TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 8]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00282 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C6FS

Le

Copie + Copie exécutoire SCP Lusson

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 10 DECEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A. 3F NOTRE LOGIS

immatriculée au RCS de [Localité 5] METROPOLE sous le n° 886 380 526

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric CATILLION de la SCP LUSSON ET CATILLION, avocats au barreau D’AMIENS substitué par M^e Eric KUCHCINS avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [I] [F]

né le 02 Février 1996 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 07 Novembre 2025 du juge des contentieux de la protection de [Localité 9], (Aisne), présidée par Vassilia LETTRE, assistée de Laëtitia BEGUIN, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 5 avril 2024, prenant effet le 19 avril 2024, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a donné à bail à M. [I] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel de 412,95 euros, outre 62,71 euros pour le parking, soit 475,66 euros en totalité.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées, le bailleur a fait délivrer le 6 janvier 2025 à M. [I] [F] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.178,73 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, déposé à étude, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a fait assigner M. [I] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation de payer les loyers ;

— ordonner l’expulsion de M. [I] [F] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner M. [I] [F] à lui payer la somme de 3.066,68 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 12 juin 2025, avec intérêts suivant l’article 1231-7 du code civil; condamner M. -[I] [F] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ;

— condamner M. [I] [F] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 6 janvier 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2025.

A cette audience, la S.A. 3F NOTRE LOGIS, comparant représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et a demandé à actualiser sa demande en paiement par note à transmettre en délibéré. Elle a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à condition que le décompte actualisé produit en délibéré montre que le loyer courant est payé.

Quant à M. [I] [F], bien que régulièrement convoqué par exploit de commissaire de justice signifié à étude, il n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction a été destinataire le 12 juin 2025 d’un diagnostic social et financier concernant le locataire. Il y est notamment indiqué qu’il a des ressources s’élevant à 920,65 euros, qu’il a d’autres dettes à régler, qu’un dossier de surendettement est envisagé et qu’il envisage de rendre le logement.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A. 3F NOTRE LOGIS a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [I] [F].

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025 et le conseil de la S.A. 3F NOTRE LOGIS a été autorisé à produite un décompte actualisé par note en délibéré avant le 12 novembre 2025.

La S.A. 3F NOTRE LOGIS a transmis un décompte actualisé de sa créance, par lequel elle a actualisé sa créance à la somme de 5.782,17 euros (loyer d’octobre 2025 inclus).

Dans le temps du délibéré, la juge des contentieux de la protection a sollicité de la S.A. 3F NOTRE LOGIS qu’elle transmette la preuve de la signature électronique du bail, ainsi qu’un historique du compte locataire commençant au début de la location soit le 19 avril 2024.

Par note en délibéré du 8 décembre 2025, la S.A. 3F NOTRE LOGIS a produit la preuve de la signature électronique du bail ainsi qu’un historique du compte locataire commençant au début de la location soit le 19 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 7 janvier 2025, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2025, et que l’assignation en date du 25 juin 2025 a été dénoncée le 26 juin 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 7 novembre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 6 janvier 2025, le bailleur a fait commandement à M. [I] [F] de s’acquitter de la somme de 1.178,73 euros de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 12 novembre 2025 que les loyers n’ont pas été payés dans les six semaines. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 18 février 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre des lieux par M. [I] [F] cause un préjudice au bailleur, qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation est due à compter d’un délai de deux mois suivant le commandement de payer demeuré infructueux, soit en l’espèce le 18 février 2025.

Par suite, M. [I] [F] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 475,66 euros à la S.A. 3F NOTRE LOGIS à compter du 18 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, au prorata temporis.

En outre, il ressort du décompte actualisé de la créance produit à l’audience par le bailleur et de l’historique du compte locataire produit par note en délibéré du 8 décembre 2025, qu’à la date du 31 octobre 2025, M. [I] [F] demeure redevable de la somme de 5.492,17 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance d’octobre 2025 incluse, après soustraction des frais non justifiés qui ne constituent pas des loyers ni des charges et qu’il n’y a pas lieu de comptabiliser dans le montant de l’arriéré locatif réclamé (103,94 euros de « frais » le 31 janvier 2025 et 186,06 euros de « frais » le 31 octobre 2025).

M. [I] [F], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, M. [I] [F] sera condamné à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 5.492,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 janvier 2025 sur la somme de 1.178,73 et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Il convient de préciser que la S.A. 3F NOTRE LOGIS a sollicité à l’audience qu’il soit octroyé des délais de paiement au locataire à condition qu’il ressorte du décompte actualisé, à transmettre en note en délibéré après l’audience, que M. [I] [F] paie le loyer courant. Or il ressort du décompte actualisé que les derniers loyers n’ont pas été payés, de sorte qu’il sera considéré que la S.A. 3F NOTRE LOGIS n’a pas demandé de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [I] [F], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. 3F NOTRE LOGIS, M. [I] [F] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 18 février 2025 du bail conclu entre la S.A. 3F NOTRE LOGIS et M. [I] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

ORDONNE par conséquent à M. [I] [F] de libérer les lieux et de restituer les clefs dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [I] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, la S.A. 3F NOTRE LOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [I] [F] à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 18 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit à un montant de 475,66 euros ;

CONDAMNE M. [I] [F] à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 5.492,17 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 1.178,73 euros, et à compter du 10 décembre 2025 pour le surplus ;

DIT que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers et charges impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et le dernier décompte actualisé ;

CONDAMNE M. [I] [F] à payer à la S.A. 3F NOTRE LOGIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] [F] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 10 décembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ