qui ne démontre nullement l’accord du gestionnaire, ni a fortiori celui de la bailleresse.

Il résulte du dernier décompte produit aux débats, arrêté au 14 février 2025, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après la délivrance du commandement, soit le 1er septembre 2023.

A titre surabondant, il est constant que le contrat prévoit expressément en son article VI – 5- que le preneur « devra tenir constamment les lieux loués ouverts et achalandés. »

La bailleresse produit un premier procès-verbal de constat du 5 février 2024, une sommation de reprendre l’exploitation du fonds de commerce délivrée à la société SAS [P]'S FOOD le 12 avril 2024, ainsi qu’un second procès-verbal de constat 24 mai 2024, dont il ressort que les lieux n’ont pas été exploités pendant plusieurs mois. Aussi, quel que soit le motif de non exploitation invoqué par la société défenderesse, la clause résolutoire peut ainsi également recevoir application sur ce fondement.

Le maintien dans les lieux de la société SAS [P]'S FOOD causant un préjudice à Mme [J] [H] épouse [W], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La société SAS [P]'S FOOD sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Mme [J] [H] épouse [W] justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte arrêté au 14 février 2025, que la société SAS [P]'S FOOD reste lui devoir à cette date une somme de 5.139,41 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes, 1er trimestre 2025 inclus.

La société SAS [P]'S conteste le quantum réclamé au motif que les provisions sur charges ne sont pas justifiées. Néanmoins, ce moyen ne saurait caractériser une contestation sérieuse ou justifier une éventuelle déduction de la somme réclamée qu’à hauteur des sommes appelées à ce titre. Or, la société SAS [P]'S FOOD ne chiffre pas sa demande. Aucune contestation sérieuse n’apparaît ainsi caractérisée.

La remise tardive d’un chèque le jour de l’audience ne permettant pas d’en vérifier le bon encaissement, la société SAS [P]'S FOOD sera condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.139,41 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes, 1er trimestre 2025 inclus, étant rappelé que tout paiement intervenu postérieurement à cette date viendra évidemment en déduction de cette somme.

La société SAS [P]'S FOOD sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Néanmoins, elle ne produit aucun élément sur sa situation économique et sur ses perspectives de reprise d’activité, de sorte qu’elle ne démontre pas être en capacité de faire face à ses échéances, il convient donc de rejeter sa demande de délais de paiement sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce.

L’obligation de la société SAS [P]'S FOOD de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, suivant modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes principales à l’encontre de M. [B] [T]

Suivant les articles 2288 et suivant du code civil, applicables au présent litige, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. Le cautionnement doit être exprès et la caution personne physique doit apposer elle-même en toutes lettres la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.

En l’espèce, l’acte de cautionnement daté du 1er mars 2020 aux termes duquel M. [B] [T] se porte caution solidaire de la société SAS [P]'S FOOD, couvre " le paiement du loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, intérêts de retard, indemnités d’occupation et tous dommages et intérêts découlant du bail consenti à la SAS [P]'S FOOD, à hauteur de 7.200 euros, hors indexation, pendant toute la durée du bail, " sans bénéfice de division ou de discussion. Ces mentions sont également manuscrites. L’acte est donc régulier et M. [B] [T] est incontestablement redevable solidairement de la somme réclamée.

Il est également justifié que le bailleur a dénoncé le commandement de payer à M. [B] [T] en date du 24 novembre 2023.

En conséquence, M. [B] [T] sera condamné à régler, solidairement et à titre provisionnel la somme de 5.139,41 euros.

Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 696 du code de procédure civile, la société SAS [P]'S FOOD, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à Mme [J] [H] épouse [W] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 1er septembre 2023 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société SAS [P]'S FOOD ou de tous occupants de son chef hors des locaux [Adresse 1] ;

Condamnons la société SAS [P]'S FOOD à régler à Mme [J] [H] épouse [W] une indemnité à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons solidairement la société SAS [P]'S FOOD et M. [B] [T] à payer à Mme [J] [H] épouse [W] la somme provisionnelle de 5.139,41 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes dus au 14 février 2025, 1er trimestre 2025 inclus ;

Rejetons la demande tendant à l’octroi de délais de paiement ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société SAS [P]'S FOOD à payer à Mme [J] [H] épouse [W] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société SAS [P]'S FOOD aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 08 AVRIL 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Mallorie PICHON