TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 4]

C.S 40263

[Localité 3]

N° RG 25/00485 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FROA

Minute :

JUGEMENT

DU 02 JUILLET 2025

AFFAIRE :

HABITAT 44

C/

[Z] [N]

Copies certifiées conformes

— M^e REMY

— M. [N]

— Sous-Préfecture

Copie exécutoire

M^e REMY

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

HABITAT 44

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Anne REMY, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUS :

Monsieur [Z] [N]

demeurant [Adresse 5]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 9 novembre 2011, l’OPH [Localité 9] ATLANTIQUE HABITAT 44 a donné à bail à Monsieur [Z] [N] un local à usage d’habitation et ses annexes situés «[Adresse 8] à [Localité 7], moyennant un loyer révisable et total de 394,47 €, provision sur charges incluse.

Monsieur [Z] [N] n’ayant pas répondu à l’enquête OPS, il a fait l’objet de l’application d’un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 11.672,54 €, en visant la clause résolutoire.

La situation d’impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de [Localité 9]-Atlantique le 26 novembre 2024 par le bailleur.

Par acte du 3 février 2025, l’OPH [Localité 9] ATLANTIQUE HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [Z] [N] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 12 novembre 2024 ;

2 – ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner le défendeur au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 17.346,32 € à titre d’arriérés de loyers et charges arrêté à la date du 17 janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours, augmenté des charges, payable à compter du 12 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;

* la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 27 février 2025. Aucun élément n’a pu être transmis concernant la situation de Monsieur [Z] [N] à défaut de contact tant avec le bailleur qu’avec le locataire.

A l’audience du 7 mai 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH [Localité 9] ATLANTIQUE HABITAT 44, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 7.012,07 €, arrêtée à la date du 30 avril 2025. Il a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement, un seul règlement ayant eu lieu sur l’année 2025. Il a précisé que la dette avait diminué suite à la régularisation du SLS.

Monsieur [Z] [N], bien que régulièrement assigné à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH [Localité 9] ATLANTIQUE HABITAT 44 en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 9]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 5 février 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH [Localité 9] ATLANTIQUE HABITAT 44, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 26 novembre 2024 et l’assignation délivrée le 3 février 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Le locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu et n’a pas permis à la juridiction d’apprécier sa situation matérielle au jour de l’audience. Le décompte locatif fait apparaître que le locataire ne règle plus son loyer courant depuis de nombreux mois et a désormais constitué une dette supérieure à 7.000 €. Aussi, il ne peut être accordé à Monsieur [Z] [N] de délais de paiement pour régulariser sa dette locative, en l’absence de toute reprise de paiement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 13 novembre 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par le locataire jusqu’à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 314,21 €, augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail. En revanche, il ne sera pas fait droit à la demande d’indexation s’agissant d’une indemnité et compte tenu de la résiliation du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Bien que le défendeur n’ait pas comparu, le décompte fourni n’appelant aucune critique et afin de prendre en compte la régularisation du SLS et donc la diminution de la dette locative, Monsieur [Z] [N] sera condamné à payer la somme de 6.832,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 30 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice, qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 12 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 9 novembre 2011 entre l’OPH [Localité 9] ATLANTIQUE HABITAT 44 et Monsieur [Z] [N] au 13 novembre 2024 et DIT que Monsieur [Z] [N] devra quitter et rendre libre de toute occupation le logement et ses annexes situés «[Adresse 8] à [Localité 7], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [Z] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à l’OPH [Localité 9] ATLANTIQUE HABITAT 44 la somme de 6.832,59 € au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à l’OPH [Localité 9] ATLANTIQUE HABITAT 44 une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 314,21 €, augmenté des charges qu’il aurait payé en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er mai 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 6] (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 9] ATLANTIQUE HABITAT 44 de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 2 JUILLET 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON