Tribunal Judiciaire de Saint-Quentin, Jcp, 20 août 2025, n° 25/00153

TJ Saint-Quentin 20 août 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'impayés de loyer
La cour a constaté que la SCI JALCELP avait justifié les impayés par des documents valides, rendant la demande de paiement légitime.
Accepté
Non-respect des obligations contractuelles
La cour a jugé que le défaut d'assurance justifiait la résiliation du bail conformément aux clauses contractuelles.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a reconnu que l'occupation sans droit du locataire justifiait le versement d'une indemnité d'occupation au bailleur.
Accepté
Frais de procédure engagés
La cour a jugé que le bailleur avait droit à une indemnité pour les frais de justice, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Quentin, jcp, 20 août 2025, n° 25/00153
Numéro(s) :	25/00153
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karine CORROYGwenaëlle TAINMONT
Parties :	S.C.I. JALCELP

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-[B]

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] [Localité 1] [Adresse 8]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00153 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5FR

Le :

Copie + copie exécutoire à M^e Karine CORROY

Copie dossier

JUGEMENT DU 20 AOUT 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. JALCELP

dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparante représentée par M^e Karine CORROY, avocat au barreau de SOISSONS, substitué par Maître TAINMONT

DÉFENDEUR

M. [B] [P]

né le 21 Octobre 1993 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

non comparant non représenté

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 04 Juillet 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-[B], (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-[B], Juge des contentieux de la protection assistée de Céline GAU, Greffier;

Cyrielle ROUSSELLE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue le 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision a été prorogée au 20 aout 2025

Greffière lors de la mise à disposition : Marine LEPRETRE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 10 février 2023, Monsieur [E] [M] a consenti à Monsieur [B] [P] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 405 €, outre une provision mensuelle de 20 € sur charges récupérables.

Selon acte notarié du 29 août 2024, par Maître [H] [T], Notaire à Soissons (Aisne), le bien a été vendu par Monsieur [E] [M] à la SCI JALCELP, devenue bailleresse de Monsieur [B] [P].

Il n’était pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence au locataire le 7 janvier 2025, aux fins d’obtenir justification de la souscription d’une assurance. Un second commandement de payer a été signifié le même jour au locataire, aux motifs d’impayés de loyer à raison de 1 275 €, arrêtés au 27 décembre 2024.

Par exploit du 26 mars 2025 délivré à étude, la SCI JALCELP a fait assigner Monsieur [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-[B], à son audience du 4 juillet 2025 afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 2 557,36 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 10 mars 2025, outre intérêts au taux légal ;

— le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire, à titre principal en raison du défaut d’assurance et à titre subsidiaire vu les impayés de loyer et charges ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 5] ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, soit 432,36 €, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens.

À l’audience du 4 juillet 2025, la SCI JALCELP, représentée par son conseil, se désiste de sa demande d’expulsion aux motifs que Monsieur [B] [P] a quitté les lieux et en a remis les clefs le 20 juin 2025. Elle sollicite en revanche l’indemnisation au titre des dégradations locatives vu l’état des lieux de sortie du 20 juin 2025. Elle maintient le surplus de ses demandes.

En défense, Monsieur [B] [P] n’a pas comparu, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé des motifs de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 20 août 2025 compte tenu de la surcharge du magistrat.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 8 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 mars 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 26 mars 2025 a été dénoncée le 27 mars 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2025.

Par conséquent la demande en résiliation de bail et expulsion est recevable.

Sur les dégradations locatives :

Vu l’article 16 du code de procédure civile, la demande d’indemnisation du propriétaire pour les dégradations locatives, au demeurant non motivée ni chiffrée, ayant été formulée à l’audience pour la première fois, en l’absence de Monsieur [B] [P], elle sera déclarée irrecevable.

Sur le défaut d’assurance locative :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 7 janvier 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, il n’a pas été justifié de la souscription d’une telle assurance dans le mois suivant.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 8 février 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Monsieur [B] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 8 février 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à la SCI JALCELP, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’au 20 juin 2025, date de la sortie effective de Monsieur [B] [P] du logement.

En revanche il sera constaté le désistement de la demande d’expulsion, compte tenu du départ du locataire des lieux avant l’audience.

Sur les loyers et charges impayés :

La SCI JALCELP fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire en raison des impayés de loyers et charges, un décompte arrêté au 23 juin 2025, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence il sera fait droit à la demande de la SCI JALCELP, et Monsieur [B] [P] sera condamné au paiement de la somme de 3 670,32 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 20 juin 2025, date de fin du bail et de remise des clefs.

Vu l’article 1231-6 du code civil, les sommes dues par Monsieur [B] [P] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 20 juin 2025 porteront intérêt au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [B] [P] y sera condamné.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [B] [P] sera donc condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action en constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation et en expulsion ;

DÉCLARE irrecevable la demande relative aux dégradations locatives ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation sont réunies au 8 février 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [B] [P] a quitté les lieux le 20 juin 2025, avec établissement d’un état des lieux de sortie et remise des clefs, et que la SCI JALCELP se désiste de sa demande d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer à la SCI JALCELP en deniers ou quittances une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 8 février 2025 et jusqu’au 20 juin 2025 ;

CONDAMNE en conséquence Monsieur [B] [P] à payer en deniers ou quittances à la SCI JALCELP la somme de 3 670,32 €, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer à la SCI JALCELP la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 478 du code de procédure civile, la présente décision, réputée contradictoire, doit être signifiée à la partie défenderesse dans un délai de 6 mois à compter de sa notification, à défaut de quoi elle sera réputée non-avenue ;

Ainsi jugé et prononcé à Saint-[B] par mise à disposition au greffe, le 20 août 2025, la minute étant signée par Madame Cyrielle ROUSSELLE, Juge placée près Madame la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens et déléguée par ordonnance du 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Saint-[B], Juge des contentieux de la protection, et par Madame Marine LEPRÊTRE, Greffière placée.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION