Tribunal Judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion, Chambre des referes, 28 janvier 2026, n° 25/00327

TJ Saint-Pierre de la Réunion 28 janvier 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Existence d'impayés de loyer
La cour a constaté que le commandement de payer était resté infructueux et que les impayés étaient non sérieusement contestables, permettant ainsi de déclarer la clause résolutoire acquise.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a jugé que le montant des arriérés de loyers était non contestable et a ordonné le paiement provisionnel de cette somme.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a constaté que le maintien dans les lieux a causé un préjudice financier au bailleur, justifiant le paiement d'une indemnité d'occupation.
Rejeté
Frais de relance non justifiés
La cour a jugé que les frais de relance n'étaient pas suffisamment justifiés et a rejeté cette demande.
Rejeté
Engagement de caution non conforme
La cour a constaté que l'engagement de caution ne respectait pas les formalités requises, rendant la demande irrecevable.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Pierre de la Réunion, ch. des réf., 28 janv. 2026, n° 25/00327
Numéro(s) :	25/00327
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Bernard VON PINEAmandine JAN
Parties :	S.C.I. FRF YOSHITO c/ S.A.R.L. BOULANGERIE PATISSERIE

Texte intégral

N° RG 25/00327 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBIVF – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 28 Janvier 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] DE [Localité 8]

MINUTE N° 26/00012

DU : 28 Janvier 2026

N° RG 25/00327 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBIVF

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 JANVIER 2026

S.C.I. FRF YOSHITO

[H] [M] [T], S.A.R.L. BOULANGERIE PATISSERIE [Y]

DEMANDERESSE :

S.C.I. FRF YOSHITO

[Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. BOULANGERIE PATISSERIE [Y]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Bernard VON PINE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Monsieur [H] [M] [T]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS

Juge des référés : Sylvie SEIGNOBOSC

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

Audience Publique du : 10 Décembre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ

Ordonnance prononcée le 28 Janvier 2026 par décision réputé contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, et par mise à disposition au greffe par Sylvie SEIGNOBOSC, vice- présidente, assistée de Wilson FONTAINE-BLAS, cadre greffier

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Amandine JAN, M^e Bernard VON PINE le :

N° RG 25/00327 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBIVF – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 28 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat du 20 octobre 2023, la SCI FRF YOSHITO a donné à bail à la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] un local commercial situé [Adresse 1] à Saint-Louis (97450), pour un loyer annuel de 15.360 euros, soit un loyer mensuel de 1.280 euros.

Par actes du 20 octobre 2023, M. [H] [M] [T], gérant de la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y], s’est porté caution solidaire pour toute la durée du bail et dans la limite d’une somme équivalent à 36 mois de loyers TTC.

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2024, M. [H] [M] [T] a cédé ses parts sociales à Mme [G] [S], épouse [X].

Faisant suite à des impayés de loyer, la SCI FRF YOSHITO a fait délivrer le 5 mai 2025, par commissaire de justice, un commandement de payer à la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] portant sur une somme de 6.708,08 euros au titre des loyers impayés à cette date, dont 202,64 euros pour le coût de l’acte, ainsi qu’une sommation d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte du 19 mai 2025, le commandement a été dénoncé à M. [H] [M] [T].

Le commandement de payer ayant été infructueux, par actes de commissaire de justice des 2 et 8 septembre 2025, la SCI FRF YOSHITO a fait assigner la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] et M. [H] [M] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre.

Dans ses dernières conclusions, la SCI FRF YOSHITO réclame de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 20 octobre 2023, depuis le 6 juin 2025,condamner solidairement la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] et M. [H] [M] [T] à lui payer par provision la somme de 8.871,06 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 6 juin 2025, cette somme devant porter intérêt au taux légal, condamner solidairement la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] et M. [H] [M] [T] à lui payer par provision la somme de 887,10 euros au titre de la majoration contractuelle applicable aux arriérés de loyers, cette somme devant porter intérêt au taux légal.condamner solidairement la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] et M. [H] [M] [T] à lui payer par provision la somme de 80 euros au titre des frais de relance.condamner solidairement la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] et M. [H] [M] [T] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer courant à la date de résiliation jusqu’au départ des lieux soit le 9 octobre 2025 et portera intérêt au taux légal.condamner solidairement la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] et M. [H] [M] [T] à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris le coût des deux commandements de payer, de signification de la présente assignation, de dénonce de l’assignation au créancier inscrit et de signification de l’ordonnance à intervenir.

En défense, la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] réclame le rejet de la demande de la SCI FRF YOSHITO au moyen que le remise des clés est intervenue le 9 octobre 2025 lors d’un rendez-vous devant un médiateur et qu’elle aurait pu intervenir dès le mois de janvier, ce que le bailleur a refusé.

Elle réclame, à titre principal, la condamnation de M. [T] au paiement de la somme provisionnelle de 9.838,16 euros au titre des loyers et charges impayés, des frais de majorations et relances, outre les intérêts au taux légal, à la SCI FRF YOSHITO ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer initial, soit la somme de 2.560 euros mensuelle, à compter de la résiliation du bail.

Elle fait valoir qu’elle n’est plus parvenue à honorer ses loyers par la faute de M. [T] qui a sciemment caché, lors de la cession des parts sociales, la véritable situation économique et financière de la société, laquelle est redevable de la somme de 115.000 euros à la banque.

Elle réclame, à titre subsidiaire, d’ordonner la déduction des loyers, des charges, des frais de majorations, de relances et de l’indemnité d’occupation pendant toute la période de fermeture de la SCI FRF YOSHITO prise en la personne de son représentant légal en exercice, soit sur la période du 29 novembre 2024 au 30 juin 2025 du montant de la condamnation qui sera mise à la charge de M. [T] en raison des fautes qu’il a commises.

Elle réclame, à titre infiniment subsidiaire, d’ordonner que la condamnation de la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] au paiement de la somme provisionnelle de 9.838,16 euros au titre des loyers et charges impayés, des frais de majorations et relances, outre les intérêts au taux légal sera garantie et payée solidairement par M. [T] en sa qualité de caution solidaire et de juger que la clause fixant l’indemnité d’occupation au double du prix du loyer normal soit à hauteur de 2.957,02 euros mensuel est manifestement excessive, qu’elle sera qualifiée de clause pénale et qu’elle devra être modérée pour correspondre au loyer normal avant révision. Elle demande en conséquence de débouter la SCI FRF YOSHITO de sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer courant à la date de résiliation et d’ordonner que la condamnation de la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] au paiement de l’indemnité d’occupation sera garantie et payée solidairement par M. [T] en sa qualité de caution.

Elle réclame, en tout état de cause, un délai de paiement au bénéfice afin que les sommes mises à sa charge soient échelonnées sur une période de deux ans conformément à l’article 1343-5 du code civil ainsi que la condamnation de M. [T] à payer la somme de 2.500 euros à la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir qu’ayant été contrainte d’arrêter son activité le 15 janvier 2025, elle ne sera pas en mesure de régler sa dette locative en l’absence de délai de grâce.

La SCI FRF YOSHITO réplique qu’en dépit de la cession de parts sociales intervenue entre M. [T] et Mme [X] le locataire reste la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] et le fait que Mme [X] estime avoir été trompée par M. [T] n’est pas de nature à modifier les obligations de la locataire vis-à-vis de la bailleresse.

La SCI FRF YOSHITO dément avoir refusé la restitution des clés en janvier 2025, mais admet que les clés lui ont été remises le 9 octobre 2025.

Elle s’oppose à la demande de délai de grâce en raison de l’absence de proposition de règlement formulé par la locataire lors du rendez-vous de remise des clés et du défaut d’activité actuel de cette dernière.

Régulièrement assigné à sa personne, M. [H] [M] [T] n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour le surplus et un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Vu la mise en délibéré de cette affaire au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile permet au juge en l’absence du défendeur de statuer sur la demande, s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

En l’espèce, le bail commercial signé par les parties comporte une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré au preneur le 5 mai 2025 à hauteur de la somme de 6.708,08 euros, dont 5.914,04 euros au titre des loyers impayés, 591,40 euros au titre de la clause pénale et 202,64 euros pour le coût de l’acte.

Le principe de la dette locative ainsi que l’absence de paiement complet des causes des commandements visant la clause résolutoire dans le délai imparti ne sont sérieusement contestables et il résulte du récapitulatif produit aux débats qu’il n’existe aucune contestation sérieuse sur le principe de la créance du demandeur ou celui de la résiliation du bail commercial, les moyens par lesquels la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] s’oppose au paiement de la dette tenant à la faute de M. [T] qui ne l’aurait pas informée de l’état des dettes de la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] lors de la cession des parts sociales et à la fermeture de la SCI FRF YOSHITO sur la période du 29 novembre 2024 au 30 juin 2025 étant inopérant dans la mesure où ils ne sont pas de nature à exonérer le preneur à bail de son obligation de paiement.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise à compter du 6 juin 2025, étant observé que les parties ont admis que le local est d’ores et déjà vide de toute occupation, les clés ayant été restituées au bailleur le 9 octobre 2025.

Les demandes relatives à l’expulsion sont donc devenues sans objet.

Selon le dernier décompte produit aux débats, la créance s’élève au 20 août 2025, à la somme de 14.785,10 euros. Au jour de résiliation rétroactivement fixé, cette dette était de 8.871,06 euros, somme non sérieusement contestable à laquelle le preneur sera condamné au paiement provisionnel, portant intérêts à compter de la présente décision.

Au titre des sanctions contractuelles, la société bailleresse sollicite le paiement par provision de la somme de 887,10 euros au titre de la majoration contractuelle applicable aux arriérés de loyers ainsi que le paiement par provision de la somme de 80 euros au titre des frais de relance.

Elle demande également le paiement d’une indemnité d’occupation calculée sur la base du double du dernier loyer en vigueur, prévue dans la clause résolutoire du contrat, disposition qui s’analyse avec évidence comme une clause pénale.

Il convient de rappeler à ce sujet que s’il appartient au juge des référés d’appliquer une clause contractuelle claire et précise, et en l’occurrence une clause pénale, il ne peut, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil la modérer s’il l’estime manifestement excessive. Or, comme cela sera examiné ci-dessous, le contrat de bail ne prévoit pas une mais plusieurs clauses pénales afin de réparer le préjudice subi par le bailleur résultant de la résiliation du bail dont il apparaît que leur cumul excède le préjudice effectivement subi.

Outre le fait qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail, il n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres, ni même de la ou les modérer selon la ou les clauses pénales retenues.

Ainsi, si le bail stipule « en cas de non paiement du loyer à cette date, le preneur pourra se voir appliquer des pénalités de retard (à hauteur de 10% de l’échéance mensuelle) et/ou des frais de relance (10 euros en cas de courrier simple, 40 euros en cas de courrier recommandé) » en page 4, et « qu’en cas de résiliation judiciaire du présent bail comme en cas de mise en jeu de la clause résolutoire, qu’elle qu’en soit la cause, et sans préjudice du droit du bailleur de faire procéder à son expulsion par toutes voies de droit, le preneur sera redevable, s’il se maintient dans les locaux loués, et jusqu’à leur libération complète, d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant à la date de la résiliation, sans préjudice du droit du bailleur a indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi », en page 15, ces clauses pénales apparaissent sérieusement contestables en leur quantum à ce stade de la procédure, de sorte qu’il n’y a lieu à référé sur ce point.

Pour autant, le maintien dans les lieux de la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] jusqu’au 9 octobre 2025 a causé au bailleur un préjudice financier incontestable puisqu’il n’a pu tirer profit de son bien faute d’être en mesure de le relouer. Ce dommage sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du dernier loyer, soit 1.478,51 euros, à laquelle le preneur sera condamné au paiement provisionnel, ladite indemnité étant exigible depuis le 1er juillet 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés, soit le 9 octobre 2025.

Sur l’engagement de la caution

Aux termes de l’article 2297 du code civil, alinéa 1er, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, l’engagement de caution solidaire produit par la demanderesse ne comporte pas les formalités requises par l’article 2297 du code de procédure civile, de sorte que M. [T] n’apparaît pas engagé en qualité de caution avec l’évidence requise en référé. En conséquence, la demande sera rejetée de ce chef.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du Code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte ainsi de ces textes que le juge des référés doit tenir compte à la fois de la situation du débiteur et des besoins du créancier et en recherchant un équilibre raisonnable entre les intérêts en présence.

En l’espèce, la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] sollicite de pouvoir bénéficier de délais de paiements. Elle explique faire face à de réelles difficultés financières en raison de la dette engendrée par M. [T] et indique avoir tout mise en œuvre pour parvenir à honorer ses loyers avant la fermeture de la société.

Force est de constater que si le preneur demande à bénéficier d’un échelonnement de paiement sur une durée de 24 mois, il ne démontre pas qu’il dispose concrètement des fonds pour étayer sa proposition financière, étant observé qu’il n’a plus d’activité depuis janvier 2025 et qu’il n’évoque pas une quelconque reprise de cette activité, pas plus qu’il n’a opéré depuis janvier 2025 de paiement de loyer, ce qui ne permet pas suffisamment d’objectiver sa volonté affichée de solder rapidement sa dette. La demande sera dès lors rejetée en l’état.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La solution du litige conduit à condamner le preneur aux dépens, qui incluront le coût des deux commandements de payer, de signification de la présente assignation, de dénonce de l’assignation au créancier inscrit et de signification de l’ordonnance à intervenir. En outre, il n’apparaît pas inéquitable qu’il soit condamné à supporter, à concurrence de 1.000 euros, partie des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés.

Constatons que la résiliation du bail commercial du 20 octobre 2023, liant la SCI FRF YOSHITO et la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y], est acquise par l’application de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail commercial litigieux, à la date du 6 juin 2025.

Condamnons la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] à payer à la SCI FRF YOSHITO, à titre provisionnel, une somme de 8.871,06 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Condamnons la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] à payer à la SCI FRF YOSHITO une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1.478,51 euros, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, soit le 9 octobre 2025.

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de condamnation de M. [H] [M] [T], en qualité de caution.

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant du paiement par provision de la somme de 887,10 euros au titre de la majoration contractuelle applicable aux arriérés de loyers ainsi que le paiement par provision de la somme de 80 euros au titre des frais de relance et de l’indemnité forfaitaire d’occupation majorée.

Disons n’y avoir lieu à référé concernant la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et le surplus des demandes.

Condamnons la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] à payer à la SCI FRF YOSHITO une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la SARL BOULANGERIE PATISSERIE [Y] à payer à la SCI FRF YOSHITO au paiement des dépens, en ce compris le coût des deux commandements de payer des 5 et 19 mai 2025, de signification de la présente assignation, de dénonce de l’assignation au créancier inscrit et de signification de l’ordonnance à intervenir.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

La présente décision a été signée par Bertrand Pages, président du tribunal, et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES