TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] DE [Localité 18]

MINUTE N°

DU : 17 Décembre 2025

N° RG 25/00274 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBHUG

NAC : 74D

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2025

[X] [Z] [K] épouse [G], [E] [F], [N] [G]

C/

S.C.C.V. NOE BATEAU

DEMANDERESSE :

Madame [X] [Z] [K] épouse [G]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Rep/assistant : Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [E] [F]

[Adresse 12]

[Localité 13]

Rep/assistant : Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [N] [G]

[Adresse 11]

[Localité 13]

Rep/assistant : Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

S.C.C.V. NOE BATEAU

[Adresse 7]

[Localité 14]

Rep/assistant : M^e Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Bertrand PAGES

Greffier : Magalie GRONDIN

Audience Publique du : 26 Novembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 17 Décembre 2025 par décision contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Bertrand PAGES, président, assisté de Sarah LEPERLIER, greffière

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à Maître Aurore DOULOUMA de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, M^e Isabelle MERCIER-BARRACO le :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 18 novembre 1998, M. [N] [G] et Mme [X] [K], épouse [G], sont devenus propriétaires de parcelles cadastrées section AR n° [Cadastre 8] et [Cadastre 9], issues de la division des parcelles cadastrées section AR n° [Cadastre 3] et [Cadastre 6], sur la commune [Localité 17] [Localité 16].

M. [F] est quant à lui propriétaire, selon acte authentique du 12 août 2016, de la parcelle cadastrée section AR n° [Cadastre 10], issue de la division de la parcelle cadastrée section AR n° [Cadastre 6].

Leurs actes notariés respectifs stipule une servitude de vue en ces termes : « Le propriétaire du fonds servant constitue sur la totalité du fonds servant en vu de maintenir au profit du propriétaire du fonds dominant la beauté de la vue dont jouit ce fonds une servitude de vue et « non altius tollendi » tant pour le propriétaire du fonds dominant qu’au profit de tous ses ayants droit sur la totalité de la surface des parcelles constituant le fonds servant, en conséquence, il s’interdit et interdit ses ayants droits ou ayants cause, d’implanter sur le fonds servant, aucune construction, ouvrage ou plantation d’une hauteur au faitage supérieur à sept mètres dont l’effet serait de créer un obstacle à la vue dont jouit le fond dominant ».

Ces actes identifient les fonds concernés par la servitude de vue qui sont tous à la fois servants et dominants, à savoir :

LES AVIRONS – AR 1101 – AR 1104LES AVIRONS – AR 1102 – AR 1105LES AVIRONS – AR 1103 – AR 1106LES AVIRONS – AR 1107

Or, par un arrêté en date du 12 avril 2023, la commune [Localité 17] [Localité 15] a délivré à la SCCV NOE BATEAU un permis de construire sur les parcelles cadastrées section AR n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] en vue de la réalisation d’une résidence pour personnes âgées.

Par ordonnance du 13 janvier 2025, le tribunal administratif a rejeté la requête des consorts [Y] ainsi que d’autres riverains du projet en annulation dudit permis de construire en raison de sa tardiveté.

Se plaignant que la hauteur des constructions prévues au projet de la SCCV NOE BATEAU transgresserait la servitude précitée, M. [E] [F], M. [N] [G] et Mme [X] [K], épouse [G], ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, la SCCV NOE BATEAU devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre afin qu’il interdise à la SCCV NOE BATEAU, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, d’entreprendre tous travaux susceptibles de porter atteinte à la servitude de vue conventionnellement établie jusqu’à ce qu’un permis de construire modificatif conforme à la servitude soit délivré à la SCCV NOE BATEAU, sous astreinte de 500 euros par jour à compter de la signification de la présente décision. Ils réclament également la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de leur demande, les consorts [Y] exposent qu’il ressort du panneau d’affichage du permis de construire, de la notice architecturale et du plan de masse que le projet immobilier prévoit une hauteur de faitage de 9m37, soit 2m37 au-delà des 7m autorisés par la servitude réciproque non altius tollendi à laquelle les parcelles faisant l’objet de la construction sont soumises, ce qui constitue un trouble manifestement illicite et caractère un dommage imminent. Ils précisent que cette hauteur doit être appréciée par rapport au terrain naturel sur l’ensemble de la parcelle et non pas par rapport au seul point haut de la parcelle. Ils indiquent également que les travaux ont déjà commencé puisque des engins de chantier ont commencé à raser les arbres de la parcelle.

En défense, la SCCV NOE BATEAU réclame, à titre principal, le rejet de la demande et, à titre subsidiaire, d’ordonner une tentative de conciliation. Elle demande, en tout état de cause, la condamnation in solidum des demandeurs au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Elle fait valoir que la servitude contractuelle ne précise pas à quel niveau du fonds servant doit s’apprécier la mesure des 7 mètres or, l’acte précise que la servitude de vue est consentie « en vu de maintenir au profit du propriétaire du fonds dominant la beauté de la vue » de sorte que la servitude non altius tollendi est accessoire à la servitude de vue et doit donc être appréciée au point haut de la parcelle.

A ce titre, elle produit une attestation de M. [U], architecte du projet, selon laquelle les hauteurs de la construction au droit de la servitude sont inférieures à la hauteur maximale de 7m. Elle ajoute être en pourparlers avec la mairie et M. [F] afin de trouver une solution amiable et ne pas avoir commencé les travaux ni même abattu d’arbres, la société mandatée afin de débroussailler le terrain et l’entretenir ayant expressément interdiction de d’abattre les arbres.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens qu’ils contiennent.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de suspension des travaux

Les pouvoirs du juge des référés sont strictement définis aux article 834 et 835 du Code de procédure civile qui déterminent son office soit par référence à la nature des mesures qu’il est en son pouvoir de prescrire, en lui attribuant la faculté d’ordonner des mesures conservatoires ou de remise en état, lorsqu’il s’agit de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite, soit, par la nécessité d’agir en urgence, pour prendre des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation ou au contraire que justifie l’existence d’un différend. La loi l’autorise également à accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité résulte de la méconnaissance d’une norme juridique obligatoire dont l’origine est délictuelle ou contractuelle. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Aux termes de l’article 691 du code civil, les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes ne peuvent s’établir que par titre.

La servitude « non altius tollendi » qui et une servitude non apparente ne peut donc s’établir que par titre.

En l’espèce, s’il n’est pas contesté que les parcelles de la SCCV NOE BATEAU constituent des fonds servants de la servitude « non altius tollendi » au bénéfice des parcelles des consorts [Y], la SCCV NOE BATEAU considère que le projet respecte ladite servitude, qui doit être appréciée au point le plus haut de la parcelle.

Les consorts [Y] produisent leurs actes de vente respectifs stipulant la servitude « non altius tollendi » reproduite ci-dessus, le permis de construire déposé par la SCCV NOE BATEAU le 6 octobre 2022 comportant une notice architecturale indiquant « H max = 8m à l’égout ou acrotère » et « H max = 11m faitage », une photographie du permis de construire affiché indiquant « hauteur de la/des construction(s) : 9,37m ».

Contrairement aux affirmations de la SCCV NOE BATEAU, la servitude de vue indique expressément qu’elle doit être appréciée « sur la totalité de la surface des parcelles constituant le fonds servant » de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’apprécier au point le plus haut de la parcelle.

Bien que la SCCV NOE BATEAU produise une attestation de la maitrise d’œuvre du 14 mars 2023 attestant que « les hauteurs des constructions au droit de la servitude sont inférieures à la hauteur maximale de 7.00m/tn exigée », force est de constater qu’en indiquant une hauteur au faitage de onze mètres, le permis de construire méconnait la servitude « non altius tollendi » interdisant les constructions « d’une hauteur au faitage supérieur à sept mètres » stipulée aux actes de vente et constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il y a lieu de suspendre les travaux de construction entrepris sur les parcelles cadastrées section AR n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] jusqu’à ce qu’un permis de construire modificatif conforme à la servitude soit délivré à la SCCV NOE BATEAU. Afin d’assurer l’effectivité de la condamnation, il y a lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur la demande reconventionnelle d’ordonner une conciliation

L’article 1533 du code de procédure civile, applicable à la procédure de référé et aux instances en cours au 1er septembre 2025, dispose : « le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie. Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur. »

Les demandeurs étant opposés à la conciliation et ayant produit les éléments nécessaires au juge des référés pour trancher sur les demandes qui lui sont soumises, la SCCV NOE BATEAU sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCCV NOE BATEAU qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Par ailleurs, il n’apparaît pas inéquitable de la condamner à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir sur le fond du litige ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision,

Ordonnons à la SCCV NOE BATEAU de suspendre les travaux de construction entrepris sur les parcelles cadastrées section AR n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sur la commune [Localité 17] [Localité 15] dans l’attente d’un permis de construire modificatif conforme à la servitude conventionnelle stipulée dans les actes notariés des 18 novembre 1998 et 12 août 2016.

Assortissons cette condamnation d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, qui courra pendant un délai de 180 jours.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conciliation.

Condamnons la SCCV NOE BATEAU à payer à M. [E] [F], M. [N] [G] et Mme [X] [K], épouse [G], la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la SCCV NOE BATEAU aux dépens.

La présente décision a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal judiciaire et par Sarah LEPERLIER greffière, présente lors du délibéré.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS