TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 25/01639 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FUQ7

Minute : 25/00803

JUGEMENT

DU 10 Décembre 2025

AFFAIRE :

[Y] [E]

C/

[L] [Z]

Copies certifiées conformes

Maître Charlotte KAMYCZURA

Madame [L] [Z]

Copie exécutoire

Maître Charlotte KAMYCZURA

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Madame [Y] [E], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Charlotte KAMYCZURA de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Madame [L] [Z], demeurant [Adresse 2]

Non comparante

__________________________________________________________

COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : Léa DELOBEL, greffier placé, lors des débats

Léna LE BOHEC, greffier placé, lors de la mise à disposition

DEBATS : A l’audience publique du 08 octobre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 7 février 2024, madame [Y] [E] a donné à bail à madame [L] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 555 € et une provision sur charges de 29 €, pour une durée de trois ans.

Le syndic de copropriété a informé le 5 juin 2024 madame [E] de nuisances sonores causées par sa locataie, en plus d’une altercation avec madame [K], laquelle a déposé plainte le 3 juin 2025.

Par lettre recommandée en date du 6 juin 2024 non retirée par sa destinataire dans les délais impartis, madame [E] a mis en demeure madame [Z] de cesser immédiatement les troubles de voisinage et de lui régler le bon montant du loyer en temps et en heure, 584 € le 1er du mois, en lui réclamant un arriéré de 591 €, ainsi que de prendre rendez-vous pour l’entretien de la chaudière.

Par courrier recommandé en date du 8 août 2024 dont le pli est revenu avec la mention “pli avisé et non réclamé”, madame [E] a de nouveau mis en demeure madame [Z] de cesser immédiatement les troubles du voisinage qui lui sont rapportés par autres occupants de l’immeuble, en lui réclamant un arriéré de 599 € et en lui demandant de nouveau de prendre rendez-vous pour l’entretien de la chaudière.

Le 9 août 2024, le syndic de copropriété lui a demandé d’intervenir auprès de sa locataire pour qu’elle procède à l’enlèvement d’un fil électrique sortant de son logement relié à un local en rez-de-chaussée, en passant par la façade extérieure de l’immeuble, en lui transmettant une photographie de cette installation électrique non autorisée.

Le 26 août 2024, elle a fait délivrer à madame [Z] un commandement de payer les loyers, la somme en principal de 599 €, dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le 5 décembre 2024, elle a fait délivrer à madame [Z] un second commandement de payer les loyers, la somme en principal de 584 €, dans un délai de six semaines.

Le 10 avril 2025, elle a fait délivrer à madame [Z] un troisième commandement de payer les loyers pour la somme en principal de 1.312,81 € dans un délai de deux mois et de fournir les justificatifs d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, madame [E] a fait assigner madame [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de SAINT-NAZAIRE.

L’affaire a été retenue dès la première audience du 8 octobre 2025, à laquelle seule la partie demanderesse a comparu, représentée par son avocat.

Madame [E] a demandé à bénéficier des termes de son assignation, en actualisant l’arriéré locatif, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail d’habitation signé le 7 février 2024 entre les parties pour le logement situé [Adresse 1] à [Localité 9] ;

— ordonner l’expulsion de madame [Z] des lieux ainsi que tous occupants de son chef dans les formes légales à l’aide du concours de la force publique si besoin est ;

— condamner madame [Z] à lui payer la somme de 4.772,58 € au titre de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025 ;

— condamner madame [Z] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, augmenté de la provision sur charges, soit 594,08 € par mois à compter du 11 juin 2025 jusqu’au jour effectif de son départ ;

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation dudit contrat de bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion de madame [Z] des lieux ainsi que tous occupants de son chef dans les formes légales à l’aide du concours de la force publique si besoin est ;

— condamner madame [Z] à lui payer la somme de 4.772,58 € au titre de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025 ;

— condamner madame [Z] à lui payer une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer, augmenté de la provision sur charges, soit 594,08 € par mois à compter du 11 juin 2025 jusqu’au jour effectif de son départ ;

à titre infiniment subsidiaire,

— prononcer la nullité dudit contrat de bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion de madame [Z] des lieux ainsi que tous occupants de son chef dans les formes légales à l’aide du concours de la force publique si besoin est ;

— condamner madame [Z] à lui payer la somme de 4.772,58 € au titre de de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er mars 2025 suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, outre 594,08 € par mois jusqu’au jour effectif de son départ ;

en toute hypothèse,

— condamner madame [Z] à lui payer la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— condamner madame [Z] à lui payer la somme de 310,91 € au titre des commandements de payer, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner madame [Z] à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner madame [Z] aux entiers dépens.

Madame [Z], bien qu’assignée à comparaître, ne s’est pas présentée, ni faite représenter à l’audience, ni manifestée par écrit.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La défenderesse non comparante a été régulièrement assignée le 16 juin 2025 avec remise de l’acte à l’étude, en ce qu’après vérification de sa domiciliation à l’adresse du logement loué (nom figurant sur la boîte aux lettres), le commissaire de justice a accompli les formalités prescrites aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

I – SUR LA RÉSILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 8]-Atlantique le 17 juin 2025 par diligence accomplie par le commissaire de justice, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version alors en vigueur.

De plus, la demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le bail consenti à madame [Z] contient une clause résolutoire (article VII) stipulant que le contrat sera résilié de plein droit notamment en cas de défaut de paiement des loyers et des charges locatives au terme convenu, si le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues dans les deux mois suivant la signification du commandement de payer ; en cas de défaut d’assurance après le délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

La bailleresse a fait délivrer le 5 décembre 2024 un commandement de payer le loyer et la provision sur charges de novembre 2024, soit la somme de 584 €, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire et les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Or celles-ci ne peuvent conduire à modifier le délai fixé dans le bail liant les parties.

Il ressort du décompte fourni par la bailleresse qu’à la suite de ce commandement de payer, madame [Z] a effectué deux virements du 10 décembre 2024 d’un montant chacun de 590 € ; qu’elle a ainsi dès le 10 décembre 2024 soldé la dette réclamée en plus de régler son loyer courant.

La bailleresse a fait délivrer le 10 avril 2025 un commandement de payer les loyers pour la somme en principal de 1.312,81 € dans un délai de deux mois et de fournir les justificatifs d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois. Elle justifie avoir sollicité préalablement l’attestation d’assurance à sa locataire par courriel du 27 février 2025, ainsi que par lettre suivie distribuée le 21 mars 2025.

Madame [Z], non comparante, ne justifie pas avoir fourni à sa bailleresse une atttestation d’assurance contre les risques locatifs, conformément à son obligation légale dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se trouvent réunies à la date du 10 mai 2025.

Madame [Z] est devenu occupante du logement sans droit ni titre depuis le 11 mai 2025.

Il convient d’ordonner son expulsion et de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 11 mai 2025 jusqu’à la date de la libération complète des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

II – SUR LES DEMANDES FINANCIERES

21. Sur l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Madame [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de sa dette au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités échus impayés.

Elle sera condamnée au paiement de la somme de 4.148,72 € suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025 comprenant comme dernière échéance celle d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement de la somme de 156,91 € correspondant au coût des deux précédents commandements de payer qui lui ont été signifiés à la diligence de la bailleresse. La partie demanderesse sera déboutée du surplus de ses prétentions, les autres frais exposés auprès du commissaire de justice relevant soit des dépens de la présente instance soit des frais irrépétibles.

22. Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [E] invoque un préjudice moral causé par le comportement de madame [Z], s’abstenant de répondre à ses multiples démarches amiables pour obtenir le règlement du loyer ainsi qu’une attestation d’assurance, ansi qu’à ses demandes de cesser les troubles du voisinage qui lui ont été rapportés par le syndic de copropriété que ses voisins très peu de temps après son entrée dans les lieux. Elle souligne par ailleurs avoir découvert que cette dernière lui avait fourni de faux documents au soutien de sa solvabilité pour conclure le contrat de bail, ainsi que redouter l’état du logement qu’elle va retrouver.

Elle justifie des différentes démarches amiables (courriers, tentative de conciliation de justice) engagées, ainsi que de la réponse obtenue du responsable de l’administration du personnel de la société EOS France contredisant le contrat de travail, l’attestation et les bulletins de paie qui lui ont été remis par madame [Z].

Si elle ne peut se prévaloir d’un préjudice éventuel lié à l’état du logement lors de sa restitution, elle démontre la mauvaise foi de cette dernière. L’indemnité sollicitée sera réduite à de plus justes proportions.

Madame [Z] sera condamnée à lui payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, madame [Z], succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la demanderesse, il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais non répétibles. Madame [Z] sera condamnée à luipayer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2024 entre madame [Y] [E] et madame [L] [Z], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à madame [L] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, madame [Y] [E] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE madame [L] [Z] à verser à madame [Y] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 11 mai 2025 jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE madame [L] [Z] à payer à madame [Y] [E] la somme de 4.148,72 € au titre de l’arriéré locatif, suivant décompte arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement jusqu’à parfait règlement ;

CONDAMNE madame [L] [Z] à payer à madame [Y] [E] la somme de 156,81 € correspondant au coût des différents commandements de payer qui lui ont été signifiés ;

CONDAMNE madame [L] [Z] à payer à madame [Y] [E] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE madame [L] [Z] à payer à madame [Y] [E] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [L] [Z] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 avril 2025, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Léna LE BOHEC Hélène CHERRUAUD