TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/03219 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBIRB

N° MINUTE : 25/00662

JUGEMENT

DU 15 Décembre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

Substitué par : Maître Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

à :

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 1][Adresse 4]

Non comparante, ni représentée

DÉBATS : A l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Morgane ESTIVAL, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à M^e Roger LEMONNIER (via M^e Brigitte HOARAU)

CCC à M. Le Préfet de la Réunion

Le

RAPPEL DES FAITS

Madame [S] [L] représentée par le mandataire Etude Pierre Immobilier a donné à bail à Madame [O] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 29 juillet 2024, pour un loyer mensuel de 767 euros et 50 euros de provision sur charges.

Le 24 décembre 2015, l’Etat et l’Union économique et Sociale pour le Logement ont conclu une convention quinquennale prévoyant un dispositif de garantie des loyers impayés dans le parc locatif privé sous conditions d’éligibilité, intitulé VISALE, mis en oeuvre par le CIL, notamment les Associations ASTRIA et SOLENDI, aux droits desquelles intervient la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, créée le 22 décembre 2016 dans le cadre d’une réforme de ce dispositif par ordonnance du 20 octobre 2016 (ordonnance n°2016-1408 et décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016).

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] a actionné l’article 8 du contrat de cautionnement VISALE en date du 29 juillet 2024 pris en application de la Convention Etat-UESL du 2 décembre 2014.

Agissant dans le cadre de son recours subrogatoire, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 avril 2025 pour des loyers impayés d’un montant de 2.251,03 euros hors coût de l’acte.

Par acte du commissaire de justice du 4 août 2025 délivré à personne, elle a fait assigner Madame [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 17 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Mme [L] – représentée par son conseil – demande sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire

et à titre subsidiaire la résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire ;

ordonner l’expulsion de Madame [P] et de tous occupants du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner cette dernière au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.785,03 euros avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer du 28 avril 2025 sur la somme de 2.251,03 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la cession du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

condamner Mme [P] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

la condamner à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que convoquée par acte du commissaire de justice signifié à personne, Madame [P] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Selon l’article 2305 du code civil, la caution qui a payé son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

L’article suivant prévoit quant à lui que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE n°A10377785975 signé le 29 juillet 2024 entre le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit expressément que dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion, le bailleur ayant la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution.

La quittance subrogative délivrée le 1er juillet 2025 par le gestionnaire du bien atteste du versement de la somme totale de 3.785,03 euros par virements pour la période allant du mois de octobre 2024 au mois de mai 2025.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par application de ce contrat, été subrogée dans les droits du bailleur, en ce compris le pouvoir d’agir en recouvrement des loyers impayés pour lesquels elle a exécuté son engagement de caution, mais également de solliciter la résiliation de bail et l’expulsion avec, pour finalité de limiter le concours de la caution à la dette.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 6 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 1er mai 2025, soit avant la délivrance de l’assignation, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 15 Décembre 2025

Le bail conclu le 29 juillet 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2025, pour la somme en principal de 2.251,03 euros, en visant le délai de six semaines contractuellement convenu.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaine, comme en atteste le décompte du 30 juillet 2025 en pièce 10, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 9 juin 2025.

Madame [P] devenant occupante sans droit ni titre suite à la résiliation du bail, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef.

En conséquence, passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que la défenderesse reste devoir, la somme de 3.785,03 euros au mois de juin 2025.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée, au paiement de cette somme de 3.785,03 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (le 28 avril 2025) sur la somme de 2.251,03 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et elle sera due par la demanderesse dès lors qu’elle justifiera d’une quittance subrogative.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [O] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Au regard de l’équité et notamment de la disparité des situations économiques des parties, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits de Madame [S] [L] en qualité de caution ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juillet 2024 entre Madame [S] [L] et Madame [O] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 9 juin 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office à Madame [O] [P] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [O] [P] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.785,03 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (le 28 avril 2025) sur la somme de 2.251,03 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Madame [O] [P] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dont la caution a désintéressé le bailleur en vertu du contrat de cautionnement en date du 29 juillet 2024 et dès lors que ces paiement seront justifiés par une quittance subrogative, et ce à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Morgane ESTIVAL, juge des contentieux de la protection, et par Madame Odile ELIZEON, faisant fonction de greffière.

La greffière, La juge