N° RG 24/02637 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA6KO – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Mars 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] DE, [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 06 Mars 2026

N° RG 24/02637 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA6KO

NAC : 50G

Jugement rendu le 06 Mars 2026

ENTRE :

Madame, [W], [D], [K], [N] veuve, [F]

demeurant, [Adresse 1]

Madame, [Q], [D], [O], [F] épouse, [R]

demeurant, [Adresse 2]

Monsieur, [A], [F]

demeurant, [Adresse 3]

Représentés par Maître Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

ET :

Madame, [D], [B], [S] épouse, [U]

Monsieur, [Y], [Z], [U]

demeurant, [Adresse 4]

Représentés par Maître Jean claude DULEROY de la SELARL DULEROY & DIAZ-DULEROY, avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

S.E.L.A.S., [G], OMARJEE, QUINOT & RAMONFAUR, NOTAIRES ASSOCIES

dont le siège social est sis, [Adresse 5]

Représentés par Maître Abdoul karim AMODE de la SELARL AMODE & ASSOCIES (SELARL), avocats au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Barthélémy HENNUYER

Assesseur : Adeline CORROY

Assesseur : Chloé CHEREL BLOUIN

Magistrat rédacteur : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28 Août 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 19 Décembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 06 Mars 2026

JUGEMENT : contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute et revêtue de la formule exécutoire délivrée à M^e Abdoul karim AMODE, M^e Guillaume DARRIOUMERLE, Me, [M] claude DULEROY le :

N° RG 24/02637 – N° Portalis DB32-W-B7I-DA6KO – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 06 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 3 août 2023 par Maître, [L], [P], [X], notaire à, [Localité 1], Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F], d’une part et Monsieur, [Y], [Z], [U], d’autre part ont signé un compromis de vente, portant sur pleine propriété d’un bien immobilier situé sur la commune de, [Localité 1], lieudit, [Adresse 6], constituant le lot n° 5 du groupe d’habitations dénommé «, [Adresse 7] », cadastrée EX, [Cadastre 1] et à titre indivis pour 1/12ème la parcelle EX, [Cadastre 2].

Des conditions suspensives ont été prévues, la réitération par acte authentique de la vente devant intervenir le 3 novembre 2023 au plus tard.

Par actes délivrés les 23 et 24 avril 2024, Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F], en qualité d’indivisaires de la succession de M., [T], [F], ont fait assigner Monsieur, [Y], [U], Madame, [D], [B], [S], épouse, [U] et la SELAS, [G], OMARJEE et associées, notaires devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre en responsabilité et paiement de dommages et intérêts.

Aux termes de leurs dernières écritures communiquées par le RPVA le 31 mars 2025, ils demandent au tribunal sur le fondement des articles 1304-2 et 1241 du code civil de:

— Annuler la clause du compromis de vente relative à la conformité de l’assainissement non-collectif comme étant affectée d’une condition purement potestative,

— Condamner Monsieur, [Y], [U], solidairement avec Madame, [D], [B], [S], épouse, [U] à leur payer la somme de 57.500 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir au titre de la clause pénale,

— Condamner l’étude notariale, [G], OMARJEE, QUINOT & RAMONFAUR à se libérer à leur profit de la somme de 28.750 € au titre du dépôt de garantie,

— Condamner Monsieur, [Y], [U] à payer à Madame, [W], [F] la somme de 30.000 € au titre du préjudice matériel et moral,

— Condamner Monsieur, [Y], [U] à payer à Monsieur, [A], [F] la somme de la somme de 30.000 € au titre du préjudice matériel et moral,

— Condamner Monsieur, [Y], [U] à payer à Madame, [Q], [R] la somme de 30.000 € au titre du préjudice matériel et moral,

— Condamner Monsieur, [Y], [U] solidairement avec son épouse, Madame, [B], [S] à payer à Madame, [W], [F] ou Madame, [Q], [R] ou Monsieur, [A], [F] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, lesquels seront recouvrés par M^e Guillaume DARRIOUMERLE conformément aux dispositions de l’article 699 dudit code.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que:

— Monsieur, [Y], [U], assisté de son notaire, Me, [I], [J] (professionnel de l’immobilier) lors de la signature du compromis de vente le 3 août 2023 ne pouvait ignorer que le système d’assainissement non collectif n’était pas conforme dès lors que:

— le SPANC est intervenu sur les lieux le 12 juillet 2023 semble-t-il en présence de Me, [I], [J] (le gendre de Monsieur, [Y], [U]) et sans aucun doute possible à la demande de Monsieur, [Y], [U],

— le rapport a été signé le 4 août 2023, soit le lendemain de la signature du compromis de vente et transmis le 28 août suivant.

Ils en concluent qu’en ajoutant cette clause au compromis de vente, alors qu’il savait pertinemment depuis l’intervention du SPANC sur les lieux le 12 juillet 2023 que le système d’assainissement non collectif n’était pas au norme, Monsieur, [Y], [U] s’est arrogé un droit discrétionnaire, de sorte que cette clause constitue une condition purement potestative qui doit être annulée.

Ils estiment que dans la mesure où l’ensemble des conditions suspensives étaient remplies à l’exception de celle relative à la conformité du système d’assainissement non collectif qui doit être annulée, il y a lieu de faire application de la clause pénale prévue au compromis.

Ils concluent que M., [U] ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’il invoque.

Ils prétendent au contraire que l’attitude du défendeur a affecté tant moralement que financièrement Mme, [F] ce qui a entraîné des répercussions sur ses enfants qui ont du multiplier les allers-retours entre, [Localité 3] et, [Localité 2] pour son fils et, [C] et, [Localité 2] pour sa fille afin de s’occuper des déménagements.

Aux termes de leurs dernières écritures communiquées par le RPVA le 20 mai 2025, les époux, [U] demandent au tribunal de:

— DECLARER caduc le compromis de vente en date du 3 août 2023,

En tout état de cause,

— DEBOUTER Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions.

— ORDONNER la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 28.750,00 euros qu’il a versé sur le compte de l’Office notarial, [G], OMARJEE QUINOT & RAMONFAUR, NOTAIRES ASSOCIES ouvert dans les livres de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, commençant à courir quinze (15) jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

— CONDAMNER solidairement Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F] à lui payer la somme de 62.539,60 € en réparation de son préjudice financier.

— CONDAMNER solidairement Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F] à leur payer la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral et pour procédure abusive.

— CONDAMNER solidairement Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER solidairement Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F] aux entiers dépens.

Ils font valoir que lors de la signature du compromis de vente, les vendeurs ne disposaient pas d’un rapport du SPANC datant de moins de trois ans comme l’exige l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique, et qu’ils lui ont remis un rapport datant du 25 juin 2015, ne révélant à cette époque aucune anomalie du système d’assainissement non collectif ; qu’ils leur avaient également communiqué, le procès-verbal de l’assemblée générale du lotissement en date du 23 novembre 2020, aux termes duquel, ladite assemblée s’était prononcée favorablement pour des travaux concernant des problèmes d’écoulement des eaux pluviales et avait validé à ce titre le devis de la société PRO BAT RUN pour un montant de 13 856, 54 € TT€ , ainsi que des travaux de vidange de la fosse d’assainissement et de l’élagage de la végétation située à proximité.

Ils prétendent dès lors qu’il n’avait, lors de la signature du compromis de vente, aucune connaissance de la non-conformité du système d’assainissement.

Ils soutiennent que le SPANC, comme l’indique son rapport établi le 4 août 2023, a effectué une visite de contrôle sur site le 12 juillet 2023, en présence de Monsieur, [V], [E], négociateur au sein de l’étude notariale, [G], OMARJEE & ASSOCIES, Monsieur, [U] n’étant pas présent lors de cette visite ni aucun autre membre de sa famille; que c’est par un mail du 28 aout 2023 que l’étude notariale, [G], OMARJEE & ASSOCIES a transmis à Monsieur, [U] le rapport du SPANC.

Ils ajoutent qu’il n’a jamais mandaté la moindre entreprise pour réaliser un devis de réfection, et qu’il est demeuré dans l’attente de celui devant lui être communiqué par l’étude notariale, [G], OMARJEE & ASSOCIES; que le 12 décembre 2023, l’étude notariale, [G], OMARJEE & ASSOCIES a transmis au concluant un devis en date du 5 décembre 2023 de l’entreprise EURL EPP concernant la réhabilitation totale du réseau d’assainissement, d’un montant de 124.894,57 euros TTC.

M., [U] estime être fondé à se prévaloir de la non réalisation des conditions suspensives de droit commun, entraînant la caducité du compromis de vente.

A défaut, il prétend qu’il était clairement convenu entre les parties que les vendeurs devaient communiquer à l’acquéreur au plus le jour de la réitération de la vente par acte authentique, soit avant le 3 novembre 2023, un document établi à l’issue du contrôle par commune de l’installation non collectif du bien objet de la vente indiquant la conformité ou la non-conformité de cette installation, ce qui a été fait le 28 août 2023. Il répond que la clause prévue dans le compromis de vente n’est pas potestative, dès lors qu’il n’avait pas connaissance dès le 12 juillet 2023, de la non-conformité du système d’assainissement non collectif, contrairement aux déclarations des demandeurs.

Il ajoute que la réalisation de cette condition est soumise à la réunion de trois conditions totalement indépendantes de sa seule volonté et qu’au contraire cette condition n’est pas potestative dès lors que l’appréciation du débiteur se fonde sur des éléments extérieurs, objectifs et susceptibles de contrôle judiciaire.

Les défendeurs prétendent que les consorts, [F] ne justifient pas qu’à ce jour l’assemblée générale des propriétaires de ce lotissement a approuvé les travaux de réhabilitation totale du système d’assainissement.

A défaut, ils soutiennent que si des documents informatifs ne sont remis à l’acquéreur qu’à la signature de l’acte authentique, celui-ci dispose d’un nouveau délai de rétractation en application de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, si ces documents révèlent une modification substantielle par rapport à l’objet de la vente; que l’existence d’une modification substantielle du bien vendu a été portée à la connaissance de Monsieur, [U] le 7 décembre 2023, par la communication du devis de l’EURL EPP évaluant le coût des travaux de réfection du système d’assainissement à la somme de 124.894,57 euros; que l’Office notarial en charge de cette vente aurait dû réitérer la notification du nouveau délai de rétractation à Monsieur et Madame, [U], ce qui n’a pas été le cas.

Ils arguent que le déménagement de Mme, [W], [F] résulte de la décision des indivisaires de céder leur bien, et non pas de l’impossibilité pour lui de signer l’acte réitératif de vente à la date du 3 novembre 2023, faute d’avoir eu connaissance du montant réel des travaux de réfection du système d’assainissement non collectif.

Ils affirment qu’ils n’ont nullement tenter d’obtenir une réduction du prix de la part des vendeurs, cette affirmation fallacieuse n’étant corroborée par aucun élément.

Ils soutiennent que l’avant-contrat prévoit qu’en cas de non accomplissement d’une condition suspensive dont la réalisation n’a pas été empêchée par l’acquéreur, ce qui bien le cas en l’espèce, le dépôt de garantie lui sera restitué, par la production d’un jugement ordonnant la restitution de ce dépôt à l’acquéreur.

Il estime avoir subi un préjudice financier pour financer l’acquisition qu’il envisageait en procédant le 6 novembre 2023 au rachat partiel de son contrat d’assurance vie; que les prélèvements fiscaux et sociaux constituent une perte définitive qu’il ne pourra récupérer.

Il conclut enfin que la pression constante et l’attitude belliqueuse l’ont ébranlé ; qu’il a été moralement très atteint; que les demandeurs ont agi avec une légèreté blâmable et tentent de battre monnaie alors qu’il n’a commis aucun acte fautif et n’a fait qu’exercer les droits qui lui étaient reconnus.

Aux termes de ses dernières écritures communiquées par le RPVA le 11 novembre 2024, la SELAS, [G], OMARJEE, QUINOT et RAMONFAUR, notaires associés, demande au tribunal de prendre acte de ce qu’elle s’en remet à justice et dans tous les cas de rejeter toutes conclusions, fins et prétentions formulées à son encontre.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 28 août 2025, fixant la date de dépôt des dossiers au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’annulation de la clause relative au système d’assainissement non collectif prévue au compromis de vente

L’article 1304-2 du code civil dispose qu’est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

En l’espèce, le compromis de vente stipule une condition suspensive particulière relative à l’assainissement non collectif : “(…) le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est pas desservi par l’assainissement communal et précise qu’il utilise un assainissement individuel fosse sceptique (…) Les présentes sont conclues sous la condition suspensive que le vendeur produise au plus tard le jour de la réitération authentique des présentes, le document établi à l’issue du contrôle par la commune de l’installation d’assainissement non collectif du bien objet de la vente indiquant la conformité ou la non-conformité de cette installation.

En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif nécessitant des travaux substantiels non couverts par l’assemblée de 2020 relatée ci-après, l’ACQUÉREUR pourra :

— soit renoncer à la présente acquisition, sans indemnité de part ni d’autre,

— soit décider d’acquérir le bien en l’état et faire son affaire personnelle de la non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif sans recours contre LE VENDEUR (…)

Le vendeur informe l’acquéreur qu’à sa connaissance, les ouvrages permettant d’amener des eaux usées domestiques de l’immeuble à la partie publique ne présentent pas d’anomalie ni aucune difficulté particulière d’utilisation. Étant ici précisé que suivant décision de l’assemblée ordinaire de l’association syndicale libre en date du 23 novembre 2020, il avait notamment été voté la réalisation de travaux pour résoudre des défauts liés à l’écoulement des eaux pluviales et à la fosse septique ainsi que l’approbation du devis relativement à ces travaux”.

Il ressort du contrôle de vérification de fonctionnement de l’installation d’assainissement réalisé le 12 juillet 2023 que l’installation est non conforme et présente un/des dangers pour la santé des personnes. Le rapport précise qu’il convient de mettre fin au déversement d’eaux usées à l’air libre en surface et que des travaux sont nécessaires en raison de la corrosion, de l’altération et/ou de l’endommagement structurel de nombreux ouvrages. Il ajoute que l’installation est incomplète et présente des dysfonctionnements majeurs. Le rapport est daté du 4 août 2023. Il est précisé que le contrôle a été réalisé en présence de Monsieur, [V], [E]. Ce rapport a été transmis à l’acquéreur par M., [GG], de la SELAS, [G] ORMAJEE et associés, le 28 août 2023.

Il résulte de ces éléments, les demandeurs ne rapportant pas la preuve contraire, que Monsieur, [U] n’avait pas connaissance de la non-conformité de l’assainissement avant la date du compromis le 3 août 2023. Aucune pièce ne démontre qu’il était présent lors du contrôle de conformité. Dès lors la clause litigieuse ne saurait être considérée comme une clause potestative.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande tendant à voir annuler la clause relative à l’assainissement non-collectif.

Sur la mise en œuvre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Pour pouvoir réclamer la mise en œuvre de la clause pénale contractuelle prévue au compromis de vente, il appartient aux demandeurs de démontrer, d’une part, que la condition suspensive stipulée dans l’intérêt de M., [U] a été réalisée et, d’autre part, que les conditions formelles de mise en œuvre de la clause pénale sont remplies.

Sur la réalisation de la condition suspensive

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, conformément à la clause suspensive, les vendeurs ont produit le rapport de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif du bien objet de la vente, indiquant la non-conformité de celui-ci.

L’installation n’étant pas conforme, le vendeur peut renoncer à l’acquisition à la condition que les travaux à réaliser soient “substantiels” et non couverts par l’assemblée générale de 2020.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée ordinaire du 23 novembre 2020 du lotissement, [Adresse 7] que la réalisation de travaux concernant les problèmes des écoulements des eaux pluviales a été adoptée suivant devis de l’entreprise PRO BAT RUN d’un montant de 13 856,54 €, de même que la réalisation des travaux concernant le problème du système d’assainissement suite au compte rendu de la société RUNEO. L’assemblée a décidé de valider le poste concernant la vidange complète de la fosse selon le devis de vidange OI (il est mentionné un montant de 3304 €) et le poste concernant l’élagage et le dessouchage de la végétation (montant de 3979 €).

Or, il ressort du devis présenté par EURL EPP en date du 5 décembre 2023 que le montant des travaux de réhabilitation de l’assainissement s’élève à la somme de 124 894,57 €. Ce devis a été transféré par l’office notarial au vendeur et n’a pas été sollicité par ce dernier.

Il résulte de ces éléments qu’entre les montants énoncés lors de l’assemblée générale et le devis présenté en 2023, l’augmentation peut être qualifiée de substantielle. En conséquence, au vu de la clause prévue au contrat l’acquéreur était bien fondé à renoncer à l’acquisition, sans qu’il y ait lieu de déclarer caduc le compromis de vente et peu important que les vendeurs ont par la suite proposé une négociation du prix de vente.

Dès lors, les vendeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs prétentions.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la restitution du dépôt de garantie

La clause “dépôt de garantie” prévue dans le compromis de vente stipule que l’acquéreur déposera un dépôt de garantie d’un montant de 28 750 €. Elle précise que dans le cas où la non réalisation des présentes résulterait de l’exercice d’un droit de préemption, d’un droit de préférence, ou du non accomplissement d’une condition suspensive dans la mesure où sa réalisation n’a pas été empêchée par l’acquéreur cette somme sera restituée. À défaut d’accord entre les parties, la somme restera bloquée en la comptabilité du détenteur des fonds jusqu’à production d’un jugement ordonnant la restitution du dépôt à l’acquéreur sa perte en faveur du vendeur.

Le tiers convenu, savoir le caissier de l’office notarial rédacteur des présentes, ou son successeur dans la fonction, mandataire commun des parties, détiendra cette somme de 28 750 euros pour le compte de qui il appartiendra.

Compte tenu de ce qui a été dit plus haut, dès lors que l’acquéreur n’a pas empêché la réalisation de la condition suspensive, le dépôt de garantie d’un montant de 28 750 € devra lui être restitué par la SELAS, [G], OMARJEE, QUINOT et RAMONFAUR, notaires associés, dans un délai de QUINZE JOURS suivant la signification du présent jugement sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte.

Sur les préjudices

Le préjudice financier

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Monsieur, [U] produit une confirmation de rachat partiel de son assurance-vie en date du 6 novembre 2023 à hauteur de 310 616,25 €. Il invoque un préjudice financier résultant de la non réalisation de la vente. Toutefois, les vendeurs ne sauraient être tenus pour fautifs de la non-réalisation de la vente, de même qu’une éventuelle perte financière du fait du rachat partiel de son assurance-vie par l’acquéreur ne présente pas de lien de causalité directe avec l’absence de réitération de la vente.

En conséquence, Monsieur, [QP] sera débouté de sa demande au titre du préjudice financier.

Le préjudice moral

Les époux, [U] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice moral de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande en ce sens.

Sur les demandes accessoires

Succombants principalement, Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F] seront in solidum condamnés aux dépens.

Pour les mêmes motifs, ils seront condamnés in solidum à payer à Monsieur, [Y], [U] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déboute Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F] de l’ensemble de leurs prétentions,

Ordonne à la SELAS, [G], OMARJEE, QUINOT et RAMONFAUR, notaires associés, de restituer à Monsieur, [Y], [U] du dépôt de garantie d’un montant de 28.750,00 euros, dans un délai de 15 jours suivant la signification du présent jugement,

Déboute Monsieur, [Y], [U] et Madame, [B], [S] de leurs demandes indemnitaires,

Condamne in solidum Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F] à payer à Monsieur, [Y], [U] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. ;

Condamne in solidum Madame, [W], [D], [K], [N], Madame, [Q], [D], [O], [F] et Monsieur, [A], [M], [H], [F] aux dépens.

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Le présent jugement a été signé par Barthélémy Hennuyer, vice-président et par Wilson Fontaine-Blas, cadre-greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT