RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00371 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5PE

MINUTE N° : 150

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 16 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [G] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 15 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2017, l’indivision [F] [T] a donné à bail à Madame [G] [Y] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel initial de 695 euros et 90 euros de provisions sur charges.

Par décision n°2300115 en date du 20 juin 2023, le directeur général de l’ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE-DE-FRANCE a acquis le bien par préemption, lequel a été vendu à la SA d’HLM [Localité 1] selon acte notarié du 7 mars 2024, par Maître [R] [Z], Notaire à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait signifier à Madame [G] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 410,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 juin 2025.

Par notification électronique du 24 juin 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, la SA d’HLM [Localité 1] a fait assigner Madame [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de Madame [G] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans garde-meubles ou resserre aux choix de la partie requérante, et ce en garantie des sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée ;

— condamner Madame [G] [Y] au paiement des sommes suivantes :

* 7 258,42 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025 ;

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

* 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 juin 2025 ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 21 octobre 2025.

À l’audience, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 8 281,59 euros arrêtée au 8 décembre 2025, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA d’HLM [Localité 1] déclare avoir tenté de contacter la locataire à plusieurs reprises, sans obtenir de réponse ni de mobilisation de sa part. Elle indique également que Madame [G] [Y] ne s’est pas manifestée, malgré les propositions d’échéancier qui lui ont été adressées. Le bailleur précise que Madame [G] [Y] a effectué uniquement deux versements récents au cours des six derniers mois et mentionne également être informée des difficultés financières rencontrées par la locataire, notamment à la suite d’une escroquerie sur internet, mais rappelle que c’est son fils majeur qui en a été victime et non la locataire elle-même.

La SA d’HLM [Localité 1] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 juin 2025.

Madame [G] [Y], comparante en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 175 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Madame [G] [Y] indique avoir rencontré des difficultés financières, notamment à la suite de l’escroquerie dont a été victime son fils. Elle précise avoir dû rembourser les dettes de ce dernier, qui avait emprunté de l’argent et utilisé toutes ses économies. Elle fait état de son intention de saisir prochainement le juge aux affaires familiales pour obtenir le règlement d’une pension alimentaire.

Madame [G] [Y] mentionne avoir eu des difficultés à rentrer en relation avec la SA d’HLM [Localité 1], lors de l’acquisition du logement par cette dernière. Elle expose également avoir été privée de chauffage et d’eau chaude pendant trois semaines, situation qui a nécessité l’intervention de la mairie. Enfin, elle rapporte avoir échangé par mails avec la SA d’HLM [Localité 1] concernant l’état de vétusté du logement et les désordres constatés. Elle souligne n’avoir jamais rencontré de difficultés dans le paiement de son loyer auparavant, depuis 2017.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Lors de l’audience du 15 décembre 2025, les parties avaient été autorisées à fournir un décompte actualisé faisant état des éventuels versements récents. Aucun document n’a été communiqué à la date du présent.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er juillet 2017, du commandement de payer délivré le 6 juin 2025 et du décompte de la créance actualisé au 8 décembre 2025, que la SA d’HLM [Localité 1] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 288 euros, imputée pour des frais.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues, de sorte que cette somme portera intérêts à compter du 6 juin 2025, date du commandement de payer.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [Y] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 7 993,59 euros, au titre des sommes dues au 8 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 juin 2025.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 telle qu’applicable au litige, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 6 juin 2025, pour un montant de 4 410,44 euros en principal.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues, dont le paiement était demandé, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, entraînant la résiliation du bail le 7 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, aucun décompte actualisé de la dette locative n’a été communiqué par les parties, malgré l’autorisation qui leur avait été donnée à l’audience.

Madame [G] [Y] produit une capture d’écran faisant apparaître un virement d’un montant de 893,03 euros en date du 8 décembre 2025. Toutefois, ce document, dépourvu de toute certification bancaire et ne permettant pas d’identifier avec certitude l’émetteur, le bénéficiaire ainsi que l’affectation précise des fonds, ne saurait suffire à établir l’imputation du paiement allégué.

Ainsi il n’est pas démontré de la reprise du loyer courant et il y a lieu de rejeter la demande en délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire de Madame [G] [Y].

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Par ailleurs, la SA d’HLM [Localité 1] ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 7 août 2025, de sorte que Madame [G] [Y] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [Y] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 7 993,59 euros, arrêtée au 8 décembre 2025, comprend d’ores et déjà les indemnités d’occupation dues pour la période du 7 août 2025 au 8 décembre 2025.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [Y] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 juin 2025.

Il convient également de condamner Madame [G] [Y] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la SA d’HLM [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er juillet 2017 entre l’indivision [O] – [T], aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SA d’HLM [Localité 1] d’une part, et Madame [G] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 4], sont réunies à la date du 7 août 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [Y] de libérer les lieux loués et de restituer les clefs à compter de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de DEUX mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de Madame [G] [Y] aux fins de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [G] [Y] à compter du 7 août 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 7 993,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 décembre 2025, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 7 août 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que la condamnation en paiement de la somme de 7 993,59 euros comprend d’ores et déjà les indemnités d’occupation dues pour la période du 7 août 2025 au 8 décembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [G] [Y] à payer à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 6], le 16 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION