TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 21/05733

N° Portalis 352J-W-B7F-CUI72

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA.

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0801

DÉFENDEUR

Monsieur [G] [Q] [F] [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Naïma CHEIKH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0021

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 05 Février 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 21/05733 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUI72

DÉBATS

A l’audience du 27 Novembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS et Julie KHALIL, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 5] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il comprend :

— un corps de bâtiment sur la [Adresse 6], élevé sur caves d’un rez-de-chaussée à usage de magasins et de deux étages carrés à usage d’habitation, dit bâtiment A,

— un corps de bâtiment sur la [Adresse 7], élevé sur caves d’un rez-de-chaussée à usage de magasins et bureaux et de cinq étages carrés à usage d’habitation, dit bâtiment B,

— un petit édifice à gauche entre les deux bâtiments sur rue, élevé d’un simple rez-de-chaussée dit bâtiment C,

— un second édifice situé à droite entre les deux bâtiments sur rue élevé d’un simple rez-de-chaussée, dit bâtiment D,

— un petit édifice à usage de dépôt, situé à droite entre les bâtiments D et A, élevé sur simple rez-de-chaussée, dit bâtiment E,

— une cour intérieure entre les bâtiments, à usage de parkings formant le bâtiment F.

Par acte authentique du 2 septembre 2006, M. [G] [Q] [F] [K] a acquis, au sein de cet immeuble, les lots n° 2, 29, 140 et 185, respectivement constitués d’un atelier au rez-de-chaussée du bâtiment [G] auquel on accède notamment par la [Adresse 6], d’une cave au sous-sol du bâtiment A, d’un local composé d’un atelier, bureau et débarras au rez-de-chaussée du bâtiment D auquel on accède par la cour commune, d’un emplacement à usage de parking au sein du bâtiment F.

Se plaignant de la réalisation par M. [K] de divers travaux affectant les parties communes (affouillement sous le bâtiment D, surélévation du bâtiment D, installation d’enseignes sur la rue, création d’un conduit d’évacuation extérieur au-dessus du bâtiment D) qui auraient été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 5] à Paris 11ème a sollicité du président du tribunal judiciaire de Paris la désignation d’un huissier, assisté d’un géomètre-expert, afin de se rendre dans les locaux de M. [K].

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 9 avril 2019. Un procès-verbal de constat d’huissier a été dressé le 2 mai 2019 par Maître [H]. Un certificat de superficie a été ensuite établi par la SARL DUPUY-[J], géomètres-experts, le 23 mai 2019.

Par acte d’huissier du 7 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et [Adresse 5] à Paris 11ème a fait assigner M. [G] [Q] [F] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, principalement, la condamnation sous astreinte de ce dernier à restituer les parties communes situées au-dessus et au-dessous du lot n° 140 et à déposer l’enseigne « LE P’TIT GARAGE » en linteau de porte sur la [Adresse 6], l’enseigne perpendiculaire à la façade portant la mention « GARAGE » en néon sur la [Adresse 6], ainsi que le conduit d’extraction au-dessus du bâtiment D et courant le long du mur séparant l’immeuble de l’immeuble voisin ([Adresse 9]).

Par ordonnance du 18 juillet 2024, le juge de la mise en état a :

— rejeté les exceptions de nullité de l’assignation délivrée le 25 mars 2021, tirées du défaut de mandat et d’habilitation à agir en justice du syndic, soulevées par M. [K],

— débouté M. [K] de sa demande tendant à voir déclarées nulles les demandes fondées sur la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble,

— rejeté la fin de non-recevoir pour défaut de droit d’agir du syndicat principal de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Adresse 5] à [Localité 3] soulevée par M. [G] [Q] [F] [K],

— rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir en restitution à la suite d’une surélévation et d’un affouillement concernant un local lui appartenant, soulevée par M. [K],

— condamné M. [K] aux dépens de l’incident et au paiement d’une somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 5] à Paris 11ème demande au tribunal de :

Vu les articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 55 du décret du 17 mars 1967, les articles L 131-1 et L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution, les articles 514 et 515 du code de procédure civile,

Condamner M. [G] [Q] [F] [K] à supprimer les travaux qu’il a réalisés irrégulièrement au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 3], et à remettre en état les parties communes affectées par ces travaux, sous contrôle de l’architecte de l’immeuble dont les honoraires seront à la charge exclusive de M. [K], en :

— remblayant le sous-sol créé au-dessous du lot n° 140 jusqu’au niveau de la cour,

— supprimant les aménagements ayant conduit à la création d’un étage au-dessus du rez-de-chaussée du bâtiment D,

— rétablissant la toiture du bâtiment D au niveau auquel elle se trouvait initialement,

— supprimant l’enseigne « LE P’TIT GARAGE » en linteau de porte sur la [Adresse 6],

— supprimant l’enseigne perpendiculaire à la façade portant la mention « GARAGE » en néon sur la [Adresse 6],

— supprimant le conduit d’extraction au-dessus du bâtiment D situé à l’angle du mur du bâtiment de la copropriété donnant sur la [Adresse 6] et du mur de l’immeuble voisin ([Adresse 9]),

— remettant en parfait état les parties communes impactées par ces travaux irréguliers,

Assortir d’une astreinte provisoire quotidienne de 500 euros la condamnation de M. [G] [Q] [F] [K] à supprimer ses travaux et remettre en état les parties communes affectées, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir et ce, pendant six mois,

Se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte prononcée,

Condamner M. [G] [Q] [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 3], la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [G] [Q] [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 3] les entiers dépens d’instance comprenant notamment les frais relatifs à la procédure de requête à fin de constat, les frais de constat de Maître [H] du 2 mai 2019, et les frais d’établissement du certificat de mesurage du cabinet de géomètre [S] en date du 23 mai 2019, avec distraction au profit de Maître Claire PERRET,

Débouter M. [G] [Q] [F] [K] de toute éventuelle demande tendant à voir écarter l’application de l’article 514 du code de procédure civile,

Débouter M. [G] [Q] [F] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 novembre 2024, M. [G] [K] demande au tribunal de :

Vu l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété, la jurisprudence citée,

A titre principal,

Juger M. [K] recevable et bien fondé en ses demandes,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

Rechercher une solution alternative aux remises en état sollicitées eu égard aux conséquences manifestement excessives qu’engendreraient celle-ci,

En tout état de cause,

Si le tribunal décidait d’entrer en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [K], écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 3] de sa demande de condamnation de M. [K] à payer 7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 3] à payer à M. [X] [K] la somme de 3.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 3] aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Naïma CHEIKH, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 27 novembre 2025 pour plaidoiries.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 27 novembre 2025, a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il convient de constater, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, que le tribunal n’est pas saisi de la demande de M. [K] visant à « ordonner au syndicat des copropriétaires d’engager une action de remise en état à l’encontre des propriétaires du lot n° 7 », formulée en page 8 des dernières conclusions de M. [K] sans être énoncée au sein du dispositif desdites conclusions.

1 – Sur les demandes de remise en état, sous astreinte, formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [K]

Le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] – [Adresse 5] à [Localité 3] soutient que, alors qu’il ressort de l’acte de vente de M. [K] et de l’état descriptif de division que le lot n° 140 représente une surface de 27 m² et comprend uniquement trois pièces, et que cette superficie a été globalement confirmée par le certificat de superficie établi par la SARL DUPUY-[J], géomètres-experts, le 23 mai 2019, M. [K] a, sans autorisation de l’assemblée générale, surélevé la toiture du bâtiment D et affouillé sous ce même bâtiment, créant ainsi une surface supplémentaire de 57,45 m².

S’agissant précisément de l’affouillement réalisé sous le bâtiment B, il fait valoir que :

— les plans de l’immeuble font clairement apparaître que le bâtiment D ne comprenait pas de sous-sol,

— la comparaison des photographies annexées à plusieurs procès-verbaux de constats d’huissier établis au sein de l’immeuble permet de constater que des soupiraux ont été créés en partie basse du bâtiment D, manifestement pour assurer un léger éclairage naturel pour ce sous-sol creusé par M. [K],

— le constat de Maître [H] du 2 mai 2019 établit l’existence d’un escalier interne pour accéder au sous-sol, dans lequel ont été installés une chambre et une salle de bain, éclairées par panneaux vitrés.

S’agissant de la surélévation de la toiture du bâtiment D, il fait valoir que celle-ci est démontrée par la comparaison des constats d’huissier dressés les 8 avril 2015, 6 août 2015 et 2 mai 2019.

Il estime que de tels travaux d’affouillement et de surélévation auraient dû faire l’objet d’une demande d’autorisation auprès de l’assemblée générale :

— en application et aux conditions imposées par les dispositions de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que :

* ils affectent les parties communes de l’immeuble (toitures du bâtiment D, creusement du sol du terrain sous le bâtiment D), étant précisé que le règlement de copropriété qualifie de parties communes « la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours, les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non, le gros œuvre des planchers à l’exception du revêtement de sol, les couvertures et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles »,

* les travaux de surélévation, avec création de fenêtres, affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, puisqu’ils sont observables tant depuis la cour commune que depuis l’ensemble des lots de copropriété donnant sur cette cour,

— en application et aux conditions imposées par les dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’ils constituent une appropriation de parties communes, appropriation qui aurait dû en outre entraîner une modification des tantièmes de copropriété exigeant un modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division,

— étant en outre exposé que ces travaux, effectués sans architecte, ni bureau d’étude, ni souscription d’une assurance dommages-ouvrage, présentent un risque pour la solidité de l’immeuble, ses fondations, l’étanchéité de la cour pavée.

S’agissant de l’installation d’enseignes, il estime que celle-ci est démontrée, par la comparaison du constat précité du 2 mai 2019 avec celui du 8 avril 2015 et les captures d’écran établies sur google street view en avril 2016. Il expose que l’autorisation de l’assemblée générale était requise, dès lors que le règlement de copropriété qualifie de partie commune les « gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non ».

S’agissant du conduit d’extraction au niveau du coin entre le bâtiment donnant sur la [Adresse 6] et l’immeuble voisin, il fait valoir que la matérialité des travaux est démontrée, par la comparaison du constat précité du 2 mai 2019 avec celui du 6 août 2015. Il estime que les photographies prises au sein du 1er étage du lot n° 140 par Maître [H] en 2019 permettent de constater que M. [K] a créé ce conduit et que, pour ce faire, il a percé le mur situé entre ses lots n° 2 et 140, puis a fait courir ce conduit le long des façades de l’immeuble et de l’immeuble voisin. Il estime que ces travaux auraient dû être préalablement autorisés par l’assemblée générale.

M. [G] [Q] [F] [K] soutient, s’agissant de l’affouillement et de la surélévation dénoncés, que :

— les pièces dont le syndicat des copropriétaires se prévaut ne démontrent pas qu’il ait pu être à l’origine de la création du sous-sol, qui existait auparavant ; les deux photographies, ajoutées en page 6 des conclusions du syndicat des copropriétaires, non datées, laissent apercevoir qu’il existait déjà des « ouvertures » ou des « soupiraux », indices de la présence d’un sous-sol ; sur les photographies du constat, le mur du sous-sol, composé de pierres naturelles, est d’aspect très ancien : le syndicat des copropriétaires ne mentionne pas la date des prétendus travaux litigieux,

— une mezzanine existait déjà lors de l’achat du lot n°140 et aucune des pièces dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ne démontre que cette mezzanine n’existait pas auparavant ni qu’il a été porté atteinte aux parties communes, étant relevé que le géomètre précise que la surface totale des lots, prétendument, créée, de 57,45 m², ne peut être comptabilisée dans la superficie privative dite « Carrez »,

— l’article 5 du règlement de la copropriété et l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoient que « sont accessoires aux parties communes : le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol », sont inapplicables au cas d’espèce puisque son lot est constitué d’un unique local ; le sous-sol litigieux est un lot privatif et non une partie commune ;

— le sous-sol tel qu’aménagé ainsi que la mezzanine ne portent pas atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ; en tout état de cause, une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble ne saurait se résoudre automatiquement en une remise en l’état antérieur,

— la demande de remise en état n’est pas assez déterminée pour être acceptée.

Il considère que les demandes de restitution des parties litigieuses ou de remise en l’état antérieur sont disproportionnées eu égard :

— au préjudice « très minime » subi par le syndicat des copropriétaires,

— au fait que les photographies annexées au constat révèlent des conditions d’habitation de M. [K] très modestes,

— à la possibilité de résoudre autrement ce litige, soit par la régularisation du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, par la modification des tantièmes de copropriété ainsi que par le paiement d’une contrepartie au droit de surélévation et au droit d’affouillement, comme cela a déjà été fait par le passé à l’égard d’autres copropriétaires, soit par l’allocation de dommages et intérêts équivalents au prix du droit de surélever et du droit d’affouiller.

Il demande au tribunal de se prononcer sur l’une de ces deux mesures alternatives.

S’agissant des enseignes litigieuses, il estime que :

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la pose de ces enseignes aurait dû faire l’objet d’une autorisation préalable, la pièce n° 9 adverse témoignant de l’emplacement passé des enseignes,

— la dépose des enseignes serait constitutive d’une grave atteinte à la liberté d’exploitation d’une entreprise et à la liberté de commerce et aurait des conséquences préjudiciables pour son activité professionnelle,

— le syndicat des copropriétaires ne fait état d’aucun préjudice.

S’agissant du conduit d’extraction, il fait valoir que :

— la pose du conduit d’extraction est imposée par la destination du local loué, qui permet l’activité de garage,

— cette pose fait suite au comportement des voisins habitant au-dessus du garage, qui ont fait retirer le conduit d’extraction traversant le plancher, de sorte qu’il « conviendra d’ordonner au syndicat des copropriétaires d’engager une action de remise en état à l’encontre des propriétaires du lot 7 »,

— le conduit est posé le long du mur voisin, à savoir celui de l’immeuble situé [Adresse 10], de sorte que le syndicat des copropriétaires demandeur n’est pas concerné par ledit conduit,

— pour l’installer, il a dû percer le mur entre deux lots lui appartenant, les lots n° 2 et n° 140,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre aucun préjudice justifiant sa demande de retrait du conduit.

***

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 réputent parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, « le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ».

Selon la lettre même de l’article 3 de ladite loi, les principes légaux de détermination des parties privatives et des parties communes sont supplétifs, et ne constituent que des présomptions légales, lesquelles ne valent que dans le silence ou la contradiction des titres. Le juge doit donc appliquer les dispositions claires et précises du règlement de copropriété déterminant parties privatives et parties communes.

Lorsque les termes du règlement sont obscurs ou ambigus, le juge doit les interpréter, et son interprétation est nécessairement souveraine. Elle est en outre exclusive de dénaturation, laquelle ne se conçoit que lorsqu’il est prêté à l’écrit une sens différent de son sens évident (en ce sens, Civ. 3ème, 4 juillet 1990, n° 88-19.088).

En revanche, dès lors que le règlement se contredit ou est silencieux, les juges doivent s’en remettre à l’énumération des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 (en ce sens, Civ. 3ème, 3 avril 2002, n° 00-21.506), et rechercher le cas échéant l’utilité réservée à la partie d’immeuble en cause, et notamment un usage exclusif d’une partie réservée à un copropriétaire déterminé (en ce sens, Civ. 3ème, 14 février 1990, n° 88-17.781 ; Civ. 3ème, 7 septembre 2017, n° 16-18.908, s’agissant de combles).

L’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d) sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant.

L’article 25 b) de la même loi prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions relatives à l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le syndicat peut demander la démolition des travaux non autorisés sans avoir à établir l’existence d’un préjudice qui résulte de la violation d’une obligation par le copropriétaire qui en est l’auteur (Civ.3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

La remise en état de lieux dans leur état antérieur peut être refusée si elle crée un risque grave de fragiliser à nouveau la structure de l’immeuble et qu’elle s’avère de ce fait impossible (Civ. 3ème, 8 juin 2017, n° 16-16.677 ; Civ. 3ème, 12 septembre 2019, n° 18-19.232).

Il a par ailleurs déjà été jugé que la remise en état des combles ne pouvait être ordonnée sans examiner une préconisation d’un expert judiciaire de « laisser les combles en l’état actuel du fait d’une meilleure isolation thermique profitant à l’ensemble du bâtiment et d’une meilleure accessibilité sur la toiture par les fenêtres du toit » (Civ.3ème, 28 mai 2020, n° 19-11.995).

Aux termes de l’article 1221 du code civil, « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ».

1-1 Sur les travaux de surélévation et d’affouillement

En l’espèce, s’agissant en premier lieu de la matérialité des travaux, l’état descriptif de division intégré au règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] – [Adresse 5] à [Localité 3] en date du 5 janvier 1970 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires, page 55) mentionne que le bâtiment D est composé d’un seul lot, le lot n° 140 (page 14), désigné ainsi (page 55) : « un atelier, bureau, débarras ayant accès à droite dans la cour commune.

Droit au WC commun situé dans la cour commune.

L’ensemble d’une surface de vingt-sept mètres carrés environ figurant sous teinte rose au plan.

Et les CENT QUATRE VINGT CINQ/DIX MILLIEMES généraux du sol et des parties communes de l’ensemble des copropriétaires.

Et les MILLE/MILLIEMES particuliers du bâtiment D ».

Si le règlement de copropriété a été modifié aux termes d’un acte reçu le 1er septembre 1970, puis d’un acte reçu le 6 janvier 2011 suivi d’un rectificatif dressé le 17 juillet 2012 et, enfin, d’un acte reçu le 3 juillet 2014 (pièces n° 1 et 2 de M. [K]), ces modificatifs, relatifs à des cessions de parties communes autorisées par l’assemblée générale, n’ont pas changé la description du lot n° 140 précitée.

Il ressort par ailleurs de l’article 2 du règlement de copropriété précité que le bâtiment D est « élevé d’un simple rez-de-chaussée » (règlement de copropriété, page 11). Les plans versés aux débats (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires), dont il n’est pas contesté qu’ils sont annexés au règlement de copropriété, confirment :

— l’absence de caves sous le bâtiment D, le plan du niveau des « caves » indiquant, sur l’ensemble de la partie sur laquelle est construite la cour commune et le bâtiment D, la mention « terre-plein »,

— l’absence d’étages au-dessus du rez-de-chaussée de ce bâtiment.

De ces plans, il ressort également que :

— « l’atelier, le bureau et le débarras » du lot n° 140 correspondent à trois pièces en enfilades, ayant pour les deux premières des fenêtres donnant sur la cour intérieure de l’immeuble, et pour la partie « débarras », une porte donnant sur cette même cour,

— les gros murs du lot n° 140 (bâtiment D) sont communs, à gauche, avec ceux du bâtiment A, et à droite, avec ceux du bâtiment E,

— le lot n° 140 (bâtiment D) est également accessible par la porte intérieure du fond du lot n° 2 (atelier) situé dans le bâtiment [Q]

L’acte authentique de vente du 2 septembre 2006 (pièce n° 4 du syndicat des copropriétaires) décrit le lot n° 140 acquis par M. [G] [Q] [F] [K] auprès de M. [E], conformément aux mentions précitées de l’état descriptif de division : « au rez-de-chaussée du bâtiment D : un atelier, bureau, débarras, ayant accès à droite dans la cour commune.

Droit au WC situés dans la cour commune,

Et les 185.10.000èmes des parties communes générales ».

Ledit acte ne signale la réalisation d’aucun travaux. Le vendeur, qui avait acquis le lot le 10 avril 1970 (page 8 de l’acte notarié précité), a déclaré à M. [K] que, « depuis son acquisition, il n’a effectué sur le bien vendu aucun travaux nécessitant autorisation ou permis ni aucun travaux depuis moins de dix ans nécessitant la souscription d’une assurance « dommages-ouvrage » » (page 13 de l’acte notarié précité).

Or, le 2 mai 2019, Maître [H], huissier de justice, a dressé un constat en présence de M. [K] (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires), dont il ressort qu’à cette date, le lot n° 140 était composé d’un rez-de-chaussée (salon/cuisine), d’un étage comprenant un WC, d’un sous-sol comprenant une chambre, un dressing, un lavabo, une baignoire, un WC, un lave-linge, un espace-douche. L’huissier précise que le sous-sol est éclairé par « deux panneaux vitrés style soupiraux a priori fermés » et note « la présence de trois étais métalliques » que M. [K] expose avoir installés. Les photographies prises depuis la cour commune montrent clairement d’une part la surélévation du bâtiment et, d’autre part, la présence de deux soupiraux vitrés au bas du mur du bâtiment, à quelques centimètres du niveau des pavés de la cour.

Le certificat de superficie réalisé le 2 mai 2019 par la SARL [S], géomètre expert foncier DPLG (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), démontre qu’à cette date, le lot n° 140 comprenait non seulement une superficie de 29,20 m² au rez-de-chaussée (comprenant à date un séjour/cuisine et une trémie), mais également une superficie supplémentaire de 57,45 m² répartie ainsi :

— au premier étage : une mezzanine d’une hauteur supérieure à 1,80 mètres (6,20 m²), une mezzanine d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres (20,40 m²), un water-closet d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres (1,25 m²), une trémie (0,80 m²),

— au sous-sol : une chambre (19,45 m²), une niche n° 1 d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres (1,15 m²), une niche n° 2 d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres (0,90 m²), l’emplacement sous l’escalier d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres (4,75 m²), un dressing (1,40 m²).

La précision du géomètre-expert selon laquelle ces surfaces ne peuvent être comptabilisées dans une superficie privative dite « Carrez » est indifférente à la caractérisation ainsi opérée d’une surélévation et d’un affouillement du lot n° 140.

Il ressort des photographies incluses au procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 24 avril 2013 (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires), à la diligence du syndicat et relativement à des nuisances étrangères au présent litige, que le lot n° 140 n’était, à cette date, pas surélevé et que la partie basse du mur du bâtiment ne présentait aucune ouverture.

Il ressort d’un procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 8 avril 2015, à la diligence du syndicat des copropriétaires et en l’absence de M. [K], la porte ayant été forcée par l’huissier (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires), que, à cette date, un escalier « bricolé, non fixé » avait été installé, menant d’une part à une mezzanine et, d’autre part, au sous-sol incluant des étais. Les photographies annexées audit procès-verbal et prises depuis la cour commune ne montrent pas une surélévation du bâtiment et la photographie prise depuis la mezzanine montre que l’espace était faible et que la toiture n’avait pas encore été surélevée. Elles montrent en revanche la création de deux soupiraux en partie basse du mur.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé le 6 août 2015 qu’à cette date, était visible, depuis la cour commune de l’immeuble, la surélévation du lot n° 140, « sur une hauteur d’environ 80 cm, avec création d’une structure en bois et tasseaux recevant la toiture d’origine » (pièce n° 13 du syndicat des copropriétaires).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la matérialité des travaux de surélévation et d’affouillement réalisés courant 2015 par M. [K] au-dessus et en dessous de son lot est parfaitement établie.

En deuxième lieu, s’agissant de la caractérisation d’une appropriation ou non des parties communes, il résulte des dispositions précitées du règlement de copropriété que le bâtiment D n’est constitué que du lot n° 140.

Les dispositions de l’article 5 du règlement de copropriété qui qualifient d’accessoires aux parties communes « le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun, ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol »), en reprenant les termes de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont pas applicables au cas d’espèce, puisque le lot n° 140 est le seul lot du bâtiment D. Ces dispositions ne permettent néanmoins pas de retenir, par déduction, que le propriétaire du lot n° 140 détiendrait un droit de surélever le bâtiment D et d’affouiller le tréfond du sol sur lequel ledit bâtiment est construit, dès lors que les dispositions du règlement de copropriété sont claires et non contradictoires s’agissant de la qualification des parties communes :

— l’article 4 du règlement de copropriété qualifie de parties communes « la totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites des cours », ce qui concerne donc le bâtiment D construit sur la cour commune, ainsi que « les couvertures » (règlement de copropriété, page 13),

— l’état descriptif de division précité, intégré au règlement de copropriété, ne mentionne pas que le « bâtiment D » est une partie privative ; il n’inclut pas dans la désignation du lot n° 140 la couverture du bâtiment D, le sol sur lequel est construit le bâtiment D et le sous-sol, pas davantage que des droits accessoires tels qu’un droit de surélévation privatif ou un droit d’affouillement privatif.

Le droit de surélévation du bâtiment D et le droit d’affouillement du sol sur lequel il est construit relèvent donc des droits accessoires aux parties communes.

Il est constant que les travaux précités de surélévation et d’affouillement ont été réalisés sans que M. [K] sollicite l’autorisation préalable de l’assemblée générale, alors qu’il aurait dû obtenir cette autorisation à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, en application des dispositions de l’article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965.

La demande relative à la suppression des « aménagements ayant conduit à la création d’un étage au-dessus du rez-de-chaussée du bâtiment D » est indéterminée et ne permet pas au tribunal de connaître précisément la nature desdits aménagements ayant permis de surélever le lot n° 140 dont la suppression est sollicitée.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ce chef de demande de remise en état.

En troisième lieu, s’agissant de la proportionnalité de la demande de remise en état, M. [K] ne démontre pas que les travaux litigieux ont constitué une amélioration pour l’immeuble. Au contraire, l’huissier de justice ayant rédigé le procès-verbal de constat du 2 mai 2019 note « la présence (au sous-sol) de trois étais métalliques », que M. [K] lui a exposé avoir installés. M. [K] ne produit aucune pièce justifiant de la nature précise des travaux menés et de leur qualité. Il ne précise pas si les étais précités soutiennent toujours le plancher haut du sous-sol créé. Il ne démontre donc pas que les craintes du syndicat des copropriétaires formulées quant à la stabilité du bâtiment et à la préservation de l’étanchéité de la cour commune pavée, légitimes eu égard à l’ampleur des travaux menés et à la présence des étais précités, sont infondées.

Par ailleurs, M. [K] ne verse au débat aucun élément de nature à déterminer le coût des travaux de remise en état à l’identique, qui permette au tribunal de retenir une disproportion manifeste entre « son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier », au sens de l’article 1221 du code civil.

Enfin, la mauvaise foi de M. [K] est caractérisée en l’espèce, lorsqu’il évoque la possibilité d’une résolution alternative du litige, alors que :

— il a réalisé des travaux majeurs sans requérir l’autorisation préalable de l’assemblée générale,

— la visite le 8 avril 2015 d’un huissier de justice mandaté par le syndicat des copropriétaires aux fins de constat des travaux d’ores et déjà réalisés aurait nécessairement dû alerter M. [K], s’il le fallait, de l’irrégularité des travaux engagés ; il a néanmoins poursuivi lesdits travaux en procédant, après ledit constat, aux travaux de surélévation précités ;

— les modificatifs au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division invoqués par M. [K], relatifs à la cession de parties communes à d’autres copropriétaires (pièces n° 1 et 2 de M. [K]), résultent de résolutions adoptées par l’assemblée générale, qui ne mentionnent aucune régularisation d’appropriation antérieure de parties communes.

Au surplus, les solutions alternatives à la remise en état que M. [K] demande au tribunal de rechercher relèvent des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle le tribunal ne saurait se substituer.

La demande de remise en état ne revêt donc aucun caractère disproportionné.

Par voie de conséquence, il convient de condamner M. [K] à remettre en l’état d’origine le bâtiment D, en particulier en remblayant le sous-sol créé au-dessous du lot n° 140 jusqu’au niveau de la cour et en rétablissant la toiture du bâtiment D au niveau auquel elle se trouvait initialement, sous le contrôle d’un architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires dont les honoraires seront à la charge exclusive de M. [K].

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

1-2 Sur les travaux relatifs à la pose d’un conduit d’extraction

En l’espèce, les photographies annexées au procès-verbal de constat du 2 mai 2019 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires), prises depuis la cour commune et à l’intérieur de l’étage créé au sein du lot n° 140, établissent que :

— à l’intérieur du lot n° 140, un conduit d’extraction sort du mur commun avec le mur du bâtiment A (lot n° 2), pour être conduit ensuite en toiture depuis l’intérieur du lot n° 140,

— ce conduit d’extraction sort au-dessus du lot n° 140, et chemine ensuite, sur une première section extérieure, dans l’angle du mur de l’immeuble et de l’immeuble voisin, puis, sur une seconde section, le long du mur de l’immeuble voisin.

Il ressort des photographies annexées au procès-verbal de constat dressé le 6 août 2015 (pièce n° 13 du syndicat des copropriétaires) que ce conduit n’existait pas à cette date. M. [K] ne conteste au demeurant pas avoir installé ce conduit et expose avoir « pour ce faire, percé le mur entre le lot n° 2 et le lot n° 140 » lui appartenant.

Le possible usage commercial des lots n° 2 et 140 prévue par l’article 8 du règlement de copropriété (règlement de copropriété, page 58), au demeurant non contestée, et la nécessité pour l’exploitation de son commerce d’un conduit d’extraction, ne permettaient pas à M. [K] d’installer ledit conduit sans obtenir au préalable l’autorisation de l’assemblée générale prescrite par les dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 puisque ces travaux affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, dès lors qu’une section dudit conduit est installée dans l’angle situé entre le mur du bâtiment A et le mur de l’immeuble voisin et que cette section est visible de tous depuis la cour commune de l’immeuble.

M. [K] ne démontre par aucun élément le caractère disproportionné de la remise en état sollicitée. En particulier, l’atteinte à l’exploitation de l’activité professionnelle de M. [K] n’est pas caractérisée, puisqu’il suffit à ce dernier de solliciter de l’assemblée générale une autorisation préalable, dont le refus pour des motifs non valables pourrait être contesté en justice par la voie d’une demande d’autorisation judiciaire de travaux.

M. [K] sera donc condamné à déposer le conduit d’extraction qui sort au-dessus du bâtiment D de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 5] à [Localité 3], et longe l’angle du mur du bâtiment A et de l’immeuble voisin ([Adresse 9]), sous le contrôle d’un architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires dont les honoraires seront à la charge exclusive de M. [K].

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

1-3 Sur la pose d’enseignes

En l’espèce, dans son procès-verbal du 2 mai 2019 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires), l’huissier de justice constate, « depuis la voie publique », une enseigne « LE P’TIT GARAGE », en linteau de porte, et une enseigne perpendiculaire à la façade avec la mention « GARAGE, en néon ».

Les photographies incluses au procès-verbal dressé le 8 avril 2015 (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires) et la capture d’écran du site « google earth » datée du mois d’avril 2016 (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires) démontrent que, à ces dates, aucune enseigne n’était apposée sur l’immeuble côté [Adresse 6], alors que M. [K] était déjà propriétaire du lot n° 2. M. [K] ne conteste au demeurant pas que les enseignes litigieuses sont celles de son entreprise.

Il est constant que ces enseignes ont été installées sur des parties communes.

Le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires ne verse pas aux débats le règlement de copropriété dans son intégralité. Les pages 59 et suivantes, relatives à l’usage des parties privatives et des parties communes sont manquantes. Pour autant, il observe également que M. [K] ne fait pas valoir que lesdites pages manquantes comprendraient une disposition contraire à celle de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, qui autoriserait les copropriétaires de locaux commerciaux à poser librement toute enseigne commerciale sans requérir l’autorisation préalable de la copropriété afin que celle-ci se prononce sur l’incidence desdits enseignes envisagées, eu égard à leurs dimensions et à leur esthétique, sur l’aspect extérieur de l’immeuble.

Dès lors que ces enseignes affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, M. [K] aurait dû solliciter et obtenir l’autorisation de l’assemblée générale avant de les installer, en application des dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

M. [K] ne démontre par aucun élément le caractère disproportionné de la remise en état sollicitée. En particulier, l’atteinte à la liberté d’exploitation d’une entreprise et à la liberté de commerce n’est pas caractérisée, puisqu’il suffit à M. [K] de solliciter de l’assemblée générale une autorisation préalable, dont le refus pour des motifs non valables pourrait être contesté en justice.

Par voie de conséquence, il convient de condamner M. [K] à déposer l’enseigne « LE P’TIT GARAGE », en linteau de porte sur la [Adresse 6], et l’enseigne perpendiculaire à la façade portant la mention « GARAGE » en néon sur la [Adresse 6].

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

2 – Sur les demandes accessoires

2-1 Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [K], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais relatifs à la procédure de requête ayant donné lieu à l’ordonnance prononcée le 9 avril 2019 par le président du tribunal de grande instance de Paris aux termes de laquelle Maître [I] [H], huissier de justice, a été nommé aux fins de procéder au constat des lieux en s’adjoignant les services d’un géomètre-expert (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires), les frais de constat de Maître [H] du 2 mai 2019 et les frais d’établissement du certificat de mesurage du cabinet de géomètres [S] en date du 23 mai 2019 (pièces n° 6 et 7 du syndicat des copropriétaires), avec distraction au bénéfice de Maître Claire PERRET.

Tenu aux dépens, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Par voie de conséquence, M. [K] sera débouté de ses propres demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

2-2 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la notion d’incompatibilité de l’exécution provisoire avec « la nature de l’affaire » mentionnée à l’article 514-1 du code de procédure civile précité renvoie à l’appréciation d’un risque certain de dommage irrémédiable ou du moins difficilement réparable, devant être opéré in abstracto, en considération de la seule nature de l’affaire, indépendamment des circonstances de fait de chaque espèce, et notamment de la situation particulière des parties. Les moyens présentés par M. [K], s’agissant de sa santé, de sa situation économique, des conséquences de l’exécution de la décision sur sa situation familiale, motif pris qu’il habiterait le lot n° 140 avec sa compagne, sont ainsi indifférents à l’appréciation de la compatibilité de l’exécution provisoire du présent jugement avec la nature de l’affaire. Au surplus, la situation personnelle et économique de M. [K] n’est caractérisée par la production d’aucune pièce.

L’incompatibilité se différencie de la notion de conséquences manifestement excessives qui suppose une appréciation in concreto. A cet égard, M. [K] se contente de faire valoir que, « dans l’hypothèse d’un appel et d’une infirmation du présent jugement, la remise en état infirmée serait difficilement réparable », sans aucunement caractériser les conséquences irréversibles et difficilement réparables de la remise en état ordonnée par le présent jugement dont il fait état, eu égard à la nature des travaux en cause.

Dans ces conditions, aucun élément ne justifie, en l’espèce, que l’exécutoire provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [G] [Q] [F] [K] à remettre en l’état d’origine le bâtiment D de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 5] à [Localité 3], en particulier en remblayant le sous-sol créé au-dessous du lot n° 140 jusqu’au niveau de la cour et en rétablissant la toiture du bâtiment D au niveau auquel elle se trouvait initialement, sous le contrôle d’un architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires dont les honoraires seront à la charge exclusive de M. [K], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [G] [Q] [F] [K] à déposer le conduit d’extraction qui sort au-dessus du bâtiment D de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 5] à [Localité 3], et longe l’angle du mur du bâtiment A et de l’immeuble voisin ([Adresse 9] à [Localité 3]), sous le contrôle d’un architecte mandaté par le syndicat des copropriétaires dont les honoraires seront à la charge exclusive de M. [K], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 5] à [Localité 3] de sa demande relative à la suppression des « aménagements ayant conduit à la création d’un étage au-dessus du rez-de-chaussée du bâtiment D »,

Condamne M. [G] [Q] [F] [K] à déposer l’enseigne « LE P’TIT GARAGE » en linteau de porte sur l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] et l’enseigne perpendiculaire à la façade portant la mention « GARAGE » en néon sur l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3], sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [G] [Q] [F] [K] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais relatifs à la procédure de requête ayant donné lieu à l’ordonnance prononcée le 9 avril 2019 par le président du tribunal de grande instance de Paris aux termes de laquelle Maître [I] [H], huissier de justice, a été nommé aux fins de constat en s’adjoignant les services d’un géomètre-expert, les frais de constat de Maître [H] du 2 mai 2019 et les frais d’établissement du certificat de mesurage du cabinet de géomètres [S] en date du 23 mai 2019, avec distraction au bénéfice de Maître Claire PERRET,

Condamne M. [G] [Q] [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] et [Adresse 5] à [Localité 3] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [G] [Q] [F] [K] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 05 Février 2026

La Greffière Le Président