07 Avril 2026

N° RG 25/00544 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FYM3

Ord n°

[L] [F]

c/

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES, Syndic. de copro. Syndicat de copropriété [Adresse 1]

Le :

Exécutoire à :

la SELARL POLYTHETIS

Copies conformes à :

la SCP BENBRAHIM-LAMBERT-MAILLET

la SELARL POLYTHETIS

Régie

Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-NAZAIRE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 07 Avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [L] [F]

née le 27 Octobre 1965 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Carole ROBARD de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEFENDERESSES

S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

prise en la personne de de Me [I] [C] en sa qualité d’administrateur provisoire du SDC dont le siège social est situé [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Fathi BENBRAHIM de la SCP BENBRAHIM-LAMBERT-MAILLET, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

Syndicat de copropriété [Adresse 1]

dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de Me [I] [C]

Rep/assistant : Maître Fathi BENBRAHIM de la SCP BENBRAHIM-LAMBERT-MAILLET, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

LE PRÉSIDENT, JUGE DES RÉFÉRÉS : Stéphane BENMIMOUNE

LE GREFFIER : Julie ORINEL à l’audience, Soline JEANSON lors du délibéré

DÉBATS : à l’audience publique du 10 Mars 2026

ORDONNANCE : Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats.

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

La copropriété faisant face à des difficultés financières importantes, la SELARL AJ ASSOCIES, représentée par Maître Maxime LEBRETON, a été désignée, par ordonnance rendue le 23 mars 2023 par le président du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire, en qualité d’administrateur judiciaire, pour administrer provisoirement l’immeuble situé [Adresse 1] à Saint-Nazaire (44600). Par ordonnance rendue le 18 mars 2025, la mission de l’administrateur provisoire a été prolongée jusqu’au 24 mars 2026.

Le 27 juillet 2024, Mme [L] [F], copropriétaire de l’appartement n°4 situé au premier étage de l’immeuble, a subi un dégât des eaux affectant sa salle de bain qu’elle a déclaré à son assureur, la MAIF, lequel a fait diligenter une expertise.

A la suite de cette expertise amiable, l’assureur a demandé à l’administrateur provisoire de faire réaliser les travaux nécessaires sur les parties communes à l’origine des désordres.

Mme [F], par l’intermédiaire de son conseil, a adressé une mise en demeure, par lettre recommandée du 7 août 2025, à l’administrateur judiciaire en ce sens.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2025, Mme [F] a fait assigner la S.A.R.L AJASSOCIES, prise en la personne de Me [C], en sa qualité d’administrateur provisoire, et le syndicat de copropriété [Adresse 1], pris en la personne de Me [C], administrateur provisoire, devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 mars 2026.

Par ses conclusions notifiées et auxquelles elle s’est expressément référée à l’audience, Mme [F] demande au juge des référés de :

— Condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance le syndicat de copropriété [Adresse 1] et Me [C], en sa qualité d’administrateur provisoire, à :

— Réaliser un diagnostic parasitaire

— Réaliser des travaux de remplacement du plancher au droit du receveur de douche de l’appartement de Mme [F]

— Communiquer les coordonnées complètes de l’assurance de l’immeuble,

— Condamner le syndicat de copropriété [Adresse 1] et Me [C], en sa qualité d’administrateur provisoire de l’immeuble, à lui payer la somme de 2 .000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— Désigner tel expert qu’il plaira à Monsieur le juge des référés ;

En tout état de cause,

— Statuer ce que de droit sur les dépens

Fondant ses demandes sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, Mme [F] fait valoir qu’il est urgent de réparer la structure du plancher, une aggravation des désordres étant à craindre et souligne qu’il est indispensable que le Syndicat de copropriété procède aux travaux nécessaires sur les parties communes afin qu’elle puisse procéder ensuite aux travaux devant être réalisé dans l’appartement dont elle est propriétaire et qu’elle ne peut louer en l’état.

Par ses conclusions en réponse notifiées et auxquelles elle s’est expressément référée à l’audience, la SELARL AJASSOCIES, ès qualités, et le syndicat de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1], prient le juge des référés de débouter la demanderesse de sa demande principale et condamner Mme [F] à leur verser une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ils émettent les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par Mme [F] et souhaitent voir compléter la mission de l’expert en ces termes :

— Dire si les infiltrations récurrentes identifiées comme provenant des parties privatives de l’appartement de Mme [F] ont porté atteinte aux parties communes de l’immeuble,

— Chiffrer le cout des travaux réparatoires des parties communes,

— Chiffrer le préjudice matériel et immatériel du Syndicat des copropriétaires.

A l’appui de leurs prétentions, ils exposent que la demande de condamnation sous astreinte repose exclusivement sur un unique rapport d’expertise d’assurance, non contradictoire, dont il ne ressort aucunement que l’origine des désordres allégués se trouverait dans les parties communes ni qu’ils seraient la conséquence d’une faute de la copropriété. Ils en déduisent que ni l’existence de l’urgence, d’un trouble manifestement illicite, ni celle d’un dommage imminent ne sont rapportées. Ils ajoutent que la nécessité de réaliser un état parasitaire n’est pas démontrée en l’absence de tout risque fongicide, soulignant la fragilité financière de la copropriété. Ils estiment enfin que la demanderesse n’a pas de motif légitime à solliciter les coordonnées de l’assureur de l’immeuble alors qu’il s’agit d’un litige purement privatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026, date de la présente ordonnance, par mise à disposition du greffe.

MOTIFS

— Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte et de réalisation d’un diagnotic parasitaire :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient au demandeur de prouver cumulativement l’urgence et l’absence de contestation sérieuse ou l’urgence et l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés l’imminence d’un dommage, d’un préjudice ou la méconnaissance d’un droit, sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, un dommage purement éventuel ne pouvant être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés.

Il ressort de l’ensemble des éléments versés aux débats qu’un dégât des eaux s’est produit dans l’appartement appartenant à Mme [F] qui l’a déclaré à son assureur le 23 juillet 2024.

La recherche de fuite réalisée le 11 septembre 2024 a permis d’identifier que l’origine de la fuite se trouvait au niveau de la bonde d’évacuation du receveur de douche, dont l’affaissement génère un défaut d’étanchéité dans l’environnement de la douche.

Une réparation a été entreprise en date du 1er octobre 2024 mais le plancher étant endommagé, les travaux de réparation de la bonde ont été interrompus.

Une expertise amiable a été diligentée par l’assureur de Mme [F] le 21 mars 2025. Dans ce cadre, l’expert constate que : « le sol plancher sous le receveur présente des dommages d’une infiltration ancienne », et que « le sol plancher sous le receveur présente des dommages d’une infiltration ancienne compte tenu de l’état de dégradation du support en plusieurs strates, qui se désagrègent en partie, sur l’emprise du receveur de douche, mais également au-delà du périmètre du plancher des WC et du plancher du dégagement ». Il relève « qu’en date des premières opérations d’expertise, un taux d’humidité de 100% est relevé au niveau de la douche » mais qu’après la mise en place de mesures conservatoires d’assèchement, le 21 mars 2025, le taux d’humidité est de 15%. Il conclut que la cause des dommages résulte du « défaut d’étanchéité d’une canalisation d’évacuation privative encastrée sous le receveur de la douche ».

Partant, il ne résulte pas, avec l’évidence requise en matière de référé, que le dégât des eaux ayant affecté l’appartement de Mme [F] trouve sa cause dans un désordre affectant les parties communes de la copropriété. L’obligation de réparation sur laquelle se fonde la demanderesse pour solliciter la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaire apparaît sérieusement contestable et ne peut donc donner lieu à des mesures ordonnées sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

De même, il n’est pas davantage démontré l’existence d’un trouble manifestement illicite qui serait imputable au syndicat des copropriétaire ni la commission d’une faute susceptible d’engendrer un dommage imminent, étant relevé que les mesures conservatoires prises dans le cadre de l’expertise amiable apparaissent efficaces puisque le taux d’humidité a considérablement diminué.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux.

Enfin, si l’expert amiable a relevé « la présence de dépôts blanchâtres et filandreux sur les éléments de structure endommagés », cette constatation ne saurait suffire à caractériser un risque fongique, ni même de l’urgence d’agir pour y faire face.

Ainsi, il n’y a pas lieu à référer sur la demande de réalisation d’un diagnostic parasitaire sous astreinte.

— Sur la demande de réalisation de communication du contrat d’assurance :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que des mesures de production de pièces, bien qu’elles ne relèvent pas formellement du sous-titre « Les mesures d’instruction », peuvent être prescrites sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En outre, il est rappelé que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents. Ceux-ci doivent être suffisamment identifiés. Par ailleurs, la production ne peut être ordonnée que si l’existence de la pièce est certaine. Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou l’acte recherché est détenu par celui auquel il le réclame.

En l’espèce, il n’est pas contestable que, dans le cadre du litige qui l’oppose au syndicat des copropriétaires de l’immeuble litigieux sur la cause du dégât des eaux survenu en juillet 2024, Mme [F] justifie d’un intérêt légitime à obtenir la communication des coordonnées de l’assureur de la copropriété.

Il sera donc fait droit à la demande d’injonction sans qu’il soit nécessaire, à ce stade, d’ordonner une astreinte.

— Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est-à-dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, Mme [F] n’a pas à démontrer l’existence de désordres ou fautes qu’elle invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir. Elle doit seulement justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

En l’espèce, aux termes du procès-verbal de contestations relatif aux causes et circonstances et à l’évaluation des dommages établi le 21 mars 2025, il est relevé que « le sol plancher sous le receveur présente des dommages d’une infiltration ancienne compte tenu de l’état de dégradation du support en plusieurs strates (dalles OSB – natte d’étanchéité – dalles aggloméré – lames plancher bois massif) qui se désagrègent en partie, sur l’emprise du receveur de douche, mais également au-delà, sur le périmètre du plancher des WC et du plancher du désagrément » et que « l’ossature des cloisons de plâtre en 3 sens de la douche oxydée depuis le sol jusqu’à 1 mètre de hauteur environ. L’isolant est également endommagé en partie basse ».

Les causes du désordre n’étant pas établies de manière certaine, notamment sur le point de savoir si l’origine est susceptible de se trouver dans les parties communes de l’immeuble litigieux, l’expertise sollicitée apparaît particulièrement nécessaire à la résolution du litige.

Il importe peu à ce stade que ces éléments n’aient pas été contradictoirement débattus, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Mme [F] dispose d’un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n’étant pas manifestement voué à l’échec à l’encontre du syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur judiciaire, dont la responsabilité civile est susceptible d’être recherchée.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Mme [F] le paiement de la provision initiale. Il sera fait droit à la demande de complément de mission afin de permettre à l’expert d’apporter un éclairage technique sur l’ensemble de la situation et des conséquences susceptibles d’en résulter tant pour Mme [F] que pour le syndicat des copropriétaires.

— Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède Mme [F] supportera les dépens de la présente instance.

En l’espèce, l’équité commande que soit exclue l’application de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives formées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de réalisation de travaux et d’un diagnostic parasitaire sous astreinte ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 2] et la S.A.R.L AJASSOCIES, ès qualités, à communiquer les coordonnées complètes de l’assureur de l’immeuble ;

Disons n’y avoir lieu à astreinte ;

Ordonnons une mesure d’expertise,

Désignons pour y procéder :

M. [E] [K]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Disons que M. [E] [K] devra, préalablement à sa mission, prêter serment par écrit « d’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en son honneur et conscience »,

Disons que M. [E] [K] pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et aura pour mission de:

— se faire préciser les liens contractuels entre les divers intervenants ;

— relever et décrire les désordres et malfaçons allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux ;

— en détailler l’origine, les causes et l’étendue, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons sont imputables, et dans quelles proportions ; dire si leurs causes proviennent d’une partie privative ou commune de l’immeuble ;

— donner son avis sur les conséquences de ces désordres, malfaçons quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination tant à l’égard de l’appartement de Mme [F] que des parties communes de l’immeuble ;

— à partir de devis d’entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l’ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;

— donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, y compris à l’égard du syndicat des copropriétaires, et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;

Disons que dès l’acceptation de sa mission, l’expert devra nous faire savoir s’il accepte que lui soient adressés des messages et courriers par voie électronique et dans l’affirmative, invitons l’expert à nous préciser son adresse électronique ;

Invitons l’expert à adresser ses courriers au greffe et au magistrat en charge du suivi des expertises (sauf dépôt du rapport) par voie dématérialisée à l’adresse suivante : [Courriel 1] ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

— se rendre sur les lieux, [Adresse 5] à [Localité 2], appartement n°4 et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

. en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera ;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse ; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Disons qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnu par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

Fixons à la somme de 4.000 euros la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par Mme [F] à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 5 juin 2026 au plus tard ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 31 décembre 2026 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle de la mesure ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Rappelons aux parties les dispositions de l’article 2239 du code civil :

“La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée”.

Disons que les dépens resteront à la charge de Mme [L] [F] ;

Rejetons les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT