Min N° 25/00116

N° RG 24/04421 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDWN6

S.C.I. [Adresse 5]

C/

M. [K] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 février 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. DE LA VIEILLE MAISON

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M. [S] [W], gérant

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 11 décembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.C.I. [Adresse 5]

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [K] [D]

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI DE LA VIEILLE MAISON est propriétaire d’un bien sis [Adresse 2] à COULOMMIERS (77120) et prétend avoir mis à disposition ces locaux d’habitation par contrat de location non écrit au profit de Monsieur [K] [D].

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Adresse 5] a, par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, fait signifier à Monsieur [K] [D] un commandement de payer la somme principale de 10.400 euros, visant l’article 1728 du code civil et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 avec un délai de 6 semaines pour régulariser les impayés.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2024, la SCI DE LA VIEILLE MAISON les a fait assigner Monsieur [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner son expulsion,

— condamner Monsieur [K] [D] au paiement de la somme de 11.900 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024 avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 décembre 2024.

A l’audience, la SCI [Adresse 5], représentée par son gérant Monsieur [W] [S], reprend les termes de son assignation en sollicitant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail verbal, le bail ayant été égaré, et actualisant la dette locative à la somme de 14.400 euros arrêtée au 11 décembre 2024.

Il précise que le locataire ne respecte pas ses engagements au regard du paiement de ses loyers et qu’il gêne le fonctionnement de l’immeuble avec son comportement agressif.

Il indique ne pas avoir engagé de procédure judiciaire à son encontre avant par manque de temps et du fait de la mise en place d’un échéancier de paiement, qui finalement n’a pas été respecté.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [K] [D] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2025.

Par notes en délibéré reçues au greffe par courriel des 17 décembre 2024 et 19 décembre 2024, sur autorisation du tribunal, le bailleur a produit des attestations concernant les troubles du comportement du locataire au sein de la copropriété ainsi que la confirmation de l’impossibilité de produire le bail d’habitation, le locataire ne l’ayant jamais restitué signé.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

Sur la recevabilité de l’action en paiement et la prescription des loyers :

En vertu de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

La prescription est interrompue notamment par la demande en justice ou par un acte d’exécution forcée.

En l’espèce, la S.C.I. LES TRINITAIRES a engagé une action à l’encontre de sa locataire défaillante par assignation du 2 septembre 2024 par lequel elle sollicite le paiement des loyers et des charges non réglés depuis novembre 2019.

Or, par application du texte susvisé, l’action de la société bailleresse est irrecevable au titre des loyers antérieurs au 2 septembre 2021 du fait de la prescription triennale de ces loyers.

En conséquence, il y a lieu de juger irrecevable l’action en paiement des loyers impayés sur la période de novembre 2019 au 1er septembre 2021.

Sur le reliquat de la dette locative due :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, hors loyers sur la période prescrite, la SCI [Adresse 5] verse aux débats des décomptes démontrant que Monsieur [K] [D] reste lui devoir la somme de 10.800 euros arrêtée au 11 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse).

Ainsi, Monsieur [K] [D] sera donc condamné à verser à la SCI DE LA VIEILLE MAISON la somme de 10.800 euros arrêtée au 11 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 3 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la SCI [Adresse 5] est recevable.

Sur la résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions de l’article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux.

Il résulte des articles 1224 à 1229 du code civil qu’en cas d’inexécution suffisamment grave de ses obligations par l’une des parties à un contrat synallagmatique, la résolution du contrat peut être demandée en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat et s’il y a lieu d’accorder éventuellement un délai au débiteur de l’obligation.

L’article 1728 du code civil énonce que le preneur est tenu de deux obligations principales, celle d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention, et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est soumis aux principes issus de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, la SCI DE LA VIEILLE MAISON se prévaut d’un bail la liant à Monsieur [K] [D] sur des locaux d’habitation situés [Adresse 1] (2ème étage gauche) à COULOMMIERS (77120). Ce dernier n’est pas présent à l’audience mais le commissaire de justice a constaté la présence de son nom sur la boîte aux lettres lors de la signification de l’assignation remise à étude.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la SCI [Adresse 5] et Monsieur [K] [D] sont liés par l’existence d’un bail verbal.

Il résulte ainsi des pièces versées aux débats que Monsieur [K] [D] ne règle pas les loyers de manière régulière et qu’il demeure redevable d’une dette locative qui a augmenté de façon significative depuis l’assignation, les loyers courants n’étant pas réglés depuis plusieurs mois.

Par ailleurs, la SCI DE LA VIEILLE MAISON justifie de plusieurs attestations dénonçant un comportement agressif du locataire, et notamment de mains-courantes établies par la secrétaire salariée du bailleur le 7 juin 2023, également dentiste au sein du même immeuble d’habitation du locataire, indiquant que ce dernier est arrivé au cabinet avec des propos menaçant ou le 25 août 2023 par la factrice de l’immeuble envers laquelle il a tenu de nombreux propos insultants.

Les manquements imputables au locataire revêtent ainsi le degré de gravité requis par les textes, de sorte que la résiliation du bail verbal conclu par les parties sera prononcée à compter de la présente décision. Monsieur [K] [D] sera réputé occupant sans droit ni titre à compter du prononcé de celle-ci.

A défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [D] sera ordonnée en conséquence.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [K] [D] sera donc condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais de justice exposés et non compris dans les dépens. Cependant, pour des raisons d’équité tirées de la situation des parties, il peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de la situation économique respective des parties et de l’équité, la SCI [Adresse 5] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter par application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARONS irrecevable l’action de la SCI DE LA VIEILLE MAISON aux fins de condamnation au paiement de l’arriéré locatif portant sur les loyers sur la période de novembre 2019 au 1er septembre 2021 du fait de la prescription triennale de ces loyers ;

DECLARONS recevable l’action de la SCI [Adresse 5] pour le surplus ;

CONSTATE l’existence d’un bail verbal entre la SCI DE LA VIEILLE MAISON, d’une part, et Monsieur [K] [D], d’autre part, portant sur les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] (2ème étage gauche) à COULOMMIERS (77120) ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal liant les parties ;

DIT Monsieur [K] [D] sera occupant sans droit ni titre à compter de la présente décision ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [K] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI [Adresse 5] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [D], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à payer à la SCI DE LA VIEILLE MAISON la somme de 10.800 euros arrêtée au 11 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse) avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] à verser à la SCI [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

REJETTE le surplus des demandes de la SCI DE LA VIEILLE MAISON ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [D] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge