Tribunal Judiciaire

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[Adresse 5]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 11]

N° RG 23/00455 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75PTP

JUGEMENT

DU : 22 Mai 2025

S.A.S. [Adresse 13]

C/

[C] [W] épouse [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

Jugement rendu le 22 Mai 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [C] [W] épouse [S]

née le 14 Juin 1956 à [Localité 12], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Elodie ALTAZIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 13 Mars 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 23/00455 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75PTP et plaidée à l’audience publique du 13 Mars 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 22 Mai 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 28 septembre 2022, Mme [C] [S] a donné mandat à la Sas [Adresse 13] de vendre un appartement portant le lot n°273 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1], moyennant le prix de 15500,00 euros, frais d’agence inclus.

En rémunération de la réalisation de sa mission, objet du mandat, le mandataire devait recevoir la somme de 2500,00 euros à titre d’honoraires, à la charge du mandant.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 mai 2023, la Sas Square Habitat Nord de France a fait citer Mme [C] [S] devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer lui demandant, sous le rappel de l’exécution provisoire de la condamner à lui payer :

— la somme de 2500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir privé l’agent immobilier de son droit à commission ;

— la somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble commercial ;

— la somme de 2000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les entiers dépens.

Elle expose qu’elle a reçu une offre d’achat de cet appartement par mail du 27 octobre 2022 laquelle a été acceptée par Mme [C] [S] par mail du même jour ; Que cette dernière reviendra cependant sur sa décision en refusant sans explication de vendre son bien à l’acquéreur qu’elle lui a présenté ; Que la vente étant parfaite dès l’accord sur la chose et sur le prix, en refusant de régulariser celle-ci, la défenderesse a privé la requérante de son droit à commission, ce qui constitue le montant de son préjudice.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 6 juillet 2023 et renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à celle du 12 septembre 2024 où elle a été retenue.

La Sas [Adresse 13], représentée par son conseil a maintenu ses demandes. Répondant aux observations adverses elle précise qu’il existe une vente parfaite puisque conformément aux règles de la pollicitation, la venderesse a reçu une offre d’acquisition qu’elle a acceptée de telle sorte qu’il y a bien eu un accord sur la chose et sur le prix ;

Que par ailleurs l’acceptation de l’offre de l’acquéreur a été transmise par la venderesse elle-même qui l’a rédigée de sa main sur la base de l’offre rédigée par l’acheteur lui-même de telle sorte que le mandat de vente ne peut être requalifié en mandat d’entremise, la Sas Square Habitat Nord de France n’étant pas intervenue elle-même dans l’acceptation de l’offre ;

Que de fait celle-ci ne réclame pas le paiement d’honoraires mais le règlement de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle, en l’espèce le non-respect de l’article 6 du contrat de mandat.

Mme [C] [S], représentée par son conseil demande au tribunal de :

— débouter la Sas [Adresse 13] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la Sas Square Habitat Nord de France à lui verser la somme de 1000,00 euros en réparation de son préjudice moral ;

— condamner la Sas [Adresse 13] à lui verser la somme de 1500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sas Square Habitat Nord de France aux dépens.

Elle expose que pressée par la Sas [Adresse 13] d’accepter l’offre de M. [M] elle s’est exécutée sans réfléchir alors que quelques jours plus tard l’étude notariale lui présentait un acquéreur plus offrant, ce qu’elle acceptait étant sans nouvelle de l’agence immobilière ; Qu’en l’espèce les conditions de validité de l’offre dont se prévaut la demanderesse ne sont pas réunies puisqu’aucune offre écrite de l’acquéreur ne lui a été transmise laquelle, au regard de son contenu, s’apparente plus à une invitation à entrer en négociation qu’à une offre ; Que de surcroit elle n’a reçu que des informations orales et n’a jamais été en contact direct avec M. [M] de telle sorte que la rencontre des volontés n’a pas eu lieu, la Sas Square Habitat Nord de France n’ayant pas le pouvoir de se substituer aux parties pour la rencontre de la volonté de celles-ci ; Qu’enfin le contrat la liant à la demanderesse est improprement qualifié de mandat de vente et s’analyse en réalité comme étant un mandat d’entremise ce qui prive l’agence immobilière de la moindre rémunération avant la conclusion effective de la vente, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 8 novembre 2024.

Par décision en date du 8 novembre 2024 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge du tribunal a ordonné la réouverture des débats pour la date du 16 janvier 2025 pour que les parties précisent si le mandat a été conclu au siège de l’agence de Boulogne-sur-Mer de la Sas [Adresse 13] ou hors de cet établissement et fassent valoir leurs observations sur le respect des dispositions de l’article L.221-5-2° du code de la consommation, en l’absence de formulaire type de rétractation dans le contrat versé aux débats.

A l’audience du 16 janvier 2025 l’affaire a été renvoyée à la demande des parties à celle du 13 mars 2025 où elle a été retenue.

Répondant aux préoccupations du tribunal, la Sas Square Habitat Nord de France, représentée par son conseil, fait valoir que le contrat souscrit par les parties n’est pas un contrat conclu à distance au sens des dispositions de l’article L.221-1 du code de la consommation ; Qu’en effet Mme [S] reconnait l’avoir contacté par téléphone, sans aucune démarche de sa part.

Mme [C] [S], représentée par son conseil, soutient que les contacts entre les parties ont été exclusivement dématérialisés de telle sorte que le mandat litigieux a bien été signé à distance sans que les parties ne soient présentes simultanément au moment de la signature de telle sorte que les dispositions des articles L.221-1 et suivants du code de la consommation devaient être respectées.

A nouveau et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures complémentaires déposées par celles-ci.

Puis l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’application du code de la consommation au contrat de mandat

L’article 221-1 du code de la consommation dispose que pour l’application du présent titre, sont considérés comme :

1° Contrat à distance : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur, dans le cadre d’un système organisé de vente ou de prestation de services à distance, sans la présence physique simultanée du professionnel et du consommateur, par le recours exclusif à une ou plusieurs techniques de communication à distance jusqu’à la conclusion du contrat ;

2° Contrat hors établissement : tout contrat conclu entre un professionnel et un consommateur :

a) Dans un lieu qui n’est pas celui où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle, en la présence physique simultanée des parties, y compris à la suite d’une sollicitation ou d’une offre faite par le consommateur ;

b) Ou dans le lieu où le professionnel exerce son activité en permanence ou de manière habituelle ou au moyen d’une technique de communication à distance, immédiatement après que le consommateur a été sollicité personnellement et individuellement dans un lieu différent de celui où le professionnel exerce en permanence ou de manière habituelle son activité et où les parties étaient, physiquement et simultanément, présentes ;

c) Ou pendant une excursion organisée par le professionnel ayant pour but ou pour effet de promouvoir et de vendre des biens ou des services au consommateur.

II. – Les dispositions du présent titre s’appliquent aux contrats portant sur la vente d’un ou plusieurs biens, au sens de l’article 528 du code civil, et au contrat en vertu duquel le professionnel fournit ou s’engage à fournir un service au consommateur en contrepartie duquel le consommateur en paie ou s’engage à en payer le prix. Le contrat ayant pour objet à la fois le transfert de propriété d’un bien et la fourniture d’une prestation de services, y compris la prestation de livraison de biens, est assimilée à un contrat de vente.

III. – Les dispositions du présent titre s’appliquent également aux contrats par lesquels le professionnel fournit ou s’engage à fournir au consommateur un contenu numérique sans support matériel ou un service numérique et pour lesquels le consommateur lui fournit ou s’engage à lui fournir des données à caractère personnel, sauf lorsque ces données sont exclusivement traitées par lui pour fournir le contenu numérique sans support matériel ou le service numérique, ou lui permettre de remplir les obligations légales qui lui incombent.

En l’espèce il résulte des explications des parties que le contrat litigieux n’a pas été conclu au titre d’un système organisé de vente ou de prestations de service à distance mais à la suite d’une démarche effectuée directement par Mme [C] [S] auprès de la Sas [Adresse 13] laquelle a ensuite régularisé la convention la mandatant par un système de communication à distance.

Il en résulte que bien qu’ayant été conclu sans la présence physique simultanée des deux parties et par le recours d’une technique de communication à distance, le contrat de mandat ne peut être qualifié de contrat à distance au sens de l’article L. 221-1 du code de la consommation de telle sorte que les dispositions de l’article L.221-5-2° du code de la consommation n’avaient pas à être appliquées.

Sur la demande en paiement de la somme de 2500,00 euros à titre de clause pénale.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Par ailleurs l’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En outre l’article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Enfin l’article 1984 du code civil édicte que le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Le contrat ne se forme que par l’acceptation du mandataire.

En l’espèce par acte sous seing privé daté du 28 septembre 2022, Mme [C] [W] épouse [S] a donné mandat, pour une durée de 12 mois, à la Sas Square Habitat Nord de France de vendre dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3], à [Localité 10], une chambre de bonne situé au 2ème étage, lui appartenant, au prix de 15500,00 euros, frais d’agence inclus.

En rémunération de ce mandat les parties ont convenu de rémunérer forfaitairement le mandataire à hauteur de 2500,00 euros.

En exécution de ce contrat la Sas [Adresse 13] a présenté par voie téléphonique à Mme [C] [S] un acquéreur au prix net vendeur de 8500,00 euros outre le commission de 2500,00 euros pour le mandataire, ce qui a été expressément accepté par celle-ci aux termes d’un message électronique non équivoque, daté du jeudi 27 octobre 2022 à 19 heures 49.

La circonstance selon laquelle l’agent immobilier aurait pressé la défenderesse de répondre favorablement à cette offre, à la supposer établie, n’est pas de nature à remettre en cause la validité de cet accord alors qu’aucun vice du consentement n’est allégué, ni démontré à l’encontre de la Sas Square Habitat Nord de France.

Par ailleurs quand bien même l’offre de l’acquéreur n’aurait été portée à la connaissance de la venderesse qu’oralement, cette circonstance n’est pas de nature à remettre en cause sa validité, le mail de M. [M] du 27 octobre 2022 venant seulement garantir l’agent immobilier, si besoin était, de l’offre reçue de ce particulier qu’il appartenait à la [Adresse 13] de transmettre sous sa propre responsabilité à son mandant.

La Sas Square Habitat Nord de France ayant rempli son mandat, il appartenait à son cocontractant de remplir ses propres obligations telles que définies à l’article 2.1 du contrat du 28 septembre 2022 aux termes duquel Mme [C] [S] s’est engagée à signer au prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou tout compromis de vente (…) avec tout acquéreur présenté par le mandataire.

A défaut de l’avoir fait, pour un motif inopérant, Mme [C] [S] a privé la Sas [Adresse 13] de la rémunération de 2500,00 euros exigible le jour où l’opération devait être effectivement conclue et réitérée par acte authentique ce qui rend exigible l’application da clause pénale insérée à l’acte prévoyant qu’en cas de non-respect des obligations du mandant le mandataire aura droit à une indemnité forfaitaire (…) d’un montant égal à celui de sa rémunération.

En conséquence Mme [C] [S] est condamnée à payer à la Sas Square Habitat Nord de France la somme de 2500,00 euros au titre de la clause pénale contractuelle.

Sur la demande en réparation du trouble commercial

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce pour réclamer la somme complémentaire de 3000 ,00 euros en réparation de son préjudice commercial la Sas [Adresse 13] invoque le fait qu’elle se voit discréditée auprès de M. [M] qui ne lui accordera plus sa confiance.

Indépendamment du fait que ce dernier pouvait parfaitement poursuivre la vente à son profit, la demanderesse ne justifie pas du discrédit que le comportement de Mme [C] [S] lui fait encourir et dont cette dernière est seule et entièrement responsable.

En conséquence la demande en paiement de la somme de 3000,00 euros en réparation du trouble commercial allégué par la Sas Square Habitat Nord de France est rejetée.

Sur la demande en réparation du préjudice moral de Mme [C] [S]

Aux termes de l’article 1241 du code civil, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui.

En l’espèce pour réclamer la somme de 1000,00 euros en réparation de son préjudice moral, Mme [C] [S] invoque son état psychologique fragile lié au décès de sa mère et son hospitalisation courant de l’été 2022 auxquels s’est ajoutée la contrariété de la procédure initiée à son encontre par l’agence immobilière.

Indépendamment du fait que Mme [C] [S] est seule responsable du manquement à ses obligations contractuelles, elle ne justifie pas de l’intention de lui nuire de la demanderesse qui, au contraire, voit son action accueillie par le tribunal.

En conséquence et en l’absence de comportement fautif de la Sas [Adresse 13], la demande en paiement de la somme de 1000,00 euros de Mme [C] [S] en réparation de son préjudice moral est rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [C] [S], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité de condamner Mme [C] [S] à payer à la Sas Square Habitat Nord de France la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : «  les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions des articles L.221-1 et suivants du code de la consommation ;

DECLARE recevable l’action introduite par la Sas [Adresse 13] à l’encontre de Mme [C] [S] ;

CONDAMNE Mme [C] [S] à payer à la Sas Square Habitat Nord de France la somme de 2500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir privé l’agent immobilier de son droit à commission ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 3000,00 euros de la Sas [Adresse 13] en réparation de son trouble commercial et l’en déboute ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1000,00 euros de Mme [C] [S] en réparation de son préjudice moral et l’en déboute ;

CONDAMNE Mme [C] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [C] [S] à payer à la Sas Square Habitat Nord de France la somme de 1500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,