COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 22/04397 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N4XM

Pôle Civil section 1

Date : 17 Septembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SIM IMMOBILIER Immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° 316 475 264 91 370 agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [C] [J] gérant, domicilié ès qualité au siège de ladite société.

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires du [4] de l’immeuble sis Ensemble

immobilier [3], lieudit «[Localité 9]x » à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS OPALEO, dont le siège social est sis [Adresse 6], immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 504048075, représentée par son dirigeant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège ;

représenté par Maître Sandy RAMAHANDRIARIVELO de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

SAS NEXITY LAMY , immatriculée au RCS de Paris sous le n° 487 530 099 prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège.

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER, M^e François ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 10 Juin 2024

MIS EN DELIBERE au 17 Septembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 17 Septembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 octobre 2022, la SARL SIM IMMOBILIER a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice et la SAS NEXITY LAMY devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’annulation de certaines résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juillet 2022.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 31 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SARL SIM IMMOBILIER demande au tribunal, au visa de l’article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 9, 9bis, 14, 14-1 et 17 du décret du 17 mars 1967 de :

— prononcer l’annulation des résolutions n°16, 17, 18 et 20 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022,

— condamner la SAS NEXITY LAMY à lui verser la somme globale de 10.000€ au titre de son préjudice moral en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil,

— condamner la SA NEXITY LAMY à lui verser la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le tribunal venait à condamner le syndicat des copropriétaires, et dire qu’elle ne participera pas aux frais de procédure en ce compris l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

— rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— la SA NEXITY LAMAY, en sa qualité de syndic en exercice, a modifié sans nécessité le texte de la résolution n°16 aux fins d’écarter les 49 bulletins de votes par correspondance favorables à son éviction,

— cette modification constitue un vol manifeste des votes des copropriétaires, ainsi qu’un abus de droit permettant de reconduire le syndic alors que la majorité des copropriétaires souhaitaient son éviction,

— le projet de vote de la résolution n°18, rédigé de manière incomplète sur le bulletin de vote par correspondance, avait nécessairement pour conséquences d’amender celle-ci et de considérer les votants par correspondance comme défaillants,

— l’annulation de la résolution n°16 entraîne nécessairement l’annulation des résolutions n°17, 18 et 19 relatives à l’élection d’un nouveau syndic en remplacement de la SA NEXITY LAMY.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 30 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— déclarer irrecevable la SARL SIM IMMOBILIER en sa contestation et ses demandes nullité des résolutions n°16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022, en application des articles 30 à 32 du code de procédure civile pour les résolutions n°, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022 qui ne constituent pas des décisions d’assemblée,

— les dire infondées et débouter la SARL SIM IMMOBILIER de l’intégralité de ses moyens, demandes fins et prétentions et particulièrement de ses demandes d’annulation des résolutions n°16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022,

— condamner la SARL SIM IMMOBILIER à lui verser la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l’instance

— écarter l’exécution provisoire de droit sur l’ensemble de ses demandes en application de l’article 514-1 du code de procédure civile comme incompatible avec la nature de l’affaire.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que :

— la résolution n°16 a été amendée conformément à la possibilité prévue par l’article 17-1 A alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et ce après débats demandés par les copropriétaires et par le président de séance, conformément à l’article 15 du décret du 17 mars 1957,

— tenant les résultats du vote de la résolution n°16 ayant rejeté l’éviction du syndic en exercice, les résolutions n° 17, 18 et 19 devenues sans objet, n’ont pas été soumises au vote.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 6 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens, la SAS NEXITY LAMY demande au tribunal de :

à titre liminaire,

— révoquer la clôture du 3 juin 2024, en raison de la communication la veille des conclusions de la SARL SIM IMMOBILIER, et déclarer recevables ses présentes conclusions récapitulatives,

à titre principal

— débouter la SARL SIM IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions.

en tout état de cause

— condamner la SARL SIM IMMOBILIER à lui verser la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code Civil et la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL SIM IMMOBILIER aux entiers dépens,

— écarter en toute hypothèse l’exécution provisoire comme étant incompatible avec la nature de l’affaire.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— la SARL SIM IMMOBILIER ne démontre aucune violation de la loi du 10 juillet 1965,

— la police de l’assemblée générale incombe au président de séance et non au syndic,

— l’assemblée générale s’est tenue sous le contrôle d’un commissaire de justice,

— il n’y a pas eu dénaturation de la résolution n°16 mais simple éclairage sur les conséquences éventuelles du vote proposé.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 3 juin 2024.

A l’issue de l’audience du 10 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . SUR LA PROCÉDURE

L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office” ; l’article 803 du même code prévoyant que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue”.

En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée le 3 juin 2024.

La SAS NEXITY LAMY, par conclusions du 6 juin 2024, sollicite la révocation de cette ordonnance de clôture afin de voir accueillir ses écritures en réplique à celles signifiées le 31 mai 2024 par la SARL SIM IMMOBILIER.

En l’état du déroulement de la mise en état et des conclusions signifiées 3 jours avant la clôture, le 31 mai 2024, par la SARL SIM IMMOBILIER, la SAS NEXITY LAMY justifie d’un motif grave lié au respect du contradictoire et il apparaît justifié de faire droit à sa demande.

Il convient dès lors de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 3 juin 2024 et de fixer une nouvelle clôture à la date des débats du 10 juin 2024.

Les écritures au fond signifiées le 6 juin 2024 par la SAS NEXITY LAMY seront donc déclarées recevables.

Il sera également rappelé que l’irrecevabilité soulevée par le syndicat, en application des articles 30 à 32 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir relevant de la compétence du magistrat chargé de la mise en état.

II . SUR LE FOND

➢ Sur la résolution n°16 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022

Aux termes de l’article article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.

Aux termes des articles 9 et 9 bis du décret du 17 mars 1967, la convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l’assemblée générale, la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu et l’heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation. Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l’assemblée générale, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour. Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l’immeuble.

Pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion. Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi.

Aux termes de l’article 13 du même décret, l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I. Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. L’assemblée est en droit d’amender, ou d’améliorer, sans les dénaturer les résolutions qui lui sont soumises.

En l’espèce, la SARL SIM IMMOBILIER sollicite l’annulation la résolution n°16 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022, faisant valoir une dénaturation de celle-ci.

Elle ajoute que l’omission volontaire du montant des honoraires restant dû en cas de révocation du syndic dans la rédaction du projet de résolution n°18 a eu pour conséquences l’amendement de la résolution n°16 et la non prise en compte des votes par correspondance, ces copropriétaires ayant été considérés comme défaillants.

Le syndicat des copropriétaires conteste la dénaturation alléguée, prétendant avoir répondu aux questions légitimes des copropriétaires sur le bien-fondé, les modalités et les conséquences financières potentielles de l’approbation de cette résolution.

La SAS NEXITY LAMY soutient une absence de violation de la loi du 10 juillet 1965, exposant que le président de séance, la police de l’assemblée générale lui incombant, a, sans dénaturation, éclairé les copropriétaires sur les éventuelles conséquences du vote de la résolution.

La convocation pour l’assemblée générale du 8 juillet 2022 mentionne dans l’ordre du jour les projets de résolutions dont celui de la résolution querellée ainsi rédigée :

« Révocation du syndic NEXITY: Clé de répartition :0003-1 Charges communes générales- article 25/article 25-1 Vote révocation du syndic NEXITY

Le cabinet NEXITY a été nommé syndic par l’assemblée générale du 16 juillet 2021, attaquée en annulation, procédure pendante devant le Tribunal de Montpellier, en se faisant élire pour une période de 3 ans et non 1 an comme précédemment avec des fautes commises sur des imprimés préremplis l’en-tête de la SAS locataire.

D’autre part, le conseil syndical a constaté divers manquements dans la gestion des dossiers des décisions non suivies de faits, du laxisme dans l’encaissement des charges de la part de la SAS.

Le conseil syndical se faisant l’écho des remontées des copropriétaires, demande que soit voté (ou non) la révocation du syndic.

Le syndic informe les copropriétaires que la révocation d’un syndic ne peut se faire que pour faute grave et doit être motivée.

A défaut le syndic pourra demander le paiement de l’intégralité de ses honoraires restant à percevoir et demander des dommages et intérêts”.

La 16ème résolution du procès-verbal d’assemblée générale du 8 juillet 2022 est ainsi libellée :

« Révocation du syndic NEXITY: Clé de répartition :0003-1 Charges communes générales- article 25/article 25-1 Vote révocation du syndic NEXITY

Le cabinet NEXITY a été nommé syndic par l’assemblée générale du 16 juillet 2021, attaquée en annulation, procédure pendante devant le Tribunal de Montpellier, en se faisant élire pour une période de 3 ans et non 1 an comme précédemment avec des fautes commises sur des imprimés préremplis l’en-tête de la SAS locataire.

D’autre part, le conseil syndical a constaté divers manquements dans la gestion des dossiers des décisions non suivies de faits, du laxisme dans l’encaissement des charges de la part de la SAS.

Le conseil syndical se faisant l’écho des remontées des copropriétaires, demande que soit voté (ou non) la révocation du syndic.

A la demande du président de séance et compte tenu des débats de la réunion, cette résolution est amendée, les informations ci-après n’ayant pas été communiquées aux copropriétaires.

Le syndic informe les copropriétaires que la révocation d’un syndic ne peut se faire que pour faute grave et doit être motivée.

A défaut le syndic pourra demander le paiement de l’intégralité de ses honoraires restant à percevoir et demander des dommages et intérêts.

Paiement de nos honoraires et ce jusqu’à la fin de notre mandat, à savoir la somme de 84.138,08€.

Paiement de dommages et intérêts estimé à la somme de 20.000€.

Paiement des frais de procédures et d’avocat pour motif légitime estimé à 4.500€.

Soit un total de 108.638,08€ aux frais des copropriétaire auquel il faudra ajouter les honoraires du nouveau syndic, à savoir plus de 35.000€ environ par an.

Monsieur [J] exprime ses griefs qui selon lui, sont suffisants, à savoir le refus de l’approbation des comptes sur l’exercice 2021 (point contesté par le syndic car la révocation est antérieure à la non-approbation des comptes, par ailleurs, ce pont n’est pas une condition valable) Sa contestation sur l’assemblée générale votant l’élection du syndic (point qui est à ce jour contesté par le syndic puisqu’aucune décision de justice n’est intervenue. Pour information, l’avocat de la copropriété s’est interrogé sur la légitimité de cette procédure lors de la précédente assemblée générale).

Mme [Y] informe les copropriétaires lors de l’assemblée générale, qu’à sons sens aucun motif légitime ne peut être reproché au syndic.

Le syndic informe les copropriétaires comme il l’avait indiqué au conseil syndical, qu’il avait proposé de réduire son mandat pour se terminer le 30 juin 2023, que le conseil syndical n’a jamais transmis aux copropriétaires.

Cette résolution est amendée. En vertu de l’article 17-1-A, Le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour ce vote »

Il s’évince de ses deux textes que la modification apportée au projet de la résolution pour éclairer les copropriétaires sur les éventuelles conséquences du vote de la résolution n’était pas nécessaire.

En effet, la rédaction du projet de la résolution n°16 par le syndic alertait suffisamment les copropriétaires sur les motifs de révocation ainsi que sur les conséquences financières de cette dernière.

Il sera par ailleurs observé que le projet de résolution n°18 de l’ordre du jour indiquait les conséquences financières d’une révocation du syndic, ce dernier ayant informé les copropriétaires qu’il réclamerait le montant de ses honoraires restant à percevoir sans indiquer le montant de celui-ci.

Dans ces conditions, c’est à bon droit que la SARL SIM IMMOBILIER fait valoir que l’amendement non justifié de la résolution n°16 a modifié le résultat du vote en qualifiant de défaillants, les copropriétaires ayant voté favorablement par correspondance.

En l’état de la dénaturation du texte soumis au vote, il convient de fait droit à la demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022.

➢ Sur les résolutions n°17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022

A titre liminaire, il convient d’observer que le dispositif des conclusions de la SARL SIM IMMOBILIER sollicite l’annulation des résolutions n°16 à n°20 en titre puis dans le détail l’annulation de la résolution n°16 n°17, 18 et 20.

Le tribunal est bien saisi de l’annulation de la résolution n°19, conformément aux développements contenus dans les motifs, les parties défenderesses ayant conclu sur celle-ci.

La SARL SIM IMMOBILIER soutient que l’annulation de la résolution n°16 entraîne celle des résolutions 17, 18 et 19, ajoutant que la résolution n°19 est relative à l’élection d’un nouveau syndic.

Il résulte effectivement du procès-verbal d’assemblée générale du 8 juillet 2022 que contrairement aux dires des défendeurs, les résolutions n° 17, 18 et 19 envisageant les conséquences d’une révocation de la SAS NEXITY LAMY, en sa qualité de syndic, ont été amendées et rejetées aux motifs qu’elles n’avaient “plus lieu d’être”.

Alors que le rejet de la résolution n°16 rendait sans objet les résolutions suivantes n° 17, 18 et 19, l’amendement intervenu de chacune de ces résolutions n’était pas nécessaire et en conséquence non justifié.

Il convient donc de faire droit à la demande d’annulation des résolutions n°17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022, dès lors qu’elles n’auraient tout simplement pas dû faire l’objet d’un vote.

➢ Sur la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022

Faute de tout moyen propre à la justifier, il ne pourra être droit à la demande formulée par la SARL SIM IMMOBILIER, étant précisé que la n°20 ne porte aucunement sur les conséquences d’une révocation éventuelle du syndic en exercice, mais sur l’autorisation donnée aux copropriétaires souhaitant effectuer des travaux de pose de panneaux solaires sur la toiture.

Il y a lieu par conséquent de rejeter la demande formulée par la SARL SIM IMMOBILIER à ce titre.

➢ Sur l’action en responsabilité dirigée contre le syndic

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de l’article 1992 du code civil que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Si le syndic n’est pas le mandataire de chacun des copropriétaires pris individuellement, ces derniers peuvent néanmoins mettre en cause sa responsabilité à raison de toute faute de nature délictuelle ou quasi-délictuelle commise dans l’exercice de ses fonctions et leur ayant causé un préjudice personnel.

Par ailleurs, le préjudice subi doit être distinct de celui qui pourrait être invoqué par la collectivité des copropriétaires constituée en syndicat.

En l’espèce, il résulte de ce qui a été précédemment développé que la SAS NEXITY LAMY, qui exerçait à l’époque les fonctions de syndic, a non seulement failli à son obligation de conseil en s’abstenant d’alerter le président de séance sur les conséquences d’un amendement de la résolution n°16 mais elle a également failli à son devoir d’information en omettant de préciser le montant qu’elle envisageait de réclamer dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Toutefois, la SARL SIM IMMOBILIER ne produisant sur ce point aucun élément permettant au tribunal d’apprécier la réalité de son préjudice ni de l’évaluer, il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] et la SAS NEXITY LAMY qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SARL SIM IMMOBILIER l’intégralité des frais exposés à l’occasion de la présente procédure.

La SAS NEXITY LAMY sera condamnée à payer à la SARL SIM IMMOBILIER la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par la SARL SIM IMMOBILIER à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 3 juin 2024 et FIXE une nouvelle clôture à la date du 10 juin 2024 ;

DÉCLARE les écritures signifiées le 6 juin 2024 par la SAS NEXITY LAMY recevables ;

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] ;

PRONONCE l’annulation des résolutions n°16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 8 juillet 2022 ;

DÉBOUTE la SARL SIM IMMOBILIER du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SAS NEXITY LAMY à verser à la SARL SIM IMMOBILIER la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SAS NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires de la résidence [4], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens,

DIT que la SARL SIM IMMOBILIER sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE