TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Novembre 2025

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffiers : Madame BOINE, lors du délibéré

Madame ALI, lors des débats

Débats en audience publique le : 18 Septembre 2025

GROSSE :

Le 20 novembre 2025

à M^e VAISON DE FONTAUBE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 novembre 2025

à M^e DORON

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07113 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WML

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [B] [M]

né le 08 Mars 1964 à [Localité 5]

domicilié : chez L’EURL SUD VALUE, [Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [R] [D] épouse [M]

née le 29 Avril 1963 à [Localité 4]

domiciliée : chez L’EURL SUD VALUE, [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Charles VAISON DE FONTAUBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [J] [T]

née le 10 Août 1992 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Caroline DORON, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [Y] [F]

né le 10 Avril 1989

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Caroline DORON, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé entre les parties le 2 mai 2024, relatif à un appartement et un parking sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 849 euros, outre 140 euros de provision pour charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [T], le 22 août 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de leurs moyens et prétentions, Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M] ont fait assigner Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 9 janvier 2025.

L’affaire, après un renvoi contradictoire et une réouverture des débats afin de recueillir les observations des parties sur les effets du commandement de payer et la régularité de la clause résolutoire, en ce qu’elle prévoit un délai d’un mois en cas d’impayés, a été appelée et retenue à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M], représentés par leur Conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 7 644,29 euros, au 1er mai 2025. Ils font valoir que le bail contient une erreur matérielle ne causant aucun grief aux défendeurs, le commandement de payer comme l’assignation ayant respecté les délais légaux.

Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [T] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces. A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M] produisent la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 22 août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 9 janvier 2025.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Vu le caractère d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le bail liant les parties,

En l’espèce, les moyens développés et les pièces que produisent les parties attestent de l’existence d’un différend entre elles et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l’évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [T] le 22 août 2024, pour un arriéré locatif de 2 553,89 euros.

Il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

Pour autant, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, de tout ou partie des charges, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses du présent bail.

Or, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi dit, la clause résolutoire litigieuse ne stipule pas un délai d’au moins six semaines en cas de non-paiement du loyer et de ses accessoires, faisant ainsi échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que le commandement de payer délivré sur le fondement d’une prétendue clause résolutoire est irrégulier et privé d’effet, nonobstant le fait qu’il mentionne que ce n’est qu’à l’expiration d’un délai de six semaine, et faute par le débiteur de s’être exécuté, que le bailleur pourra se prévaloir de la clause.

Au vu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [T] restaient débiteurs d’une dette locative de 2 718,89 euros, au 4 octobre 2024.

Vu le décompte actualisé au 1er mai 2025, fixant la dette locative à une somme de 7 644,29 euros, terme du mois de mai 2025 inclus.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [T] à payer à Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M], la somme de 7 644,29 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 718,89 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

Par application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En conséquence, la demande de Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M] au titre de la clause pénale sera rejetée.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [T], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l’instance de référé (à l’exception du coût du commandement de payer) et seront condamnés à payer à Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M] recevable ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant au constat de résiliation du bail et les demandes subséquentes (notamment l’expulsion des locataires et le versement d’une indemnité mensuelle d’occupation) ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond sur ces points ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [T] à verser à Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M] la somme de 7 644,29 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 718,89 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M] de leur demande en paiement au titre de la clause pénale ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [T] à payer à Monsieur [H] [M] et Madame [R] [D] ép [M] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [F] et Madame [J] [T] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,