TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/02704 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFUZ

N° MINUTE : 25/00609

JUGEMENT

DU 01 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [O] [Z] [X], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Stéphanie PANURGE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

comparante

à :

Madame [T] [M], demeurant [Adresse 1]

comparante

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Hélène BIGNON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Gina DOLCINE, greffier,

CE au demandeur

CCC

Le

N° RG 25/02704 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFUZ – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

N° RG 25/02704 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFUZ – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 01 Décembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 26 décembre 2023 d’une durée de trois ans, prenant effet le même jour, Mme [O], [Z] [X] a donné à bail à Mme [T] [M] un logement sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1 090 euros.

Le 5 novembre 2024, l’échec de la tentative de conciliation a été constaté, aucun compromis n’ayant été trouvé entre les parties.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, la bailleresse a, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 9 décembre 2024, mis en demeure sa locataire de payer la somme de 1 742 euros sous quinzaine.

En l’absence de régularisation, elle lui a fait signifier le 24 décembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme au principal de 1 519 euros, outre la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères d’un montant de 223 euros, dans un délai de six semaines.

Suivant exploit de commissaire de justice remis à étude le 13 juin 2025, Mme [O], [Z] [X] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Pierre-de-la-Réunion afin, sous le bénéficie de l’exécution provisoire, de :

— juger ses demandes recevables et bien fondées,

— juger la clause résolutoire acquise depuis le 24 février 2025,

— juger que la défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 24 février 2025,

— ordonner l’expulsion, dans un délai de quinze jours, de la défenderesse et de tous les occupants de son chef, avec au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 519 euros au titre des impayés locatifs, à parfaire de l’indemnité d’occupation, et la somme de 223 euros au titre de la TEOM 2024,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 090 euros au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamner la défenderesse à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

Suivant renvoi contradictoire du 1er septembre 2025 sollicité par au moins l’une des parties, l’affaire a été retenue le 6 octobre 2025.

Lors de l’audience du 1er septembre 2025, la demanderesse, représentée par son avocat, précise que Mme [T] [M] a quitté les lieux le 25 juillet 2025 et qu’elle entend maintenir ses demandes financières.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 29 septembre 2025, Mme [O], [Z] [X] sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de Mme [T] [M] à lui payer les sommes de 1 519 euros au titre des impayés locatifs, 223 euros au titre de la TEOM 2024, 1 090 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation soit la somme de 5 034 euros pour la période du 24 février au 25 juillet 2025, 2 471,33 euros en réparation du préjudice matériel subi et 2 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

En défense, bien que régulièrement avisée, Mme [T] [M] est absente. Elle n’a ni été représentée ni fait connaître de motif d’empêchement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 3 novembre 2025. Il en ressort que Mme [T] [M] perçoit mensuellement des indemnités journalières à hauteur de 937 euros et des allocations d’un montant de 1 416 euros (allocation de logement comprise) et qu’elle supporte, outre les charges courantes et le paiement du loyer, le remboursement de caution et d’une dette à hauteur respectivement de 100 euros et de 42 euros. Selon l’évaluation sociale, Mme [T] [M] indique connaître des difficultés financières depuis sa séparation en ce qu’elle se trouve en arrêt maladie depuis de long mois et ne perçoit plus de revenus locatifs ; la location du bien commun au couple étant bloquée durant la procédure de divorce. Elle dit qu’elle a résilié le bail litigieux ayant trouvé un logement moins couteux qu’elle a investi depuis le 30 juin 2025 et qu’elle entend rembourser la totalité de sa dette au moyen de fonds issus du régime matrimonial.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la comparution des parties

Conformément aux dispositions des articles 472 et 473 alinéa 2 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le présent jugement sera réputé contradictoire, en l’absence du défendeur, au seul motif qu’il est susceptible d’appel.

II- Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 20 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 6 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [O], [Z] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 27 décembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

III- Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1301 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur le 29 juillet 2023, précise que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires dans un délai de six semaines.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer à la défenderesse non constituée, le 24 décembre 2024, un commandement de payer les loyers, faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant au principal de 1 519 euros.

En tout état de cause, ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 février 2025.

La locataire ayant quitté les lieux le 25 juillet 2025, il n’y a plus lieu de se prononcer sur son expulsion.

IV- Sur l’indemnité d’occupation

Une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux. En ce sens, elle doit être assortie de modalités qui concurrent à son efficacité.

En l’espèce, le logement litigieux est loué, selon les termes du bail d’habitation, pour un loyer mensuel de 1 090 euros.

En ce sens, il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 090 euros du 5 février 2025 au 25 juillet 2025 (date de libération des lieux).

V- Sur la condamnation à payer

Mme [O], [Z] [X] sollicite la condamnation de Mme [T] [M] au paiement de la somme de 1 519 euros au titre des impayés locatifs, 223 euros au titre de la TEOM 2024 et 5 034 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 24 février au 25 juillet 2025.

Aux termes du bail signé le 26 décembre 2023 liant les parties, Mme [T] [M] est tenue par un loyer mensuel de 1 090 euros.

Il est établi et non contesté que les loyers n’ont pas été payés régulièrement depuis octobre 2024.

Mme [T] [M], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Au vu des échanges de messages et des décomptes produits, il apparait que la demanderesse a perçu directement l’allocation de logement dont bénéficiait la locataire jusqu’au mois de mars 2025 a minima. Ces sommes seront donc déduites du montant du loyer prévu par la bail, tel que prévu par les articles L. 832-2 et R. 823-8 du code de la construction et de l’habitation.

Au regard des pièces produites notamment le bail d’habitation, Mme [T] [M] est redevable de la somme de 8 357,03 euros composée comme suit :

Période

Montant des arriérés de loyers

Montant des indemnités d’occupation

Montant versé par la locataire

Montant de l’allocation logement

Loyer résiduel

du 1er octobre 2024 au 4 février 2025

4 515,71

316,00

1 894,43

2 305,28

du 5 février 2025 au 30 juin 2025

— 

5 294,29

0,00

344,57

4 949,72

du 1er au 25 juillet 2025

— 

879,03

0,00

0,00

879,03

TEOM 2024

— 

— 

— 

223,00

TOTAUX

4 515,71

6 173,32

316,00

2 239,00

8 357,03

V-Sur les dommages et intérêts

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

a) payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

En l’espèce, Mme [O], [Z] [X] sollicite la condamnation de Mme [T] [M] au paiement de la somme de 2 471,33 euros en réparation du préjudice matériel subi. En effet, elle soutient avoir dû réaliser des travaux de remise en état du logement afin de pouvoir le relouer en raison des dégradations causées par l’ancienne locataire, et ce malgré son obligation d’entretien des lieux loués. Elle rend compte notamment du mauvais état du poêle à granulé, des murs, sols, plafonds et des éléments sanitaires ayant nécessité l’achat de fournitures et l’intervention de professionnels.

Il sera remarqué que les pièces numérotées 6 à 10 des conclusions n°1 de la partie demanderesse n’ont pas été communiquées à la présente juridiction.

Ainsi, au regard des trois factures reprises dans le corps mêmes des dernières écritures versées aux débats, il ne peut qu’être retenue que la demande indemnitaire se limitera à la somme de 1 555,15 euros (180,15 euros, 130 euros et 1 245 euros).

En tout état de cause, aucune des pièces produites ne justifie ni de la réalité du défaut d’entretien des lieux litigieux par l’ancienne locataire, ni même de l’état du logement litigieux lors du départ de la partie défenderesse le 25 juillet 2025.

D’ailleurs, malgré l’absence de contestation de Mme [T] [M], non constituée, rien ne démontre que l’état des lieux de sortie ait été dressé contradictoirement. De plus, force est de constater, compte tenu de l’état des lieux d’entrée, des échanges de messages produits entre la bailleresse et la locataire datés pour les premiers du mois de mai 2024 et des photographies produits, que les problèmes d’humidité dans le logement préexistaient.

Dans ces conditions, faute d’éléments suffisants, Mme [O], [Z] [X] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV- Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie succombante doit supporter les dépens. Ainsi, il y a lieu de condamner Mme [T] [M], qui succombe à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [O], [Z] [X] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner Mme [T] [M] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action formée par Mme [O], [Z] [X] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 décembre 2023 entre Mme [O], [Z] [X] et Mme [T] [M] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 4 février 2025;

CONDAMNE Mme [T] [M] à payer à Mme [O], [Z] [X] la somme de 2 305,28 euros au titre des loyers impayés au titre de la période du 1er octobre 2024 au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [T] [M] à payer à Mme [O], [Z] [X] la somme de 223 euros au titre de la TEOM 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [T] [M] est égale à la somme mensuelle est égale à 1 090 (mille quatre-vingt-dix) euros ;

CONDAMNE Mme [T] [M] à payer à Mme [O], [Z] [X] la somme de 5 828,75 euros au titre de l’indemnité d’occupationdu 5 février 2025 au 25 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Mme [O], [Z] [X] de sa demande au titre de son réparation de son préjudice matériel ;

DEBOUTE Mme [O], [Z] [X] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [T] [M] à payer à Mme [O], [Z] [X] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le GREFFIER Le JUGE