COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE

MINUTE N°

CHAMBRE CIVILE

N° RG 25/00010 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFWK

JUGEMENT DU JUGE DE L’EXÉCUTION

— statuant en saisie immobilière- phase d’orientation-

DU 30 Janvier 2026

DEMANDEUR : créancier poursuivant

COMPTABLE DU PÔLE DE RECOUVREMENT SPÉCIALISÉ DE LA RÉUNION

1 rue Champ Fleuri

97400 SAINT DENIS

représentée par Maître Céline MAZAUDIER-PICHON DE BURY de la SELARL PRAGMA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, M^e Bertrand ADOLPHE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS : débiteurs saisis

Monsieur [B] [H]

176 chemin du Chalet, Bras Creux

97430 LE TAMPON

représenté par M^e Marie LE GARGASSON, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [J] [Z] épouse [H]

138 rue de l’Eglise du 14ème

97430 LE TAMPON

représentée par M^e Marie LE GARGASSON, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

JUGE DE L’EXÉCUTION : Barthélémy HENNUYER

Greffier : Maryline SERMANDE

Saisine du : 03 Avril 2025

Débats du : 12 Décembre 2025

Décision du : 30 Janvier 2026

JUGEMENT autorisation vente amiable,

_____________________________________________________________________

COPIE EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉE LE

A Me [W] [V], M^e Marie LE GARGASSON,

Le comptable du Pôle de recouvrement spécialisé de la Réunion a mis en recouvrement à l’encontre de M. [B] [H] et Mme [J] [Z], au titre de créances de TVA et d’amendes pour les années 2014 et 2015, la somme totale de 73 464 euros, incluant les majorations.

Pour la garantie de sa créance, l’administration fiscale a procédé à une inscription d’hypothèque légale sur le bien détenu par ses débiteurs situé au Tampon, 176 chemin du chalet, cadastré section BD 2391 et enregistrée au service de la publicité foncière de Saint-Pierre (Réunion), le 8 avril 2019 sous la référence volume 2019 n°1076.

Le 13 août 2020, le comptable du Pôle de recouvrement spécialisé de la Réunion a fait signifier à M. [B] [H] et Mme [J] [Z] un commandement de payer valant saisie pour un montant total de 82.023,13 euros et portant sur le bien précité. Ce commandement a été publié le 30 septembre 2020 au service de la publicité foncière de Saint-Pierre (Réunion) Volume 2020 S n°43.

Par acte d’huissier en date du 18 novembre 2020, le comptable du Pôle de recouvrement spécialisé de la Réunion a fait assigner M. [B] [H] et Mme [J] [Z] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion), à l’audience d’orientation du 12 février 2021 aux fins de voir ordonner la vente forcée du bien précité.

Par courrier daté du 30 décembre 2020, les époux [H] ont, par la voie de leur conseil, saisi le pôle de recouvrement d’une réclamation portant sur les créances dont le recouvrement forcé est poursuivi en la présente instance. Il produit également une requête en annulation des amendes fiscales, dégrèvement des rehaussements, pénalités, majorations et annulation des rappels des suppléments d’imposition. Cette saisine a été enregistrée par le tribunal administratif de la Réunion le 5 février 2021.

Un sursis à statuer a été prononcé par décision du juge de l’exécution le 28 mai 2021 en raison de ce contentieux administratif, le juge ayant statué ainsi : « Sursoit à statuer sur cette demande jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue par le tribunal Administratif de la Réunion sur le recours introduit par M. [B] [H] et Mme [J] [Z] contre le recouvrement des créances objet de la présente instance (dossier TA n° 2100129-1) ».

Par ordonnance rendue le 9 décembre 2024, le Tribunal Administratif de Saint-Denis (Réunion) a donné acte du désistement de la requête des époux [H].

Le 3 avril 2025, le Comptable du Pôle de Recouvrement Spécialisé (PRS) de la Réunion a remis au rôle le dossier.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 septembre 2025, le Comptable du Pôle de Recouvrement spécialisé (PRS) de la Réunion demande au juge de l’exécution de :

— ECARTER l’exception de péremption soulevée par les époux [H].

— DECLARER les époux [H] irrecevables en leurs nouvelles demandes

— CONSTATER que Le Comptable du Pôle de Recouvrement Spécialisé de la Réunion, titulaire d’une créance liquide et exigible, agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

— CONSTATER que la saisie pratiquée respecte aussi les dispositions des articles L 311-4 et L 311-6 du même code.

— STATUER sur les éventuelles contestations et demandes incidentes.

— VALIDER la saisie pratiquée le 13/08/2020, publiée au service de la publicité foncière de SAINT PIERRE le 30/09/2020, Volume 2020 S, n° 43, concernant le bien immobilier sis au TAMPON (Réunion), 176 Chemin du Chalet, Bras Creux, cadastré section BD n° 2391.

— DETERMINER les modalités de poursuite de la procédure.

— MENTIONNER le montant de la créance du créancier poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, au jour du jugement à intervenir et provisoirement arrêtée au 01/04/2025 à la somme de 70.014,13 €.

— ORDONNER la vente forcée du bien immobilier sis à TAMPON (Réunion), 176 Chemin du Chalet, Bras Creux, cadastré section BD n° 2391, et AUTORISER Le Comptable du Pôle de Recouvrement Spécialisé de la Réunion à en poursuivre la vente.

— FIXER le montant de la mise à prix tel que mentionné dans le cahier des conditions de vente à la somme de 70.000 € en un seul lot.

— FIXER la date de l’audience de vente et déterminer les modalités de visite de l’immeuble, comme demandé ci-dessus, à savoir : visite organisée par la SCP [P] & PERRIER (Commissaires de Justice associés à Saint-Pierre), ou tel autre commissaire de justice que le juge de l’exécution voudra bien désigner, avec le concours de la force publique si nécessaire, le vendredi précédant la vente forcée.

— TAXER les frais préalables.

— A DEFAUT, si le Tribunal autorise les époux [H] à vendre à l’amiable le bien saisi,

— FIXER, en application de l’article R 322-21 du Code des Procédures d’exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et hors droits.

— TAXER les frais de poursuite.

— RAPPELER que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, si celui-ci en fait la demande, des diligences accomplies à cette fin.

— DIRE que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente.

— RAPPELER que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix et des frais de vente auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation et justification du paiement des frais taxés.

— RAPPELER que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme

Aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné.

— DIRE ET JUGER que la somme consignée sera transférée au séquestre désigné dans le cahier des conditions de vente, dès le prononcé du jugement qui constatera que les conditions de la vente amiable fixées par le juge ont été respectées.

— RAPPELER que la distribution ultérieure du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L 331-1, L 331-2, L 334-1, R 331-1 à R 334-3 du Code des procédures civiles d’exécution.

DANS TOUS LES CAS

— CONDAMNER SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [B] et Mme [Z] [J] épouse [H] au paiement de la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC.

— ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2025, Monsieur [B] [H] et Madame [J] [Z] demandent au juge de l’exécution de :

A TITRE LIMINAIRE

➢ CONSTATER la péremption de l’instance inscrite au rôle général du Greffe sous le numéro RG n°25/00010, en l’absence de diligences réalisées pendant plus de deux ans ;

AU FOND

➢ JUGER la procédure de saisie immobilière disproportionnée au regard du montant de la dette réclamée par le Comptable du Pôle de Recouvrement Spécialisé de la Réunion ;

➢ ANNULER le commandement de payer valant saisie vente, délivré le 13 Août 2020;

➢ DÉBOUTER le Comptable du Pôle de Recouvrement Spécialisé de la Réunion de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

➢ ALLOUER à Monsieur [B] [H] et Madame [J] [Z] les plus larges

Délais de paiement en cas de condamnation pécuniaire prononcée à leur encontre ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

➢ AUTORISER Monsieur [B] [H] et Madame [J] [Z] à procéder à la vente amiable du bien sis au TAMPON (Réunion), 176 Chemin du Chalet, Bras Creux, cadastré section BD n° 2391 ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

➢ CONDAMNER le Comptable du Pôle de Recouvrement Spécialisé de la Réunion à payer à Monsieur [B] [H] et Madame [J] [Z] la somme de 3.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de péremption

Aux termes de l’article 386 du code de procédure civile, l’instance est périmée lorsque aucune des parties n’accomplit de diligences pendant deux ans.

Aux termes de l’article 392 du même code, « l’interruption de l’instance emporte celle du délai de péremption.

Ce délai continue à courir en cas de suspension de l’instance sauf si celle-ci n’a lieu que pour un temps ou jusqu’à la survenance d’un événement déterminé ; dans ces derniers cas, un nouveau délai court à compter de l’expiration de ce temps ou de la survenance de cet événement.

Le délai de péremption est également interrompu dans les cas prévus aux articles 129-3, 130-3, 1532, 1534, 1536-3 et 1538-2. »

Lorsque la suspension du délai de péremption est la conséquence d’une décision de sursis à statuer jusqu’à la survenance d’un événement déterminé, un nouveau délai court à compter de la réalisation de cet événement, et non pas du jour où les intéressés en ont eu connaissance.

Il résulte de ces éléments que le délai de péremption a été interrompu par la décision du juge de l’exécution du 28 mai 2021 en ce que celle-ci a prononcé un sursis à statuer jusqu’à la survenance d’un événement déterminé, à savoir le délibéré de la juridiction administrative.

Celle-ci a rendu son ordonnance constatant le désistement des défendeurs le 9 décembre 2024, date à partir de laquelle, indépendamment de sa connaissance par les parties, le délai de péremption a recommencé à courir.

Par suite, au 4 avril 2025, date de remise au rôle de la présente affaire à la demande du Comptable du PRS de la Réunion, le délai de deux ans n’a pas expiré, son terme étant fixé au 9 décembre 2026, de sorte que l’exception de péremption devra être rejetée.

Sur la proportionnalité de la procédure de vente forcée

Aux termes de l’article L111-7, « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance. L’exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. »

Il appartient au débiteur, qui poursuit la mainlevée d’une mesure d’exécution, d’établir qu’elle excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

La mise en œuvre d’une mesure d’exécution forcée ne dégénère en abus, sauf disposition particulière, que s’il est prouvé que le créancier a commis une faute.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut d’une créance qu’il évalue à 70.014,13 €, et sollicite la vente forcée d’un bien immobilier avec une mise à prix à 70.000 euros.

Les défendeurs estiment que la vente forcée de leur bien serait disproportionnée en ce que selon eux la valeur de leur bien serait estimée à plus de 300.000 euros, et que la créance dont peut se prévaloir le Comptable du PR de la Réunion, au principal, s’élève à 10.928,13 euros. Ils précisent en outre que le créancier poursuivant n’a tenté aucune des mesures d’exécution usuelles, telles que des saisies sur salaire, saisies-attribution des comptes bancaires ou encore saisies de biens mobiliers.

Il convient de relever que l’estimation faite par les défendeurs ne repose sur aucune évaluation objective et précise du bien immobilier mais sur des considérations génériques relatives au marché réunionnais ; en outre et comme l’indique le créancier poursuivant, l’estimation de 300.000 euros paraît, considérant les éléments communiqués, nettement supérieure à la valeur supposée du bien dès lors que les ventes réalisées à proximité du bien saisi révèlent un prix moyen au mètre carré de 2.277,01 €, significativement inférieur au prix du mètre carré que suppose une estimation à 300.000 euros à savoir 4.633,20 €. Dès lors, ces éléments sont insuffisants pour objectiver une disproportion entre la saisie immobilière et la valeur du bien litigieux.

Les considérations tenant à la structure de la créance, à savoir en majorité constituée de pénalités de retard, sont inopérantes dès lors que l’ensemble de ses composantes constituent la créance dont peut légalement se prévaloir le créancier, sans que la loi oblige, dans ce cadre, à les distinguer ou à ne retenir que le montant de la créance au principal. De la même manière, la comparaison entre les frais de la vente et le montant de la dette au principal doit être regardée comme inopérante dans l’appréciation de la légalité de la vente forcée telle que sollicitée.

Enfin, les défendeurs font grief au Comptable du PRS de la Réunion de n’avoir pas mis en œuvre des mesures alternatives et non-attentatoires à la propriété immobilière, de nature à obtenir le paiement de sa créance. Il sera relevé toutefois, comme en justifie le créancier poursuivant, que plusieurs démarches ont été initiées de sa part et se sont avérées infructueuses ou notoirement insuffisantes, et notamment :

— Mise en demeure de payer du 30/06/2017 notifiée le 04/07/2017,

— Mise en demeure de payer du 15/11/2018 notifiée le 17/11/2018,

— Mise en demeure de payer du 07/01/2025 notifiée le 16/01/2025,

— saisies administratives à tiers détenteur adressées à CNP Assurances et à [G] [R] ont permis de saisir respectivement les sommes de 403,67 € et de 3 046,20 €, alors que la SATD adressée à AXA France Vie est restée sans réponse, malgré une relance en date du 25/04/2019 une saisie a été adressée au locataire du bien appartenant en communauté aux époux [H], situé au Tampon, mais ce courrier est resté sans réponse de la part du locataire malgré une relance du 26/07/2019. Cette saisie a été notifiée à M. [H] qui en a accusé réception le 21/06/2019.

Dès lors, il ne saurait être reproché au créancier poursuivant une quelconque inertie dans les démarches tendant à obtenir le paiement de sa créance. Il sera au contraire relevé qu’aucun paiement volontaire n’est intervenu de la part des débiteurs, de sorte que les dispositions de l’article L111-7 précitées sont respectées ; la procédure diligentée par le Comptable du PR de la Réunion n’excède pas ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation.

Sur l’octroi de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés au débiteur.

Les défendeurs sollicitent les plus larges délais de paiement en indiquant être dans l’incapacité de payer la créance.

Il doit être relevé en l’espèce que les débiteurs ne justifient nullement d’une capacité à pouvoir honorer partiellement et selon un échelonnement dans le temps la dette qui leur incombe, dans un délai maximal de deux ans. Il sera en outre souligné qu’ils n’ont procédé à aucun paiement volontaire, de sorte que leur capacité financière à rembourser leur dette ainsi que leur diligence ne sont pas objectivés, et ce en dépit de l’ancienneté de la dette fiscale de Monsieur [H] dont la mise en recouvrement date du mois de juin 2017.

Il résulte de ces éléments qu’aucun élément du dossier ne permet valablement d’accorder des délais de paiement aux débiteurs. Leur demande sera rejetée.

Sur la vente amiable

En application des articles L 322-3 et R 322-20 du code des procédures civile d’exécution, le juge de l’exécution peut autoriser la vente amiable de l’immeuble.

L’article R 322-18 du même code précise que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

L’article R 322-21 précise que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

L’article R322-15 al. 2 du même code dispose que lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, les débiteurs indiquent avoir pris la décision de vendre à l’amiable leur bien, et s’être rapprochés d’une agence immobilière chargée de trouver un acquéreur pour leur maison. Ils indiquent avoir trouvé des acquéreurs pour la somme de 210.000 euros et produisent un compromis de vente signé le 12 novembre 2025.

Il convient dans ces conditions d’autoriser les débiteurs à procéder à la vente amiable de leur bien, et de fixer le montant du prix en-deçà duquel le bien ne peut être vendu à 100.000 euros. Il y a lieu d’autoriser la vente amiable du bien, dans les conditions fixées au dispositif.

Sur les autres demandes

Compte tenu de la situation des débiteurs, il n’y a pas lieu à prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’exception de péremption ;

Rejette la demande de délais de paiement ;

Dit que la créance du Comptable du PRS de la Réunion s’élève à la somme de 70 014,13 euros soit :

—  10 928,13 euros en principal,

—  59 086 euros de pénalités.

Autorise Monsieur [B] [H] et Madame [J] [Z] à vendre à l’amiable l’immeuble saisi, sis au TAMPON (Réunion), 176 Chemin du Chalet, Bras Creux, cadastré Section BD n° 2391.

Fixe à 100.000 euros le prix en-deçà duquel le bien ne peut être vendu ;

Taxe à la somme de 1593,24 euros les frais de poursuite selon état de frais en date du 12 février 2021 ;

Rappelle que :

➢ Le débiteur devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin ;

➢Le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit seront consignés auprès de la Caisse de Dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que le cas échéant aux débiteurs ;

➢Le paiement des frais taxés incombe à l’acquéreur en sus du prix de vente en application des dispositions de l’article R 322-24 alinéa 2 du code des procédures civile d’exécution,

Fixe le rappel de l’affaire à l’audience du VENDREDI 22 MAI 2026 à 10 h 00 qui se tiendra au tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion), 28 rue Augustin Archambaud et lors de laquelle les débiteurs devront présenter à la juridiction :

— L’acte de vente conforme aux conditions fixées au dispositif ;

— La consignation du prix conformément aux dispositions légales applicables de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Dit n’y avoir lieu à condamnation d’aucune partie au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge de l’Exécution et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION