TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre 2ème section

N° RG 23/07886 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ52A

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mai 2023

JUGEMENT

rendu le 05 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plostulant, vestiaire #B1098, Maître 2léonore ALBERTI-BILSKI, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [H] [E] [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

défaillant, non représenté

Décision du 05 Novembre 2024

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/07886 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ52A

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 01 Octobre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Selon les dires de la société FONCIA TRANSACTION, par acte du 5 janvier 2022, [N] [B] lui a consenti un mandat exclusif de vente portant sur les lots n°12 et 21 du bien sis, [Adresse 4]), avec un un prix de vente du bien de 640.000 euros, outre la somme de 30.000 euros au titre des honoraires du mandataire agent immobilier, et la clause pénale suivante :

« Pendant la durée du mandat, le mandant s’engage à signer aux prix, conditions et charges convenus avant tout contrat de vente, avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Le MANDANT conserve la faculté de trouver lui-même un acquéreur par l’unique biais de son relationnel, étant précisé que le MANDANT s’interdit formellement d’accomplir tout acte, toute démarche, toute publicité de quelque nature que ce soit visant à la commercialisation du bien objet du mandat, et ce durant toute la période de validité du mandat. Durant toute la période de validité du mandat, si le mandant trouve un candidat acquéreur y compris par le biais de son relationnel, il s’engage irrévocablement à le diriger vers le mandataire.

Le mandant s’interdit, pendant la durée du présent mandat, de traiter la vente du bien par l’intermédiaire d’un autre mandataire et durant 12 mois au-delà du terme du mandat, de vendre à un acquéreur qui lui aura été présenté par le mandataire au cours du mandat.

Le mandant s’interdit, durant le mandat, de proposer la vente de son bien à un prix de vente différent que celui indiqué ci-contre.

Pendant la durée du mandat, et durant les douze mois suivant son terme, le mandant devra informer le mandataire en cas de vente du bien, en lui communiquant, par lettre recommandée avec accusé de réception, les coordonnées de l’acquéreur et du notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique, la date de signature sous seing privé, le prix de vente.

En cas de non-respect d’une des obligations ci-dessus mentionnées en caractères gras, le mandant versera au mandataire, à titre de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire qu’il accepte entièrement et définitivement d’un montant égal à la rémunération stipulée précédemment. »

Après une mise en demeure restée infructueuse, et se prévalant du non respect par [N] [B] de ses obligations prévues au contrat de mandat dont elle fait état, la société FONCIA TRANSACTION l’a fait assigner par exploit d’huissier en date du 31mai 2023 devant le tribunal judiciaire de Paris, et sollicite aux termes de cette assignation, laquelle vaut conclusions, de :

« VU les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970

VU les dispositions de l’article 1231-1 du Code civil

Condamner Monsieur [N] [H] [E] [B] au paiement de la somme de 30.000 € a la société FONCIA TRANSACTION France au titre de la clause pénale

Condamner Monsieur [N] [H] [E] [B] au paiement de la somme de 2000 € a la société FONCIA TRANSACTION France sur le fondement de l’article 700 du code civil ainsi qu’aux entiers dépens »

Il sera renvoyé à cette assignation pour un exposé exhaustif des moyens au soutien des demandes ci-dessus exposées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

[N] [B] n’a pas constitué avocat, de sorte que la décision sera réputée contradictoire à son égard.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2023.

A l’audience du 1er octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de la société FONCIA TRANSACTION en paiement de la clause pénale

Au soutien de sa demande en paiement de la clause pénale, la société FONCIA TRANSACTION fait valoir au visa de l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et du décret n° 2015-724 du 24 juin 2015 :

— que l’acte de mandat, dont une copie été remise a sa signature au mandant, contenait une clause pénale d’un montant égal aux honoraires de l’agent immobilier, rédigée en caractères gras,

— que cette clause prévoyait l’interdiction faite au mandant, pendant la durée du mandat, de conclure une vente par l’entremise d’un autre intermédiaire immobilier,

— que cette même clause prévoyait l’interdiction faite au mandant de conclure une vente directement avec des acquéreurs présentés par elle, et ce, jusqu’à une durée de douze mois au-delà du terme du mandat,

— qu’elle a fait visiter le bien aux consorts [V],

— qu’une offre d’achat a été faite au mandant par les consorts [V], par son intermédiaire , le 1er mars 2022,

— que [N] [B] a accepté cette offre le même jour,

— que l’ancien mandant s’est rapproché d’un autre intermédiaire immobilier et a conclu une vente avec les offrants présentés par elle pendant la durée du mandat,

— que le mandat a pris fin en janvier 2023, soit, postérieurement à la présentation de l’offre, son acceptation et la réitération de la vente en la forme authentique, par l’intermédiaire de l’agence IAD.

Elle en conclut que [N] [B] a manqué à son engagement contractuel, lui ouvrant droit à l’indemnisation prévue à la clause pénale.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ou moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Il résulte du rapprochement des articles 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. L’acte écrit contenant l’engagement des parties au sens de l’article 6 précité s’entend d’un acte contresigné par le vendeur et l’acquéreur, valant vente parfaite.

Enfin, l’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 modifié par le décret n°2015-724 du 24 juin 2015 énonce que :

« Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s’appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :

1° La vente d’immeuble par lots ;

2° La souscription ou la première cession d’actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;

3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d’un même ensemble commercial.

Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l’opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé. »

En l’espèce, la société FONCIA TRANSACTION soutient que [N] [B] lui a consenti en qualité de mandant un mandat exclusif de vente en date du 5 janvier 2022.

Seulement, force est de constater que la pièce qui est produite se limite à indiquer « fait à et signé électroniquement par l’ensemble des Parties. Pour chacune d’elles en conservant un exemplaire original sur un support durable garantissant l’intégrité de l’acte », sans préciser de date de signature. A ce mandat, est agrafé un certificat de signature électronique, dont l’examen montre qu’aucun élément ne permet de s’assurer qu’il correspond au mandat précité. En effet, aucune des clefs y figurant n’est reproduite sur le mandat, et la partie figurant sous le titre « Signatures électroniques du document » est vierge. Ce certificat ne fait pas non plus mention de la date à laquelle le document aurait été signé. Enfin, le certificat indique « Nombre total de pages signées : 16 » alors que chacune des pages qui est produite est numérotée de 1 à 13, à l’exception de la page de garde du mandat, ce qui n’apparaît pas cohérent sauf à considérer comme pages signées la page de garde mais aussi le certificat de signature électronique émis en recto verso, ce qu’aucun élément ne corrobore.

Il s’ensuit que la société FONCIA TRANSACTION ne rapporte pas la preuve que ce le mandat qui est produit a été signé par [N] [B], carence qui à elle seule ne peut que conduire à rejeter sa demande en paiement de la clause pénale stipulée au mandat.

De manière surabondante, même à supposer que ce mandat a été signé, aucun élément autre que les propres déclarations de la société FONCIA TRANSACTION dans ses différents courriers et mise en demeure ne vient prouver que cette signature est intervenue à la date du 5 janvier 2022.

Or, la clause pénale dont se prévaut la société FONCIA TRANSACTION est ainsi libellée : « (…) Le mandant s’interdit, pendant la durée du présent mandat, de traiter la vente du bien par l’intermédiaire d’un autre mandataire et durant 12 mois au-delà du terme du mandat, de vendre à un acquéreur qui lui aura été présenté par le mandataire au cours du mandat. (…) », de sorte que son application dépend directement de la date de signature du mandat, puisque l’interdiction faite au mandant de proposer le bien à un autre acquéreur présenté par le mandataire est limitée à la durée du mandat, fixée à douze mois, et à une période de 12 mois au-delà du terme du mandat. Il s’ensuit que même à supposer qu’un mandat a été signé, il n’est pas démontré que la vente reprochée par la société FONCIA TRANSACTION au défendeur est intervenue pendant la période susvisée.

Au regard de ces différents éléments, la demande de la société FONCIA TRANSACTION en paiement de la clause pénale sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société FONCIA TRANSACTION, partie succombante, sera condamné aux dépens, et sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Rejette la demande de la société FONCIA TRANSACTION de condamner [N] [B] à lui payer la somme de 30.000 euros au titre de la clause pénale figurant au mandat exclusif de vente conclu selon elle entre ceux-ci et portant sur le bien sis, [Adresse 4]) ;

Condamne la société FONCIA TRANSACTION aux dépens ;

Rejette la demande de la société FONCIA TRANSACTION formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 6] le 05 Novembre 2024

La Greffière Le Président

Sophie PILATI Robin VIRGILE