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Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 27 Février 2026

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] DE [Localité 2]

MINUTE N°

DU : 27 Février 2026

N° RG 25/02557 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFP3

NAC : 50G

Jugement rendu le 27 Février 2026

ENTRE :

Monsieur [K] [X]

demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE – MARCHAU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

ET :

Monsieur [J] [E] [N] [T]

demeurant [Adresse 2]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Adeline CORROY

Greffier : Wilson FONTAINE-BLAS

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 25 Septembre 2025 ayant fixé la date de dépôt des dossiers au 05 Décembre 2025 où l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 27 Février 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire et en premier ressort

______________________________________________________

Copie certifiée conforme à la minute délivrée à Maître Diane MARCHAU

le :

N° RG 25/02557 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBFP3 – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – 1ère chambre civile – jugement du 27 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 4 mars 2024, maître [P] [D], notaire à [Localité 3] (Réunion) a reçu la promesse de vente conclu entre M. [K] [X] et M. [J] [E] [N] [T] portant sur un ensemble immobilier situé à [Localité 4] (Réunion), [Adresse 3] cadastrée AS [Cadastre 1] moyennant le prix de 245 000 euros.

Par courrier recommandé avec avis de réception délivré le 26 juin 2024, maître [P] [D] a mis en demeure M. [J] [T] de payer la somme de 24 500 euros en application de la clause pénale compte tenu de son absence au rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente du 17 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2025, M. [K] [X] a fait assigner M. [J] [T] devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) en paiement de la pénalité en application de la clause pénale et en indemnisation.

Aux termes de son assignation valant conclusions, il sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1231-5, 1231-6 et 1217 du code civil de :

— dire et juger ses demandes recevables et bien fondées,

— condamner M. [J] [T] à lui verser la somme de 24 500 euros, assorti des intérêts au taux légal cumulés depuis le 26 juin 2024 au titre de la clause pénale,

— condamner M. [J] [T] à lui verser la somme de 9 045,17 euros au titre de la réparation de son entier préjudice,

— condamner M. [J] [T] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, il soutient que M. [J] [T] a tacitement refusé de réitérer la vente par acte authentique en dépit de la mise en demeure du 6 juin 2024, qu’ainsi il y a lieu de faire application de la clause pénale.

Il argue que dans la perspective de la vente, il a payé les loyers d’un logement de substitution pour la période du 6 mai au 27 août 2024 afin de libérer le bien objet de la vente. Il ajoute avoir engagé des frais au titre d’une demande de permis de construire sur un terrain qu’il comptait acquérir et subir un préjudice moral du fait de l’absence réponse du défendeur.

M. [J] [T], cité selon procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures du demandeur susvisées quant à l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens.

Une ordonnance de clôture de la mise en état est intervenue le 25 septembre 2025, fixant la date de dépôt des dossiers au 5 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la mise en œuvre de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Pour pouvoir réclamer la mise en œuvre de la clause pénale contractuelle prévue au compromis de vente, il appartient à M. [K] [X] de démontrer, d’une part, que la condition suspensive stipulée dans l’intérêt de M. [J] [T] a été réalisée et, d’autre part, que les conditions formelles de mise en œuvre de la clause pénale sont remplies.

Concernant la réalisation de la condition suspensive

Selon l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La condition est réputée accomplie quand le bénéficiaire de la promesse de vente n’a pas sollicité l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci.

Il appartient à l’emprunteur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente et dans le délai stipulé à l’acte. Mais, cette preuve faite, c’est au créancier d’établir que le débiteur qui a sollicité son prêt, a empêché l’accomplissement de la condition.

Les juges du fond apprécient souverainement si les diligences ont bien été accomplies par le débiteur de l’obligation.

En l’espèce, la clause intitulée « réalisation du financement » du compromis de vente stipule que « l’acquéreur déclare avoir l’intention de réaliser le financement de la somme ci-dessus indiquée de la manière suivante :

— au moyen d’un prêt bancaire à concurrence de 245 000 euros,

— au moyen de ses fonds personnels de 19 900 euros. »

La clause « condition suspensive d’obtention de prêt » stipule que « l’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L313-40 du code de consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— organisme prêteur : tout organisme bancaire et financier,

— montant maximal de la somme empruntée : 245 000 euros,

— durée maximale de remboursement : 240,

— taux nominal d’intérêt maximal : 4,20% l’an (hors assurances)

En conséquence, le compromis est soumis en faveur de l’acquéreur et dans son intérêt exclusif, à la condition suspensive de l’obtention d’un crédit aux conditions énoncées.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre l’acquéreur à accepter toute offre d’un montant inférieur. (…)

La réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 30 avril 2024. »

Il ressort du courrier de Maître [P] [D] du 26 juin 2024 que le défendeur n’a pas justifié de l’obtention ou du refus du prêt avant le délai requis .

M. [J] [T] non comparant, ne prouve pas avoir accompli les démarches nécessaires pour que la condition suspensive d’obtention de prêt ne défaille pas de son fait.

Il résulte de ce qui précède que M. [J] [T] a empêché la réalisation de la condition d’obtention du prêt de sorte que la condition est réputée accomplie.

Sur la mise en œuvre de la clause pénale

L’article 1231-5 code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La clause « stipulation de pénalité » du compromis de vente stipule qu’ « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 24 500 euros à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie. Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. »

La mise en œuvre d’une clause pénale suppose non seulement que le débiteur ait manqué à ses obligations mais aussi qu’il ait été mis en demeure d’exécuter par le créancier.

Il ressort de la preuve de dépôt et d’envoi annexé au courrier du 6 juin 2024 convoquant M. [J] [T] au rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente que celle-ci est datée du 4 mars 2024 et porte sur l’envoi du compromis de vente.

Il s’ensuit que M. [K] [X] ne rapporte pas la preuve de l’envoi de la mise en demeure requise par les textes. D’autant plus qu’il ressort du courrier du 2 août 2024 que M. [J] [T] avait déclaré à l’assureur du demandeur ne pas avoir reçu la mise en demeure de signer l’acte authentique de vente.

Faute de justifier de l’envoi de la mise en demeure de signer l’acte authentique de vente, M. [K] [X] sera débouté de sa demande.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages-intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’engagement de la responsabilité civile contractuelle d’un contractant est subordonnée à la démonstration d’une inexécution contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En présence d’une clause pénale stipulée au contrat, les dommages-intérêts ne sont dus, en plus de ceux dus au titre de l’application de ladite clause, que s’ils sont indépendants du préjudice que la clause pénale est destinée à réparer.

En l’espèce, dès lors que M. [K] [X] ne justifie pas de l’envoi de la mise en demeure de signer l’acte authentique de vente, il ne peut reprocher à M. [J] [T] un manquement à son obligation de contracter. Ainsi, il ne rapporte pas la preuve d’une faute qui justifierait l’octroi de dommages et intérêts.

En conséquence, M. [K] [X] sera débouté de ses demandes indemnitaires.

M. [K] [X] supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déboute M. [K] [X] de l’ensemble de ses prétentions ;

Laisse les dépens à la charge de M. [K] [X].

Le présent jugement a été signé par Adeline Corroy, juge et par Wilson Fontaine-Blas, cadre greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE